NUMERO D’INSCRIPTION AU RÉPERTOIRE GENERAL : 2015 002524

DEMANDEUR (5)

REPRESENTANT (S)

DEFENDEUR (S)

REPRESENTANT (S)

TRIBUNAL DE COMMERCE DE SAINT MALO

JUGEMENT DU 10.10.2017

BRASSERIE DE L’ARRIVEE (SARL) 52 Boulevard de la République 35400 Saint-Malo

[…]

[…]

Mr C E 22 Rue Georges Clémenceau 35400 Saint-Malo

M^me B D 22 Rue Georges Clémenceau 35400 Saint-Malo

LE 911 (SARL) 41 Rue Ville Pépin 35400 Saint-Malo

[…]

[…]

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS:

PRESIDENT JUGE (S)

GREFFIER

Mr X Mr Y M^me Z

M^e FRANCOIS

[…]

DEBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25/04/2017

[…]

Numéros de Rôle Général : 2015 002524 et 2016 000798

Procédure

Suivant acte en date du 24.09.2015 la SARL BRASSERIE DE L’ARRIVEE à assigné Monsieur E C et Madame B D devant ce Tribunal, aux fins de voir la SARL BRASSERIE LE 911 déclarée responsable de la non réalisation de la vente du fonds de commerce ; la condamner au paiement de la somme de 27 000 € au titre du dédit contractuellement prévu ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir et voir dire et juger que Maître A Notaire à Ducey (50) se libérera des fonds consignés à même hauteur entre ses mains, sur simple notification de la décision à intervenir ; condamner la SARL LE 911 aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant acte du 14.03.2016, la SARL BRASSERIE DE L’ARRIVEE a assigné la SARL LE 911 en intervention forcée, aux mêmes fins.

Suivant jugement du 20.09.2016 le Tribunal a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros 2015 002524 et 2016 000798.

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 25.04.2017.

Monsieur le Président a informé les parties présentes que le jugement serait prononcé par remise au greffe le 11.07.2017, dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. Le délibéré a été reporté au 05.09.2017, puis au 10.10.2017.

Moyens des parties

La SARL BRASSERIE DE L’ARRIVEE expose qu’elle a régularisé le 04.07.2014, avec la SARL BRASSERIE LE 91, un compromis de cession de fonds de commerce portant sur un fonds de bar, brasserie, moyennant le prix de 310 000 € s’appliquant :

e Aux éléments incorporels à hauteur de 140 000 €

e Au matériel et mobilier commercial, agencements et installations pour 170 000 €.

il était prévu une clause de dédit de 24 000 €, à condition que les conditions suspensives suivantes soient réalisées dans leur intégralité :

e Obtention d’un arrêté d’alignement ne révélant aucune servitude grave, document d’urbanisme ne révélant pas de contraintes ou servitudes susceptibles de déprécier gravement l’immeuble et la valeur du fonds où de restreindre sa libre exploitation ou d’empêcher son exploitation normale

e Qu’aucun droit de préemption pouvant exister notamment au profit de la commune ne soit exercé

e Que le diagnostic mérule soit négatif

e Que les états de privilège et de nantissements et de tout autre passif ne révèlent pas la nécessité d’une procédure de purge

e _L’obtention par l’acquéreur d’un prêt bancaire qu’il envisage de contracter.

La non réalisation d’une de ces conditions stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur rendait nul et non avenu le compromis de cession et tous engagements sans indemnité de part ni d’autre, sauf la clause de dédit.

