Date de délivrance des copies par le greffe :

[…]

1 EXP + 1 GROSSE M^e MONDINI

1 EXP M^e GHIGO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

POLE CIVIL 2^e chambre section construction

F M X, D E épouse X […], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER CATHERINE JOHNSON, sis résidence […]

JUGEMENT DU 29 Mars 2017

DÉCISION N° : 2017/159

RG N°15/03298

DEMANDEURS :

Monsieur F M X

né le […] à […]

[…]

Les mimosées

[…]

Madame D E épouse X

née le […] à […]

[…]

Les mimosées

[…]

représentés par M^e Alexandra MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat de copropriétaires LES MIMOSEES,

[…]

[…]

pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER CATHERINE JOHNSON, sis résidence […]

représenté par M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et par M^e Frédéric MASQUELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant, substitué par M^e CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame BITAR GHANEM, Vice-présidente

Greffier lors des débats : Madame Y

Greffier lors de la mise à disposition : Madame Z

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011,

Vu le décret n°2013/1280 du 29 décembre 2013 relatif à la suppression de la contribution pour l’aide juridique,

Vu la clôture de la procédure en date du 08 décembre 2016 ;

A l’audience publique du 04 Janvier 2017,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 29 Mars 2017.

*****

Par acte d’huissier en date du 15 06 2015, F X et D E épouse X ont fait assigner par-devant le Tribunal de Grande Instance de Grasse le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mimosées aux fins de voir :

A défaut pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mimosées de produire la feuille de présence et la copie des mandats produits lors de l’assemblée générale ordinaire du 21 02 2015 ;

— prononcer la nullité de l’assemblée générale ordinaire du 21 02 2015 ;

A défaut pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mimosées de justifier d’un délai de convocation de 21 jours entre la date de remise de la convocation et la tenue de l’assemblée générale ;

— prononcer la nullité de l’assemblée générale ordinaire du 21 02 2015 ;

En tout état de cause,

— dire et juger que les combles situés au-dessus de l’emprise du lot numéro 45 leur appartenant constituent des parties privatives accessoires à leur lot ,

— constater que l’assemblée générale du 21 02 2015 a commis un abus de majorité en refusant de les autoriser à réaliser les travaux de renforcement de la charpente de la toiture et de déplacement du velux,

— prononcer l’annulation des résolutions 9-1 et 9-2 du procès-verbal d’ assemblée générale ordinaire du 21 02 2015 , leur ayant refusé de procéder au renforcement de la charpente existante en bois sur la partie de combles accessibles uniquement depuis leur appartement et au déplacement du velux existant sur le même versant de toiture au-dessus des mêmes combles ;

— les autoriser à procéder aux travaux de :

— renforcement , à leurs frais exclusifs , de la charpente existante en bois sur la partie de combles accessibles uniquement depuis leur appartement tels que décrits dans un devis d’une entreprise dénommée EURL G H ET BOIS,

— déplacement du velux existant sur le même versant de toiture au-dessus des mêmes combles accessibles uniquement depuis leur appartement et ce à leurs frais exclusifs tels que décrits dans un devis d’une entreprise dénommée EURL G H ET BOIS,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mimosées à payer un montant de 2000€ au titre de l’article 700 du CPC ;

— ordonner l’exécution provisoire;

Par conclusions récapitulatives notifiées le 05 12 2016 ,le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mimosées conclut, à titre principal, au rejet de la demande principale et à titre reconventionnel sollicite la condamnation de F X et D E épouse X à :

— laisser libre accès à tout aménagement au toit et à la charpente au syndic et à toute entreprise mandatée par le syndic dans un délai d’un jour à compter de la demande du syndic et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard due passé le délai d’un jour à compter de la réception de la demande du syndic ;

— supprimer tous les aménagements qu’ils auraient réalisés et qui empêcheraient les interventions dans les combles et sur la charpente à leurs frais et sans délai ;

— inclure cette obligation dans tout acte de transfert de propriété de leur lot et à imposer à leur locataire ou tout autre occupant de leur chef cette obligation ;

Subsidiairement , dans l’hypothèse où les combles seraient qualifiés de parties privatives,

