TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 DECEMBRE 2017

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE N° RG : 16/05865

N° de MINUTE :

Monsieur H X

[…]

[…]

représenté par M^e Alexandre DAZIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W06

Madame I Y épouse X

[…]

[…]

représentée par M^e Alexandre DAZIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W06

DEMANDEURS

C/

Monsieur S T Z

[…]

[…]

représenté par M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145

Monsieur J A

[…]

[…]

représenté par M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame BRON, Vice-Président, statuant en qualité de Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile, assistée aux débats de M^me COPIN, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 Octobre 2017.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rédigé et signé par Madame BRON, Vice-Président, assistée de M^me COPIN, Greffier.

Suivant acte authentique en date du 22 juillet 2014, reçu par Maître K L, notaire associé de la société civile professionnelle «ྭFrançois L et M N, Notaires associésྭ» titulaire d’un office notarial à Montreuil, avec la participation de Maître O, notaire à Aubervilliers assistant les promettants, Monsieur X et madame Y ont consenti une promesse unilatérale de vente à Messieurs Z et A portant sur un ensemble immobilier cadastré section AG n[…] d’une superficie de […].

Cette promesse de vente était assortie de plusieurs conditions suspensives, et notamment d’une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire définitif, étant précisé que la demande de permis devait être déposée au plus tard le 14 novembre 2014.

Il était également prévu une indemnité d’immobilisation équivalente à 10ྭ% du prix de vente, soit la somme de 100 000 € devant être versée par les bénéficiaires en trois fois, soit 10 000 € avant le 31 juillet 2014, 10 000 € dans les deux jours du dépôt du permis de construire et 80 000 € à la vente définitive.

Cette indemnité d’immobilisation n’a fait l’objet d’aucun règlement.

La promesse de vente expirait le 30 avril 2015.

En l’absence de levée de l’option d’achat à cette date, Monsieur et Madame X ont sollicité, par lettre recommandée avec avis de réception du 1^er juin 2015, le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente.

Par acte d’huissier du 19 mai 2016, Monsieur et Madame X ont fait assigner Monsieur Z et Monsieur A devant le tribunal de céans aux fins de les voir condamner au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Suivant les dernières conclusions signifiées le 19 avril 2017, Monsieur et Madame X demandent au tribunal deྭ:

«ྭCONDAMNER solidairement Monsieur Z et Monsieur A au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’une somme de 100.000 euros à Monsieur X et Madame Y épouse X ;

CONDAMNER solidairement Monsieur Z et Monsieur A au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à Monsieur X et Madame Y épouse X ;

DEBOUTER Monsieur Z et Monsieur A de toutes leurs demandes ;

CONDAMNER solidairement Monsieur Z et Monsieur A à verser à Monsieur X et Madame Y épouse X la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur Z et Monsieur A au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Alexandre Dazin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civileྭ»

Suivant les dernières conclusions signifiées le 23 février 2017, Monsieur Z et Monsieur A demandent au tribunal deྭ:

«ྭDECLARER recevables et bien fondées les prétentions des Messieurs Z et A ,

Par conséquent :

DIRE et JUGER que la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire prévue dans la promesse de vente est réputée défaillante,

DIRE et JUGER que l’obligation d’obtenir un permis de construire prévue, dans le délai fixé par la promesse de vente, est réputée impossible,

DEBOUTER en conséquence les Consorts X de l’intégralité de leurs prétentions,

DIRE et JUGER que les Consorts X ont abusé du droit d’ester en Justice à l’encontre de Messieurs Z et A

CONDAMNER solidairement Monsieur H X et Madame I Y épouse X à verser à chacun des défendeurs la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

CONDAMNER solidairement Monsieur H X et Madame I Y épouse X à verser à chacun des défendeurs la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir au titre des condamnations prononcées au profit de Messieurs Z et A.

CONDAMNER solidairement Monsieur H X et Madame I Y épouse X aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître ZAKINE, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.»