Un second compromis de cession est intervenu le 03.02.2015, le prix, payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique, ayant été ramené à 270 000 €, selon la répartition suivante :

e Eléments incorporels : 140 000 €

e Eléments matériels. : 130 000 € Ilétait prévu le versement d’un acompte de 27 000 €. La condition liée à la clause de dédit était modifiée comme suit : « que celle qui se refusera à leur exécution devra verser à l’autre partie un dédit irréductible, forfaitaire et transactionnel de 27 000 €, qui ne sera due toutefois que si les conditions suspensives sont réalisées dans leur intégralité ». Les conditions suspensives étaient les suivantes :

° Obtention d’un arrêté d’alignement exempt de servitude grave et document d’urbanisme exempt de

contraintes ou servitudes susceptibles de déprécier le fonds de commerce ou son exploitation e Absence de droit de préemption notamment par la commune

VE

e Diagnostic mérule négatif e Etats de privilège, nantissements et de tout autre passif connu ne nécessitant pas une procédure de purge

Les parties ont ratifié ce compromis du 03.02.2015.

En mars 2015, un projet d’acte notarié était adressé à chacune des parties et il était constaté par le cédant que les conditions suspensives étaient réalisées dans leur intégralité.

Or, la SARL LE 911 a refusé d’acquérir le fonds, de sorte que la concluante est fondée à solliciter le bénéfice et la mise en jeu de la clause de dédit dudit compromis, aux termes duquel l’acquéreur devait verser une somme irréductible et forfaitaire de 27 000 £, laquelle est d’ailleurs actuellement bloquée entre les mains du Notaire.

En réponse aux moyens opposés, la SARL BRASSERIE DE L’ARRIVEE développe les points suivants : e Sur la procédure

L’assignation a bien été délivrée à la SARL BRASSERIE LE 911, prise en la personne de ses gérants es-qualité ; pour clore toute difficulté, il a été fait délivrer un nouvel acte le 14.03.2016. Le moyen soulevé est donc devenu sans objet.

S’agissant de l’application de l’article 56 du Code de procédure civile, il avait été adressé à la SARL BRASSERIE LE 911, par lettre recommandée et par lettre simple, une proposition amiable du litige, mais en vain. Ce moyen procédural sera écarté.

e Aufond

La défenderesse soutient que la vente serait caduque, l’une des conditions suspensives, relative à l’absence de mérule, n’ayant pas été réalisée.

Le rapport de la société MAPAMA du mois du 04.03.2015 exclut la présence de mérule ; la feuille de visite détaillée, pièce par pièce, révèle une absence d’indice d’infestation dans l’ensemble de l’immeuble.

Ilest mentionné au niveau du sous-sol-cave, la présence d’une humidité supérieure à 20% et au même endroit au plafond la présence de mycélium de champignons lignivores.

La présence de ce mycélium avait déjà été identifiée lors du premier compromis de juillet 2014, puis de celui de février 2015. Un échantillon a été analysé par le laboratoire BRULABO, expert en mycologie du bâtiment, qui a conclu qu’il s’agit du développement mycélium du champignon COPRINUS, lequel « colonise des plafonnages et des maçonneries, de briques gorgées d’eau. Sa présence est un indicateur de la proximité d’infiltrations ou d’écoulement d’eau. La couse de l’humidité éliminée, ce champignon n’est pos en mesure de survivre. »

Les états parasitaires ne révélant aucune présence de mérule, la condition suspensive prévue au compromis est levée.

Les défendeurs font grief au rapport MAPAMA de ne pas avoir constaté l’absence de mérule ; cet argument sera rejeté, le diagnostic confirmant de façon non équivoque qu’il n’a été trouvé aucun élément, ni indice d’une présence de mérule.

Quant à la source d’humidité, il a été indiqué qu’il n’y avait aucune trace de mérule à cet endroit, mais seulement un petit développement de champignon coprinus, qui ne peut survivre dès que l’humidité, due vraisemblablement à une fuite, cesse.

La facture de traitement de la société TSH du 26.05.2015 est également étrangère à tout problème de mérule, étant relative au traitement de « petites et grosses vrillettes », intervenu dans le cadre de l’entretien des lieux.

l’est encore prétendu que le vendeur aurait dissimulé le fait qu’il n’avait pas respecté ses engagements locatifs, et notamment ses obligations à entretien, un procès-verbal d’huissier du 26.03.2015 révélant : « un

défaut de contrôle d’hygiène et de sécurité et un défaut d’entretien de la devanture et des fermetures de l’immeuble… ».

La concluante rappelle que les parties étaient d’accord sur la chose et le prix et que le compromis valait vente : les défendeurs avaient une parfaite connaissance des lieux et il ne peut lui être reproché aucune dissimulation.

N .

D

TT

D’autre part, Madame B, co gérante de la société LE 911 a habité l’immeuble pendant une année ; elle travaillait dans l’entreprise en qualité de serveuse depuis plus d’une année. De ce fait, elle connaissait les lieux.

Enfin, des travaux de rénovation ont été effectués dans l’immeuble entre 2010 et 2016, pour un montant total de 480 891 €.

L’APAVE a par ailleurs constaté l’état satisfaisant de l’ensemble sur le plan sécuritaire des installations.

La SARL BRASERIE DE L’ARRIVEE sollicite en conséquence le bénéfice de ses dernières écritures.

Monsieur C, Madame D et la SARL LE 911 rappellent les circonstances de la cause et soulèvent à titre principal la nullité de l’assignation délivrée le 24.09.2015, en ce qu’elle n’indique pas les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Subsidiairement, l’assignation a été délivrée à deux personnes physiques, alors que l’engagement concerne la

SARL LE 911. La demanderesse sera en conséquence déclarée irrecevable à agir à l’encontre de Monsieur C et de Madame D.

Au fond, la promesse d’achat et le jeu de la clause de dédit étaient conditionnées à la réalisation des conditions suspensives et au fait que le diagnostic mérule soit négatif.

il sera relevé que le rapport MAPAMA du mois de mars 2015 ne se prononce pas sur la présence négative ou pas du mérule et mentionne un taux d’humidité significatif. Lors du premier compromis de juillet 2014, le rapport établi à l’époque parvenait aux mêmes conclusions ; il avait été fait des préconisations techniques que le vendeur devait mettre en œuvre, ce qu’il n’a pas fait.

Lors du second compromis, le vendeur a donné toute assurance que le nécessaire avait été fait.

Il produit une facture afférente à une intervention, postérieure aux deux PV de difficultés, dans une partie de l’immeuble, au titre de champignons lignivores notamment.

Il reconnait ainsi que le rapport MAPAMA ne pouvait être négatif quant à la présence de mérule et que la SARL LE 911 était légitime à se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive les 31 mars et 1% avril 2015. En effet, le constat d’état parasitaire du 04.03.2015 n’exclut pas expressément la présence de mérule.

La référence à l’analyse effectuée par le rapport BRULABO en août 2014, est afférente au premier compromis et ne peut permettre de lever la condition suspensive du second compromis.

Elle permet de constater que le vendeur n’a rien fait entre les deux compromis pour solutionner la présence de champignons constatée depuis août 2014.

L’intervention de la société THS confirme la présence de « petites et grosses vrillettes, champignons lignivores, pourritures cubiques.. ».

Depuis le premier compromis, il est constaté la présence d’humidité non traitée et l’infestation des bois et solivages par des champignons, vrillettes petites et grosses, micellyum, pourritures cubiques…

La demanderesse ne produit aucun document technique indiquant expressément l’absence de mérule, d’autant plus que certaines chambres n’ont pu être examinées, de sorte que la condition suspensive n’a pas été levée.

il est encore soutenu, au regard d’un constat d’huissier, que le vendeur aurait dissimulé le fait qu’il n’avait pas respecté ses engagements locatifs et notamment ses obligations à entretien.

Le Tribunal ordonnera au Notaire détenteur des fonds, sur notification de la décision à intervenir, de se libérer des fonds au profit de la SARL LE 911.

Compte tenu du préjudice subi constitué par l’immobilisation illégitime de la somme déposée, une action indemnitaire est formée.

