Copie exécutoire : TREHET AVOCATS ASSOCIES AARPI Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 3

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-12

JUGEMENT PRONONCE LE 27/01/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2023039335

ENTRE :

SAS DISTRIMO, dont le siège social est Centre Commercial [1] [Adresse 5] [Localité 4] – RCS de Cayenne n° B 414 401 547

Partie demanderesse : assistée de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL – M^e Sébastien MENDES-GIL, Avocat (P173) et comparant par le Cabinet TREHET AVOCATS ASSOCIES AARPI (J119).

ET :

1) SARL AGORA, dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 4] – RCS de Cayenne n° B 444 746 259

Partie défenderesse : assistée du Cabinet ADEMA AVOCATS, M^e Valérie DESFORGES, Avocat (A0540) et comparant par M^e Nicole Delay-Peuch, Avocat (A377).

2) SAS BALATA III, dont le siège social est [Adresse 3] – [Localité 4] – RCS de Cayenne n° B 529 469 348 Partie défenderesse : assistée du Cabinet ADEMA AVOCATS, M^e Valérie DESFORGES, Avocat (A0540) et comparant par M^e Nicole Delay-Peuch, Avocat (A377).

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS :

DISTRIMO a une activité de gestion de patrimoine immobilier dans les DOM-TOM. Elle a porté le développement d’un centre commercial à [Localité 4], [1]. Elle souhaitait compléter le centre d’un complexe de cinémas, sur un terrain detenu par ses actionnaires via la société Balata.

Elle est entrée en relation avec le groupe de M. [T] [L], spécialiste de l’exploitation de salles de cinéma en outre-mer, et généralement propriétaire de l’immobilier correspondant.

C’est ainsi que DISTRIMO et la société Guyane Cinéma devenue AGORA, créée par M. [L], ont signé un premier protocole le 7 juillet 2010, organisant le transfert du terrain à une société BALATA III, la construction du complexe de cinéma, et son exploitation par AGORA pour une durée de 15 ans.

Le financement de l’opération s’appuyait sur le dispositif de défiscalisation Girardin.

Le protocole prévoyait expressément la restitution de BALATA III après 10 ans au groupe actionnaire de DISTRIMO, dans le préambule et dans 2 articles du protocole.

Le protocole mentionnait également, comme condition déterminante avancée par le groupe [L], que les actionnaires des deux parties « rechercheront ensemble les moyens d’assurer, sur le site où ailleurs, la contrepartie des plus-values financières ou immobilières qui sont habituellement la motivation de l’investissement pour la construction d’un complexe de cinémas ».

Le groupe [L] et DISTRIMO ont signé le même jour un deuxième protocole, où DISTRIMO s’engageait à développer un nouveau projet pour le compte du groupe [L], dans un autre quartier de [Localité 4].

Le 19 avril 2012, les sociétés DISTRIMO et AGORA ont signé un nouveau protocole, dans le prolongement du premier, prévoyant la prise en charge de certains frais par DISTRIMO, de façon à limiter l’investissement financier d’AGORA. Ce protocole comportait deux promesses d’achat ou de cession portant sur les actions de BALATA III, au profit de DISTRIMO. Les conditions d’exercice des deux options étaient détaillées dans le protocole, tant sur leur calendrier d’exercice que sur le prix et les conditions suspensives.

Par courrier recommandé et signifié directement à AGORA, DISTRIMO a adressé une levée de son option d’achat des actions BALATA III, le 1er février 2023, qu’AGORA a ignorée. Le 10 mars 2023, DISTRIMO a mis AGORA en demeure de réaliser la cession. Les 14 et 21 mars 2023, AGORA a rejeté la levée de l’option, invoquant une invalidation de la promesse au titre de « plusieurs moyens » de droit, sans les expliciter.

DISTRIMO a adressé une nouvelle mise en demeure, convoquant AGORA à une rencontre le 27 avril 2023, et versant un chèque de banque pour le solde du prix de cession. AGORA ne s’est pas exécutée.

C’est ainsi qu’est né le litige.

LA PROCEDURE

Par acte en date du 15 juin 2023, DISTRIMO a assigné AGORA et BALATA III devant ce tribunal.

