TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE

prononcée par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2025

RG n° : 2025R00476

DEMANDEUR

SCI CIVIDEC [Adresse 1] comparant par SARL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT – AARPI ANDERS AVOCATS – M^es Oscal MUGNIER et Arnaud DUFFOUR [Adresse 2]

DEFENDEUR

SAS SIRIUS SPACE SERVICES [Adresse 3] comparant par SCP BRODU CICUREL MEYNARD GAUTHIER MARIE [Adresse 4] et par Cabinet DAYLIGHT AVOCATS – Me [E] [R] [Adresse 5]

Débats à l’audience publique du 24 Juin 2025, devant M. Marc RENNARD, président ayant délégation de Mme le président du tribunal, assisté de M^me Claudia VIRAPIN, greffier.

Décision contradictoire et en premier ressort.

LES FAITS

Le 27 juillet 2023, CIVIDEC donne à bail dérogatoire à la société SIRIUS, différents locaux sis [Adresse 3] .

Le bail prévoit que :

* Il est conclu pour une durée de 24 mois, pour une destination de bureaux et activités, moyennant un loyer annuel de 112 104 € HT, actualisable annuellement selon la variation de l’indice du cout de la construction (ICC) ;

* Le loyer est payable mensuellement et d’avance au plus tard le premier jour de chaque mois ;

Un dépôt de garantie de 9 342 € sera versé – correspondant à 1 mois de loyer HT ;

* Une Garantie Autonome à Première Demande (GAPD) de 28 026 € sera souscrite, laquelle sera finalement remplacée par un virement.

Aucun état des lieux « entrant » n’est établi.

Par courriel du 12 mars 2025 et en confirmation d’échanges téléphoniques, SIRIUS fait part à CIVIDEC de son intention de quitter les lieux à l’issue du bail et des discussions s’engagent relatives aux modalités de ce départ.

Le 18 mars 2025, à la suite de différents retards de paiements et échanges intervenus entre les parties, CIVIDEC adresse à SIRIUS un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 12 931,45 €.

En vain.

PROCEDURE

C’est dans ces circonstances que CIVIDEC a assigné SIRIUS devant le président de ce tribunal statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025 signifié à personne habilitée pour personne morale.

Par conclusions en réponse N°1 régularisées à l’audience du 24 juin 2025, CIVIDEC demande au président de ce tribunal de :

Vu l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile ;

• Condamner à titre provisionnel la société SIRIUS SPACE SERVICES à verser, à la société CIVIDEC, la somme de 53 946,62 € (la dette de loyer étant ainsi arrêtée au 30 juin 2025 et les intérêts étant quant à eux arrêtés au 31 mars 2025) ; Condamner à titre provisionnel la société SIRIUS SPACE SERVICES au paiement de la somme de 221,04 € au titre des frais de commandement ;

Condamner à titre provisionnel la société SIRIUS SPACE SERVICES au paiement d’un intérêt sur les loyers et charges dus dans les termes de l’article 4 du bail, soit l’intérêt légal majoré de 400 points de base à compter du 1er avril 2025 ; Condamner à titre provisionnel la société SIRIUS SPACE SERVICES au paiement de la somme de 1 293 € au titre de la clause pénale ;

Condamner à titre provisionnel la société SIRIUS SPACE SERVICES à verser, à la société CIVIDEC, la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société SIRIUS SPACE SERVICES au paiement des entiers dépens de l’instance ; L’exécution provisoire étant de droit. Par conclusions en défense N°2 régularisées à l’audience du 24 juin 2025, SIRIUS demande au président de ce tribunal de :

Vu les articles 1104, 1731, 1347 et suivants du code civil,

Vu I article 122, 131-1, 872, et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles L 13s- 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

1 – Sur l’irrecevabilité des demandes Prononcer une fin de non-recevoir découlant du défaut de droit d’agir de la société CIVIDEC ;

En conséquence,

• Déclarer irrecevables les demandes de la société cividec tirées du défaut d’intérêt à agir ;

• Débouter la société CIVIDEC de ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont

irrecevables pour avoir été formulées au fond ;

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En conséquence, La renvoyer à mieux se pourvoir ;

2 – En tout état de cause, sur les demandes de la société CIVIDEC

• Débouter la société CIVIDEC de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions tenant au paiement de loyers pour s’y être pris trop tôt ;