Il’est en conséquence demandé au Tribunal de : e Atitre principal, dire nulle et de nul effet l’assignation du 24.09.201S ° Atitre subsidiaire, dire et juger le demandeur irrecevable à agir à l’encontre de Monsieur C et de Madame D ° Constater la caducité du compromis et dire n’y avoir lieu à dédit e Débouter le demandeur de toutes ses demandes e Atitre reconventionnel

e Ordonner au séquestre, sur présentation du jugement à intervenir, de libérer les fonds au profit de la SARL LE 911

e _Condamner le demandeur à payer à la SARL LE 911, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

e Ordonner l’exécution provisoire.

Sur ce, le Tribunal

Attendu qu’il sera relevé que le nom de Madame D, repris tant dans l’assignation que dans les conclusions des parties, est erroné et qu’il s’agit en fait de Madame B, dont les prénoms sont D, Dédé, Ingrid, ainsi que cela ressort du compromis du 03.02.2015.

e Sur les moyens d’irrecevabilité soulevés par les défendeurs

Attendu que les défendeurs soutiennent que l’assignation délivrée le 24.09.2015 serait nulle, dans la mesure où l’acte introductif d’instance n’indique pas les diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige.

Attendu que nonobstant l’absence de cette mention dans l’assignation du 24.09.2015, il y a lieu de constater qu’elle figure dans celle délivrée le 14.03.2016 à la SARL LE 911 et qu’elle fait référence au courrier recommandé adressé à cette dernière, le 11.03.2016, aux termes duquel il était proposé un traitement amiable du litige.

I n’y a pas lieu à prononcer la nullité de l’assignation.

Attendu que le compromis de cession du fonds de commerce a été signé entre Monsieur H I, gérant de la société BRASSERIE DE L’ARRIVEE et Monsieur E C agissant en qualité de gérant de la SARL LE 911 et Madame D B, intervenant en qualité de coassociée de la société acquéreur.

Attendu que la première assignation était libellée comme suit : « Donne assignation à la SARL LE 911 dont le siège social est sis… prise en la personne de ses représentants légaux et co-gérants, à savoir 1} Monsieur E C et 2) Madame B D… ».

Cette rédaction a pu laisser penser que Monsieur C et Madame B étaient assignés devant la présente juridiction.

La seconde assignation du 14.03.2016 a permis de mettre un terme à cette difficulté, la demande étant exclusivement formée à l’encontre de la SARL LE 911.

Le moyen soulevé est donc devenu sans objet.

e Aufond Attendu que les conventions légalement formées tiennent de loi entre les parties.

Attendu que les parties s’étaient accordées, dans le cadre du compromis de cession du fonds de commerce du 03.02.2015, sur la chose et le prix ; il y était inséré quatre conditions suspensives à la formation définitive du contrat de vente, leur non réalisation entraînant la caducité du compromis.

Il était encore prévu expressément que la partie à l’acte qui refuserait son exécution devra verser à l’autre un dédit irréductible, forfaitaire et transactionnel de 27 000 €, qui « ne sera dû toutefois que si les conditions suspensives sont réalisées dans leur intégralité ».

Attendu que seule la condition suspensive relative au diagnostic mérule pose difficulté.

Attendu qu’il appartient à la société BRASSERIE DE L’ARRIVEE de démontrer que cette condition suspensive a bien été réalisée,

Attendu que la société MAPAMA Diagnostic Immobilier a réalisé un constat de l’état parasitaire de l’immeuble

le 04.03.2015. Il résulte de l’examen de la feuille de visite qu’il a été constaté une absence d’indices d’infestation dans chacune des pièces visitées ; il a encore été relevé en sous-sol au niveau de la cave une

Ne

présence d’humidité supérieure à 20% et sur le plafond et la poutre bois la présence de mycélium de champignons lignivores.

La société MAPAMA, dans une attestation complémentaire audit constat datée du 30.11.2015, a précisé qu’il « a été constaté lo présence de mycélium de champignons lignivores, d’humidité > 20%. Mois il n’a pas été constaté de présence de Serpula Lacrymans », le Serpula Lacrymans étant le nom scientifique du mérule.

Le diagnostic établi le 31.07.2014, suite à la signature du premier compromis de vente est en tous points

identique au second ; il révélait déjà un taux d’humidité identique et la présence de mycélium de champignons lignivores aux mêmes endroits.

Attendu que compte tenu de ses constatations, la société MAPAMA Diagnostic Immobilier aurait dû procéder par prudence à un sondage du plafond, le taux d’humidité étant souvent plus élevé dans le plafond que sur les murs.

Attendu que le champignon lignivore se nourrit de bois humide, en causant sa décomposition.

Le mérule se classe dans la catégorie des pourritures cubiques ; les agents de la pourriture cubique détruisent la cellule du bois, dont l’aspect ressemble à du bois calciné, ce qui est caractéristique du mérule.

Attendu que les travaux réalisés dans le bâtiment par la SARL TSH, ayant donné lieu à une facture du 26.05.2015 qui précise la nature de l’infestation, à savoir « petites et grosses vrillettes, champignons lignivores, pourriture cubique », révèlent à eux seuls la présence d’un foyer de mérule dans un secteur déterminé.

La société TSH a effectué un traitement fongicide et insecticide sur les endroits infestés ou suspectés de l’être.

Attendu que le diagnostiqueur a donc procédé à un état parasitaire des locaux incomplet.

Attendu qu’aucun document technique non équivoque ne permet d’affirmer clairement que le mérule a été éradiqué définitivement.

Attendu qu’il y a lieu en conséquence de considérer que la condition suspensive liée à l’absence de mérule n’a pas été réalisée ; le compromis est caduc et l’acquéreur se trouve délié de toute obligation.

Attendu qu’une somme de 27 000 € avait été versée en compte sur le prix de cession ; il était prévu que « Si les présentes restent sans effet par suite de non réalisation des conditions suspensives, cette somme sera restituée à l’acquéreur sans intérêts ni indemnité de part ni d’autre ».

L’acquéreur est donc bien fondé à demander la restitution de la somme versée.

Attendu qu’il sera ordonné en conséquence au Notaire séquestre des fonds, de verser au profit de l’émetteur la somme de 27 000 €, dans le délai d’un mois après la signification du présent jugement.

Attendu que s’agissant de la demande de dommages et intérêts, elle ne sera pas retenue, la démonstration d’un préjudice n’étant pas rapportée ; elle sera écartée.

Attendu qu’il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les frais engagés dans cette instance, que les éléments de l’espèce permettent de fixer à la somme de 2 000 €.

Attendu que l’affaire est ancienne ; le prononcé de l’exécution provisoire sera ordonné. Par ces motifs

Le Tribunal, après en avoir délibéré, conformément à la loi

Statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort

Vu la jonction des instances enrôlées sous les numéros 2015 002524 et 2016 000798

Constate que la condition suspensive liée à l’absence de mérule n’a pas été réalisée

N 7

En conséquence

Dit que le compromis de cession du fonds de commerce du 03.02.2015 se trouve atteint de caducité et dit n’y avoir lieu au versement d’un dédit

Déclare la société BRASSERIE DE L’ARRIVEE mal fondée en ses demandes, fins et conclusions ; l’en déboute

Ordonne au Notaire, séquestre des fonds, de verser au profit de l’émetteur la somme de 27 000 € et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement

Dit n’y avoir lieu à l’octroi de dommages et intérêts

Condamne la société BRASSERIE DE L’ARRIVEE à payer aux défendeurs la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens, dont frais de greffe fixés à la somme de 127.92 €

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement

Ainsi prononcé le 10.10.2017 par mise à disposition au Greffe par Monsieur X.

Le Président d’audience Le Greffier associé Mr X M^e FRANCOIS --_--