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 21 septembre 2017. L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 octobre 2017 et mise en délibéré au 11 décembre 2017.

MOTIFS

I. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Monsieur et Madame X soutiennent que la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire est imputable au comportement fautif de Messieurs Z et A qui n’ont pas accompli les diligences nécessaires à l’obtention du permis, de sorte que la condition suspensive doit être réputée réalisée, ce qui justifie le versement de l’indemnité d’immobilisation.

Ils considèrent en outre que Messieurs Z et A n’ont pas respecté les modalités prévues à la promesse de vente pour la restitution de l’indemnité d’immobilisation en cas de défaillance d’une condition suspensive, de sorte que l’indemnité d’immobilisation est exigible.

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa version en vigueur lors de la signature de la promesse de vente, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à l’égard de ceux qui les ont faites.

La promesse de vente stipule à la clause relative à l’indemnité d’immobilisation qu'ྭ«ྭen cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus fixée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ciྭ»

et que la «ྭsomme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants : si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acteྭ(…)».

En outre, il résulte de la promesse de vente que si le bénéficiaire entend se prévaloir de la défaillance d’une condition suspensive pour se voir restituer l’indemnité d’immobilisation, «ྭle bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec avis de réception au plus tard dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse de venteྭ.

A défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de 7 jours.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettantྭ».

L’article 1178 du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au débiteur de l’obligation de prouver qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires à la réalisation des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente.

Dès lors, il incombe à Messieurs Z et A de démontrer qu’ils ont accompli les diligences requises dans la mise en œuvre des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente. S’ils justifient avoir accompli les diligences requises, il appartient alors à Monsieur et Madame X de rapporter la preuve qu’ils ont empêché l’accomplissement de la condition.

La promesse de vente du 22 juillet 2014 prévoyait en l’espèce une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire devenu définitif dans les termes suivants :

«ྭle bénéficiaire déclare avoir pour projet ce dont le promettant déclare avoir parfaite connaissance :

de démolir les constructions existantes sur l’immeuble objet des présentes,

d’obtenir un permis de construire un ensemble immobilier d’une surface plancher de 1707 m2 sur la propriété foncière constituée par l’immeuble objet des présentes et celui cadastré section AG 98 et199 dont le bénéficiaire doit se rendre acquéreur.

Les parties conviennent que la réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire sur cette unité foncière au plus tard dans les quatre mois du dépôt de la demande de permis de construire dont le délai est prévu ci-après.

(…)

Il est précisé que le bénéficiaire devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis au plus tard le 14 novembre 2014 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement et ce 8 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le promettant sera délié de toute obligation et sans indemnitéྭ».

6

Il résulte de ces stipulations claires et précises que la promesse de vente était assortie d’une condition suspensive essentielle et déterminante portant sur l’obtention d’un permis de construire sur l’unité foncière constituée par le bien immobilier faisant l’objet de la promesse de vente et par le bien cadastré section AG 98 et 199 devant faire l’objet d’une acquisition par Messieurs Z et A, bénéficiaires de la promesse de vente.

Il est constant qu’aucune demande de permis de construire n’a été déposée dans le délai imparti, Messieurs Z et A exposant que ce permis de construire ne pouvait être obtenu en l’absence d’acquisition de la propriété voisine.

Si Monsieur et Madame X soutiennent qu’aucune condition suspensive tenant à l’acquisition de la propriété voisine n’est stipulée, il n’en demeure pas moins que le permis de construire que les défendeurs devait obtenir portait sur un ensemble immobilier devant être réalisé tant sur la propriété de Monsieur et Madame X que sur celle cadastrée section AG 98 et 199 et que la demande de permis de construire supposait donc nécessairement au préalable l’acquisition de la parcelle cadastrée section AG 98 et 199 ou l’accord de son propriétaire pour la vendre.

