TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE

ORDONNANCE DE REFERE prononcée par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2025

RG n° : 2025R00581

DEMANDEUR

SAS KPM ANALYTICS FRANCE ANCIENNEMENT CHOPIN TECHNOLOGIES [Adresse 2] comparant par M^e Virginie DESPRES [Adresse 1] et par M^e Nicolas KOHEN [Adresse 1]

DEFENDEUR

SAS BIG-Opium [Adresse 4] comparant par M^e CAROLINE FAUVAGE [Adresse 3]

Débats à l’audience publique du 26 Juin 2025 , devant M. Antoine MONTIER, président ayant délégation de M. le président du tribunal, assisté de , greffier.

Décision contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DES FAITS

La SAS KPM ANALYTICS FRANCE, ayant pour activité la commercialisation d’équipements pour la chaine céréalière, ci-après « KPM », signe le 18 septembre 2020 un contrat de bail commercial en l’état futur d’achèvement (BEFA) auprès de la SAS BIG-OPIUM, ayant pour activité l’administration et la gestion de tous immeubles, ci-après « BIG », pour des locaux situés à [Localité 5] (92).

Le 22 mars 2021, KPM prend possession des locaux loués et un constat contradictoire d’état des lieux est établi.

Par courrier du 16 février 2023, KPM demande à BIG de lui fournir le décompte des impôts et charges de l’immeuble.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 février 2024, KPM indique à BIG qu’elle n’a toujours pas transmis les décomptes des impôts et charges de l’immeuble et être contrainte de saisir le tribunal de cette difficulté.

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, KPM assigne BIG devant le Président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, lui demandant au principal la communication des décomptes des impôts et charges de l’immeuble.

Par ordonnance du 6 décembre 2024, le Président du tribunal judiciaire de Paris, statuant sur l’incompétence soulevée par BIG, se déclare matériellement et territorialement incompétent et renvoie l’affaire et les parties devant le Président du tribunal de commerce de Nanterre statuant en référé.

Par conclusions déposées à notre audience du 26 juin 2025, KPM nous demande de :

Vu l’article 873 du code de procédure civile,

Vu ensemble les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Recevoir KPM en son acte introductif d’instance ; L’y déclarer bien fondée ; En conséquence, Ordonner à BIG de communiquer à KPM les décomptes des charges et taxes avec les justificatifs correspondants depuis la prise d’effet du bail et de procéder à la régularisation des provisions pour charges, sous astreintes de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; Condamner BIG à payer à KPM la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner BIG aux entiers dépens ; Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

BIG dépose à notre audience du 26 juin 2025 des conclusions, nous demandant de :

Débouter KPM de toutes des demandes, fins et prétentions ;

En tant que de besoin, impartir à KPM un délai maximum de 2 mois, à compter de l’ordonnance à intervenir, pour indiquer au bailleur une date à laquelle elle pourrait se rendre au siège du bailleur pour prendre connaissance des pièces justificatives, ceci avec un délai de prévenance minimum de 15 jours ;

Condamner KPM à payer à BIG la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner KPM aux entiers dépens.

DISCUSSION ET MOTIVATION

Sur la demande de mesures

KPM expose que :

L’article 17.4 du bail stipule que le bailleur s’engage à fournir le décompte exact des charges, six mois après chaque arrêté de comptes ;

Il importe de signaler qu’aucun retour ni communication de décompte et de charges n’est fait, sauf à 12h44 le jour de l’audience des référés fixée à 14h ; La réglementation en l’espèce est régie par les articles L. 145-40.2 et R. 145-36 du code de commerce qui contraignent le bailleur à la régularisation des charges au 30 septembre de l’année suivante ;

Le juge peut d’office fixer une astreinte ;

Il est demandé au Président d’enjoindre BIG d’honorer ses obligations.

