Copie exécutoire : A.A.R.P.I. OHANA-ZERHAT – Maître Ohana Zerhat, GONZALEZ Mario Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 4

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-11

JUGEMENT PRONONCE LE 26/05/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024022897

ENTRE :

SAS J LOFTS, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS B 919575928

Partie demanderesse : assistée de M^e Kahina BENNOUR Avocat (L268) et comparant par l’A.A.R.P.I. OHANA-ZERHAT – M^e Sandra OHANA ZERHAT Avocat (C1050)

ET :

1) SARL 2 M CONSEIL, dont le siège social est [Adresse 4] – RCS B 802494476

2) SARL MRZ FRANCE, dont le siège social est [Adresse 2] -RCS B 842028292

Parties défenderesses : comparantes par M^e Mario GONZALEZ Avocat (G0460)

3) SELARL BDR & ASSOCIES, prise en la personne de Me [N] [F], ès qualités de liquidateur de la société BEST HOUSE, dont le siège social est [Adresse 3] – RCS B 844765487

Partie défenderesse : non comparante

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

La société J Lofts, marchand de biens immobiliers, a signé le 13 mai 2022, via le site internet InvestissementLocatif.com, 2 contrats :

* contrat de mandat de recherche avec la société MRZ [Localité 7] en vue d’acquérir un bien immobilier locatif d’une valeur de 1 million € maximum,

* contrat de conseil en aménagement intérieur avec la société 2M Conseil, ci-après nommée 2M, pour assistance dans la conception et dans la réalisation de travaux de rénovation et d’aménagement du bien immobilier à acquérir ci-dessus.

MRZ, qui intervient dorénavant aux droits de MRZ [Localité 7] radiée depuis le 17 janvier 2024, et 2M sont deux sociétés distinctes, chacune dans son secteur d’activité, travaillant sous le nom commercial INVESTISSEMENT LOCATIF via le site mentionné plus haut.

C’est dans ce cadre qu’un immeuble à [Localité 5] a été acquis par la société J Lofts, selon l’acte de vente du 15 septembre 2022.

2M, dans le cadre du contrat signé, a proposé des plans de réaménagement des appartements, qui ont conduit à un accord signé avec J Lofts le 2 novembre 2022.

2M a établi un cahier des charges qu’elle a transmis à la société Best House qui a émis un devis le 7 novembre 2022 pour la réalisation des travaux avec un délai de 7 mois environ.

Le devis transmis à J Lofts le même jour a été accepté pour 315 504,20 € TTC par cette dernière le 6 janvier 2023.

J Lofts a payé la totalité des travaux via 4 acomptes échelonnés entre janvier et juin 2023, alors que Best House a abandonné le chantier sans le terminer.

Selon jugement du 30 novembre 2023, Best House est placée en liquidation judiciaire.

Les appartements n’ayant pas pu être mis en location dans les temps, du fait de nonconformités nécessitant des travaux, le conseil de J Lofts a adressé différents courriers de « mise en demeure avant poursuite judiciaire » les 5 décembre 2023 et 20 mars 2024, en vain.

La procédure

Par acte du 5 avril 2024 commun et remis à personne habilitée pour chacun des trois défendeurs, J Lofts a assigné 2M, MRZ et la SELARL BDR & Associés prise en la personne de Maître [N] [F] es qualité de liquidateur de la société Best House.

Selon ses dernières conclusions régularisées lors de l’audience du 28 mars 2025, J Lofts demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil, Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

* JUGER que l’action intentée par la société JLOFT à l’égard de la société BEST HOUSE, 2M CONSEIL et MRZ France est recevable ;

* JUGER que la société BEST HOUSE a abandonné le chantier confié par la société JLOFT ;

* JUGER que la société 2M CONSEIL et la société MRZ France ont failli à leurs obligations de suivi de chantier confiés par la société JLOFTS;

En conséquence,

* CONDAMNER IN SOLIDUM la société BEST HOUSE, la société 2M CONSEIL et la société MRZ FRANCE à rembourser à la société JLOFTS le dernier acompte de 43.023,30 € HT (47 325,63 € TTC) versé en juin 2023 alors que les travaux n’ont pas été réalisés ;

* CONDAMNER IN SOLIDUM la société 2M CONSEIL et la société MRZ FRANCE à rembourser la somme de 10 479,60 € TTC à la société JLOFTS qui correspond à la provision de 50% versée au titre de la prestation de suivi des travaux défaillante ;

* CONDAMNER IN SOLIDUM la société BEST HOUSE, la société 2M CONSEIL et la société MRZ FRANCE à rembourser à la société JLOFTS la somme de 17 592 € TTC au titre des prestations de remise aux normes électricité de l’immeuble ;

* CONDAMNER IN SOLIDUM la société 2M CONSEIL et la société MRZ FRANCE à indemniser la société J LOFTS à hauteur de 25 000,00 € HT (30 000,00 € TTC) correspondant au prix qu’elle a dû verser à un nouvel entrepreneur pour finaliser les travaux ;

* CONDAMNER IN SOLIDUM la société 2M CONSEIL et la société MRZ FRANCE à indemniser la société J LOFTS de 7 000,00 €/mois à titre de la perte des loyers qui aurait pu être perçues par la société JLOFT à compter de juillet 2023 ;

* CONDAMNER IN SOLIDUM la société 2M CONSEIL et la société MRZ FRANCE à rembourser la somme de 1 698,45 € au titre des frais de voyage LIBAN/ FRANCE du gérant de la société JLOFT pour réceptionner les travaux en septembre 2023 ;

CONDAMNER IN SOLIDUM la société BEST HOUSE, la société 2M CONSEIL et la société MRZ FRANCE au paiement de la somme de 8 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 24 octobre 2024 et dans le dernier état de leurs conclusions, MRZ et 2M demandent au tribunal de :

Vu l’article 31 du Code de procédure civile Vu les articles 1103 et suivants du Code civil

JUGER irrecevable la société J LOFTS en son action à l’encontre de la société MRZ FRANCE ;

A défaut,

* DEBOUTER la société J LOFTS de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des sociétés MRZ FRANCE et 2M CONSEIL ;

* CONDAMNER la société J LOFTS à payer aux sociétés MRZ FRANCE et 2M CONSEIL la somme de 2 500,00 € chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SELARL BDR & Associés prise en la personne de Maître [N] [F] ès qualité de liquidateur de la société Best House n’a pas déposé de dossier de plaidoirie et a informé le tribunal d’une part qu’elle ne serait pas représentée aux différentes audiences relatives à cette affaire et d’autre part que « la liquidation judiciaire ne permettra aucune répartition au profit des créanciers ».

L’audience du juge en charge d’instruire l’affaire initialement planifiée le 13 mars 2025 a été repoussée à la demande des deux parties. A l’audience du 28 mars 2025, après avoir entendu les parties présentes en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire a procédé à la clôture des débats, a mis l’affaire en délibéré et a dit que le jugement serait prononcé le 26 mai 2025, par sa mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les moyens

Après avoir pris connaissance de tous les moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

J Lofts explique que :

* 2M a failli à ses obligations au titre du contrat de conseil en aménagement intérieur, notamment en n’assurant pas le suivi du chantier dont la réalisation avait été confiée par son intermédiaire à Best House,

* MRZ, pourtant non liée à J Lofts sur ce sujet, a assuré dans les faits le suivi dudit chantier,

* Ce suivi n’a pas été mené de manière professionnelle du fait de retards, obligeant notamment le gérant de J Lofts résidant au Liban à se rendre sur le chantier pour constater son non achèvement, et en demandant à J Lofts de payer les situations émises par Best House sans contrôle de l’avancement correspondant du chantier et en n’informant pas J Lofts de la situation d’abandon du chantier par Best House.

MRZ et 2M répliquent que :

* l’action est irrecevable à l’encontre de MRZ avec laquelle J Lofts n’a jamais contracté pour le suivi des travaux de l’appartement et qui n’a dans les faits jamais assuré ce suivi,

* 2M a exécuté son contrat vis-à-vis de J Lofts tant dans la conception du projet de rénovation / d’aménagement de l’immeuble, que dans le suivi de la réalisation des travaux,

* 2M, uniquement liée à une obligation de moyens, ne peut pas être tenue responsable contractuellement des défaillances de l’entreprise Best House.

Sur ce,

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à « juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne feront en conséquence pas l’objet d’une mention au dispositif.

Sur les demandes à l’encontre de Best House :

Le tribunal, constatant que les demandes formulées à l’encontre de Best House n’ont pas intégré le changement d’état du débiteur en liquidation judiciaire depuis le 30 novembre 2023, les considèrera en conséquence comme irrecevables.

