NUMERO D’INSCRIPTION AU REPERTOIRE GENERAL : 2025 002408

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE SAINT BRIEUC

ORDONNANCE DE REFERE DU 01/12/2025

* DEMANDEUR (S) : Société LE NAUTICA (SARL) [Adresse 1]

* REPRESENTANT(S) : Maître FAILLER Avocat collaborateur de la SELARL CHEVALIER & ASSOCIES ([Localité 1])

* DEFENDEUR (S) : Société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD (SAS) [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3]

* REPRESENTANT(S) : Maître [R] Avocat membre de la SELARL CABINET [R] ([Localité 3])

* DEFENDEUR (S) : Société PROTHERMIC (SAS) [Adresse 4]

* REPRESENTANT(S) : Maître [I] Avocate membre de la SELARL ATHENA AVOCATS ASSOCIES ([Localité 4])

* DEFENDEUR (S) : Société ENTREPRISE [M] (SARL) [Adresse 5]

* REPRESENTANT(S) : Maître LEROUX Avocat membre de la SCP MARION LEROUX COURCOUX (SAINT BRIEUC)

* PRESIDENT : Monsieur Jean-Marc GICQUEL

* GREFFIER : Maître Yves-Loïc TEPHO

REDEVANCES DE GREFFE : 70,98 DONT TVA : 11,83

L’AN DEUX MILLE VINGT CINQ, le PREMIER DECEMBRE NOUS Jean-Marc GICQUEL JUGE au TRIBUNAL des ACTIVITES ECONOMIQUES de SAINT BRIEUC remplaçant le PRESIDENT empêché statuant en matière de REFERE COMMERCIAL assisté de Maître Yves-Loïc TEPHO Greffier, avons rendu l’Ordonnance de REFERE dont la teneur suit dans la cause d’ENTRE :

La Société LE NAUTICA, société à responsabilité limitée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BREST sous le numéro 891 806 838, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître FAILLER Avocat collaborateur de la SELARL CHEVALLIER & ASSOCIES [Adresse 7], son mandataire verbal, DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

La Société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD, Société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT BRIEUC sous le numéro 315 411 249, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître [R] Avocat membre de la SELARL CABINET [R] à SAINT BRIEUC, son mandataire verbal, DEFENDERESSE

PROTHERMIC, La Société Société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de QUIMPER sous le numéro 401 427 109, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître [I] Avocate membre de la SELARL ATHENA AVOCATS ASSOCIES [Adresse 10] -[Adresse 11], son mandataire verbal. DEFENDERESSE

La Société ENTREPRISE [M], Société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BREST sous le numéro 441 796 976, dont le siège social est sis [Adresse 12], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître LEROUX Avocat membre de la SCP MARION – LEROUX – COURCOUX Avocats à SAINT BRIEUC, son mandataire verbal, DEFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE

DEVANT NOUS, Jean-Marc GICQUEL JUGE au TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE SAINT BRIEUC remplaçant le PRESIDENT empêché, statuant en matière de référé commercial assisté de Maître Yves-Loïc TEPHO Greffier a comparu Maître FAILLER Avocat à BREST lequel nous a exposé que par exploits séparés en date du VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ :

* de la SELARL JURIS.actes Commissaires de Justice associés à [Localité 5] ;

* de la SCP MORICE GALLIZIA Commissaires de Justice associés à QUIMPER ;

* et de la SELARL SED LEX Commissaires de Justice associés à [Localité 6] ;

la Société LE NAUTICA dont le siège social est sis [Adresse 6] a fait donner assignation :

* à la Société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD dont le siège social est sis [Adresse 13] ;

* à la Société PROTHERMIC dont le siège social est sis [Adresse 9] ;

* et à la Société ENTREPRISE [M] dont le siège social est sis [Adresse 14] ;

à comparaître le LUNDI VINGT ET UN JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ DEVANT NOUS, Juge des Référés du TRIBUNAL des ACTIVITES ECONOMIQUES de SAINT BRIEUC.

ATTENDU que la SELARL CHEVALLIER & ASSOCIES Avocats à [Localité 1] représentant LA SOCIETE LE NAUTICA, DEMANDERESSEA L’INSTANCE, expose dans ses dernières conclusions et que Maître FAILLER en rappelle les termes à l’audience :

Discussion :

1. En droit :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

L’article 1792 du Code civil dispose que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. ».

L’article 1792-6 du Code civil prévoit que :

« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. ».

L’article 1231-1 du Code civil dispose que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

L’article 1646-1 du Code civil dispose que : « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

Par ailleurs, la jurisprudence de la Cour de cassation est constante et considère que la vente d’un ouvrage ne fait pas obstacle à ce que le vendeur puisse bénéficier de l’action en responsabilité décennale contre l’entrepreneur, à condition qu’il justifie d’un intérêt direct et certain :

« si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maitre de y… ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain » – Cass., 3 ème Civ, 20 avril 1982, n°81-10.026.

Par arrêt en date du 20 juin 2025, la Cour d’appel de PARIS a également jugé en ce sens :

« Si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu’il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble. […]

Au cas d’espèce, la société Icade promotion, agissant à l’encontre des intervenants à l’acte de construire sur le fondement de l’article 1792 du code civil était contrainte d’engager une action en justice dans le délai de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, soit au plus tard le 30 septembre 2023, et ne pouvait donc attendre un recours au fond à son encontre, sauf à se trouver forclose dans ses actions récursoires.

Il en résulte que l’action en justice de la société Icade promotion n’était pas dépourvue d’intérêt né et actuel, dès lors qu’elle était nécessaire pour interrompre le délai de forclusion décennale. » – CA de [Localité 7], pôle 4, chambre 6, 20 juin 2025, n°24/16003.

2. En fait :

2.1. De la recevabilité de la demande :

La société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD croit pouvoir prétendre que la demande d’expertise judiciaire de la société LE NAUTICA serait irrecevable aux motifs que :

* elle n’a pas qualité à agir à défaut d’être propriétaire de l’immeuble,

* elle n’a pas d’intérêt à agir à défaut de faire l’objet d’une action de la société KRESK DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, acquéreur.

Or, il résulte des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile que l’expertise judiciaire peut être ordonnée à la demande de tout intéressé se prévalant d’un motif légitime.

En l’espèce, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 16 décembre 2021 stipule ce qui suit en page 51 : « Il est ici rappelé que pendant le délai d’un an à compter de la réception visée ci-dessus, les entreprises doivent au seul vendeur la garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du Code civil ».

La société LE NAUTICA s’est donc réservée contractuellement le bénéfice de la garantie de parfait achèvement.

Cette clause n’est pas ambiguë et la commune intention des parties est parfaitement claire.

Il ressort de cette clause, sans qu’il y ait lieu à interprétation, que la société LE NAUTICA s’est engagée envers la société KRESK DEVELOPPEMENT IMMOBILIER à mettre en œuvre, le cas échéant, la garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du Code civil.

Aucune disposition légale n’interdit à un vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement de se réserver le bénéfice de la garantie de parfait achèvement.

Il ressort notamment des échanges de courriels et du procès-verbal de livraison en date des 17 et 24 juin 2024 que la société KRESK DEVELOPPEMENT IMMOBILIER déplore l’existence de nombreux désordres.

La société LE NAUTICA n’a pas manqué de relayer les réclamations de la société KRESK DEVELOPPEMENT IMMOBILIER aux entreprises responsables des désordres dénoncés, en leur adressant notamment un courrier de mise en demeure.

En outre, la société LE NAUTICA a fait dresser un procès-verbal de constat établi par Maître [S], commissaire de justice, le 23 juin 2025.

Celui-ci a notamment pu constater des auréoles et fuites d’eau dans le local technique.

Par conclusions en date du 19 septembre 2025, la société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD croit pouvoir prétendre que : « du fait de la vente de l’immeuble, et de l’absence de toute demande de la société KRESK à l’égard de la société LE NAUTICA, celle-ci n’a ni qualité ni intérêt à agir ».

Il sera rappelé que celui qui sollicite l’organisation d’une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile doit justifier d’un motif légitime.

Cette notion doit être appréciée au regard de la situation de la société LE NAUTICA, et suppose notamment l’existence d’un litige potentiel ou plausible non manifestement voué à l’échec.

Aussi, le simple fait qu’il n’existe pas de litige actuel entre la société KRESK DEVELOPPEMENT IMMOBILIER et la société LE NAUTICA ne saurait empêcher cette dernière de préserver ses droits.

En effet, la société KRESK DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, acquéreur, pourrait reprocher à la société LE NAUTICA d’avoir commis une faute contractuelle en ne mettant pas tout en œuvre pour que les désordres soient réparés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

La Cour d’appel de Colmar a jugé en ce sens par un arrêt en date du 24 octobre 2024 : « L’intimée n’a pas permis que tout désordre apparu puisse être réparé dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, comme elle s’y était contractuellement engagée. Par cette carence, la société CDC Habitat Social a donc commis une faute contractuelle engageant sa responsabilité vis-à-vis des acquéreurs et justifiant que soit mise à sa charge l’indemnisation de leurs préjudices en résultant ».

Le Juge des référés dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation du motif légitime.

Néanmoins, il ne lui appartient pas d’apprécier le bien-fondé de l’action au fond mais juste de s’assurer que celle-ci est plausible, ce qui est indéniablement le cas en l’espèce.

En outre, il ne peut être contesté que la mesure serait de nature à permettre l’établissement d’une preuve de nature à influer sur la solution d’un futur procès au fond. La mesure d’instruction apparaît notamment nécessaire pour connaître l’origine et la cause des désordres dont la matérialité est démontrée par les pièces versées aux débats par la société LE NAUTICA.

Aussi, la société LE NAUTICA justifie d’un motif légitime à voir organiser une mesure d’expertise judiciaire.

Sa demande sera déclarée recevable.

2.2. De la demande d’expertise judiciaire :

Postérieurement à la prise de possession, la société LE NAUTICA a constaté l’apparition de désordres dans le bâtiment piscine, à savoir notamment :

* apparition de fuites au niveau des parois du bassin et en plafonds des locaux situés en rez-de-jardin,

* apparition de fuites au niveau de traversées de planchers par des canalisations et à proximité d’équipements incorporés dans les ouvrages béton,

* dysfonctionnement de la rampe d’aspersion,

* détecteur de présence de la rampe d’aspersion hors service.

Ces désordres ont été notifiés aux sociétés CONSTRUCTIONS LE COUILLARD, PROTHERMIC et ENTREPRISE [M] suivant courriers recommandés avec avis de réception en date du 16 juin 2025.

Par conclusions en date du 12 septembre 2025, la société PROTHERMIC écrit que la mission d’expertise ne pourra porter sur le désordre relatif à « l’apparition de fuites au niveau des parois du bassin et en plafonds des locaux situés en rez-de-jardin » au motif que celui-ci ne figurait pas sur la lettre de mise en demeure qui lui a été adressée.

A ce titre, la société LE NAUTICA entend préciser que ce désordre est mentionné sur les lettres de mise en demeure qui ont été envoyées aux sociétés CONSTRUCTIONS LE COUILLARD et ENTREPRISE [M], lesquelles sont versées aux débats.

La société PROTHERMIC sera donc déboutée de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande d’expertise portant sur le point relatif à « l’apparition de fuites au niveau des parois du bassin et en plafonds des locaux situés en rez-de-jardin ».

Par conclusions en date du 30 octobre 2025, la société PROTHERMIC indique être « intervenue sur le pédiluve de la piscine de l’immeuble dans le cadre de la garantie de bon fonctionnement de ses installations ».

Elle ajoute qu’elle aurait solutionné les points suivants :

* dysfonctionnement de la rampe d’aspersion,

* détecteur de présence de la rampe d’aspersion.

La société PROTHERMIC est intervenue très récemment, soit le 22 octobre 2025, et partiellement.

En effet, certaines pièces nécessitent d’être remplacées.

En outre, compte tenu du caractère extrêmement récent de cette intervention, la société LE NAUTICA n’a que très peu de recul pour dire si les travaux réalisés par la société PROTHERMIC ont permis de remédier aux désordres de manière pérenne.

Aussi, il conviendra d’inclure dans la mission de l’expert judiciaire le chef suivant : « Dire si les travaux réalisés par la société PROTHERMIC sont de nature à remédier aux désordres de manière pérenne ».

Il est rappelé que les travaux ont fait l’objet d’une réception en date du 24 juin 2024 avec réserves.

La garantie de parfait achèvement expirait donc le 24 juin 2025.

Afin d’interrompre les délais et voies de recours, la société LE NAUTICA est fondée à solliciter l’organisation d’une mesure d’instruction au contradictoire de :

* la société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD,

* la société PROTHERMIC,

* la société ENTREPRISE [M].

Dans le cadre d’une future procédure au fond, la responsabilité des constructeurs est susceptible d’être recherchée sur le fondement de l’article 1792-6 du Code civil, de l’article 1792 du Code civil, et, ou subsidiairement, de l’article 1231-1 du Code civil.

La responsabilité de la société LE NAUTICA est en outre susceptible d’être recherchée par la société KRESK DEVELOPPEMENT IMMOBILIER.

La société LE NAUTICA est donc bien fondée à solliciter la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile, lequel aura pour mission de :

* se rendre sur les lieux, sis [Adresse 15] à [Localité 8],

* entendre les parties et tous sachants,

* se faire remettre tous documents utiles,

* procéder à l’examen des désordres, malfaçons et non conformités allégués,

* dire s’ils existent, et dans l’affirmative, les décrire et en préciser les causes et leurs conséquences,

* fournir au Tribunal tous éléments permettant de statuer sur l’imputabilité des désordres,

* dire si ces désordres, malfaçons et non conformités affectent la solidité de l’immeuble, le rendent impropre à sa destination ou sont susceptibles de générer tout autre dommage ou préjudice à la société LE NAUTICA,

* déterminer les travaux propres à y remédier et en chiffrer le coût,

* dire si les travaux réalisés par la société PROTHERMIC sont de nature à remédier aux désordres de manière pérenne,

* donner évaluation de tous les autres préjudices subis par la société LE NAUTICA,

* remettre aux parties un pré-rapport et leur laisser un délai suffisant pour présenter leurs observations,

* déposer un rapport définitif dans le délai prescrit par le juge.

2.3. De la demande de provision :

2.3.1. En droit :

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

2.3.2. En fait :

La société PROTHERMIC sollicite la condamnation de la société LE NAUTICA à lui payer une provision de 13.777,81 € à valoir sur le solde de son marché.

Il résulte du décompte général et définitif de la société PROTHERMIC que le montant total des travaux réalisés s’élève à la somme de 459.796,61 € TTC.

Le 5 novembre 2024, il restait un solde dû de 41.157,99 €, dont 808,99 € TTC de retenue de garantie.

La société LE NAUTICA a réglé les sommes suivantes à la société PROTHERMIC :

* du 1 er janvier 2023 au 31 décembre 2023 :

322.351,28 €

* du 1 er janvier 2024 au 31 décembre 2024 : 96.287,34 €

* le 5 mars 2025 : 20.000,00€

* le 25 juillet 2025 : 10.000,00€

* le 22 septembre 2025 : 11.158,00€

Soit une somme totale de : 459.796,62 € TTC

1.7 1 17 1 1

La société LE NAUTICA a donc réglé l’intégralité du marché de la société PROTHERMIC.

Par conclusions en date du 30 octobre 2025, la société PROTHERMIC confirme avoir reçu la somme de 21.158 €, au titre du solde du marché principal.

Elle ajoute que la société LE NAUTICA resterait toutefois redevable d’une somme de 2.619,81 € au titre d’une facture n°21171 du 27 juin 2024.

Or, cette facture a été réglée par la société LE NAUTICA le 5 septembre 2024 par virement.

La société LE NAUTICA verse aux débats un extrait de grand livre, un extrait de compte ainsi qu’une copie du détail du virement qui en attestent.

A toutes fins utiles, il sera précisé que lors de la réception du décompte général et définitif, de nombreuses réserves n’étaient pas encore levées au titre de la garantie de parfait achèvement.

La société PROTHERMIC sera déboutée de sa demande de provision.