Par cet acte et à l’audience du 5 septembre 2024, dans le dernier état de ses prétentions, DISTRIMO demande au tribunal de :

* DIRE et JUGER que la demande de nullité du protocole d’accord du 19 avril 2012 et de la promesse de vente de la même date sont prescrites ;

* DIRE et JUGER que la demande indemnitaire de la société AGORA est prescrite ;

* DIRE et JUGER que la cession des actions de la société BALATA III au profit de la société DISTRIMO est parfaite ;

* CONSTATER la réalisation, aux conditions stipulées dans la promesse de cession en date du 19 avril 2012 et à effet au 27 avril 2023, date prévue pour la signature de l’acte de cession, de la cession par la société AGORA des 100 actions qu’elle détient dans la société BALATA III pour le prix aujourd’hui déterminé de 830.000 €

En conséquence,

DIRE et JUGER que le jugement à intervenir vaudra vente de la totalité des actions de la société BALATA III au profit de la société DISTRIMO moyennant le prix de 830.000 €,

* PRENDRE ACTE que la société DISTRIMO s’engage à régler à la société AGORA le solde du prix de cession, soit la somme de 330.000 €, dans les 15 jours de la date de signification à la société AGORA du jugement à intervenir ;

* DIRE et JUGER que le transfert de propriété des titres interviendra de plein droit en contrepartie des paiements susvisés ;

* DIRE et JUGER que les transferts devront être constatés par les sociétés concernées dans leurs registres, à effet du 27 avril 2023 ;

* DEBOUTER les sociétés AGORA et BALATA III de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

* CONDAMNER la société AGORA à payer à la société DISTRIMO la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

* RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ;

A l’audience du 14 novembre 2024, et dans le dernier état de ses prétentions, les défenderesses demandent au tribunal de :

A titre liminaire.

Débouter la société DISTRIMO de l’ensemble des fins de non-recevoir qu’elle soulève pour cause de prescription,

A titre principal.

* Prononcer la nullité du protocole d’accord régularisé le 19 avril 2012 entre la société DISTRIMO et la société GUYANE CINEMA (AGORA), celui-ci étant dépourvu de cause lors de sa conclusion,

* Prononcer la nullité de la promesse unilatérale de cession consentie le 19 avril 2012 par la société GUYANE CINEMA (AGORA) à la société DISTRIMO, celle-ci étant dépourvue de cause lors de sa régularisation.

* Prononcer la nullité de la promesse unilatérale de cession consentie le 19 avril 2012 par la société GUYANE CINEMA (AGORA) à la société DISTRIMO et ce, en raison de son défaut d’enregistrement conformément à l’article 1589-2 du Code civil,

A titre subsidiaire,

* Prononcer la caducité du protocole d’accord régularisé le 19 avril 2012 entre la société DISTRIMO et la société GUYANE CINEMA (AGORA), la cause ayant disparu en cours d’exécution du contrat,

* Prononcer la caducité de la promesse unilatérale de cession consentie le 19 avril 2012 par la société GUYANE CINEMA (AGORA) à la société DISTRIMO, la cause ayant disparu en cours d’exécution du contrat.

A titre plus subsidiaire et reconventionnel,

Condamner la société DISTRIMO à verser à la société AGORA la somme de 9 713 164 euros au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier d’une plus-value foncière ou immobilière en contrepartie des engagements souscrits le 19 avril 2012, et à actualiser et à parfaire au jour de la cession effective des actions de la société BALATA III,

En tout état de cause.

* Débouter la société DISTRIMO de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions.

* Condamner la société DISTRIMO à payer à chacune des sociétés AGORA et BALATA III, la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Condamner la société DISTRIMO aux entiers frais et dépens,

* Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir qui n’est pas compatible avec la nature de l’affaire.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet du dépôt d’écritures, en présence d’un greffier. A l’audience de mise en état du 14 novembre 2024, l’affaire a été confiée à un juge chargé d’instruire l’affaire, en application de l’article 871 du code de procédure civile. A l’audience du 5 décembre 2024, à laquelle toutes les parties se sont présentées, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 janvier 2025. Les parties en ont été avisées en application de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile.

LES MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l’article 455 du CPC, le tribunal les résumera succinctement de la manière suivante :

DISTRIMO invoque les moyens suivants

* En réplique aux conclusions des défenderesses, leurs demandes de nullité et d’indemnisation sont prescrites, plus de 5 ans s’étant écoulés sans la moindre remise en cause du protocole d’avril 2012,

* Principalement, la demanderesse prétend que la cession des actions de BALATA III est parfaite : accord sur la chose et le prix, levée conforme de l’option d’achat, réalisation des conditions suspensives.

