2023R00313 – 2327800031/1

COPIE

TRIBUNAL DE COMMERCE DE TOULOUSE

ORDONNANCE du 5 octobre 2023

Prononcée par mise à disposition au greffe et signée par : Monsieur Marc de CHEFDEBIEN, président, et Madame Sandrine RECORDS, greffier.

La cause a été entendue à l’audience des référés du 7 septembre 2023 à laquelle siégeait :

- Monsieur Marc de CHEFDEBIEN, président, assisté de :

- Madame Sandrine RECORDS, greffier,

Les parties avisées, à l’issue des débats, que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 5 octobre 2023 (article 450 du code de procédure civile).

Après quoi le président en a délibéré pour rendre ce jour la présente décision.

Rôle n° 2023R313

ENTRE

SAS STUDEC

[…] partie demanderesse représentée par M^e Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE – LACOSTE -

AXISA,

Avocat au barreau de Toulouse

ET

SAS PEI

Chez le Cabinet FLEURET […] partie défenderesse représentée par M^e Antoine ROSSI-LEFEVRE de la SCP ROSSI-LEFEVRE, Avocat au barreau de Toulouse

Copie exécutoire délivrée le 05/10/2023 à M^e Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE – LACOSTE -AXISA

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LES FAITS :

La société STUDEC, titulaire d’un bail commercial renouvelé en 2015, donne congé de ses bureaux, loués à la société PEI, à compter du 29 septembre 2022. Les lieux sont libérés le même jour par remise des clefs et l’établissement d’un état des lieux de sortie par l’huissier de justice de chaque partie.

Suivant courrier du 18 novembre 2022, la société STUDEC réclame le remboursement de son dépôt de garantie s’élevant à la somme de 98 442,17 €.

Le gestionnaire de la société PEI lui répond qu’il n’a pas eu le temps de travailler sur l’état des lieux de sortie et que la régularisation des charges se fera courant juin 2023.

Par courriers recommandés des 2 décembre 2022 et 16 février 2023, la société

STUDEC met en demeure le gestionnaire de lui restituer le dépôt de garantie et transmet une copie de ses réclamations à la société PEI.

La société STUDEC n’obtenant pas gain de cause saisit notre juridiction.

LA PROCEDURE ET LES MOYENS

Par acte extra judiciaire, régulièrement signifié et enrôlé sous le n° 2023R00313, la SAS STUDEC assigne la SAS PEI devant le juge des référés du Tribunal de commerce de Toulouse aux fins d’entendre ce dernier :

-Condamner la SAS PEI à payer à la SAS STUDEC une provision de 98 442,17 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022.

-Condamner la SAS PEI à payer à la SAS STUDEC la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Subsidiairement :

-Renvoyer l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond en application de l’article 873-1 du code de procédure civile.

La société STUDEC fonde ses prétentions sur les dispositions de l’article 873 du code de procédure civile. Elle rappelle que le bail a été conclu antérieurement à la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application, qui a mis un terme à la liberté contractuelle relative aux travaux et taxes incombant au bailleur et dévolues contractuellement au preneur.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi le 12 novembre 2015 et l’état des lieux de sortie du 29 septembre 2022, ne laisse pas apparaître de désordres imputables au preneur. Les locaux sont restitués en état d’usage. En cas de désordre le bailleur avait eu tout loisir de le relever, lors du pré-état des lieux établi 3 mois avant.

Le chiffrage des réparations locatives, tel que le revendique le bailleur, n’est qu’une estimation, sans précision et établi 9 mois après la libération des lieux.

L’obligation de restitution du dépôt de garantie n’est pas discutable. La société STUDEC est bien fondée à solliciter la condamnation de la société PEI à lui verser une provision équivalente, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 2 décembre 2022.

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En défense, la SAS PEI demande au juge de :

-Débouter la SAS STUDEC de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Reconventionnellement :

-Condamner la SAS STUDEC à payer à la SAS PEI la somme de 173 160 € à titre provisionnel.

-Prononcer la compensation de cette somme avec la somme de 98 442,17 € correspondant au dépôt de garantie.

-Condamner la SARL STUDEC à payer à la SAS PEI la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

La société PEI fonde ses demandes sur l’article 873 du code de procédure civile, rappelant que le bail de 2015 n’est que le renouvellement du bail de 1996, et que lors de sa prise de possession des lieux en 1996, les locaux étaient en état neuf.

Dés lors, toutes les dégradations constatées aujourd’hui sont le fait de la société STUDEC. Le bail prévoit que le preneur devra rendre les lieux « ..en parfait état d’entretien, de propreté et de réparations locatives, y compris les réparations dues à la vétusté, le tout à ses frais exclusifs….. ». Cette clause est claire et

n’existait pas dans le bail antérieur. Cet ajout n’a eu d’autre but que de prendre en compte la durée extrêmement longue de l’occupation. Cette clause n’est pas contraire aux dispositions des articles L 145-40 alinéa 2 et L 145-15 du code de commerce.

La société STUDEC a initialement pris les locaux en état neuf, a accepté la modification de la clause relative à la remise en état lors du renouvellement de

2015, et se voit dans l’obligation d’exécuter des travaux de remise en état que la société PEI a chiffré à 173 160 €.

Devant cette contestation sérieuse, le juge des référés devra débouter la société STUDEC de l’ensemble de ses demandes et, à titre reconventionnel condamner celle-ci à lui verser, à titre de provision, la somme de 173 160 € à déduire du dépôt de garantie.

SUR CE

La société STUDEC a donné congé à son bailleur, la société PEI, et lui réclame la somme de 98 442,17 € au titre de son dépôt de garantie.

La société PEI, au vu des états des lieux établis par acte d’huissier par chaque partie, réclame une somme de 173 160 € au titre des travaux de remise en état, s’appuyant sur le bail qui veut que « En cas de départ du Preneur en cours ou en fin de bail, ce dernier devra restituer les Locaux après les avoir remis en leur configuration d’origine, conformément à l’état des lieux d’entrée visé à l’article

4.2 et en parfait état d’entretien, de propreté et de réparation locatives, y compris les réparations dues à la vétusté, le tout à ses frais exclusifs…. ».

La société STUDEC soulève l’incompatibilité de cette clause avec la loi du 18 juin

2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014 qui veut que, ne peuvent être mis à la charge du preneur « … les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ».

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En l’espèce la société PEI se fonde sur le fait que lors de la première prise de possession les locaux étaient neufs, dés lors, conformément aux dispositions du bail, la société STUDEC doit restituer les lieux dans le même état.

Le bail de 2015 prévoit dans son préambule que « La société STUDEC est actuellement locataire des locaux objet des présentes et situés à Blagnac pour les avoir pris à bail commercial auprès de la société SCI Saraille à compter du 1er mars 1996………….. En vue de l’acquisition par la société PEI à la société MRK de l’ensemble immobilier, la société PEI….. et la société STUDEC se sont rapprochées pour fixer les modalités d’un nouveau bail commercial. ».

Dès lors, les parties sont convenues d’établir un nouveau bail avec, comme le prévoit celui-ci un nouvel état des lieux qui fera référence.

L’état des lieux lors de la première prise de possession, et qui faisait état de locaux neuf, ne peut être pris en compte, seul celui de 2015 fait foi. Dès lors, les locaux ayant été pris en état d’usage devront être restitués en état d’usage, soit dans « leur configuration d’origine ».

A l’appui de ses réclamations, la société PEI produit une estimation de travaux sans que cette estimation soit lue en miroir des deux états des lieux, entrée et sortie.

Au visa de l’article 9 du code de procédure civile, qui veut que celui qui soulève une prétention doit la prouver, le juge des référés ne reprendra pas l’estimation des travaux présentée et rejettera en conséquence la demande reconventionnelle de la société PEI.

Le montant du dépôt de garantie n’étant pas contesté, aucun motif ne peut être retenu pour ne pas le restituer, le juge des référés constatant que l’obligation n’est pas sérieusement contestée, condamnera la société PEI à verser à titre de provision à la société STUDEC la somme de 98 442,17 €. Conformément à l’article 1231-6 du code civil, il y aura lieu d’assortir cette sommes des intérêts de retard au taux légal à compter du 2 décembre 2022 et jusqu’à parfait paiement.

La société STUDEC a dû engager des frais irrépétibles pour assurer son bon droit, il y aura lieu de lui allouer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 000 € à la charge de la société PEI.

La société PEI sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort, après en avoir délibéré :

Condamnons la SAS PEI à payer à la SAS STUDEC la somme provisionnelle de 98 442,17 €, outre intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022 et jusqu’à parfait paiement.

Déboutons la SAS PEI de l’ensemble de ses demandes.

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Condamnons la SAS PEI à payer à la SAS STUDEC la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons la SAS PEI aux entiers dépens de l’instance.

Frais de greffe compris dans les dépens (article 701 du code de procédure civile): 33,88 € HT, 6,78 € TVA,

40,66 € TTC

e Président Le Greffier

Sandrine RECORDS Marc de CHEFDEBIEN

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