Par conclusions n°3, la société PROTHERMIC maintient sa position, à savoir que la société LE NAUTICA resterait redevable d’une somme de 2.619,81 €, ce que cette dernière conteste.

Cette allégation n’est étayée par aucune pièce justificative.

Par conséquent, il conviendra d’inclure dans la mission de l’expert judiciaire le chef suivant : « Procéder à l’apurement des comptes entre les sociétés LE NAUTICA et PROTHERMIC ».

2.4. De la demande de communication de pièces :

Par conclusions en date du 30 octobre 2025, la société PROTHERMIC sollicite la communication sous astreinte du procès-verbal de levée de réserves concernant les travaux réalisés par la société PROTHERMIC.

Il sera rappelé que la société PROTHERMIC est intervenue sur le pédiluve de la piscine que très récemment, soit le 22 octobre dernier.

Ainsi qu’il l’a été exposé ci-avant, compte tenu du caractère très récent de ces travaux, le bon fonctionnement du pédiluve n’a pu être vérifié, en raison notamment de la période de congés.

L’on ne sait si les travaux réalisés par la société PROTHERMIC ont permis de mettre un terme aux désordres.

Par conséquent, la société PROTHERMIC sera déboutée de sa demande de communication de pièce sous astreinte.

3. Des frais irrépétibles et des dépens :

La société PROTHERMIC sollicite la condamnation de la société LE NAUTICA à lui payer une somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles.

La société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD sollicite, quant à elle, l’allocation d’une somme de 3.930 € à ce titre.

En l’absence de toute démonstration de responsabilité, les sociétés PROTHERMIC et CONSTRUCTIONS LE COUILLARD seront déboutées de leur demande.

ATTENDU que la SELARL CABINET [R] à [Localité 3] représentant LA SOCIETE CONSTRUCTIONS LE COUILLARD, DEFENDERESSE A L’INSTANCE, répond dans ses dernières conclusions et que Maître [R] en rappelle les termes à l’audience :

Suivant acte délivré à la société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD, concluante, le 23 juin 2025, la société LE NAUTICA, demanderesse, sollicite l’organisation d’une expertise judiciaire en indiquant vouloir interrompre ainsi le délai de la garantie de parfait achèvement, d’un an à compter de la réception.

Pour ce faire elle expose successivement, en substance :

Qu’elle a fait réhabiliter un centre de vacances dont elle était propriétaire ;

Que les travaux ont été confiés à divers entreprises, et qu’une police DO a été souscrite auprès d’AXA ;

Que par acte du 16 décembre 2021, elle a vendu l’immeuble en état futur d’achèvement à la société KRESK DEVELOPPEMENT IMMOBILIER ;

Que ce bien immobilier ainsi vendu a été livré à l’acquéreur KRESK les 17 et 24 juin 2024 ;

Qu’elle a prononcé les réceptions avec réserves le 24 juin 2024 ;

Que la levée des réserves a été constatée le 9 septembre 2024 pour ce qui concerne la société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD, concluante ;

Qu’après prise de possession, elle aurait constaté -alors qu’elle n’était plus propriétaire du bien pour l’avoir vendu- des désordres dans le local piscine ;

Que la société KRESK s’est plaint de la situation, et a demandé prise en compte de GPA (Garantie de Parfait Achèvement) ;

Que la société LE NAUTICA a mis en demeure les entreprises par courrier RAR du 16 juin 2025 d’avoir à intervenir.

Au terme de cet exposé, la société LE NAUTICA sollicite l’organisation d’une expertise judiciaire, exposant avoir l’intention de se prévaloir de la garantie de parfait achèvement, de la garantie décennale, ou de la responsabilité contractuelle des constructeurs. Cette demande sera rejetée. L’action de la société LE NAUTICA effectivement est irrecevable dès lors que cette société :

a vendu à la société KRESK, suivant Vente en Etat Futur d’Achèvement, le bien sur lequel des travaux ont été réalisés ;

* n’est pas débitrice, à l’égard de la société KRESK, de la Garantie de Parfait Achèvement : la Loi prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire, tel que le Vendeur en Etat Futur d’Achèvement, n’est pas débiteur de cette garantie à l’égard de l’acquéreur ;

* n’est pas propriétaire de l’immeuble, vendu, alors qu’elle n’est pas le Maître d’ouvrage des travaux réalisés, seul l’acquéreur KRESK ayant cette qualité, la Loi prévoyant que la société LE NAUTICA a seulement, jusqu’au prononcé des réceptions, les seuls pouvoirs de ce Maître d’ouvrage ;

* à défaut d’être propriétaire du bien, n’est pas titulaire des actions en mobilisation des garanties légales, notamment de parfait achèvement ou décennale, et n’est pas titulaire de l’action en responsabilité contractuelle ;

* ne fait l’objet d’aucune poursuite de la part de la société KRESK, acquéreur, et

* n’est donc pas « en risque ce qui pourrait éventuellement lui ouvrir une action récursoire, et ne peut donc, à défaut d’action ou de demande de la société KRESK, se prévaloir des garanties légales ;

* n’est pas titulaire d’une action fondée sur cette garantie de parfait achèvement, ni fondée sur la garantie décennale, ni fondée sur la responsabilité contractuelle, ces actions ne pouvant être mobilisée que par l’acquéreur, et le vendeur ne pouvant les exercer que s’il est lui-même recherché par l’acquéreur, ce qui n’est pas le cas;

* effectivement, à nouveau, elle a vendu le bien, et ces garanties ne bénéficient qu’au Maître d’ouvrage, qualité que la société LE NAUTICA a perdu du fait de la vente (étant précisé qu’elle a également perdu les pouvoirs du Maître d’ouvrage du fait du prononcé des réceptions), et aux propriétaires successifs de l’ouvrage, soit à la société KRESK ;

* ne subit aucun dommage ni préjudice à défaut d’action de la société KRESK, et ne dispose donc d’aucune action fondée sur la responsabilité contractuelle, ni sur aucun autre fondement.

1. Préalablement il faut donc rappeler que la société LE NAUTICA, propriétaire d’un ensemble immobilier, y a fait réaliser d’importants travaux de réhabilitation.

En cours de travaux elle a vendu ce bien en état futur d’achèvement par acte du 16 décembre 2021.

Du fait de cette Vente en Etat Futur d'[Localité 9] (VEFA), la société KRESK DEVELOPPEMENT IMMOBILIER (« la société KRESK ») est devenue propriétaire des ouvrages existant, et de ceux à réaliser, et ce au fur et à mesure de leur réalisation (article 1601-3 du Code Civil).

Même en cours de chantier, la société LE NAUTICA n’était donc plus propriétaire de l’ouvrage (ni des ouvrages existants au moment de la vente, ni de ceux réalisés postérieurement), et elle peut d’autant moins l’être aujourd’hui que le bien immobilier a été livré si bien qu’elle n’a plus aucun droit, même d’usage, sur cet ouvrage.

Il faut à ce stade rappeler que lorsqu’une partie vend un bien immobilier, il transfère à l’acquéreur tous les droits sur l’immeuble, et donc notamment les actions en réparation, et ce quel que soit leurs fondements juridiques.

La société LE NAUTICA, venderesse en Etat Futur d’Achèvement, non propriétaire du bien, a jusqu’à la réception des travaux seulement conservé les seuls pouvoirs du Maître de l’ouvrage (article 1601-3 du Code Civil), mais non la qualité de Maître d’ouvrage, transférée à la société KRESK du fait de la vente.

Il faut également rappeler que la société KRESK, acquéreur et donc propriétaire, n’agit pas à l’encontre de la société LE NAUTICA, ni à l’encontre des défenderesses à la présente instance.

2. Il faut encore rappeler qu’en application des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, le demandeur doit avoir qualité pour agir : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. ».

De même, l’article 32 du code de procédure civile dispose que « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

Du fait de la vente de l’immeuble, et de l’absence de toute demande de la société KRESK à l’égard de la société LE NAUTICA, celle-ci n’a ni qualité ni intérêt à agir.

Sa demande est donc irrecevable.

3. La société LE NAUTICA expose donc solliciter une expertise judiciaire en envisageant de se prévaloir, à terme, de la garantie décennale (article 1792 du Code Civil), de la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code Civil), ou de la responsabilité contractuelle (article 1231-1 du Code Civil).

Elle vise également l’article 1646-1 du Code Civil.

Mais ce texte ne concerne que ses obligations à l’égard de son acquéreur, et non les obligations des entreprises à son égard.

Elle ne pourra donc en aucune façon agir à l’encontre des défenderesses sur ce fondement de l’article 1646-1 du Code Civil, seule la société KREK pouvant se prévaloir de ce texte (comme, ainsi qu’il a été exposé et qu’il sera précisé, des garanties décennales et de parfait achèvement, et de la responsabilité contractuelle), et ce uniquement à l’égard de la société LE NAUTICA.

Ainsi donc qu’il a été exposé, et qu’il sera vu ci-dessous, la société LE NAUTICA ne peut se prévaloir ni de la garantie décennale, ni de la garantie de parfait achèvement, ni de la responsabilité contractuelle.

Sa demande d’expertise est donc irrecevable, à défaut de toute qualité et de tout intérêt à agir.

4. La société LE NAUTICA n’est donc plus propriétaire du bien immobilier pour l’avoir vendu.

Elle n’est pas Maître de l’ouvrage du fait de la vente.

Elle ne dispose plus des pouvoirs du Maître d’ouvrage du fait du prononcé des réceptions, à partir desquelles la société LE NAUTICA a perdu les pouvoirs de Maître d’ouvrage (article 1601-3 du Code Civil ; Cf. également Civ. 3 ème, 20 juillet 1994, Bull. III n°155, n°92-7450).

5. La garantie décennale (article 1792 du Code Civil) et la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code Civil) ne bénéficient qu’au propriétaire de l’ouvrage, seul à même d’exercer une action sur ces fondements (pour exemple : Civ. 3 ème, 12 juillet 1995, n°92-20946).

Ainsi le vendeur d’un immeuble à construire n’a plus qualité, après la vente et la livraison, pour se prévaloir des garanties légales (Civ. 3 ème, 17 décembre 1994, Bull. III n°165, n°13-22494).

Le vendeur qu’est la société LE NAUTICA ne peut agir sur le fondement des garanties légales qu’à la condition qu’il soit lui-même recherché par l’acquéreur (Civ. 3ème, 3 mai 2001, n°99-19205), ou, éventuellement, qu’il justifie d’un intérêt personnel (Civ. 3ème, 4 mars 2014, n°13-12468).

C’est très exactement ce qu’expose l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS du 20 juin 2025 visé par la société LE NAUTICA : dans cette espèce, le vendeur était poursuivi par le syndicat de copropriété constitué après vente des biens immobiliers, le syndicat de copropriété ayant saisi le Juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire, et le vendeur faisait donc l’objet de poursuites.

Tel n’est pas le cas de la société LE NAUTICA.

La Cour de Cassation précise d’ailleurs clairement que le vendeur ne peut agir que si lors de la vente il s’est expressément réservé les actions contre les constructeurs (Civ. 3ème, 5 novembre 2013, n°12-13923).

C’est probablement du fait de cette « ouverture » (possibilité pour le vendeur d’agir s’il s’est expressément réservé lors de la vente les droits d’action contre les constructeurs) que la société LE NAUTICA prétend à la recevabilité de son action en visant l’acte de vente.

Mais l’acte ne prévoit pas, contrairement à ce que lui fait dire la société LE NAUTICA, qu’elle se serait réservée l’exercice de l’action fondée sur la garantie de parfait achèvement.

Il y est seulement indiqué que « les entreprises doivent au seul vendeur la garantie de parfait achèvement ».

Il n’est donc pas indiqué que la société KRESK, acquéreur seul titulaire de cette action, en transfère l’exercice à la société LE NAUTICA et donc renonce à l’exercer.

Il n’est pas non plus indiqué que la société LE NAUTICA, venderesse, se réserve l’exercice de cette action, et que la société KRESK aurait accepté cette réserve.

Ainsi il n’existe pas de clause contrariant la transmission « normale » à l’acquéreur des actions en réparation de l’ouvrage.

A défaut de clause expresse, claire et non ambiguë, l’action fondée sur la garantie de parfait achèvement n’a pu être conservée par la société LE NAUTICA, et seule la société KRESK, titulaire de cette action, comme des autres possible (garantie décennale, responsabilité contractuelle) peut l’exercer, ce qu’elle ne fait pas.

La demande de la société LE NAUTICA, irrecevable, sera donc rejetée.

6. Il faut ajouter que la société LE NAUTICA n’est pas débitrice, à l’égard de la société KRESK, de la garantie de parfait achèvement.

Effectivement elle n’est débitrice que de la garantie décennale et de la garantie biennale de bon fonctionnement (article 1646-1 du Code Civil).

Ainsi, outre le fait qu’elle n’est pas titulaire de l’action fondée sur cette garantie à défaut d’être propriétaire du bien et à défaut d’action à son encontre de la société KRESK, elle ne peut, à l’égard des locateurs d’ouvrage, se prévaloir de cette garantie dont elle n’est pas elle-même débitrice.

7. S’agissant de la responsabilité contractuelle, également invoquée par la société LE NAUTICA, elle ne peut pas plus s’en prévaloir.

Cette action effectivement, comme les actions fondées sur les garanties légales, est réservée au propriétaire actuel de l’immeuble, la société KRESK.

La Cour d’Appel de RENNES l’a très clairement rappelé le 27 février 2020 :

En cas de vente d’un immeuble, 'action en responsabilité contractuelle de droit commun accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire. Elle est transmise à l’acquéreur, tant pour les dommages nés antérieurement que postérieurement à la vente, et il n’est fait exception à ce principe qu’en cas de clause expresse contraire dans l’acte de vente.

(…)

De même, depuis la réception de l’ouvrage, elle ne possède plus la qualité de maître d’ouvrage qui est transmise au syndicat de copropriété qui dispose contre les constructeurs d’une action contractuelle fondée sur les manquements de ceux-ci à leurs obligations envers les maîtres de l’ouvrage.

Par conséquent, la SCCV n’a plus qualité pour agir à l’encontre la société Ani Elec en exécution de ses obligations contractuelles relatives à la fourniture et pose des paraboles et au déplacement des détecteurs de mouvements, les actions ayant été transférées aux acquéreurs des lots et au syndicat des copropriétaires.

A nouveau donc la société LE NAUTICA n’est pas titulaire de l’action fondée sur la responsabilité contractuelle, et sa demande, irrecevable, sera rejetée.

Ensuite, pour qu’une condamnation puisse être prononcée sur ce fondement de la responsabilité contractuelle, il faut que la demanderesse démontre l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité les unissant.

A ce stade, à nouveau, la société LE NAUTICA ne fait l’objet d’aucune action de la société KRESK, son acquéreur.

Elle ne court donc pas le risque actuel et certain de lui devoir indemnisation.

Ainsi elle ne subit aucun dommage, aucun préjudice du fait des prétendus désordres affectant l’ouvrage.

Elle ne subit donc aucun préjudice indemnisable, et ne dispose donc d’aucun intérêt à agir.

Elle ne peut, ensuite, se prévaloir d’une responsabilité destinée à réparer un ouvrage dont elle n’est pas propriétaire, et sur lequel elle n’a donc aucune qualité pour intervenir.

8. Ainsi la demande d’expertise de la société LE NAUTICA est irrecevable. Elle n’a pas qualité pour agir à défaut d’être propriétaire de l’immeuble, et donc à défaut de pouvoir se prévaloir des garanties légales ou de la responsabilité contractuelle qu’elle invoque. Elle n’a ensuite aucun intérêt à agir à défaut de subir la moindre action de la société KRESK, propriétaire. Sa demande d’expertise devra donc être rejetée (Cf. Civ. 2 ème, 20 janvier 2020, n°18-24.757). Elle le devra d’autant plus que dans ces conditions, la société LE NAUTICA ne dispose d’aucune action au fond susceptible d’être engagée.

A défaut de toute action au fond, aucune expertise ne peut être ordonnée, puisqu’une telle expertise judiciaire suppose, précisément, qu’existe une nécessité de rapporter des preuves dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

9. Pour répondre à la société LE NAUTICA, il faut également rappeler que si « tout intéressé » peut, au visa de l’article 145 du Code de Procédure Civile, solliciter l’organisation d’une expertise judiciaire, encore faut-il que cet « intéressé » soit réellement un intéressé, et donc notamment qu’il dispose d’une action, à tout le moins potentielle.

Ainsi qu’il a été vu, tel n’est pas le cas de la société LE NAUTICA.

Cette société ne pourra donc engager aucune action au fond, et toute action qui serait envisagée sera nécessairement vouée, de façon certaine, à l’échec.

Elle n’a donc pas d’intérêt légitime à solliciter une expertise (pour exemple : Civ. 3 ème, 29 mars 2011, n°10-11593 ; Civ. 2 ème, 30 janvier 2020, n°18-24757 ; Com., 18 janvier 2023, n°22-19539).

Contrairement effectivement à ce qu’indique la société LE NAUTICA, il n’existe pas de « litige potentiel ou plausible non manifestement voué à l’échec ». Tout d’abord toute demande de la société LE NAUTICA est à ce stade vouée à l’échec, en l’absence -à nouveau- de toute réclamation de la société KRESK, une telle demande étant seule à même de permettre à la société LE NAUTICA de disposer d’un intérêt à agir. Ensuite, toujours à défaut de réclamation de la société KRESK, il n’existe pas de litige potentiel, alors que la société LE NAUTICA ne subit pas les désordres qu’elle dénonce.

C’est bien l’absence de litige entre les sociétés LE NAUTICA et KRESK qui prive la société LE NAUTICA de qualité et d’intérêt à agir.

Et à cet égard, la société KRESK ne pourra pas reprocher, à défaut d’avoir elle-même agi, à la société LE NAUTICA de n’avoir pas interrompu le délai de la garantie de parfait achèvement.

A nouveau en effet seule la société KRESK est titulaire de cette action, et elle a fait le choix de ne pas l’engager, si bien qu’elle ne pourra évidemment pas reprocher à la société LE NAUTICA de n’avoir pas elle-même agi.

A cet égard, à nouveau, l’arrêt de la Cour d’Appel de COLMAR du 24 octobre 2024, visé par la société LE NAUTICA, est sans aucune influence puisque rendu dans une espèce complètement différente.

En effet dans cette espèce il était clairement prévu par l’acte de vente que le vendeur devait exercer l’action en garantie de parfait achèvement sur demande des acquéreurs : le vendeur était donc débiteur d’une obligation, ce qui n’est pas le cas de la société LE NAUTICA.

Et c’est du fait du manquement du vendeur à cette obligation spéciale prévue à l’acte que la Cour d’Appel l’a condamné.

La société LE NAUTICA n’étant pas débitrice de cette obligation, la situation est fort différente, et elle ne court donc aucun risque.

Le Juge des référés, au constat de ce que :

* la société LE NAUTICA n’est débitrice d’aucune obligation au titre de la garantie de parfait achèvement à l’égard de la société KRESK ;

* n’est pas titulaire des actions dont elle prétend se prévaloir ;

* ne dispose donc d’aucune qualité à agir ;

* ne fait l’objet d’aucune action de la société KRESK, acquéreur ;

* ne dispose donc d’aucun intérêt à agir ;

… ne peut que constater l’absence de motif légitime à la demande d’expertise présentée par la société LE NAUTICA.

10. La société LE NAUTICA est une professionnelle, à tout le moins, des opérations immobilières.

Elle sait nécessairement qu’elle a vendu le bien, qu’elle n’est pas débitrice de la garantie de parfait achèvement à l’égard de son acquéreur, qu’elle n’est pas titulaire des actions en garanties légales ou en responsabilité contractuelle, qu’elle ne subit pas de préjudice indemnisable, qu’elle ne subit pas d’action de la société KRESK, etc.

Elle a agi avec précipitation, probablement en raison du caractère proche de l’expiration du délai de la garantie de parfait achèvement, et avec légèreté.

Elle impose ainsi à la société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD d’exposer des frais irrépétibles qu’il serait radicalement inéquitable de laisser à sa charge.

ATTENDU que la SELARL ATHENA AVOCATS ASSOCIES à [Localité 4] représentant LA SOCIETE PROTHERMIC, DEFENDERESSE A L’INSTANCE, répond dans ses dernières conclusions et que Maître [I] en rappelle Discussion :

Il convient d’examiner, d’une part, la recevabilité et le bienfondé de la demande d’expertise présentée par la société LE NAUTICA (1), et d’autre part, la demande reconventionnelle en paiement d’une provision de la société PROTHERMIC (2).

1) Sur la recevabilité et le bienfondé de la demande d’expertise judiciaire :

L’article 145 du Code de Procédure Civile prévoit que : S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

L’article 31 du Code de Procédure Civile prévoit que : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. ».

L’article 32 du Code de Procédure Civile : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. ».

La Jurisprudence considère que le motif légitime prévue à l’article 145 du Code de Procédure Civile repose sur les chances de succès de l’action au fond et plus particulièrement « qu’une action au fond, manifestement irrecevable en raison d’un défaut à agir, constitue une absence de motif légitime à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire ». (Cf. Cassation, Com 26 avril 2020). Tel est le cas, en l’espèce.

L’article 1792-6 du Code Civil alinéa 2 invoqué par la demanderesse prévoit que : « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. ».

Il découle de ce qui précède que le droit d’agir, au titre de la garantie de parfait achèvement, contre les entreprises appartient au maître de l’ouvrage.

Dans le cadre de ses conclusions, à juste titre, la société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD a contesté l’intérêt et la qualité à agir de la demanderesse au motif que, n’étant plus propriétaire du bien immobilier, elle ne pouvait pas prétendre se prévaloir de la garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6 du Code civil ni de la garantie décennale des constructeurs prévue par l’article 1792 du Code civil encore de la responsabilité contractuelle à la suite de la livraison du bien à l’acquéreur.

Ces arguments sont effectivement pertinents et conformes aux règles juridiques et à la jurisprudence en la matière.

Le droit à mettre en cause les garanties des constructeurs appartient au maître de l’ouvrage ou à l’acquéreur en cas de cession du bien immobilier.

La société LE NAUTICA a opposé, à l’entreprise de gros œuvre, l’existence d’une clause dans l’acte authentique de vente du 16 décembre 2021, l’autorisant à agir au titre de la garantie de parfait achèvement.

La demanderesse invoque, par ailleurs, des décisions de jurisprudence très anciennes et dépourvues de pertinence ainsi que le fait « qu’aucune disposition légale n’interdit un vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement de se réserver le bénéfice de la garantie de parfait achèvement ».

L’argumentation de la société LE NAUTICA, pour tenter de convaincre la juridiction de la recevabilité de son action, est cependant inexacte.

D’une part, il n’est pas contesté que les articles 1792 et suivants instaurent un régime de responsabilité spécifique des constructeurs primant sur les règles de droit commun.

Il s’agit là de règles d’ordre public.

La jurisprudence a ainsi pu, au fil des décisions rendues par la Cour de Cassation, préciser que le maître de l’ouvrage et les acquéreurs successifs de l’ouvrage sont les bénéficiaires exclusifs de toutes les garanties légales dont celle prévue par l’article 1792-6 du Code civil à savoir la garantie de parfait achèvement.

En effet, la qualité de maître d’ouvrage ou de bénéficiaire des garanties des constructeurs a été réservée par la jurisprudence de la Cour de cassation au seul propriétaire de l’ouvrage en raison de la théorie dite de l’accessoire selon laquelle les garanties légales prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil constituent des droits réels accessoires de la propriété de l’immeuble.

Il résulte ainsi tant des textes que de la jurisprudence que le vendeur en l’état futur d’achèvement n’est pas en droit de mettre en cause les garanties des constructeurs y compris la garantie de parfait achèvement après avoir cédé la propriété de l’ouvrage.

Afin de tenter de faire échec à ce principe juridique, la société LE NAUTICA excipe d’une clause figurant dans l’acte authentique de vente.

Toutefois, contrairement à ce que soutient la demanderesse, il n’a jamais été contractuellement prévu entre la société KRESK DEVELOPPEMENT et la société LE NAUTICA que cette dernière demeurerait seule titulaire de l’action de la garantie de parfait achèvement nonobstant le transfert de propriété.

Il suffit pour s’en convaincre de reprendre les pages de l’acte notarié.

Ainsi, à partir de la page 48 de l’acte authentique de vente du 16 décembre 2021, le notaire a poursuivi l’énonciation des garanties légales attachées à la vente en l’état futur d’achèvement du bien immobilier.

Est ainsi énoncé ce qu’est la garantie de parfait achèvement, la garantie des vices apparents, la garantie de bon fonctionnement, la garantie des défauts de conformité et la garantie décennale. Puis figure en bas de la page 51, avant le chapitre 7 relative à la garantie de l’isolation phonique, un paragraphe intitulé « modalités d’application » explicitant la portée des garanties qui ont été précédemment énoncées. C’est dans ce paragraphe relatif aux modalités d’application que le notaire a cru pouvoir indiquer : Il est ici rappelé que pendant le délai d’un an à compter de la réception visée ci-dessus, les entreprises doivent au seul vendeur la garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du Code civil.

Il s’agit là, par le rédacteur de l’acte, d’une présentation manifestement erronée de l’application des règles des garanties des constructeurs puisque le vendeur a perdu la qualité de maître d’ouvrage par la livraison des biens vendus. Il ne s’agit en aucun cas d’une clause dérogatoire aux règles de transmission du droit d’agir à l’encontre des constructeurs, dont le propriétaire de l’ouvrage est seul titulaire au bénéfice d’une autre personne faisant ainsi obstacle à l’effet de transmission des droits accessoires avec le droit de propriété de l’immeuble.

Par conséquent, contrairement à ce que soutient la société LE NAUTICA, la clause figurant en page 51 de l’acte de vente n’est nullement une clause par laquelle elle se serait réservée contractuellement le bénéfice de la garantie de parfait achèvement puisque ce n’est ni la lettre de la clause ni ce que prévoit la jurisprudence invoquée par la demanderesse.

En effet, si effectivement « aucune disposition légale n’interdit un vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement de se réserver le bénéfice de la garantie de parfait achèvement » , la jurisprudence a rappelé que le droit d’agir sur le fondement de la garantie des constructeurs est un droit réel accessoire au droit de propriété, la société LE NAUTICA ne peut ainsi bénéficier d’un droit d’agir sur le fondement de l’article 1792 – 6 du Code civil.

Il a d’ailleurs été jugé que ni un locataire ni un locateur d’ouvrage, condamné à indemniser les maîtres d’ouvrage, ne peuvent invoquer la garantie des constructeurs. En outre, l’arrêt du 5 novembre 2013, invoqué par la demanderesse pour étayer son argumentation, n’en confirme nullement le bienfondé. En effet, cette décision de la Cour de cassation ne concernait pas strictement l’identité du titulaire du droit à agir au titre de la garantie de parfait achèvement.

Il s’agissait, dans le cadre de la mise en cause de la responsabilité des constructeurs, de déterminer si, après la cession de l’immeuble, le vendeur d’un immeuble conservait un intérêt à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, et nonobstant l’action en réparation qu’il intentait avant cette vente sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, que si l’acte de vente prévoit expressément que ce vendeur s’est réservé le droit d’agir.

Certes, il est envisageable qu’après la cession de droits immobiliers, que le vendeur puisse conserver un droit à obtenir l’indemnisation de ses préjudices propres moyennant l’existence d’une stipulation contractuelle dans l’acte notarié.

Cette solution a effectivement été consacrée par un arrêt du 9 février 2010 de la troisième chambre de la Cour de cassation qui a considéré que : « attendu qu’ayant exactement retenu que lorsque l’immeuble est cédé, l’action en garantie décennale est transmise à l’acquéreur et n’appartient plus au maître de l’ouvrage mais que ce dernier peut, postérieurement à la vente, exercer cette action à charge de démontrer qu’elle présente pour lui un intérêt direct et certain, la Cour d’appel, qui, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur l’existence d’un mandat tacite, a relevé que la société SIGUY avait exercé cette action pour son propre compte sans justifier d’un intérêt direct et certain, a pu en déduire que les assignations en référé et au fond que la société SIGUY avait fait délivrer n’avaient eu aucun effet interruptif de la prescription de l’action en responsabilité décennale appartenant aux seuls acquéreurs et a légalement justifié sa décision ».

Puis, dans un autre arrêt en date du 12 novembre 2020, la Cour de cassation a fait application de cette solution en l’explicitant « si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu’il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble ».

Si les décisions de jurisprudence rendues concernent généralement des affaires mettant en cause la garantie décennale, elles sont parfaitement transposables à la garantie achèvement.

Ce principe réservant exclusivement le droit à agir sur le fondement de la garantie décennale au propriétaire de l’immeuble est systématiquement appliqué par la Cour de cassation sans restriction. La Cour de cassation apporte la même solution, s’agissant du transfert, au profit de l’acquéreur devenu propriétaire de l’immeuble, du droit à agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle du droit commun, celui-ci étant l’accessoire de l’ouvrage.

Il résulte de ce qui précède qu’en raison du caractère accessoire au droit de propriété du droit à agir sur le fondement de la garantie des constructeurs, en l’absence de clause expresse dans l’acte de vente relative aux droits que le vendeur conserverait en raison d’un intérêt propre spécifique, force est de constater que la société LE NAUTICA n’est pas titulaire du droit à agir sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil.

En toute hypothèse, l’acquéreur de l’immeuble, la société KRESK DEVELOPPEMENT, est en droit et est recevable à procéder à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur DO, la compagnie AXA, en raison des désordres affectant l’immeuble vendu. Elle peut également mettre en cause, dans le cas d’une action directe, l’assureur de la société LE NAUTICA, puisque cette dernière a souscrit un contrat multirisque chantier garantissant sa responsabilité au titre des désordres affectant l’immeuble construit avant sa vente.

Tentant, à toute force de convaincre la Juridiction du bienfondé de sa demande, la société LE NAUTICA verse aux débats une décision de la Cour d’appel de RENNES ayant jugé recevable une demande d’expertise présentée par un promoteur, vendeur en l’état futur d’achèvement.

La décision n’est cependant pas transposable au cas d’espèce puisqu’il ne s’agissait par de la mise en cause par le vendeur d’un ouvrage de la garantie de parfait achèvement.

Il suffit pour s’en convaincre de lire l’arrêt en question qui précise que :

* « la société (cade Promotion a assigné les locateurs d’ouvrages et leurs assureurs en paiement du coût des travaux de reprise des désordres et non-conformités invoqués par le syndicat ainsi que ceux qui seraient retenus par l’expert judiciaire M. [Y] et par la juridiction saisie consécutivement au dépôt du rapport d’expertise. »

* D’une part, si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu’il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble (3e Civ., 20 avril 1982, pourvoi n° 81-10.026, Bull. 1982, III, n° 95 ; 3e Civ., 9 février 2010, pourvoi n° 08-18.970).

* D’autre part, les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun (3e Civ., 13 avril 1988, pourvoi n° 86-17.824, Bull. 1988, III, n° 67).

* Enfin, le délai de la garantie décennale étant un délai d’épreuve, toute action, même récursoire, fondée sur cette garantie ne peut être exercée plus de dix ans après la réception (3e Civ., 15 février 1989, pourvoi n° 87-14.713, Bull. 1989, III, n° 36). ».

Dans ce cas d’espèce, le promoteur était mis en cause par le syndicat des copropriétaires et exerçait des actions récursoires.

Ce n’est pas le cas de la société LE NAUTICA et, au surplus, la société KRESK DEVELOPPEMENT n’est pas à la cause, cela pose donc le problème de l’opposabilité des opérations d’expertise au propriétaire de l’ouvrage.

De même, en aucun cas, la société LE NAUTICA ne peut se prévaloir de la responsabilité contractuelle de la concluante au titre du marché de travaux conclu puisque, au même titre, que les garanties légales, cette action est réservée au propriétaire actuel de l’immeuble. Enfin, n’étant pas mise judiciairement en cause par l’acquéreur, la société LE NAUTICA n’a pas d’intérêt ni de droit à agir à l’encontre des locateurs d’ouvrage. Compte tenu de ce qui précède, il convient de déclarer irrecevable la demande d’expertise présentée par la société LE NAUTICA faute de qualité et de droit à agir. Enfin et surtout, parallèlement à l’introduction de la présente instance, à la demande de l’acquéreur, la société PROTHERMIC est intervenue sur le pédiluve de la piscine de l’immeuble dans le cadre de la garantie de bon fonctionnement de ses installations et a solutionné les deux points relevant de son lot à savoir :

* « disfonctionnement de la rampe d’aspersion »

* « détecteur de présence de la rampe d’aspersion »

Deux vannes destinées à remplacer les pièces grippées ont été fournies afin que le prestataire en charge de la maintenance de l’installation procède au remplacement.

Une vidéo atteste du bon fonctionnement du pédiluve a été également faite.

Compte tenu de ce qui précède, il n’existe aucun motif à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de la société PROTHERMIC.

La demande sera donc rejetée car dépourvue de motif légitime.

Si néanmoins, en dépit de ce qui précède, la Juridiction estimait devoir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, elle ne pourrait porter sur l’ensemble des désordres dénoncés dans l’assignation délivrée à la requête de la société LE NAUTICA.

En effet, et en toute hypothèse, la Cour de cassation a pu rappeler qu’en l’absence de notification préalable à l’entrepreneur des désordres révélés postérieurement à la réception, qu’une assignation, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an prévu à l’article 1792-6 du code civil, ne peut suppléer, le maître de l’ouvrage ne peut être indemnisé sur le fondement de la garantie de parfait achèvement. ( Cf. Cour de Cassation 3 ème civile, 15 avril 2021 ; 13 juillet 2023, 4 juillet 2024 ).

En l’espèce, la société LE NAUTICA réclame l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire sur les désordres suivants :

* Apparition de fuites au niveau des parois du bassin et en plafonds des locaux situés en rez-de-jardin,

* Apparition de fuites au niveau de traversées de planchers par des canalisations et à proximité d’équipements incorporés dans les ouvrages béton,

* Dysfonctionnement de la rampe d’aspersion,

Détecteur de présence de la rampe d’aspersion hors service.

Dès lors, à supposer que la société LE NAUTICA soit effectivement en droit d’agir au titre de la garantie de parfait achèvement, la demande d’expertise est cependant irrecevable pour le désordre relatif à l’apparition de fuites au niveau des parois du bassin et en plafonds des locaux situés en rez-de-jardin, puisque ce désordre n’a pas été dénoncé antérieurement à l’introduction de la procédure. En effet, dans la lettre de mise en demeure adressée à la société PROTHERMIC, seuls figuraient les désordres suivants :

* Apparition de fuites au niveau de traversées de planchers par des canalisations et à proximité d’équipements incorporés dans les ouvrages béton.

* Dysfonctionnement de la rampe d’aspersion.

* Détecteur de présence de la rampe d’aspersion hors service.

Par conséquent, si une mesure d’expertise devait être ordonnée, la mission de l’expert ne pourrait porter sur ce point.

2) Sur la demande de provision de la société PROTHERMIC :

La société PROTHERMIC entend se porter demanderesse reconventionnelle et sollicite la condamnation de la société LE NAUTICA à lui verser une provision correspondant au solde de son marché.

Il résulte des dispositions de l’article 873 du code de procédure civile que le Président du Tribunal de commerce peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux confiés à la société PROTHERMIC ont été réceptionnés le 24 juin 2024. Les réserves assortissant le procès-verbal de réception de l’entreprise ont été levées suivant procès-verbal du 2 décembre 2024.

Or, à la date de l’introduction de la présente procédure, la société LE NAUTICA restait débitrice envers la concluante du règlement d’une somme de 21.158 € sur le marché principal.

Elle a procédé au versement d’une somme de 10.000 € le 25 juillet 2025 et de 11.158 € le 22 septembre 2025.

Toutefois, elle reste redevable de 2.619,81 € au titre du solde des travaux réalisés par la concluante correspondant à la facture n°21171 du 27 juin 2024 correspondant à la remise en eau de la piscine et à la fourniture de produits de piscine.

Cette obligation à paiement de la part de la société LE NAUTICA n’est pas contestable ni dans son principe ni dans son montant.

Il n’est pas contesté que la société LE NAUTICA a procédé au versement de la somme précitée. Il figure bien dans les règlements intervenus.

Toutefois, il convient de distinguer comptablement les règlements au titre du marché principale et la prestation objet de la facture précitée.

Au titre des travaux réalisés par la société PROTHERMIC, la société LE NAUTICA reste redevable de la somme de 2.619,81 €.

Par conséquent, la société LE NAUTICA sera condamnée à régler, à titre de provision, à la société PROTHERMIC la somme de 2.619,81 € au titre du solde de son marché.

3) Sur la levée des réserves :

Enfin, alors que la société LE NAUTICA indique expressément dans ses écritures que : « Suivant procès-verbal en date du 2 décembre 2024, les réserves ont toutes été levées s’agissant du lot n°17 attribué à la société PROTHERMIC. ». Toutefois, la société LE NAUTICA n’a nullement remis à la société PROTHERMIC le pv de levée de réserves permettant à l’entreprise la libération de la caution bancaire souscrite. La société LE NAUTICA a conclu au rejet de la demande de condamnation sous astreinte à remettre le pv de levée des réserves. Elle argue du caractère récent de l’intervention de la concluante. Cependant, la Juridiction ne se laissera pas abuser. Le pv de levée de réserves correspond à un quitus donné à l’entreprise qu’elle a réalisé les prestations nécessaires pour remédier aux défauts apparents à la réception des travaux de l’entreprise. La société LE NAUTICA ne conteste pas que le nécessaire a été fait pour la levée des réserves dont elle indique d’ailleurs elle-même la date sans pour autant avoir remis à l’entreprise le document. La demanderesse justifie de la présente procédure en indiquant : « Postérieurement à la prise de possession, la société LE NAUTICA a constaté l’apparition de désordres dans le bâtiment piscine, à savoir notamment : ». Si les désordres sont apparus postérieurement à la prise de possession des lieux et donc nécessairement après la réception des travaux qui la précède, il ne peut être sérieusement soutenu que :

« Ainsi qu’il l’a été exposé ci-avant, compte tenu du caractère très récent de ces travaux, le bon fonctionnement du pédiluve n’a pu être vérifié, en raison notamment de la période de congés. L’on ne sait si les travaux réalisés par la société PROTHERMIC ont permis de mettre un ternie aux désordres. Par conséquent, la société PROTHERMIC sera déboutée de sa demande de communication de pièce sous astreinte. ». La remise du pv de levée des réserves formulées à la réception et des interventions pour remédier à des désordres apparus postérieurement à celle-ci sont deux choses différentes. L’argumentation de la société LE NAUTICA tenant à faire obstacle à la remise de ce document est dépourvue de toute pertinence. Par conséquent, il lui sera enjoint sous astreinte d’y procéder.

4) Sur les frais irrépétibles :

Contrainte d’exposer des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de lui laisser supporter, la société PROTHERMIC sollicite l’allocation d’une somme de 2.500 € sur les dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

ATTENDU que Maître LEROUX Avocat membre de la SCP MARION – LEROUX – COURCOUX à SAINT BRIEUC représentant LA SOCIETE ENTREPRISE [M], DEFENDERESSE A L’INSTANCE, indique oralement à l’audience que sa cliente s’en rapporte à justice sur la demande d’expertise de la Société LE NAUTICA.

CECI ETANT EXPOSE :

ATTENDU que selon les dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » ;

ATTENDU qu’en l’espèce, la Société LE NAUTICA a assigné par exploits séparés de Commissaires de Justice en date du 23 juin 2025 la Société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD, la Société PROTHERMIC et la Société ENTREPRISE [M] devant le Président du Tribunal de céans statuant en matière de référé commercial ;

Que la Société LE NAUTICA, dans le cadre d’un marché privé de travaux de construction portant sur la réhabilitation d’un centre de vacances en un programme résidentiel sur la commune de [Localité 8], sollicite dans son assignation la nomination d’un Expert judiciaire aux fins d’investiguer sur l’apparition de désordres dans le bâtiment piscine du complexe immobilier ;

Que le lot « démolition – désamiantage – parois – gros œuvre » a été réalisé par la Société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD suivant l’ordre de service qu’elle a signé le 18 juillet 2022 avec la Société LE NAUTICA ;

Que le lot « Fluides piscine » a été réalisé par la Société PROTHERMIC suivant l’ordre de service qu’elle a signé le 28 septembre 2022 avec la Société LE NAUTICA ;

Que le lot « Etanchéité – carrelage piscine » a été réalisé par la Société ENTREPRISE [M] suivant l’ordre de service qu’elle a signé le 14 septembre 2022 avec la Société LE NAUTICA ;

Que la Société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD et la Société PROTHERMIC s’opposent à la nomination d’un Expert judiciaire par la Société LE NAUTICA au motif que cette dernière a cédé l’ensemble immobilier à la Société KRESK DEVELOPPEMENT IMMOBILIER suivant acte de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement en date du 16 décembre 2021 ;

Que selon les dispositions de l’article 1601-3 du Code Civil, la Société LE NAUTICA « conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux », à savoir jusqu’au 24 juin 2024, date de signature des Procès-verbaux de réception de travaux par les trois entreprises assignées ;

Qu’à compter de cette date, nonobstant les modalités d’application inscrites en page 51 de l’acte notarié cité plus haut, la Société LE NAUTICA n’a plus les pouvoirs de maître de l’ouvrage des travaux réalisés, seul l’acquéreur ayant cette qualité ;

Que la requérante, n’étant pas mise en cause par la Société KRESK DEVELOPPEMENT, n’a pas d’intérêt ni de droit à agir judiciairement à l’encontre des locateurs d’ouvrage ;

Que l’action en responsabilité contractuelle d’entreprises ayant participé à la construction d’un ouvrage devant une juridiction est réservée au propriétaire de l’immeuble, en l’occurrence à la Société KRESK DEVELOPPEMENT ;

Qu’il appartient donc à la Société KRESK DEVELOPPEMENT, qui a qualité et intérêt à agir, de solliciter éventuellement une demande d’expertise judiciaire à l’encontre des parties DEFENDERESSES ;

Que le Conseil de la Société ENTREPRISE [M] déclare oralement à l’audience s’en rapporter à justice sur la demande d’expertise de la Société LE NAUTICA.

EN CONSEQUENCE, il conviendra de :

CONSTATER que la Société ENTREPRISE [M] s’en rapporte à justice sur la demande d’expertise de la Société LE NAUTICA ;

DECLARER irrecevable la demande d’expertise judiciaire de la Société LE NAUTICA à l’encontre des Sociétés CONSTRUCTIONS LE COUILLARD, PROTHERMIC et ENTREPRISE [M] ;

DEBOUTER la Société LE NAUTICA de sa demande d’expertise judiciaire.

ATTENDU que selon les dispositions de l’article 873 du Code de Procédure Civile : « Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.»;

ATTENDU qu’en l’espèce, la Société PROTHERMIC sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la Société LE NAUTICA à lui verser une provision de 2.619,81 €, s’agissant de la facture n°21171 du 27 juin 2024 qui ne serait pas réglée par la débitrice ;

Que la Société LE NAUTICA conteste la demande de la Société PROTHERMIC au motif qu’elle considère avoir réglé déjà ladite somme par virement bancaire le 05 septembre 2024 ;

Que la Société LE NAUTICA verse aux débats un extrait du grand livre issu de sa comptabilité 2024 où figure bien la somme de 2.619,82 € enregistrée au crédit du compte PROTHERMIC en date du 27 juin 2024 mais également au débit du même compte le 05 septembre 2024, faisant apparaître un compte lettré au 31 décembre 2024.

EN CONSEQUENCE, il conviendra de :

CONSTATER que la demande de provision de la Société PROTHERMIC se heurte à une contestation sérieuse de la part de la Société LE NAUTICA ;

DECLARER la demande de provision de la Société PROTHERMIC irrecevable devant le Juge des Référés ;

DEBOUTER la Société PROTHERMIC de sa demande de provision à l’encontre de la Société LE NAUTICA devant le Juge des Référés.

ATTENDU que la Société PROTHERMIC demande à la Société LE NAUTICA que lui soit communiqué le procès-verbal de levée de réserves concernant les travaux qu’elle a réalisé sur le site ;

Qu’à la lecture de la pièce n°11 produite par la Société LE NAUTICA et intitulé « Procès-verbal de réception des travaux et constat de levée de réserves de la société PROTHERMIC », le procès-verbal daté du 24 juin 2024 est signé mais le constat de levée des réserves daté du 2 décembre 2024 ne l’est pas ;

Que la Société LE NAUTICA ne peut se dédouaner de son obligation de communication du procès-verbal de levée de réserves dûment signé vis-àvis de la Société PROTHERMIC au motif que la Société PROTHERMIC serait intervenue très récemment sur le pédiluve de la piscine ;

Qu’ainsi la demande de la Société PROTHERMIC de communication du Constat de levée des réserves est parfaitement fondée.

EN CONSEQUENCE, il conviendra de :

ENJOINDRE à la Société LE NAUTICA à remettre à la Société PROTHERMIC le procès-verbal de levée de réserves dûment signé concernant les travaux réalisés par l’entreprise sous astreinte de 50 € (CINQUANTE EUROS) par jour de retard, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, pour une durée de 60 jours ;

DIRE qu’il appartiendra à la Société PROTHERMIC de saisir le Juge de l’exécution compétent pour faire exécuter la présente astreinte.

ATTENDU que la Société LE NAUTICA succombe majoritairement dans cette affaire.

EN CONSEQUENCE, il conviendra de :

CONDAMNER la Société LE NAUTICA à verser à la Société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD et à la Société PROTHERMIC, la somme de 1.500 € (MILLE CINQ CENT EUROS) à chacune en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la Société LE NAUTICA aux entiers dépens de la présente instance ;

DIRE et JUGER les parties mal fondées en leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif de la présente ordonnance, et les en DEBOUTER respectivement.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Jean-Marc GICQUEL, JUGE au Tribunal des Activités Economiques de SAINT BRIEUC remplaçant le Président empêché statuant en matière de Référé Commercial par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 145 et 873 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1601-3 du Code Civil,

CONSTATONS que la Société ENTREPRISE [M] s’en rapporte à justice sur la demande d’expertise de la Société LE NAUTICA ;

DECLARONS irrecevable la demande d’expertise judiciaire de la Société LE NAUTICA à l’encontre des Sociétés CONSTRUCTIONS LE COUILLARD, PROTHERMIC et ENTREPRISE [M] ;

DEBOUTONS la Société LE NAUTICA de sa demande d’expertise judiciaire ;

CONSTATONS que la demande de provision de la Société PROTHERMIC se heurte à une contestation sérieuse de la part de la Société LE NAUTICA ;

DECLARONS la demande de provision de la Société PROTHERMIC irrecevable devant le Juge des Référés ;

DEBOUTONS la Société PROTHERMIC de sa demande de provision à l’encontre de la Société LE NAUTICA devant le Juge des Référés ;

ENJOIGNONS à la Société LE NAUTICA à remettre à la Société PROTHERMIC le procès-verbal de levée de réserves dûment signé concernant les travaux réalisés par l’entreprise sous astreinte de 50 € (CINQUANTE EUROS) par jour de retard, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, pour une durée de 60 jours ;

DISONS qu’il appartiendra à la Société PROTHERMIC de saisir le Juge de l’exécution compétent pour faire exécuter la présente astreinte ;

CONDAMNONS la Société LE NAUTICA à verser à la Société CONSTRUCTIONS LE COUILLARD et à la Société PROTHERMIC, la somme de 1.500 € (MILLE CINQ CENT EUROS) à chacune en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS la Société LE NAUTICA aux entiers dépens de la présente instance ;

DISONS et JUGEONS les parties mal fondées en leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif de la présente ordonnance, et les en DEBOUTONS respectivement ;

LIQUIDONS au titre des dépens les frais de greffe au titre de la présente ordonnance à la somme de 70,98 € TTC.

Le Greffier,

Signé électroniquement par Maître Yves-Loïc TEPHO

Le Président.