En conséquence, il ne peut être reproché à Messieurs Z et A de n’avoir pas déposé de demande de permis de construire s’ils n’ont pu acquérir la propriété voisine et donc si la réalisation de la condition a été empêchée par un autre que le débiteur engagé sous cette condition.

En l’espèce, il ressort de l’avant-projet immobilier versé au débat par Messieurs Z et A que la parcelle voisine a fait l’objet de négociations pour la signature d’une promesse de vente.

Messieurs Z et A soutiennent néanmoins avoir découvert que la parcelle voisine cadastrée section AG 98 et 199 que Monsieur G F s’était engagé à leur vendre relevait en réalité de la succession non réglée de son père.

Il résulte du courriel de Maître D, notaire à E, relatant les contacts pris avec Monsieur G F et avec Maître P Q, notaire à Marseille chargé de la succession, que la succession du père de Monsieur F n’était toujours pas réglée le 15 novembre 2016, que Madame R F conjoint survivant ne s’était pas manifestée auprès de son notaire entre l’été 2014 et 2016, avait déclaré ignoré les coordonnées de son fils G et indiqué que l’une de ses filles était sous tutelle et que l’autre avait disparu depuis plus de 10 ans.

Il s’ensuit que l’acquisition du bien voisin ne pouvait aboutir, sans que cela ne résulte d’un défaut de diligences des défendeurs et indépendamment de leur volonté, et que la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire est donc intervenue sans la faute de Messieurs Z et A qui ne pouvaient, en l’absence d’acquisition de la parcelle voisine ou d’un accord de son propriétaire pour la vendre, déposer la demande de permis de construire envisagée.

En outre, si Monsieur et madame X soutiennent que Messieurs Z et A sont déchus du droit de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive faute de lettre recommandée dans les 7 jours de l’expiration de la promesse de vente notifiant leur intention de s’en prévaloir, la clause correspondante de la promesse de vente telle que rappelée plus haut ne prévoit cette déchéance qu’à défaut pour les bénéficiaires de la promesse de vente qui n’ont pas notifié au

7

notaire leur intention de se prévaloir de la défaillance d’une condition suspensive de répondre à la sommation adressée par le promettant de faire connaître leur décision dans un délai de 7 jours.

Or Monsieur et Madame X ne justifient pas d’une telle sommation, leur lettre du 6 mai 2015 faisant simplement état de la caducité de la promesse de vente en l’absence de levée de l’option d’achat et sollicitant le versement de l’indemnité d’immobilisation.

Il ne peut donc être retenu en l’espèce que Messieurs Z et A sont déchus du droit d’invoquer la défaillance de la condition suspensive.

En conséquence, Monsieur et Madame X ne peuvent prétendre au paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente.

La demande de versement de l’indemnité d’immobilisation de 100 000 € est donc rejetée.

Par suite, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est également rejetée.

II. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Vu l’article 1382 du code civil dans sa version en vigueur lors du fait dommageable,

Si l’exercice d’un droit peut constituer une faute lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui, la mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas nécessairement une faute susceptible de caractériser les conditions d’application de l’article 1382 du code civil.

En l’espèce, Messieurs Z et A ne démontrent aucun abus du droit d’agir en justice lequel ne peut résulter du seul fait que les demandes se révèlent infondées.

De plus, l’absence de justificatif dans l’acte introductif d’instance de diligences en vue de parvenir à un accord amiable ne permet pas de caractériser un abus du droit d’agir en justice.

La demande de dommages et intérêts de Messieurs Z et A est donc rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur et Madame X qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance sans qu’il n’y ait lieu à distraction au profit des conseils.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

8

En l’espèce, les circonstances du litige commandent de rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur et Madame X de leur demande de versement de l’indemnité d’immobilisation de 100 000 €, et de leur demande de dommages et intérêts,

Déboute Messieurs Z et A de leur demande de dommages-intérêts,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur et Madame X in solidum aux dépens.

La minute a été signée par Madame BRON, Vice Président , et par Madame COPIN, Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT