Copie exécutoire : SELARL SAUTELET CAILLABOUX-FARGEON LUTECIA Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 5

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

7 EME CHAMBRE

JUGEMENT PRONONCE LE 15/01/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024031836

ENTRE :

SAS CLUBFUNDING, dont le siège social est 19 rue Cambacérès 75008 Paris – RCS B 807764980

Partie demanderesse : assistée de Maître Sarah ESTRACH Avocat (RPJ092835) (A0609) et comparant par la SELARL SAUTELET CAILLABOUX-FARGEON LUTECIA Avocat (E1344)

ET :

1) SAS BALTHAZAR INVEST 2, dont le siège social est 3 rue Raffet 75016 Paris – RCS B 853867695

2) SAS BALTHAZAR INVEST, dont le siège social est 3 rue Raffet 75016 Paris – RCS B 847917317

3) M. [Y] [U], demeurant 3 rue Raffet 75016 Paris

4) M. [G] [L], demeurant 14 bis rue du Poitou 92120 Montrouge Parties défenderesses : assistées du Cabinet HERBERT SMITH FREEHILLS PARIS LLP Avocat (Paris) et comparant par M^e Delay-Peuch Nicole Avocat (A377)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

La société Balthazar Invest et la société Balthazar Invest 2 sont des sociétés de prestation de services, de conseil et d’assistance dans le domaine de l’immobilier.

Elles font partie d’un groupe de sociétés créé et dirigé par Messieurs [G] [L] (président) et [Y] [U] (directeur général), spécialisé dans l’acquisition et la rénovation de biens immobiliers, soit en vue de leur location, soit dans le cadre d’une activité de marchand de biens.

Dans le cadre de leurs activités elles ont eu recours, pour financer plusieurs projets immobiliers à la SAS CLUBFUNDING qui a pour activité principale le conseil en investissements participatifs. Elle est agréée auprès de l’Autorité des marchés financiers et accompagne les sociétés lors de financement de projets par « crowdfunding » via une plateforme de financement participatif.

Pour financer un projet immobilier, la technique utilisée consiste en une émission, par une des sociétés du groupe immobilier, d’un emprunt obligataire, placé par CLUBFUNDING auprès d’investisseurs particuliers, souscrivant au travers de la plateforme internet CLUBFUNDING.

4 opérations ont ainsi été financées au cours des dernières années :

1/ opération immobilière « Loft Urbain »

Un contrat d’émission d’obligations a été conclu entre la société Balthazar Invest et des obligataires, représentés par la société CLUBFUNDING le 1er juin 2021 afin de refinancer l’opération « SCI LE LOFT » située rue Jules Ferry à Bagnolet (93).

Ces obligations devaient produire des intérêts au taux fixe annuel de 10% à compter de leur souscription et jusqu’à leur complet remboursement à la date d’échéance, fixée vingt-quatre (24) mois après la date d’émission.

À l’issue de la période de souscription, le montant total émis était de 700.000 euros.

La société Balthazar Invest devait avoir remboursé le capital emprunté au plus tard le 18 juin 2023.

Par actes sous seing privé en date du 9 juin 2021, deux cautionnements personnels, solidaires et indivisibles ont été consentis :

* Monsieur [G] [L] s’est porté caution personnelle et solidaire à hauteur de 700.000 euros

* Monsieur [Y] [U] s’est également porté caution personnelle et solidaire à hauteur de 700.000 euros

2/opération immobilière « Atelier Urbain »

Un contrat d’émission d’obligations a été conclu entre la société Balthazar Invest et des obligataires, représentés par la société CLUBFUNDING le 18 mai 2021, afin de refinancer une opération de marchand de biens située 32-34, rue du Parc à Alfortville (94)

Ces obligations devaient produire des intérêts au taux fixe annuel de 10% à compter de leur souscription et jusqu’à leur complet remboursement à la date d’échéance, fixée vingt-quatre (24) mois après la date d’émission.

À l’issue de la période de souscription, le montant total émis était de 1.500.000 euros.

La société Balthazar Invest devait avoir remboursé le capital emprunté au plus tard le 4 juin 2023.

Par actes sous seing privé en date du 2 juin 2021, deux cautionnements personnels, solidaires et indivisibles ont été consentis :

* Monsieur [G] [L] s’est porté caution personnelle et solidaire à hauteur de 1.500.000 euros ;

* Monsieur [Y] [U] s’est également porté caution personnelle et solidaire à hauteur de 1.500.000 euros.

3/ Opération immobilière « Square Philippe »

Un contrat d’émission d’obligations a été conclu entre la société Balthazar Invest 2 et des obligataires, représentés par la société CLUBFUNDING le 20 mai 2022, afin de refinancer l’acquisition de deux lots comprenant un local commercial et un bureau, et rembourser une ligne obligataire de la société Homunity du projet « Loft Nanterre ».

.Ces obligations devaient produire des intérêts au taux fixe annuel de 11%, à compter de leur souscription et jusqu’à leur complet remboursement à la date d’échéance, fixée dix-huit (18) mois après la date d’émission.

À l’issue de la période de souscription, le montant total émis était de 1.300.000 euros.

Par actes sous seing privé en date du 21 juin 2022, deux cautionnements personnels, solidaires et indivisibles ont été consentis à la société :

* Monsieur [G] [L] s’est porté caution personnelle et solidaire à hauteur de 1.300.000 euros

* Monsieur [Y] [U] s’est également porté caution personnelle et solidaire à hauteur de 1.300.000 euros.

.4/ Opération immobilière « Demoiselle »

Un contrat d’émission d’obligations a été conclu entre la société Balthazar Invest 2 et certains Obligataires le 13 mai 2022, afin de financer l’acquisition d’un ensemble immobilier mixte situé à Choisy-le-Roi (94).

Le contrat, dans sa version modifiée par un avenant en date du 27 mai 2022, prévoyait une émission de 400 obligations, d’un montant nominal de 1.000 euros chacune, pour un montant total d’investissement cible égal à 400.000 euros. Ces obligations devaient produire des intérêts au taux fixe annuel de 10%, à compter de leur souscription et jusqu’à leur complet remboursement à la date d’échéance, fixée vingt-quatre (24) mois après la date d’émission.

À l’issue de la période de souscription, le montant total émis était de 450.000 euros.

Par actes sous seing privé en date du 27 juin 2022, deux cautionnements personnels, solidaires et indivisibles ont été consentis à la société ClubFunding :

Monsieur [G] [L] s’est porté caution personnelle et solidaire à hauteur de 450.000 euros ;

Monsieur [Y] [U] s’est également porté caution personnelle et solidaire à hauteur de 450.0000 euros.

L’acquisition de l’ensemble immobilier n’a cependant pas eu lieu, et en conséquence le 28 septembre 2022, une partie des fonds a été retournée par le notaire à la société CLUBFUDING, en sa qualité de représentant de la masse des obligataires.

Le solde, correspondant à une commission d’un montant de 38.050 euros devait toutefois encore être remboursé à la société CLUBFUNDING, en cette même qualité.

Les trois premières opérations (Le Loft Urbain, L’Atelier Urbain et Le Square Philippe) n’ ont donné lieu ni à remboursement du capital aux échéances prévues ni au paiement des coupons.

Différentes lettres de mise en demeure ont été adressées en RAR au groupe Balthazar ainsi qu’à Messieurs [L] et [U] en leur qualité de cautions solidaires.

Les montants dus s’élèvent à la date du 15 avril 2024 aux sommes suivantes :

Opération « Le Loft Urbain » :

* Capital restant dû : 700.000 €

* Intérêts de retard : 100.044 €

* Frais de pénalité 6% : 57.603,17 €

Soit une somme totale de 857.647,17 €.

Opération « Atelier Urbain » :

Capital restant dû : 1.500.000 €

* Intérêts non payés : 214.380 €

* Frais de pénalité 6% : 123.435,36 €

Soit une somme totale de 1.837.815,36 €.

Opération « Square Philippe » :

1.300.000,00 € correspondant à la part du capital restant dû ;

* La somme de 185.796,00 € correspondant aux intérêts de retard ;

* La somme de 106.977,31 € correspondant aux pénalités de retard.

* la somme de 15.600,00 €, correspondant à des frais de suivi

Soit un total de : 1.608.373,31 €

Opération « Mademoiselle » :

* La somme de 38.050,00 € correspondant à la part du capital restant dû ;

* La somme de 3.289,50 € correspondant aux intérêts de retard ;

* La somme de 236,84 € correspondant aux pénalités de retard.

Soit un total de : 41.576,34 €

Ainsi se présente l’affaire.

PROCEDURE

Par des actes séparés remis le 16 mai 2024 à personne dénommée (pour les sociétés Balthazar Invest et Balthazar Invest 2) ou dans les conditions des articles 656 et 658 du CPC (Mr [U] et Monsieur [L]) la SAS CLUBFUNDING, agissant tant en son nom personnel qu’en tant que représentant de la masse des créanciers, a assigné devant le tribunal de commerce de Paris les sociétés Balthazar Invest, Balthazar Invest 2 ainsi que Messieurs [L] et [U] en tant que cautions solidaires.

Dans ses dernières conclusions en date du 25/11/2024, régularisées à l’audience du 3 décembre 2024, la SAS CLUBFUNDING demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1343-5 et 2321 du Code civil ;

Vu les articles 42 et 48 et 700 du Code de Procédure civile ;

Vu l’article L.121-1 du Code de commerce ;

* CONDAMNER SOLIDAIREMENT la société BALTHAZAR INVEST, la société BALTHAZAR INVEST II, Monsieur [L] et Monsieur [U] à payer à la société CLUBFUNDING en son nom et en qualité de représentant des masses des obligataires :

* la somme de 2.695.462,53 euros concernant la société BALTHAZAR ;

* la somme de 1.649.949,65 euros concernant la société BALTHAZAR INVEST II ;

* la somme de 3.541.576,34 euros concernant Messieurs [U] et [L] en leur qualité de caution ;

* CONDAMNER SOLIDAIREMENT la société BALTHAZAR INVEST, la société BALTHAZAR INVEST II, Monsieur [L] et Monsieur [U] à payer la somme de 5.000,00 euros à la société CLUBFUNDING en sa qualité de représentante des masses obligataires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* CONDAMNER SOLIDAIREMENT la société BALTHAZAR INVEST, la société BALTHAZAR INVEST II Monsieur [L] et Monsieur [U] aux entiers dépens ;

* DEBOUTER les Défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

* RAPPELER l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions en date du 12 novembre 2024, régularisées à l’audience du 3 décembre 2024, les parties défenderesses demandent au tribunal de :

Vu les articles 1343-5 et 1690 du Code civil,

Vu les articles L. 511-5 et L. 312-2 du Code monétaire et financier,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

* Accorder aux sociétés Balthazar Invest et Balthazar Invest 2 un délai de vingt-quatre (24) mois à compter de la décision à intervenir pour s’acquitter de toute somme due à titre principal, intérêts, frais et accessoires à l’encontre des obligataires représentés par la société ClubFunding ;

* Ordonner que durant la période de report, les sommes dues par les sociétés Balthazar Invest et Balthazar Invest 2 produiront intérêts au taux légal ;

* Débouter la société ClubFunding de ses demandes, fins et conclusions ;

* Dire n’y avoir pas lieu à une quelconque condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 3 décembre 2024, après avoir entendu les parties en leurs demandes et explications, le juge chargé d’instruire l’affaire a clos les débats, a mis l’affaire en délibéré et a dit que le jugement serait prononcé le 15 janvier 2025, par sa mise à disposition au greffe, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOYENS DES PARTIES

CLUBFUNDING se fonde sur la force obligatoire des contrats signés avec les parties défenderesses à l’occasion des émissions obligataires objet du présent litige.