Sur la mise en cause de MRZ :

J Lofts dans son assignation et ses dernières conclusions ne soulève aucun litige quant au contrat la liant à MRZ au titre du mandat de recherche d’un appartement, mandat qui a abouti à l’acquisition d’un appartement et au paiement des honoraires dus à MRZ, en conformité avec le contrat du 13 mai 2022.

Les litiges en rapport avec la présente assignation ne sont en rapport qu’avec le contrat liant J Lofts à 2M.

Néanmoins, J Lofts explique :

* d’une part que le site internet www.investissement-locatif.com, est la propriété exclusive de MRZ,

* d’autre part que « le suivi de chantier a été réalisé dans les faits par la société MRZ France qui a été défaillante en la matière », justifiant son propos par :

* des échanges d’emails dont « l’interlocuteur principal de la société J Lofts était Madame [H] [R] agissant ès qualité de Directrice commerciale pour le site internet investissement-locatif.com, propriété de la société MRZ France »,

* l’affirmation que « la société MRZ France est intervenue pour assurer le suivi du chantier au lieu et place de la société 2M CONSEIL et expose ainsi sa responsabilité délictuelle à l’égard de la société J LOFTS au sens de l’article 1240 du Code civil ».

Le site internet en question est un site gérant l’activité de deux sociétés sœurs aux activités complémentaires et son nom « investissement-locatif » est le nom commercial sous lequel travaillent les deux sociétés, nom commercial non formellement inscrit au RCS. La propriété

du site par l’une des sociétés ne prédispose pas que l’utilisation du site par l’autre société remette en cause le lien juridique des contrats qu’elle signe avec un client.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que :

* Madame [H] [R] a signé d’une part au nom de MRZ le contrat du 13 mai 2022 et d’autre part au nom de 2M le second contrat à la même date, indiquant clairement qu’elle engageait 2M au titre de ce second contrat,

* l’adresse de Madame [H] [R] sur tous les emails produits par J Lofts dans le cadre du contrat impliquant 2M est « [Courriel 6] », étant entendu, comme rappelé plus haut, que « investissement-locatif » est le nom commercial commun sous lequel MRZ et 2M exercent leurs activités respectives,

* aucun autre élément ne permet d’affirmer que MRZ a participé au suivi du chantier.

En conséquence, le tribunal mettra hors de cause MRZ.

Sur la responsabilité de 2M et le remboursement 10 479,60 € TTC au titre de prestation défaillante de 2M :

Il n’est pas contesté que :

* 2M a présenté la société Best House à J Lofts pour la réalisation de travaux dans l’appartement de [Localité 5], selon un devis de 315 504,20 € TTC en date du 7 novembre 2022 fixant une date de fin de chantier en septembre 2023, devis qui a été approuvé par J Lofts,

J Lofts a payé la totalité des travaux via 4 acomptes en janvier, mars et avril 2023, puis un dernier acompte de 47 325,63 € TTC en juin 2023, directement à 2M via un compte bancaire spécifique, charge à 2M de payer ensuite Best House, selon les termes du contrat signé avec 2M,

* le chantier n’a pas été achevé du fait du départ durant l’été 2023 de Best House, placée ensuite en liquidation judiciaire selon jugement du 30 novembre 2023,

* les 20 et 21 avril 2023, M. [K] [C], gérant de J Lofts, adressait des emails à 2M dans lesquels il manifestait son profond mécontentement quant au suivi du chantier par 2M en demandant un plan d’actions pour redresser la situation et ciblait plus particulièrement les travaux d’électricité.

Selon les termes du contrat signé le 13 mai 2022, pour cette phase d’ « assistance dans la réalisation des travaux de rénovation », 2M s’engageait notamment à « assister le client dans le suivi et la coordination des travaux », à « établir des comptes rendus réguliers », à « assister le client aux opérations de réception des travaux et l’informer de la fin du chantier ».

Le contrat stipulait « une seule obligation de moyens et en aucune façon une obligation de résultats », tout en garantissant « que le devis lié au cahier des charges ne sera pas dépassé » et s’engageant « sur le montant des travaux pour protéger le client de tout dépassement, dans une démarche tiers de confiance ».

Par ailleurs, le contrat prévoyait que les paiements de J Lofts à Best House passaient tous « entre les mains de la société 2M CONSEIL », sur un compte de paiement ouvert par 2M, distinct du compte courant.

Le tribunal note que 2M a failli dans son obligation de suivi du chantier :

* en ne fournissant à J Lofts aucun compte-rendu d’avancement du chantier, contrairement à ses engagements,

* en payant elle-même à Best House le dernier acompte de 47 325,62 € TTC via le compte spécifique que J Lofts avait alimenté en juin 2023, alors que J Lofts avait les 20 et 21 avril 2023 alerté sur son mécontentement et demandait un plan d’actions, étant par ailleurs entendu qu’il n’est pas d’usage dans le milieu du bâtiment de payer intégralement un prestataire sur un chantier environ 3 mois avant une fin de chantier prévisionnelle planifiée en septembre 2023,

* en annonçant à tort au gérant de J Lofts une fin de chantier vers le 15 septembre 2023 (cf.email du 3 août 2023 de 2M – pièce 12 dossier J Lofts),

* en signifiant à son client la nécessité d’un branchement électrique (devis ENEDIS) dans l’urgence en novembre 2023 alors qu’elle était en possession du devis correspondant depuis le 22 août 2023,

* en n’informant pas elle-même J Lofts de l’abandon du chantier de Best House ni de sa mise en liquidation judiciaire, information que le gérant a « découverte » le 5 décembre 2023,

* en ne réagissant pas vis-à-vis de J Lofts à ces informations de défection de Best House afin de proposer une solution alternative pour finir les travaux et proposer des compensations financières.

Sur la facture d’honoraires émise par 2M pour le suivi du chantier le 27 février 2023 pour 20.959,20 € TTC, 50% soit 10 479,60 € ont été payés par J Lofts. Attendu que 2M a fait preuve de manquements graves dans le suivi de ce chantier à l’opposé de ses engagements contractuels, le tribunal condamnera 2M à rembourser J Lofts

la somme de 10 479,60 € TTC.

Sur la demande d’indemnisation de 30 000 € TTC réclamée pour la finalisation des travaux et celle de remboursement des 17 592 € TTC au titre des prestations de remise aux normes de l’électricité de l’immeuble :

J Lofts réclame in solidum à 2M et à Best House une indemnisation « à hauteur de 25 000 € HT / 30 000 € TTC correspondant au prix qu’elle a dû verser à un nouvel entrepreneur pour finaliser les travaux ».

Néanmoins, J Lofts ne fournit dans ses conclusions aucun élément explicatif, détaillé (nom de l’entrepreneur, détail des travaux concernés, etc.) et la pièce de son dossier de plaidoirie relative à ce sujet correspond à un devis de l’entreprise SAMELEC pour des travaux de « remise aux normes électriques » valorisé à 6 475 € HT, sujet qui fait l’objet de la seconde demande traitée dans le paragraphe suivant.

En pièce 27, J Lofts fournit deux factures pour un total de 17 592 € HT de l’entreprise SAMELEC,

* l’une pour 6 075 € HT du 26 mars 2024 pour « remise aux normes électriques »,

* l’autre pour 11 517 € HT du 10 mars 2024 pour la fourniture et pose de colonne d’électricité au sein de l’immeuble,

dont elle demande le remboursement in solidum à 2M et Best House.

Ces travaux renvoient au PV d’un Commissaire de justice mandaté par J Lofts le 19 décembre 2023 qui établissait : « Seul l’appartement du rez-de-chaussée côté cour dispose d’un compteur électrique ainsi que le hall d’entrée. Les autres compteurs n’ont pas été installés ».

Il est rappelé que l’installation de tableaux électriques pour chaque appartement figuraient bien dans le devis de Best House retenu par J Lofts.

Il est aussi rappelé que si le contrat liant 2M à J Lofts stipulait que « le devis lié au cahier des charges ne sera pas dépassé » et engageait 2M « sur le montant des travaux pour protéger le client de tout dépassement, dans une démarche tiers de confiance », ce contrat définissait la responsabilité de 2M à « une seule obligation de moyens et en aucune façon une obligation de résultats ».

Le juge en charge de traiter l’affaire a relevé lors de l’audience, l’article 1170 du Code civil : « Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».

En l’occurrence, la clause engageant 2M à protéger J Lofts de tout dépassement sur le devis qui lui a été présenté ne permet pas à 2M de s’exempter sur ce sujet de toute responsabilité au titre de la seule obligation de moyens.

Attendu que :

J Lofts produit des factures pour 17 592 € HT de travaux qu’elle a dû payer ellemême en supplément des montants versés à Best House par l’intermédiaire de 2M, pour des travaux prévus dans le devis Best House,

* 2M s’engageait à ce que J Lofts ne paie aucun supplément au devis Best House qu’elle avait validé et nonobstant la clause de limitation de sa responsabilité aux seuls moyens,

* 2M a fourni une faute grave en versant le dernier acompte à Best House bien avant la date prévisionnelle de fin de travaux et alors que J Lots l’avait déjà alerté sur des dysfonctionnements,

* Best House a encaissé l’intégralité du devis qui intégrait ces travaux d’électricité,

le tribunal, considérant cette clause de limitation de responsabilité non applicable à l’engagement pris par 2M de garantir aucun dépassement de prix sur la prestation Best House, condamnera 2M à rembourser J Lofts la somme de 17 592 € et déboutera J Lofts de sa demande d’indemnisation à hauteur de 30 000 € TTC.

Sur le remboursement du dernier acompte versé à Best House pour 43 023,30 € HT :

Quand bien même, le paiement par 2M à Best House du dernier acompte versé par J Lofts en juin n’est pas d’usage dans le milieu du bâtiment, alors que les travaux ne sont pas terminés et que des non-conformités avaient déjà été remontées à cette date, le tribunal ayant déjà sanctionné 2M sur le remboursement des travaux payés par J Lofts suite à la défection de Best House, déboutera J Lofts de sa demande de remboursement relative à ce dernier acompte.

Sur le remboursement de 1 698,45 € au titre des frais de voyage :

J Lofts réclame le remboursement des frais de déplacement valorisés à 1 689,45 € de M. [K] [C], gérant de la société et résidant au Liban, pour la réception des travaux prévue le 21 septembre 2023, selon information reçue de 2M, mais qui n’a pas pu se tenir à cette date.

Outre que le contrat liant les parties ne prévoyait pas la prise en charge de frais de déplacement, que J Lofts était représentée durant le chantier par Mme [M] [Z] et donc que la décision de la venue à [Localité 5] du gérant de J Lofts était une décision interne à la

société, le tribunal déboutera J Lofts de sa demande de remboursement des frais de voyage de M. [K] [C].

Sur la demande d’indemnisation de 7 000 € / mois au titre de la perte des loyers à compter de juillet 2023 :

Le tribunal soulignant que le contrat signé entre 2M et J Lofts prévoyait certes une durée de travaux mais sans clause définissant les pénalités découlant du non-respect de cet engagement, et donc que le maitre d’ouvrage acceptait les risques liés à d’éventuels retards, le tribunal déboutera J Lofts de sa demande d’indemnisation au titre de la perte des loyers qui auraient pu être perçus par J Lofts à compter de juillet 2023.

Sur la demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Attendu que pour faire reconnaître leurs droits, les parties ont dû exposer des frais non compris dans les dépens, qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge, le tribunal condamnera 2M à payer à J Lofts la somme de 3 000 €, déboutant pour le surplus.

Sur les dépens :

Les dépens seront mis à la charge de 2M qui succombe.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort :

* Déclare irrecevable les demandes formulées à l’encontre de la BEST HOUSE,

* Met hors de cause la société MRZ FRANCE,

* Condamne la société 2M CONSEIL à rembourser à la société J LOFTS la somme de 10 479,60 € TTC au titre de la prestation de suivi des travaux défaillante,

* Condamne la société 2M CONSEIL à payer à la société J LOFTS la somme de 17.592 € au titre des travaux d’électricité,

* Déboute la société J LOFTS de ses demandes :

* d’indemnisation de 30 000 € TTC pour la finalisation des travaux,

* de remboursement des 1 698,45 € pour frais de voyage,

* d’indemnisation au titre de la perte des loyers,

* Condamne la société 2M CONSEIL à payer à la société J LOFTS la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

* Condamne la société 2M CONSEIL aux entiers dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 111,01 € dont 18,29 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 mars 2025, en audience publique, devant M. Eric Pierre, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :

M. Jérôme Simon, M. Eric Pugliese et M. Eric Pierre

Délibéré le 4 avril 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Jérôme Simon, président du délibéré et par M^me Christèle Charpiot, greffier.

Le greffier

Le président.