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[…]

(Références à rappeler)

MINUTE : 16/

JUGEMENT DU : 23 Mai 2016

DOSSIER N°: 15/00177

[…]

JURIDICTION DE

L’EXPROPRIATION

DU VAL DE MARNE

Situation : CHAMPIGNY SUR MARNE

Juge : Madame D E

Greffier : Madame Pascale FOUCAULD

Le juge de l’Expropriation du Département du VAL DE MARNE, assisté du greffier, en application du décret n° 77-392 du 28 mars 1977 et du décret n° 77-393 du 28 Mars 1977 portant respectivement codification des textes réglementaires concernant l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans la procédure entre :

VILLE DE CHAMPIGNY SUR MARNE,

dont le […]

représentée par M^e Jean-philippe LEVY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : E0501

ET :

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES,

en qualité d’administrateur provisoire de la succession de Madame F Y.

dont le […]

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement.

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Nous, D E, Juge de l’Expropriation au Tribunal de Grande Instance de CRETEIL, désignée par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’article R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Pascale FOUCAULD, Greffier de la juridiction désigné dans les conditions prévues à l’article R 211-5 du même Code,

Par délibération du 18 décembre 2013, le conseil municipal de la ville de Champigny-sur-Marne a décidé de poursuivre l’acquisition à l’amiable ou par voie d’expropriation des parcelles incluses dans le périmètre des Courtilles tel que fixé par le plan périmétrique du dossier d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et a demandé au préfet du Val-de-Marne l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire en vue de la réalisation d’un groupe scolaire et d’un centre de loisirs sur le site des Courtilles.

Par arrêté n° 2014/6897 du 25 septembre 2014 modifié par arrêté n° 2014/7901 du 23 décembre 2014, le Préfet du Val-de-Marne a déclaré d’utilité publique au profit de la commune de Champigny-sur-Marne le projet de réalisation d’un groupe scolaire et d’un centre de loisirs sur le secteur des Courtilles et l’a autorisé à acquérir, à l’amiable ou par voie d’expropriation, dans un délai de 5 ans les immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération.

Par arrêté n° 2015/672 du 13 mars 2015, le Préfet du Val-de-Marne a déclaré cessibles au profit de la commune de Champigny-sur-Marne les parcelles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de l’opération tels que désignés sur le plan et l’état parcellaire annexé audit arrêté.

Par ordonnance n°15/20 du 30 mars 2015, le juge de l’expropriation du TGI de Créteil a déclaré expropriés immédiatement pour cause d’utilité publique au profit de la commune de Champigny-sur-Marne les immeubles, portions d’immeubles et droits réels immobiliers désignés dans l’état parcellaire annexé dont l’acquisition est nécessaire pour parvenir à l’exécution de la déclaration d’utilité publique.

La parcelle cadastrée U n° 143 apparaît comme étant la propriété de Madame F Y épouse X domiciliée 59 avenue Roger Salengro à Champigny-sur-Marne.

Par courrier recommandé avec avis de réception adressé à Madame Y le 16 juillet 2013, la commune de Champigny-sur-Marne l’a informé de l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire. Ce courrier est revenu avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse”.

Par ordonnance rendue le 21 octobre 2014, le Président du Tribunal de grande instance de Créteil a désigné la DNID en qualité d’administrateur provisoire de la succession de Madame F Y.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 avril 2015, la ville de Champigny-sur-Marne a notifié à la DNID une offre d’indemnisation d’un montant de 76 000 euros au titre de l’indemnité principale et de 8600 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En l’absence de réponse, la ville de Champigny-sur-Marne a, par mémoire enregistré au greffe le 3 novembre 2015, saisi le Juge de l’expropriation du Val-de-Marne aux fins de voir fixer l’indemnité principale d’expropriation à la somme de 76 000 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 8600 euros.

La ville se prévaut des accords amiables intervenus entre elle ou le SAF 94 agissant pour son compte et les propriétaires de parcelles incluses dans le périmètre de l’opération faisant l’objet de la déclaration d’utilité publique:

a) Accord amiable intervenu entre la commune de Champigny-sur-Marne et Monsieur Z et Madame A sur l’octroi d’une indemnité principale d’expropriation d’un montant de 60 225 euros pour un terrain nu et enclavé, cadastré section U n° 117 d’une superficie de 219m² soit un prix de 275 euros/m²

b) Vente du 6 février 2013 par les consorts B au SAF 94 des parcelles cadastrées section U n° 243, 246 et 247 sises 45 et […], comprenant une maison d’habitation et un terrain d’une superficie de 424m² pour un prix de 360 000 euros et un terrain non bâti enclavé d’une superficie de 173m² pour un prix de 40 000 euros soit un prix de 849euros/m² pour la maison d’habitation et de 231 euros/m² pour le terrain nu

c) Vente du 13 juillet 2012 par les consorts C au SAF 94 de deux parcelles cadastrées section U […] composées de terrains nus enclavés d’une superficie de 148m² et de 162 m² pour un prix de 5000 euros chacun soit un prix moyen au m² de 31,50 euros

La commune de Champigny-sur-Marne offre un montant de 76 000 euros, déterminé sur la base d’un prix du terrain nu de 500 euros/m² auquel il applique un abattement de 50% au titre de l’enclavement soit: 250 x 304 = 76 000 euros.

Le commissaire du gouvernement, dans des conclusions enregistrées au greffe le 27 janvier 2016, propose que l’indemnité principale de dépossession soit fixée à la somme de 79 040 euros soit 304m² x 520 euros/m² x 0,50 (abattement pour enclavement).

Il se fonde sur les éléments de référence suivants:

Adresse	Date	Superficie	Prix	Prix/m²
[…]	18/12/2013	466	[…]	504,29
[…]	09/12/2013	193	[…]	492,23
[…]	19/09/2013	362	[…]	569,06

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 9 février 2016, l’audience s’est tenue le 4 avril 2016 et l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2016.

MOTIFS

Sur la fixation de l’indemnité principale de dépossession

Sur les éléments préalables à la détermination de l’indemnité

Sur le droit applicable:

Aux termes des articles L.213-4)a et L.213-6 du Code de l’urbanisme, lorsque l’expropriation porte sur un bien soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et “délimitant” la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la parcelle en cause se trouve dans le périmètre du droit de préemption urbain.

Le document d’urbanisme applicable à la zone a été révisé par la commune de Champigny-sur-Marne le 9 octobre 2013, la date de référence est le 9 octobre 2013. A cette date, la parcelle a été classée en zone UC du PLU, zone de densité moyenne pouvant accueillir des logements, des activités commerciales ou artisanales et des bureaux.

Description des lieux

La parcelle est un terrain nu, enclavé et libre d’occupation.

Sur la fixation de l’indemnité principale de dépossession

L’article L.321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur la méthode d’évaluation

Il convient de procéder à l’évaluation du bien en utilisant la méthode par comparaison consistant à comparer les prix des mutations de biens de consistance matérielle et juridique similaire situés dans le même secteur géographique.

Les termes de référence proposés par le commissaire du gouvernement seront retenus :

Adresse	Date	Superficie	Prix	Prix/m²
[…]	18/12/2013	466	[…]	504,29
[…]	09/12/2013	193	[…]	492,23
[…]	19/09/2013	362	[…]	569,06

Les accords amiables versés par la ville de Champigny-sur-Marne ne reflètent pas le marché immobilier local et ne sont pas considérés comme des éléments de référence utiles.

Compte tenu de l’enclavement du terrain, un abattement de 50% doit être appliqué sur la valeur unitaire de 520 euros/m². L’indemnité principale de dépossession pour l’expropriation de la parcelle en cause est ainsi de: 304m² x 520 euros/m² x 0,50 = 79 040 euros.

L’indemnité de remploi est fixée de la manière suivante:

5 000 euros x 0,20 = 1 000 euros

10 000 euros x 0,15 = 1 500 euros

64 040 x 0,10 = 6 404 euros

soit un total de 8 904 euros.

L’indemnité totale de dépossession à revenir à la DNID en qualité d’administrateur provisoire de la succession de Madame F Y pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section U n° 143 est fixée à 87 944 euros arrondie à 88 000 euros.

La ville de Champigny-sur-Marne supportera les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à 88 000 euros (QUATRE VINGT HUIT MILLE EUROS) l’indemnité totale de dépossession due par la commune de Champigny-sur-Marne à la DNID en qualité d’administrateur provisoire de la succession de Madame F Y dans le cadre de l’opération d’expropriation de la parcelle cadastrée section U n° 143 sis à Champigny-sur-Marne, lieudit Les Courtilles,

Laisse les dépens à la charge de la commune de Champigny-sur-Marne.

FAIT AU SIÈGE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL EN LA CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, le 23 Mai 2016

La minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

P.V.de transport annexé au jugement : (dispensé de la formalité d’enregistrement)