Elle présente au tribunal les différents documents relatifs à ses prétentions.

Les parties défenderesses ne contestent pas les sommes dues mais demandent à bénéficier d’un délai de paiement pour s’en acquitter.

SUR CE,

Sur le fond du litige

La SAS CLUBFUNDING présente au tribunal les différents documents relatifs à l’émission et à la souscription des différents emprunts obligataires émis par les sociétés :

* Balthazar Invest (opérations immobilières « Le Loft Urbain » et « Atelier Urbain » et

* Balthazar Invest 2 (opérations immobilières « Square Philippe » et « Demoiselle »)

II s’agit :

* Des contrats d’émission en date des 18 mai 2021, 1 er juin 2021, 18 mai 2022 13 mai 2022 (avec avenant au 27 mai 2022),

* Des engagements de caution personnelle et solidaire signés par Messieurs [L] et [U] en date des 2 juin 2021, 9 juin 2021 et 21 juin 2022,

* Des lettres de mise en demeure adressées aux sociétés débitrices les 27 septembre 2022 et 13 janvier 2023, et aux cautions en date du 15 avril 2024

* Ainsi que les décomptes des sommes restant dues à la date du 15 mai 2024.

Les contrats d’émission comportent l’indication que la SAS CLUBFUNDING est désignée comme représentant de la masse des obligataires et qu’elle peut agir en leur nom pour tout recouvrement du capital ou des intérêts de la dette.

Il résulte des décomptes présentés que les sommes dues s’élèvent à :

* 2.695.462,53 € par la société Balthazar Invest dont :

* 857.647,17 € au titre de l’opération « Le Loft Urbain » et

* 1.837.815,36 € au titre de l’opération « Atelier Urbain »,

* 1.649.949,65 € par la société Balthazar Invest 2 dont :

* 1.608.373,31 € au titre de l’opération « Square Philippe » et

* 41.576.34 € au titre de l’opération « Demoiselle »

Les engagements de caution présentés comportent les mentions requises par les articles L331-1 et L 331-2 du code de la consommation. Ces engagements portent sur des montants maximums de :

* 700.000 € pour l’opération « Le loft Urbain »

* 1.500.000 € pour l’opération « Atelier Urbain »

* 1.300.000 € pour l’opération « Square Philippe »

* 450.000 € pour l’opération « Demoiselle »

Ces engagements de caution portaient sur des montants maximums sans spécifier que d’éventuels intérêts de retard ou frais de recouvrement peuvent venir en complément. En conséquence l’engagement de caution sera retenu pour les montants maximums pour les 3 premières opérations et sera retenu pour le montant dû de 41.576, 34 € pour la dernière.

Les parties défenderesses ne contestent pas les montants ne dus ni la régularité des engagements de caution personnelle de Messieurs [L] et [U].

En conséquence le tribunal condamnera les parties défenderesses à payer à la SAS CLUBFUNDING en son nom et en qualité de représentant des obligataires les sommes de :

2.695.462,53 € pour la société Balthazar Invest solidairement avec Messieurs [L] et [U] en leurs qualités de cautions, leur engagement étant limité à 2.200.000 € chacun ;

1.649.949,65 € pour la société Balthazar Invest 2 solidairement avec Messieurs [L] et [U] en leurs qualités de cautions, leur engagement étant limité à 1.341.576,34 € chacun.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Les parties défenderesses demandent à bénéficier d’un délai de 24 mois pour régler le solde de la créance.

Les parties défenderesses exposent que les projets immobiliers concernés par la présente instance ont été lancé en 2021 et que des difficultés ont été rencontrées du fait de la

poursuite de la crise COVID en 2021 puis de la guerre en Ukraine en 2022 qui a entraîné une augmentation du coût de l’énergie et des matériaux ; d’autre part l’augmentation des taux d’intérêt à partir de l’été 2022, a conduit à une baisse des prix du marché de l’immobilier.

Le groupe immobilier dont les actionnaires principaux sont Messieurs [U] et [L] dispose d’un patrimoine total composé d’une vingtaine de biens et estimé à près de 50 M €.

Pour faire face à ses obligations de remboursement, le groupe immobilier a initié un plan de sortie de crise prévoyant la vente en réméré de plusieurs immeubles pour un montant total de 14,7 M €, et la cession d’actifs, concernant 9 immeubles pour un montant estimé de 16,8 M€. Le solde du patrimoine représentant 4 immeubles d’une valeur estimée de 17 M € serait conservé avec un horizon de cession en 2026.

Les parties défenderesses indiquent que le programme de cession est en cours et qu’un délai de paiement lui permettrait de s’acquitter de sa dette vis-à-vis de CLUBFUNDING dans de bonnes conditions, en évitant d’avoir à brader le patrimoine immobilier du groupe.

La SAS CLUBFUNDING fait valoir que les partes défenderesses ont déjà bénéficié d’un délai de plusieurs trimestres au-delà des dates d’échéances initiales. Un délai supplémentaire ne se justifie que dans les intérêts des actionnaires du groupe immobilier pour leur permettre de bénéficier de meilleures conditions de marché.

Dans ce contexte le tribunal relève que si le marché actuel de l’immobilier est moins favorable que dans un passé récent, il n’est pas pour autant fermé et les prix ne se sont pas effondrés au point de rendre toute transaction impossible. De plus il n’est pas démontré que le relèvement des prix sur le marché de l’immobilier se fasse dans un avenir proche.

Les parties défenderesses n’apportent donc pas la preuve que l’octroi d’un délai supplémentaire leur permettrait d’être à même de mieux rembourser sa dette.

En conséquence le tribunal déboutera les parties défenderesses de leur demande de bénéficier d’un délai de remboursement de 24 mois.

Il les déboutera également de leur demande de réduction du taux d’intérêt des échéances reportées du fait même de sa décision de ne pas accorder de délai de remboursement.

Sur l’application de l’article 700 du CPC

Pour faire valoir ses droits, la SAS CLUBFUNDING a dû engager des frais qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Le tribunal condamnera solidairement les parties défenderesses à lui payer la somme de 5.000 €.

Sur les dépens

Ils seront mis solidairement à la charge des parties défenderesses.

Sur l’exécution provisoire

Le tribunal rappellera qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort :

Condamne solidairement la société Balthazar Invest et Messieurs [L] et [U] en leur qualité de caution à payer à la SAS CLUBFUNDING en son nom et en sa qualité de représentant de la masse des obligataires le montant de 2.695.462,53 €, l’engagement de Messieurs [L] et [U] étant limité à la somme de 2.200.000 € chacun ;

Condamne solidairement la société Balthazar Invest 2 et Messieurs [L] et [U] en leurs qualités de cautions, à payer à la SAS CLUBFUNDING en son nom et en sa qualité de représentant de la masse des obligataires le montant de 1.649.949,65 €, l’engagement de messieurs [L] et [U] étant limité à 1.341.576,34 € chacun;

Déboute les sociétés Balthazar Invest et Balthazar Invest 2 ainsi que Messieurs [L] et [U] de leurs demandes de délais de paiement et de réduction des intérêts ;

Condamne solidairement les sociétés Balthazar Invest et Balthazar Invest 2 ainsi que Messieurs [L] et [U] à payer à la SASCLUBFUNDING la somme de 5.000 € au titre de l’application de l’article 700 du CPC ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamne solidairement les sociétés Balthazar Invest et Balthazar Invest 2 ainsi que Messieurs [L] et [U] aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 115,77 € dont 19,08 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 décembre 2024, en audience publique, devant M. Hervé Philippe, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Pascal Allard, M^me Isabelle Oppenheim et M. Hervé Philippe.

Délibéré le 10 décembre 2024 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Pascal Allard président du délibéré et par M^me Brigitte Pantar, greffier.

Le Greffier

Le Président.