La demanderesse est ainsi fondée à forcer la cession, selon l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l’ordonnance du 10 février 2016, alors applicable. A défaut, les défenderesses récupéreraient l’actif pour une somme dérisoire.

En réponse, les défenderesses avancent que :

* La promesse de vente et le protocole sont nuls, pour absence de cause et de contrepartie à l’investissement d’AGORA,

* La promesse est également nulle pour défaut d’enregistrement, obligatoire pour toute promesse unilatérale,

* À titre subsidiaire, la promesse et le protocole devront être tenus pour caducs pour disparition de la cause,

* Et très subsidiairement, AGORA demande indemnisation de la perte de chance qu’elle a subie, de ne pouvoir bénéficier des plus-values immobilières de l’opération.

Les défenderesses mettent l’accent sur l’absence de contrepartie à leur investissement, l’exploitation n’étant en rien une contrepartie suffisante, et souligne que s’il était fait droit à sa demande de cession forcée, DISTRIMO aurait récupéré tout l’actif sans rien débourser, et sans avoir supporté aucun risque.

Sur cette invocation d’absence de cause, DISTRIMO réplique que c’était précisément l’objet du deuxième protocole de juillet 2010, dont elle a respecté les obligations qui lui incombaient, même si en final le protocole n’a pas débouché sur un nouveau projet.

SUR CE,

Sur la nullité du contrat

I- Sur la prescription de l’exception de nullité pour absence de cause

Le tribunal rappelle l’article 2224 du code civil, qui dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En l’espèce, le tribunal relève que l’argument de prescription est soulevé, non par voie d’action, mais par voie d’exception.

L’article 1304 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, alors applicable dispose que l’exception de nullité est imprescriptible, sauf si les contrats ont reçu un commencement d’exécution.

En l’espèce, le contrat en question est le premier protocole de 2010, qui a connu très largement un commencement d’exécution : construction, financement et exploitation du complexe de cinémas. La demande d’exception intervenant plus de 10 ans après la signature du protocole, est donc prescrite, et le tribunal dira irrecevable AGORA en sa demande d’exception de nullité pour absence de cause.

II- Sur l’absence de cause, ou la disparition de la cause, alléguée par les défenderesses

Le tribunal constate que le différend à l’origine de la présente instance porte principalement sur la nature des causes, implicites et explicites, des protocoles signées par les Parties. Il rappelle, s’agissant de contrats et de protocoles antérieurs à 2016, que la cause était un des 4 éléments nécessaires à la validité de tout contrat (article 1131 du code civil dans sa version applicable), à la fois cause objective (à valeur de contrepartie) et subjective.

L’argument des défenderesses, après avoir invoqué une absence de cause, est de dire que la cause de ce premier protocole de 2010 était à chercher en dehors du protocole, et avait disparu au fil des ans, entraînant la caducité dudit protocole et de ses conséquences

Le tribunal note que le premier protocole de juillet 2010 reprenait la demande expresse du groupe [L] d’une recherche de « contrepartie des plus-values financières ou immobilières qui sont habituellement la motivation de l’investissement », laissant entendre que la contrepartie, ou une partie de la contrepartie, devait venir de l’extérieur du premier protocole. De fait, le même protocole dit ensuite qu’ « un protocole distinct régit cette disposition ».

Le tribunal note qu’un deuxième protocole a été signé, sinon par AGORA, du moins par son actionnaire exclusif, le groupe [L], le même jour, portant sur le développement d’un autre projet, avec des obligations de développement à la charge de DISTRIMO.

Le tribunal dira que les deux protocoles sont ici interdépendants. Il dira que le deuxième protocole constituait une cause significative de l’engagement d’AGORA dans le premier protocole.

À ce titre, au passage, le tribunal note qu’il existait bien (au moins) une cause au premier protocole.

Concernant le deuxième protocole de 2010, le tribunal note qu’il mettait à la charge de DISTRIMO une obligation de développement d’une parcelle de terrain appartenant au groupe [L], et prévoyait, en cas d’échec ou d’arrêt, l’équivalent d’une option de vente au bénéfice du groupe [L] sur le terrain en question (constituant une des causes de ce protocole au bénéfice du groupe [L]).

Il ressort des pièces fournies que DISTRIMO s’est acquittée des obligations de moyens mises à sa charge dans ce deuxième protocole ; que le projet n’a pas abouti, mais que le

groupe [L] n’a pas demandé le rachat par DISTRIMO, pour 7 millions €, du terrain en cas d’échec, comme ce protocole le stipulait.

Le tribunal dira que la cause du deuxième protocole n’a pas disparu par la faute de DISTRIMO, et déboutera AGORA de sa demande de caducité, au titre de l’interdépendance, du premier protocole.

Concernant le protocole d’avril 2012, qui contient les promesses objets de cette instance, le tribunal considère qu’il constitue un protocole d’application du premier protocole de 2010, dont il organise l’exécution de certains engagements. Il ne fait d’ailleurs pas mention d’anciennes ou nouvelles obligations de contrepartie.

Concernant le premier protocole de 2010, le tribunal retient qu’une autre cause essentielle, intrinsèque cette fois, réside dans la faculté donnée à AGORA d’exploiter pour une durée de 15 ans le complexe de cinémas. AGORA a pu exploiter depuis 12 ans à ce jour le complexe objet de l’instance, le bail court encore pour plusieurs années, voire plus s’il est renouvelé, et rien n’indique que cette exploitation ait été à perte.

De surcroît, le tribunal note que :

* L’investissement total du projet s’est élevé, selon les défenderesses, à 14 456 k€, financés

* Pour 5 641 k€ par des tiers investisseurs (dans le cadre Girardin)

* Pour 7 802 k€ par un emprunt

* Pour 339 k€ par le dépôt d’un gage espèces

* Pour 674 k€ par un financement en fonds propres par BALATA III des surcoûts de construction.

En termes de trésorerie, AGORA a bénéficié au titre du protocole de 2012 de 500 k€ d’avance sur l’indemnité d’immobilisation. Son apport en cash s’est donc limité à 513 k€. A la cession des parts de BALATA III, AGORA percevra 330 k€, + le remboursement de son gage-espèces et de son compte courant, soit au minimum 1.3 million €.

Sur le défaut d’enregistrement de la promesse

L’article 1589-2 du code civil, reprenant l’article 1840 A du code général des impôts, dispose bien qu’ « est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente… aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par … un acte sous seing privé enregistré dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ».

Cependant, le tribunal retient qu’en l’espèce, il n’y a pas une, mais deux promesses unilatérales croisées, consenties au même moment au bénéfice mutuel de chacune des parties. Que ce faisant, ces promesses constituent ensemble un engagement synallagmatique, qui, lui, échappe aux obligations d’enregistrement. Le tribunal rappelle que l’obligation d’enregistrement d’une promesse unilatérale est lié dans la doctrine au caractère profondément asymétrique de l’engagement, une partie étant fermement engagée alors que l’autre ne l’est pas. Ici, le jeu des deux promesses réciproques annule toute asymétrie.

Le tribunal dira que l’enregistrement de ce bloc de deux promesses n’était pas obligatoire, et déboutera les défenderesses de leur demande de nullité.

Sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens, le tribunal conclura que la cession est effectivement parfaite, et ordonnera son exécution intégrale par AGORA, dans les termes prévus au protocole du 19 avril 2012.

Sur l’article 700 du CPC et les dépens

Dans la mesure où pour faire valoir ses droits, DISTRIMO a dû engager des frais qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal condamnera AGORA à lui verser la somme de 10 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, déboutant pour le surplus.

Agora succombant, le tribunal la condamnera aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Le tribunal rappellera que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort :

* DIT irrecevable la SARL AGORA en sa demande d’exception de nullité pour absence de cause ;

* ORDONNE à la SARL AGORA et à la SAS BALATA III d’exécuter la vente, et de réaliser les ordres de mouvement, de la totalité des actions de BALATA III au profit de la SAS DISTRIMO dans les 10 jours suivants la signification du présent jugement, dans les conditions prévues au protocole du 19 avril 2012 ;

* DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples et contraires ;

* CONDAMNE la SARL AGORA à payer à la SAS DISTRIMO la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

* CONDAMNE la SARL AGORA aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 90,93 € dont 14,94 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05/12/2024, en audience publique, devant M. Philippe Soulié, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :

M. André Goix, M. Hervé Dehé et M. Philippe Soulié.

Délibéré le 16/01/2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. André Goix, président du délibéré et par M^me Sylvie Laheye, greffier.