• Débouter la société CIVIDEC de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions tenant au paiement de charges, impôts et/ou taxes pour défaut de reddition documentée et donc contestations sérieuses

3 – A titre reconventionnel

3.1. La demande de médiation judiciaire

Désigner tel médiateur judiciaire qui plaira au tribunal ;

3.2. A titre principal :

• Condamner par provision la société CIVIDEC à rembourser, à la société SIRIUS SPACE SERVICES, le dépôt de garantie d’un montant de 9 342 € ;

• Condamner par provision la société CIVIDEC à rembourser, à la société SIRIUS SPACE SERVICES, le montant de la garantie autonome à première demande d’un montant de 28 026 € ;

Ordonner la compensation judiciaire de la façon suivante montant des loyers dus à juin 2025 inclus

37 368 €

charges 0 €

dépôt de garantie – 9 342 €

GAPD – 28 026 € soit un solde de : 0 €

3.3. A titre subsidiaire :

En l’espèce, si d’aventure la compensation judiciaire devait ne pas être accordée, il est demandé à madame, monsieur le président du TAE de Nanterre de bien vouloir :

• Ordonner à la SCI CIVIDEC de constituer séquestre entre les mains du cabinet Daylight avocats et ce, dans les huit jours du prononcé de la décision à intervenir sous astreinte de 100 € par jour de retard (l131-1 et suivants cpce) ; Réserver la liquidation de l’astreinte à madame, monsieur le président du TAE de Nanterre ; Ordonner que le montant intégral du dépôt de garantie et de la garantie autonome (gapd) devront faire l’objet de ce séquestre ;

• Ordonner que le séquestre sera déchargé de sa mission dès remise des sommes séquestrées au locataire, dans les cas suivants : réalisation des demandes matérialisées dans le mail du 03 juin 2025 à 10 h 13, exclusion faite de débarrassage des stocks appartenant en réalité à la société CIVIDEC et laissés dans les lieux pendant la jouissance de la société SIRIUS ; restitution des clés ;

4 – En tout état de cause, sur les demandes annexes

• Condamner la société CIVIDEC au paiement d’une somme de 2 000 € au titre de l’ article 700 du code de procédure civile ;

• Condamner la société CIVIDEC aux entiers dépens.

A l’audience publique du 24 juin 2025, les parties sont présentes, et exposent oralement leurs moyens et prétentions.

DISCUSSION ET MOTIVATION

Il sera observé en premier lieu à l’audience du 24 juin 2024 que les parties ne contestent pas que leur différend porte sur un loyer impayé, et pas sur la discussion du bail qui les lie et que dès lors, le tribunal de commerce est compétent pour statuer sur un tel litige.

CIVIDEC verse aux débats 9 pièces en soutien à ses demandes et expose que : SIRIUS n’a pas respecté ses obligations au titre du contrat de bail et que suite à plusieurs relances, elle lui a adressé un commandement de payer visant l’acquisition de la clause résolutoire ;

Il ne fait aucun doute que SIRIUS est débitrice des loyers et charges dont le recouvrement est poursuivi, ainsi que des frais exposés par le bailleur pour faire valoir ses droits et encore des intérêts tels que procédant du bail ;

CIVIDEC ne poursuit pas la résiliation du bail mais se contente d’assigner son preneur en paiement de ses loyers et charges lesquels sont dus mensuellement et d’avance conformément aux dispositions du bail sans que le commandement visant la clause résolutoire précitée n’ait en rien modifié cette situation juridique ou contractuelle ; Les demandes de CIVIDEC sont bien articulées à titre provisionnel ; SIRIUS n’avance aucune contestation au fond en ce qui concerne le quantum des sommes dues ;

Les factures litigieuses ne comprennent aucune demande au titre des charges, le bailleur se contentant de solliciter, en sus du paiement du loyer, la refacturation de la taxe foncière, dans les termes du bail, sans que cette circonstance ne justifie une reddition.

SIRIUS verse aux débats 8 pièces et rétorque que :

Concernant sa demande d’irrecevabilité Le 18 mars 2025, CIVIDEC a adressé à SIRIUS un commandement de payer visant la clause résolutoire ; SIRIUS a été assignée par acte extrajudiciaire le 17 avril 2025 soit moins d’un mois avant l’expiration du délai qui lui était laissé pour apurer sa dette. Dans ces conditions, la demande est prématurée ; Au 17 avril 2025, CIVIDEC n’a pas d’intérêt â agir ;

CIVIDEC ne respecte par ailleurs pas les termes de l’article 873 du code de procédure civile et que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur des demandes financières formulées au fond et non à titre provisionnel ;

Dans ces conditions, les demandes financières de CIVIDEC sont irrecevables.

Concernant les demandes de CIVIDEC et ses propres demandes reconventionnelles SIRIUS confirme devoir la somme de 37 368 € représentant les mois de mars à juin 2025 inclus et n’a jamais souhaité s’y soustraire ; Dans ce dossier, il apparait en réalité nécessaire et dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’entendre les parties dans la mesure où si SIRIUS ne conteste pas devoir des sommes, elle conteste les charges, et « sait que CIVIDEC cherchera à ne pas restituer le dépôt de garantie en dépit de son dernier courriel facialement favorable » ;

Par conséquent, SIRIUS sollicite du tribunal qu’il soit désigné un médiateur ;

CIVIDEC ne dément pas qu’il aura été nécessaire pour SIRIUS de réaliser plus de 73 234 € de travaux pour occuper convenablement les lieux, lesquels ont donc nécessairement été considérablement améliorés du fait de l’occupation de SIRIUS ;

CIVIDEC « a annoncé à mots à peine couverts, qu’en plus de bénéficier des travaux d’amélioration, elle ne restituerait pas le dépôt de garantie et la GAPD délivrés par la société SIRIUS » ;

Les modalités de sortie proposées par SIRIUS sont sécuritaires pour chacune des parties. Elles sont simples et ont été évoquées à plusieurs reprises : elles consistent en une compensation en demande entre le montant des loyers dont CIVIDEC est créditeur et le montant du dépôt de garantie et de la GAPD qui doivent être restitués dans leur intégralité à la société SIRIUS ;

* A titre subsidiaire, SIRIUS demande qu’il soit ordonné sous astreinte le séquestre des sommes qui seront dues par CIVIDEC au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la garantie autonome (GAPD).

CIVIDEC réplique sur la demande d’irrecevabilité de SIRIUS que :

CIVIDEC rappelle qu’elle ne poursuit pas la résiliation du bail ;

Rappelle en outre que l’action afin de paiement des loyers et charges n’impose aucune mise en demeure préalable, de sorte qu’à supposer le commandement du 18 mars 2025 inopérant, ce qui n’est manifestement pas le cas, CIVIDEC est en tout état de cause autorisée et bien fondée à poursuivre son action en paiement. Son intérêt à agir est aujourd’hui bien réel et incontestable « dans un contexte dans lequel les loyers dus ne sont pas plus payés aujourd’hui qu’hier » ; SIRIUS continue à faire obstruction pour des raisons totalement inconnues et/ou infondées.

SUR QUOI

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du code civil dispose que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 131-1 du code de procédure civile dispose que : « Le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation. Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose. La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés. »

L’article 1731 du code civil applicable aux baux commerciaux dispose que : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

L’article 872 du code de procédure civile dispose que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 873 du code de procédure civile dispose : « …/.. Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 1347 du code civil dispose que : « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

Sur les demandes d’irrecevabilité formulées par SIRIUS

SIRIUS allègue que la demande de CIVIDEC est irrecevable, principalement du faut que l’acte introductif d’instance a été introduit le 17 avril 2025, soit un jour avant l’échéance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Nous observons que ce délai d’un mois concernait la clause résolutoire, mais que celle-ci n’est pas visée dans l’acte introductif d’instance de CIVIDEC pas plus que dans ses conclusions en réponses N°1 qui concernent exclusivement le recouvrement de loyers et accessoires qu’elle estime impayés.

L’article 4 loyer -alinéa e- stipule que l’action en vue de réclamer le paiement des loyers et charges n’impose pas de mise en demeure préalable.

S’agissant de la formulation des demandes de CIVIDEC, SIRIUS allègue que celles-ci ne respectent pas les dispositions de l’article 873 de procédure civile. Nous observons que le dispositif de l’acte d’introductif d’instance de CIVIDEC est bien effectué au visa de cet article, et que les conclusions en défense N°1 de cette dernière précisent en outre que ces demandes sont formulées à titre provisionnel et non au fond.

En conséquence, nous président, débouterons SIRIUS de ses demandes d’irrecevabilité.

