JLG

Date de délivrance des copies par le greffe :

[…]

1 Exp à M^e CREPEAUX

1 Exp + 1 copie exécutoire au directeur des finances publiques des alpes-maritimes

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

POLE CIVIL 1^re Chambre section B

JUGEMENT DU 21 Mai 2015

DÉCISION N° : 2015/

RG N°11/06263

DEMANDERESSE :

Société PACAR

- Prise en la persopnne de son représentant légal en exercice -

domiciliée : chez M^e CREPEAUX François […]

représentée par M^e François CREPEAUX, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et M^e VACONSIN, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DES AM

[…]

[…]

représentée par M^me X

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : M^me VELLA, Vice-Présidente

Greffier : M. Y

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’acquittement du timbre ou le justificatif dispensant de son apposition,

A l’audience publique du 19 Mars 2015,

M^me VELLA, Vice-Présidente, en son rapport oral

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2015.

*****

• Vu l’assignation diligentée le 10 novembre 2011 par la société PACAR, société de droit panaméen, à l’encontre de monsieur le Directeur départementale des finances publiques des Alpes-Maritimes ;

Vu les conclusions en défense signifiées le 23 octobre 2013, par l’administration fiscale ;

Vu les conclusions signifiées par la société PACAR pour l’audience du 16 février 2015 ;

Vu le renvoi de l’affaire et des parties à l’audience de plaidoirie du 19 mars 2015 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

La société PACAR est propriétaire d’un bien immobilier situé […] à Antibes 06600. Cette société dépose régulièrement ses déclarations de taxes annuelles de 3 % sur les immeubles détenus en France par les personnes morales. Au titre des années 2006 à 2010 incluses la société PACAR a déclaré les valeurs vénales pour la liquidation de la taxe, comprise entre 2 744 082€, et 2 887 531 €.

La société PACAR a fait l’objet de procédures de rectification qui ont conduit à des rehaussements de la valeur vénale déclarée, à la date du fait générateur de chaque année litigieuse.

Selon proposition de rectification du 2 décembre 2009, l’administration fiscale a remis en cause la valeur vénale déclarée de la propriété au titre des années 2006 à 2009. Le 27 janvier 2010 la société PACAR a présenté ses observations. En réponse l’administration fiscale a maintenu intégralement les rectifications notifiées et fixé la valeur vénale du bien :

•sur l’année 2006 à la somme de 20 576 000 €,

•sur l’année 2007 à la somme de 20 983 000 €,

•sur l’année 2008 à la somme de 22 992 000 €,

•sur l’année 2009 à la somme de 26 661 000 €.

Le litige, persistant, sur la détermination de la valeur vénale du bien, la commission départementale de conciliation a été saisie par la société PACAR, et dans sa séance du 10 juin 2010, la commission a confirmé les évaluations de l’administration. Cette décision a été notifiée le 19 juillet 2010 à la société PACAR.

L’imposition supplémentaire correspondante a été mise en recouvrement le 7 septembre 2010 suivant AMR n° 10 08 05066 pour un montant de 2 397 924 € en droits, et 218 901 € en pénalités.

Par lettre du 19 octobre 2010 et par la voie de son conseil, la société PACAR a contesté le bien fondé de cette imposition supplémentaire. Par décision du 22 août 2011, l’administration a rejeté cette réclamation.

Selon proposition de rectification du 28 septembre 2010 l’administration fiscale a remis en cause la valeur vénale déclarée de la propriété au titre de l’année 2010 qui a été fixée à la somme de 26 661 000 €.

En l’absence d’observation formulée par la société PACAR dans le délai de 30 jours suivant sa réception, l’imposition a été mise en recouvrement le 6 décembre 2010 suivant AMR n° 10 11 05083 pour un montant de 712 934 € en droits et 11 407 € en pénalités.

Par lettre du 4 janvier 2011 et par la voie de son conseil, la société PACAR a contesté le bien-fondé de cette imposition supplémentaire. Par décision du 22 août 2011 l’administration a rejeté cette réclamation.

C’est dans ces conditions que la société PACAR a porté le débat devant le tribunal de grande instance de Grasse pour statuer sur la régularité de la procédure de redressement et pour obtenir la décharge des impositions supplémentaires.

Aux termes de l’assignation diligentée le 10 novembre 2011, la société PACAR demande au tribunal, de :

➢statuer que les propositions de rectification sont insuffisamment motivées et en conséquence de prononcer la nullité de la procédure de redressement pour méconnaissance des dispositions de l’article L.57 du Livre des procédures fiscales ;

à titre subsidiaire

➢que l’administration supporte la charge de la preuve ;

➢que l’échantillonnage proposé par l’administration n’est pas représentatif du marché ;

➢que l’administration ne rapporte pas la preuve des évaluations notifiées ;

en conséquence,

➢prononcer la décharge des impositions supplémentaires au titre des droits d’enregistrement et des pénalités y afférentes, établies au nom de la société PACAR ;

➢condamner l’administration à lui payer la somme de 10.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au terme des dernières conclusions qu’elle a fait signifier en vue de l’audience de plaidoirie initialement fixée au 13 février 2015 et reportée au 19 mars 2015, la société PACAR demande au tribunal de lui adjuger le plus fort de son exploit introductif d’instance.

La société PACAR qui ne conteste pas l’obligation de s’acquitter d’un impôt forfaitaire annuel égal à 3 % de la valeur vénale de sa propriété, fait valoir qu’il appartient à l’administration de s’entendre avec le contribuable sur une évaluation loyale reflétant le plus fidèlement possible l’état du marché. Or l’immeuble en cause se situe dans une catégorie de biens dans le marché est non seulement restreint, mais également soumis à des fluctuations, liées aux caprices d’acquéreurs fortunés originaires des pays d’Europe de l’Est et du Moyen-Orient. Il appartient à l’administration fiscale d’apporter des éléments de comparaison pertinents justifiant le rehaussement entrepris.

La villa en litige se trouve située dans la partie la moins attractive du C d’Antibes et elle est entourée de propriétés de moindres valeurs. Elle ne possède aucun accès à la mer. La villa a fait l’objet il y a quelques années d’une forte restauration d’un style discutable, qu’on ne peut comparer, sans abus, aux édifices prestigieux proposées à titre de comparaison par l’administration. Les éléments de comparaison produit par l’administration ne sont pas pertinents. L’unique référence antiboise est celle de la villa « Pamplemousse », qui est située dans la meilleure partie du C d’Antibes contrairement à la villa « Piqu’areste ».

En défense, et selon ses conclusions signifiées le 23 octobre 2013, l’administration fiscale demande au tribunal, de :

➢débouter la société PACAR de l’ensemble de ses prétentions et déclarer les impositions fondées ;

➢déclarer la procédure de rectification régulière ;

➢confirmer la valeur vénale de la propriété ;

➢la condamner en outre à tous les dépens ;

➢déclarer infondée la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et accorder à l’administration une indemnité de 1.000€ sur le même fondement ;

➢dire en toute hypothèse que les frais entraînés par la constitution d’un avocat, resteront à sa charge et que l’administration ne saurait supporter d’autres frais que ceux prévus par l’article R*207-1 du Livre des procédures fiscales.

En premier lieu, l’administration fiscale estime que la proposition de rectification est parfaitement régulière, et conforme à l’article L.57 du livre des procédures fiscales de telle sorte que la demande en nullité doit être rejetée.

En second lieu sur l’évaluation pratiquée, l’administration fiscale soutient qu’elle est parfaitement conforme à la jurisprudence de la Cour de Cassation. D’autre part au cas particulier, l’administration fiscale expose que la propriété est située sur un terrain d’assiette de 5030 m², et présente une surface habitable de 641 m² outre des terrasses d’une superficie de 552 m², ce qui en fait un bien de caractère exceptionnel, et qui l’a conduit à rechercher des biens comparables dans d’autres communes des Alpes-Maritimes. Il apparaît que malgré les inévitables différences tenant aux propriétés en cause, à savoir l’apparence, l’environnement, les surfaces habitables, ou encore le volume des terrains, qui sont par définition uniques, les éléments de comparaison retenus par le service, et localisés sur telle ou telle commune de la Côte d’Azur, sont parfaitement homogènes et pertinents.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, il convient par application de l’article 467 du code de procédure civile de statuer par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande.

Sur la régularité de la procédure

L’article 17 du livre des procédures fiscales énonce :

« En ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations. »

L’article 57 du même livre dispose que :

L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.

En application de l’article 57 du livre des procédure fiscales, l’administration fiscale a l’obligation de faire connaître au contribuable, dans la proposition de rectification, la nature et les motifs des redressements envisagés de manière à lui permettre de présenter utilement ses observations ou faire connaître son acceptation.

La société PACAR estime que les éléments de comparaison ne sont suffisamment précisés, pour servir de preuve, à savoir les données cadastrales, le caractère architectural, la qualité de la construction, la distribution du local, équipements, impression d’ensemble, la surface pondérée des locaux de référence, le coefficient d’entretien, et le coefficient de situation générale et de la situation particulière. Au cas d’espèce l’administration n’évoque les immeubles vendus, termes de comparaison, qu’en termes généraux, sans description des immeubles cédés, de telle sorte que le choix des immeubles considérés ne peut être apprécié. Les propositions de rectifications sont insuffisamment motivées.

Toutefois la lecture de la proposition de rectification du 2 décembre 2009, qui est la seule produite par la société PACAR démontre que ce document indique en page 4 et 5 la méthode utilisée pour procéder à l’évaluation du bien litigieux, à savoir la méthode par comparaison posée par le tribunal civil de Moulins le 30 janvier 1951. En se fondant sur l’arrêt « SCI du chemin des ânes » rendu par la Cour de Cassation le 12 janvier 1993, l’administration a précisé son étude de marché et les raisons pour lesquelles elle n’a pu retenir tous les termes de comparaison sur la seule commune d’Antibes. L’administration fiscale a mis en relief le caractère exceptionnel de la propriété de la société PACAR, qui appartient au marché des « propriétés de prestige », marché qui est localisé sur plusieurs communes du départements ou sur parties de ces communes, ce qui l’a conduit à élargir ses recherches sur les communes de Saint-B-C-D, Théoule, C d’Ail et Cannes.

Il est constant qu’aux termes de l’arrêt précité du 12 janvier 1993 qui est le fondement jurisprudentiel de l’obligation faite à l’administration fiscale de motivation des éléments de comparaison la Cour de Cassation a jugé « que la perception des droits d’enregistrement, la valeur vénale d’un immeuble ne peut être déterminée sans qu’il soit procédé à des comparaisons tirées des cessions de biens intrinsèquement similaires ; que cela n’implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement à ceux qui constituent l’objet du litige ; dès lors le moyen qui se fonde sur la nécessité d’une telle identité est inopérant et ne peut être accueilli. »

Dans sa démonstration, et en pages 5 à 30 de la proposition de rectification du 2 décembre 2009, en se référant sur chaque année d’imposition à plusieurs éléments de comparaison, et à 14 éléments en tout, qui se situent dans le marché des propriétés de prestige, et dans plusieurs communes des Alpes-Maritimes, l’administration fiscale a indiqué les éléments de comparaison indispensables pour établir la valeur vénale, à la date du fait générateur, comme les dates de cession, de publication aux bureaux des hypothèques, les noms et les adresses des biens, leur catégorie cadastrale, leur date de construction, la superficie du bâti et du non-bâti, le nombre d’unités d’habitation, de niveaux, de pièces et leurs superficies, la présence de cave, garage, de terrasse, de piscine, le prix de cession, le tout récapitulé sur des tableaux.

Cette démonstration est conforme à l’arrêt Nikolitch-Bertrand de la chambre commerciale de la Cour de Cassation du 20 novembre 2007 selon lequel, le juge doit rechercher si la notification de redressement comporte toutes les précision utiles sur les raisons ayant permis à l’administration de considérer que les cessions citées comme termes de comparaison concernent des biens intrinsèquement similaires à la propriété en litige.

En l’espèce la Cour de Cassation a estimé que la notification de redressement énumérait les ventes, indiquait les adresses, les descriptions complètes et les références à la conservation des hypothèques, et elle a considéré que la notification comportait toutes les précisions utiles sur la motivation ayant conduit l’administration à considérer que les biens cités étaient intrinsèquement similaires.

Dès lors la société PACAR ne justifie pas que l’administration fiscale aurait manqué à son obligation de motivation. D’ailleurs l’ensemble des indications contenues dans la proposition de rectification du 2 décembre 2009, a permis à la société PACAR de faire valoir ses observations, de soumettre le litige à la commission départementale de conciliation, pour les contestations portant sur les années 2006 à 2009 incluse, et de saisir la présente juridiction.

Il n’y a donc pas d’irrégularité de la procédure tenant au caractère insuffisamment décrit des 14 éléments de comparaison sur lesquels l’administration fiscale s’est appuyée pour forger sa décision de rehaussement, de sorte que la société PACAR doit être déboutée de ce chef de demande.

Sur la valeur de l’immeuble

Pour procéder à la détermination de la valeur vénale de l’immeuble l’administration doit prendre en considération, l’emplacement et la qualité de la construction et les matériaux employés en se référant notamment à des termes de comparaison intrinsèquement similaires, tirés de mutations antérieures ou concomitantes de la date du fait générateur de l’immeuble.

En l’espèce l’administration fiscale a considéré la superficie totale de l’immeuble située sur un terrain de 5030 m² et sa situation du côté ouest du C d’Antibes, qui constitue l’un des endroits les plus prestigieux de la cote d’azur, et la construction édifiée en front de mer sur un terrain plat et arboré. La qualification retenue pour la villa « Piqu’areste » de « propriété de prestige » rend inopérant l’argument selon lequel la localisation des éléments de comparaison situés sur des communes comme Saint-B-C-D serait inadaptée.

L’administration fiscale a retenu la surface habitable de la construction édifiée sur 641 m², et la superficie des terrasses pour 552 m².

Les éléments de comparaison portent sur les propriétés présentant des surfaces comparables, et dont la construction date globalement de la même période.

En réponse à l’étonnement de la société PACAR sur l’augmentation spectaculaire de la valeur vénale de la propriété entre 1993 et 2006, l’administration fiscale a répondu a juste titre que la hausse conséquente de cette valeur vénale ne fait que suivre l’évolution constatée du marché des villas de prestige, depuis l’année 2000, et elle a cité plusieurs exemples de ventes de propriété sur la commune d’Antibes avec des hausses annuelles cumulées considérables. Ce marché n’a nullement suivi la stagnation du marché de l’immobilier que des produits plus courants ont pu connaître depuis la fin de l’année 2008.

L’administration fiscale a utilisé par moins de 14 ventes concomitantes ou antérieures, et même si quelques propriétés citées par la société PACAR, telles que la « villa Mauresque » située à Saint-B-C-D modifiée en 1967 par l’architecte Z A, la « villa Sphinx » située en face du port de Beaulieu-sur-Mer rénovée à grands frais et disposant d’un accès direct à la mer, ou encore la « villa Fiorentina » à Saint-B-C-D recensée à l’inventaire du patrimoine culturel, devaient être exclues de la liste des éléments de comparaison, il n’en demeure pas moins que 11 éléments de comparaison restent pertinents, et qu’en conséquence l’administration fiscale les a valablement retenus pour en déduire les valeurs vénales pour les années 2006 à 2010 incluse, et contenues dans les propositions de rectifications.

Au surplus la société PACAR qui conteste les valeurs vénales retenues par l’administration fiscale ne verse aux débats aucun terme de comparaison de nature à justifier que la valeur vénale actuelle du bien dont elle est propriétaire serait de l’ordre de 10 millions de francs, comme elle le soutient.

En conséquence, la société PACAR est déboutée de l’intégralité de ses demandes tendant à voir prononcer la décharge des impositions dont elle a fait l’objet au titre des années 2006 à 2010 incluse.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner la société PACAR à payer à l’administration fiscale la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société PACAR qui succombe supportera la charge des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en matière civile, et en premier ressort ;

Sur la procédure

Déboute la société PACAR de sa demande tendant à voir dire et juger que les propositions de rectification sont insuffisamment motivées et en conséquence prononcer la nullité de la procédure de redressement pour méconnaissance des dispositions de l’article L.57 du Livre des procédures fiscales ;

Sur le fond

Déboute la société PACAR de l’intégralité de ses demandes tendant à voir prononcer la décharge des impositions dont elle a fait l’objet au titre des années 2006 à 2010 incluse ;

Condamne la société PACAR à payer à l’administration fiscale la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société PACAR aux entiers dépens de la présente instance ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ET LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA PRÉSIDENTE ET LE GREFFIER ;

Le Greffier La Présidente