BIG répond que :

Un différend s’est fait jour à raison de travaux non autorisés réalisés par KPM et constatés par huissier ;

KPM ouvre un contre-feu pour tenter de faire diversion en réclamant une régularisation des charges ;

Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré en avril 2024 par BIG à KPM ;

KPM a assigné au fond BIG en mai 2024 à effet de voir non fondé ce commandement ; KPM ne précise pas les exercices concernés par sa demande ;

BIG doit une régularisation du titre des exercices 2021, 2022 et 2023 ;

Les textes ne prévoient pas de sanction ;

La communication des justificatifs de charges et taxes se fait à la demande du preneur et il est d’usage que cela se fasse dans les bureaux du bailleur ;

BIG verse aux débats la régularisation des charges pour 2021, 2022 et 2023 ;

L’intégralité des justificatifs est disponible dans les locaux de BIG ;

BIG invite KPM à se rendre à son siège avec un délai de prévenance de 15 jours ; KPM sera déboutée.

SUR QUOI,

L’article 873 du code de procédure dispose que : « Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. ».

L’article R. 145-36 du code de commerce dispose que : « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. ».

Nous devons vérifier l’existence d’un trouble manifestement illicite, appelé également voie de fait, consistant en une perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

KPM verse aux débats le bail qui stipule à son article 17.4 : « Le Bailleur s’engage à fournir au Preneur pour l’année écoulée, et au plus tard six mois après chaque arrêté de comptes, le décompte exact des charges. ».

Il ressort de la lecture croisée de ces articles qu’en ne communiquant pas la régularisation des charges et impôts et les justificatifs depuis la prise de possession, BIG créée un trouble manifestement illicite.

Au cours de notre audience, BIG reconnait ne pas avoir communiqué dans le passé des décomptes exacts des années 2021, 2022 et 2023, mais remet dans les mains de KPM des documents ; cette dernière nous indique avoir reçu un courriel juste avant l’audience et ne peut confirmer que les documents répondent à ses demandes.

En fin d’audience, BIG nous remet son dossier de plaidoirie dont le bordereau de pièces qui annonce en numéro 2 la reddition des charges 2021, 2022 et 2023 ; mais cette pièce n’est pas jointe au dit dossier.

Toutefois, en pièce n°4, un courriel du 26 juin à 12h44 est joint, soit 1h et 16 minutes avant notre audience ; il mentionne que trois pièces sont jointes, mais sans qu’une copie soit en annexe à la pièce.

Dans ces conditions, il ne nous est pas possible de dire que le trouble manifestement illicite a pris fin au jour de notre audience.

Nous relevons qu’en application de l’article R. 145-36 du code de commerce, le mode de communication des justificatifs est libre entre les parties.

En conséquence, nous ordonnerons à BIG de communiquer à KPM les décomptes des charges et taxes avec les justificatifs correspondants depuis la prise d’effet du bail et de procéder à la régularisation des provisions pour charges, déboutant du surplus de la demande, et dirons n’y avoir lieu à référé pour statuer sur le mode de communication des justificatifs.

Sur l’article 700 du code de procédure civile,

Pour faire reconnaître ses droits, KPM a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge ;

En conséquence, nous condamnerons BIG à payer à KPM la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant du surplus.

Sur les dépens

Nous dirons qu’en application de l’article 491 du code de procédure civile nous devons statuer sur les dépens.

L’article 696 du code de procédure civile, selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens, ne trouvant pas application en référé, nous attribuerons le paiement des dépens au demandeur à l’instance.

En conséquence, nous laisserons à KPM les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous Président, statuant publiquement en référé par mise à disposition au greffe et par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Ordonnons à la SAS BIG-OPIUM de communiquer à la SAS KPM ANALYTICS FRANCE les décomptes des charges et taxes avec les justificatifs correspondants depuis la prise d’effet du bail et de procéder à la régularisation des provisions pour charges ;

Disons n’y avoir lieu à référé pour statuer sur le mode de communication des justificatifs ;

Condamnons la SAS BIG-OPIUM à payer à la SAS KPM ANALYTICS FRANCE la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens à la charge de la SAS KPM ANALYTICS FRANCE ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Liquidons les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 64,60 euros, dont TVA 10,77 euros.

Disons que la présente ordonnance est mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute de la présente ordonnance est signée électroniquement par le président par délégation, et par le greffier.