Sur la demande de versement de sommes provisionnelles relatives aux factures impayées

Nous observons en premier lieu que les relations contractuelles entres les parties sont basées sur le contrat de bail dérogatoire du 27 juillet 2023. Ce contrat est dument signé par le président de SIRIUS (M. [V] [Z]), par le gérant de CIVIDEC (M. [M] [C]). Ce contrat contient 26 pages outre ses annexes.

S’agissant des loyers dus

SIRIUS ne conteste pas devoir les loyers de mars à juin 2025 pour un montant évalué par elle à la somme de 37 368 € (HT sic), mais demande que ceux-ci soient « compensés » par les dépôts de garantis versés.

CIVIDEC produit aux débats :

Des factures au titre des loyers d’avril et mai 2025 ; il sera ici noté que la facture relative aux loyers de mai fait l’objet d’une double facturation (factures N° 175 et N° 176 qui

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inclut 432 € au titre d’un « pré état des lieux » réalisé par les parties) ; Un décompte d’intérêts dus au 31 mars 2025 ; – Un décompte de «la dette et des intérêts de retards SIRIUS au 23 juin 2025 ».

Ainsi et compte tenu de la non contestation des loyers, nous retiendrons pour les 4 mois de mars à juin 2025 la somme de 40 066,68 € HT (4 fois 10 016,67 €), soit 48 080, 01 € TTC, majorés des intérêts au taux légal majoré de 400 points de base à compter de la date d’échéance de chaque facture.

S’agissant des charges et autres refacturations

L’article 4 du bail stipule que la taxe foncière fera également l’objet d’une refacturation. Nous observons qu’une provision est incluse dans chaque facture mensuelle pour un montant de 759,54 €. Elle sera donc retenue à hauteur de 3 038,16 € HT (4 fois 759,54 €), soit 3 645,79 € TTC.

La refacturation des frais de recouvrement (frais de commandement) sera retenue à hauteur de la somme de 221,04 € en application de l’article 4 -alinéa e- qui stipule que : « le preneur sera en outre redevable au Bailleur de tous les frais de contentieux (incluant les honoraires d’avocats, frais d’huissier de sommation ,etc ) résultant de son retard de paiement de toute somme due au titre du bail ../ .. » )

L’examen des autres charges à refacturer ne relève pas de la présente intense de référés et devra être effectuée à l’occasion des opérations de reddition et d’état des lieux à venir. Il en est ainsi des charges de pré- état des lieux revendiquées par CIVIDEC et qui ne seront pas retenue à ce stade de la procédure.

Nous dirons enfin que la demande d’indemnité au visa de la clause pénale est prévue à l’article 11 Clause pénale et imputabilité des règlement, du contrat de bail mais que CIVIDEC ne justifie pas du calcul de la somme de 1 293 € qu’elle réclame. Celle-ci ne sera de ce ne fait pas retenue à ce stade de la procédure.

S’agissant des garanties apportées par SIRUS à la signature du bail Elles comportent :

Un dépôt de garantie soit « une somme correspondant à d’un mois de loyer HT » en application de l’article 6 -alinéa a- du bail, soit la somme de 9 342 €, Une garantie Autonome à Première demande (GAPD) pour un montant de 28 026 € dont il n’est pas contesté qu’il lui a été substitué un versement du même montant par le preneur (SIRIUS).

Ce même article 6 stipule que « En aucun cas, le Preneur ne sera pas en droit de compenser tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires avec le dépôt de garantie ».

Ainsi, nous ne retiendrons pas la demande de SIRIUS de déduire les montants des garanties des montants dus au titre des loyers.

S’agissant des travaux effectués par le preneur

Il sera ici rappelé que le preneur a bénéficié d’une franchise totale de loyers pendant 4 mois et s’est engagé au titre de l’article 1 du bail à prendre « les lieux loués en l’état sans aucune exception ni réserve et sans qu’il soit fait plus ample description. Il déclare parfaitement les connaître pour les avoir vus et visités et ne pouvoir élever aucune contestation en raison de leur état, d’une erreur dans leur désignation et leur surface, laquelle erreur ne pourra, le cas échéant, justifier aucune diminution ou augmentation de loyer ».

Les travaux que SIRIUS a effectué pour un montant allégué par elle de 72 234 € ne font l’objet d’aucun descriptif ni d’un accord de prise en charge totale ou partielle par CIVIDEC. Ils ne font pas davantage l’objet d’un quelconque engagement des parties au

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titre du contrat de bail dérogatoire, et n’ont pu être évoquées en l’absence d’état des lieux d’entrée, qu’il revenait à la partie la plus diligente d’effectuer.

Nous prendrons acte que ces travaux largement évoqués dans les conclusions de SIRIUS ne sont pas repris dans son propre dispositif.

Ainsi, les documents produits établissent la réalité de la créance au titre des loyers dont le

paiement est réclamé, et suffisent pour permettre d’accorder la partie de la provision sollicitée

qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse pour les montants ci-dessus établis, soit : 51 725,80 € (48 080,01 € + 3645,79 €) au titre des loyers et de la taxe foncière, 221,04 € au titre des frais de commandements

En conséquence, nous président,

* Condamnerons à titre provisionnel SIRIUS à verser à CIVIDEC la somme de 51 725,80 € majorée des intérêts au taux légal majoré de 400 points de base à compter de la date d’échéance de chaque facture, déboutant CIVIDEC du surplus de sa demande,

Débouterons CIVIDEC de ses autres demandes.

Sur les demandes reconventionnelles de SIRIUS

SIRIUS formule plusieurs autres demandes relatives à : – Une médiation judicaire,

* Une demande de compensation judiciaire,

* Une demande de séquestre.

S’agissant de la demande de médiation judicaire

A l’audience du 24 juin 2025, CIVIDEC réitère son opposition à toute nouvelle demande de médiation, conciliation ou arrangement relatifs à une compensation entre des loyers dus et les dépôts de garantie. Nous prendrons acte de cette position.

S’agissant d’une demande de compensation judiciaire

SIRIUS ne rapporte pas la preuve que sa demande porte sur la compensation de 2 créances certaines liquides et exigibles. En effet, la réclamation principale de CIVIDEC porte sur des loyers impayés dument exigible (cf ci-dessus) alors que la créance alléguée par SIRIUS concerne le remboursement des dépôts de garantie qui ne peuvent intervenir qu’en fin de bail. SIRIUS expose elle-même que « avant la fin du bail, la créance relative au dépôt de garantie n’est généralement pas exigible. Dans ce contexte, il n’est donc, en principe, pas possible de demander une compensation judiciaire entre le dépôt de garantie à récupérer et les loyers à percevoir. Néanmoins, la créance deviendra exigible vraisemblablement dès avant le prononcé de la décision à intervenir. »

Les conditions ne sont ainsi pas réunies pour faire application des dispositions de l’article 1347 du code civil.

S’agissant de la demande de séquestre

SIRIUS demande que soit ordonné le séquestre des dépôts de garantie, mais ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un risque avéré de non-présentation des fonds formant le dépôt de garantie lorsque celui-ci deviendra exigible. Par courriel du 3 juin 2025, CIVIDEC confirme que le dépôt de garanti sera restitué à l’issu des opérations d’état des lieux à intervenir.

Pour les mêmes raisons que ci-dessus rapportées les conditions ne sont ainsi pas réunies pour ordonner un séquestre en application des dispositions de l’article 872 du code civil.

En conséquence, nous président, débouterons SIRIUS de ses demandes à titre reconventionnel.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Pour faire reconnaître ses droits, CIVIDEC a dû exposer des frais, non compris dans les dépens, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, compte tenu des éléments d’appréciation dont nous disposons.

En conséquence, nous condamnerons SIRIUS à payer à CIVIDEC la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus.

Sur les dépens.

SIRIUS, sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous Président,

• Disons que le juge des référés est compétent pour connaître de cette affaire ;

Condamnons à titre provisionnel la SAS SIRIUS SPACE SERVICES à verser à la SCI CIVIDEC la somme de 51 725,80 € majorée des intérêts au taux légal majoré de 400 points de base à compter de la date d’échéance de chaque facture ;

Déboutons la SCI CIVIDEC de ses autres demandes ; Déboutons la SAS SIRIUS SPACE SERVICES de ses demandes reconventionnelles ; Condamnons à titre provisionnel la SAS SIRIUS SPACE SERVICES à verser à la SCI CIVIDEC la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS SIRIUS SPACE SERVICES aux dépens de la présente instance ;

• Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Liquidons les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 38,65 euros, dont TVA 6,44 euros.

Disons que la présente ordonnance est mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute de la présente ordonnance est signée électroniquement par le président par délégation, et par le greffier.