— condamner F X et D E épouse X à prendre tous les frais afférents à la modification du règlement de copropriété et état descriptif de division afin que les tantièmes attachés à leur lot comprennent les combles qu’ils se sont annexés ;

En tout état de cause,

— condamner F X et D E épouse X à payer un montant de 4000€ au titre de l’article 700 du CPC ;

Par conclusions en réponse et récapitulatives notifiées le 07 12 2016, F X et D E épouse X demandent au Tribunal de :

— dire et juger que les combles situés au-dessus de l’emprise du lot numéro 45 leur appartenant constituent des parties privatives accessoires à leur lot ,

— dire et juger que le lot numéro 45 à savoir un appartement de type F5 situé au 4^e étage du bâtiment 1, à gauche du palier, avec les six cent quarante sept /cinquante mille vingt deuxièmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les six cent cinquante sept/quinze millièmes des parties communes particulières du bâtiment 1, appartenant à F X né le […] à Cannes , de nationalité française, marié , directeur de société , demeurant à […] et à D E épouse X née le […] à Suresnes , de nationalité française, mariée, demeurant à […]

Dépendant d’un ensemble immobilier situé à […],initialement cadastré […] et actuellement […] , de 01ha 04a 12 ca , ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par M^e LABASTE, notaire à Cannes, le 11 janvier 1960 dont une copie authentique a été publiée au 1^er bureau des hypothèques de Grasse le 13 02 1960 volume 4553 numéro1,

Ledit état descriptif de division et règlement de copropriété a été modifié :

— aux termes d’un acte reçu par M^e VOUILLON , notaire à Cannes, le 13 12 1973 dont une copie authentique a été publiée au 1^er bureau des hypothèques de Grasse le 23 janvier 1974 volume 1809 numéro 4 ,

— aux termes d’un acte reçu par M^e FONTAINE ,notaire à Cannes, le 21 07 2005 , dont une copie authentique a été publiée au 1^er bureau des hypothèques de Grasse le 01 09 2005 volume 2005P numéro 7702 , une attestation rectificative a été établie par ledit notaire et publiée audit bureau des hypothèques le 26 09 2005 volume 2005D numéro 15437 ,

Ladite copropriété ayant déjà fait l’objet d’un transfert de propriété avec DA du 02 07 2009 , publiée le 16 04 2009 , références 2009P 4563,

Comprend : hall d’entrée, living, cuisine, séchoir, quatre chambres, WC, salle d’eau, loggia, et les combles situés au-dessus de l’emprise dudit numéro 45,

Subsidiairement, si le Tribunal ne retenait pas la nature privative des combles

— dire et juger qu’ils ont acquis la propriété des combles situés au-dessus de l’emprise du lot 45 par application de l’acquisition prescriptive ,

— dire et juger que les combles :

— situés au-dessus de l’emprise du lot 45 à savoir un appartement de type F5comprenant hall d’entrée, living, cuisine, séchoir, quatre chambres, WC, salle d’eau, loggia, situé au 4^e étage du bâtiment 1, à gauche du palier, avec les six cent quarante sept /cinquante mille vingt deuxièmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les six cent cinquante sept/quinze millièmes des parties communes particulières du bâtiment 1,

Dépendant d’un ensemble immobilier situé à […],initialement cadastré […] et actuellement […] , de 01ha 04a 12 ca , ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par M^e LABASTE, notaire à Cannes, le 11 janvier 1960 dont une copie authentique a été publiée au 1^er bureau des hypothèques de Grasse le 13 02 1960 volume 4553 numéro1,

Ledit état descriptif de division et règlement de copropriété a été modifié :

— aux termes d’un acte reçu par M^e VOUILLON , notaire à Cannes, le 13 12 1973 dont une copie authentique a été publiée au 1^er bureau des hypothèques de Grasse le 23 janvier 1974 volume 180 numéro 4 ,

aux termes d’un acte reçu par M^e FONTAINE ,notaire à Cannes, le 21 07 2005 , dont une copie authentique a été publiée au 1^er bureau des hypothèques de Grasse le 01 09 2005 volume 2005P numéro 7702 , une attestation rectificative a été établie par ledit notaire et publiée audit bureau des hypothèques le 26 09 2005 volume 2005D numéro 15437 ,

Ladite copropriété ayant déjà fait l’objet d’un transfert de propriété avec DA du 02 07 2009 , publiée le 16 04 2009 , références 2009P 4563,

Appartiennent désormais par application de l’acquisition prescriptive à F X né le […] à Cannes , de nationalité française, marié , directeur de société , demeurant à […] et à D E épouse X née le […] à Suresnes , de nationalité française, mariée, demeurant à […]

Par suite de la constatation soit du caractère privatif des combles , soit de la prescription acquisitive,

A titre principal,

Les autoriser à procéder aux travaux de :

— renforcement , à leurs frais exclusifs , de la charpente existante en bois sur la partie de combles accessibles uniquement depuis leur appartement tels que décrits dans un devis d’une entreprise dénommée EURL G H ET BOIS,

— déplacement du velux existant sur le même versant de toiture au-dessus

des mêmes combles accessibles uniquement depuis leur appartement et ce à leurs

frais exclusifs tels que décrits dans un devis d’une entreprise dénommée EURL

G H ET BOIS,

Subsidiairement, à défaut d’autorisation,

— constater que l’assemblée générale du 21 02 2015 a commis un abus de majorité en refusant de les autoriser à réaliser les travaux de renforcement de la charpente de la toiture et de déplacement du velux,

— prononcer l’annulation des résolutions 9-1 et 9-2 du procès-verbal d’ assemblée générale ordinaire du 21 02 2015 , leur ayant refusé de procéder au renforcement de la charpente existante en bois sur la partie de combles accessibles uniquement depuis leur appartement et au déplacement du velux existant sur le même versant de toiture au-dessus des mêmes combles ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mimosées de ses demandes reconventionnelles,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mimosées à payer un montant de 2000€ au titre de l’article 700 du CPC ;

— ordonner l’exécution provisoire;

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 12 2016 et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience du 04 01 2017 ;

SUR CE

Sur la demande principale

Attendu qu’il résulte d’un acte authentique de vente en date du 17 03 208 que F X et D E épouse X ont acquis dans un ensemble immobilier situé à […] d’une surface de01ha 04a 12 ca un lot N°18 (local à usage de cave), un lot n°45 (un appartement de type F5 situé au 4^e étage du bâtiment 1 ), un lot n°266 (un emplacement de parking) et des biens mobiliers dont aménagements grenier;

Attendu que dans l’attestation de superficie et dans le tableau des surfaces établis par Azur Métrage en date du 10 01 2008, il est fait état dans la désignation de l’appartement susvisé d’un grenier ;

Attendu qu’il ressort d’un procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence Les Mimosées en date du 21 02 2015 que la majorité des copropriétaires présents et représentés a refusé d’autoriser F X et D E épouse X à réaliser des travaux concernant le renforcement de la charpente et le déplacement du velux, faisant l’objet d’une résolution n°9 consacrée à l’aménagement des combles accessibles uniquement de leur appartement ;

Attendu que dans le silence du règlement de copropriété , il conviendra de vérifier la qualification des combles:partie commune ou partie privative en se reportant aux articles 2 et 3 de la loi du 10 07 1965 ;

Attendu qu’en l’absence de dispositions spéciales dans le règlement de copropriété , les combles sont réputés parties communes s’ils ne sont pas affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire et demeurent accessibles au syndicat , notamment pour intervenir sur la toiture de l’immeuble , mais doivent être considérés comme parties privatives s’ils ne sont accessibles qu’à partir d’un lot privatif ;

Attendu qu’il ressort d’un procès-verbal de constat établi par I J , clerc au sein de la SCP Lefort, Berger, A, B , Lambert, huissiers de justice, que « Dans l’entrée de l’appartement de F X et D E épouse X , à hauteur de la cuisine, est aménagée dans le plafond une trappe d’accès escamotable, laquelle laisse se déplier un escalier en bois. L’escalier est de facture visiblement ancienne .Nous empruntons l’escalier et accédons aux combles placés au-dessus de l’emprise de l’appartement de Monsieur X. Il s’agit de l’accès unique à ces combles qui se composent de trois parties différentes. Une fenêtre type velux éclaire ces combles à l’aplomb de l’escalier d’accès. Il s’agit de l’accès unique aux combles , à savoir depuis l’intérieur de l’appartement de Monsieur X. Ces parties de combles sous toiture ne communiquent pas avec les autres combles sous toiture. » ;

Attendu que ces combles ,en raison de leur situation, ne sont pas susceptibles d’être utilisés par plusieurs copropriétaires et ne présentent aucune utilité, aucun intérêt pour l’ensemble des copropriétaires , n’abritant aucun élément d’équipement collectif et n’étant affecté qu’à l’usage exclusif du propriétaire du lot n°45 ;

Attendu que dans une attestation du 04 05 2015 , K L affirme qu’en 1974 lorsqu’il a visité l’appartement, il a pu constater que c’est le seul de toute la copropriété à jouir de combles fermés , « Cette jouissance privative qui permet d’évoluer dans un volume plus spacieux avait été accordée au premier propriétaire de cet appartement en raison de son rôle déterminant dans la conception et la réalisation des Mimosées. Depuis 1974, cet appartement a changé plusieurs fois de propriétaires et tous ont toujours pu profiter de la jouissance privative acquise par Monsieur C, le premier propriétaire pour lequel cette quasi propriété des combles avait valeur d’avantages certain et valorisant pour la vente qu’il réalisait. L’usage exclusif des combles par Monsieur C était bien matérialisé par la cloison étanche qui les séparaient du reste des combles sous le toit du bâtiment où se trouve l’entrée n°9.L’accès aux combles se faisait par une échelle rétractable télescopique que Monsieur C avait fait installer à partir de l’appartement avec l’assentiment de la copropriété en reconnaissance de son rôle primordial dans la société coopérative de construction des Mimosées » ;

Attendu que l’ attestation de K L démontre que ces combles étaient affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot n°45 et ne sont accessibles qu’à partir de l’appartement des demandeurs;

Attendu que ces combles doivent donc être considérés comme une partie privative dépendant du lot n°45 et ce depuis l’origine de la construction de la copropriété;

Attendu qu’il convient en application des dispositions de l’article 30 de la loi du 10 07 1965 d’ autoriser F X et D E épouse X à procéder aux travaux de :

— renforcement , à leurs frais exclusifs , de la charpente existante en bois sur la partie de combles accessibles uniquement depuis leur appartement tels que décrits dans un devis d’une entreprise dénommée EURL G H ET BOIS,

— déplacement du velux existant sur le même versant de toiture au-dessus des mêmes combles accessibles uniquement depuis leur appartement et ce à leurs frais exclusifs tels que décrits dans un devis d’une entreprise dénommée EURL G H ET BOIS ;

Attendu que ces travaux constituent des améliorations conformes à la destination de l’immeuble ;

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge de F X et D E épouse X les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens ;

Qu’il convient de leur allouer un montant de 800€ au titre de l’article 700 du CPC ;

Sur la demande reconventionnelle

Attendu que la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division devra être décidé en assemblée générale ;

Attendu que la demande principale étant fondée , il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mimosées du surplus de sa demande reconventionnelle ;

Attendu qu’il apparaît équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mimosées les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens ;

Qu’il convient de le débouter de sa demande au titre de l’article 700 du CPC ;

Attendu que la nature de l’affaire justifie d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Dit que les combles doivent donc être considérés comme une partie privative dépendant du lot n°45.

Autorise F X et D E épouse X à procéder aux travaux de :

— renforcement , à leurs frais exclusifs , de la charpente existante en bois sur la partie de combles accessibles uniquement depuis leur appartement tels que décrits dans un devis d’une entreprise dénommée EURL G H ET BOIS,

— déplacement du velux existant sur le même versant de toiture au-dessus des mêmes combles accessibles uniquement depuis leur appartement et ce à leurs frais exclusifs tels que décrits dans un devis d’une entreprise dénommée EURL G H ET BOIS,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mimosées à payer à F X et D E épouse X la somme de 800€ au titre de l’article 700 du CPC.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mimosées de sa demande reconventionnelle .

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mimosées aux dépens distraits au profit de M^e Alexandra MONDINI , avocat, sous sa due affirmation.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente