T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S (footnote: 1) ■
2e chambre 1re section N° RG : 08/15195 N° MINUTE : Assignation du : 23 Octobre 2008	JUGEMENT rendu le 31 Décembre 2013

DEMANDEUR

Monsieur A F G X

10 rue B C

[…]

représenté par M^e Thierry MOUNICQ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0097

DÉFENDERESSES

S.A. GENERALI VIE venant aux droits de la SA Y-VIE

[…]

[…]

représentée par M^e Charles GUIEN, SCP GUIEN – LUGNANI et Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0488

S.A.R.L. TRESCA & CONSEILS

[…]

[…]

représentée par M^e Laurent CAZELLES, SCP RAFFIN et Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0133

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me LUCAT, Vice-Président

M^me ANDRIEU, Vice-Présidente

M^me BONGRAND, Vice-Présidente

assisté de M^me AGEZ, Greffier

DEBATS

A l’audience du 11 Juin 2013

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2003, A X s’est engagé, sous diverses conditions suspensives et moyennant une indemnité de 430.130,25 €, à transformer des locaux commerciaux lui appartenant, situés 10, rue B C à Paris 8^e, pour les occuper à usage d’habitation, de sorte que la société Y Vie puisse les offrir en compensation à la préfecture de Paris afin d’obtenir de cette dernière l’autorisation d’affecter à usage commercial ses propres locaux situés […] à Paris 8^e.

L’une des conditions suspensives conditionnant la réalisation de la convention était l’obtention d’une autorisation de la préfecture d’affecter à usage commercial les locaux du boulevard Haussmann, en contrepartie de la compensation offerte.

Estimant que la société Y Vie – aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Generali – aurait manqué à ses obligations contractuelles stipulées à cette convention de cession de commercialité du 11 juin 2003, A X a, par acte du 23 octobre 2008, fait citer la société Generali Vie devant le tribunal de grande instance de Paris, en paiement de diverses indemnités.

Par acte du 15 juin 2009, la société Generali-Vie a appelé en garantie la société Tresca & Conseils.

Ces procédures ont été jointes à l’audience de mise en état du 7 septembre 2009.

Dans ses dernières conclusions (n° 3) signifiées par la voie électronique le 16 mars 2012, A X demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

* à titre principal :

— dire et juger que la société Y Vie n’a pas respecté ses obligations contractuelles telles que visées à la convention en date du 11 avril 2003,

— dire et juger que ses droits de créance d’indemnisation financière sont régulièrement nés durant la durée de validité de la convention,

— dire et juger que la société Y Vie aurait dû, en exécution de la convention, solliciter le solde de commercialité de son local ou alors payer l’option payante et le proposer à la préfecture de Paris,

— dire et juger que la société Y Vie a commis des fautes et négligences à son préjudice en considérant comme caduque la convention,

— dire et juger que la société Y VIE a décidé de se délier unilatéralement de cette opération,

en conséquence,

— dire et juger que, ce faisant, l’indemnisation financière prévue aux articles 3 et 4 lui est acquise,

— dire et juger engagée la responsabilité contractuelle de la société Generali Vie,

en conséquence,

— condamner la société Generali-Vie comme venant aux droits de la société Y Vie, à lui payer :

— la somme de 430 130,25 € au titre de l’indemnisation financière prévue audits articles de la convention,

— une somme de 15 245 € au titre de l’indemnité contractuelle, forfaitaire et définitive liée à l’option payante visée à l’article 4 de la convention,

le tout avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2007, date de la mise en demeure,

— la condamner à lui payer :

— la somme de 38.116,52 € en remboursement du montant des honoraires payés à la société Samaf-Sedi,

— la somme de 16 156,46 € au titre du remboursement des agios payés à son établissement bancaire,

le tout avec intérêts au taux légal,

— débouter la société Generali de sa demande reconventionnelle,

* à titre subsidiaire :

si, par extraordinaire, le tribunal disait et jugeait que la caducité de la convention empêcherait l’indemnisation de son préjudice au visa de la responsabilité contractuelle de la société Generali,

— la condamner aux mêmes sommes en disant engagée sa responsabilité délictuelle au visa de l’article 1382 du code civil,

* en tout état de cause :

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— débouter la société Generali Vie de toutes ses demandes contraires,

— condamner la société Generali Vie à lui payer une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions (n° 9) signifiées par la voie électronique le 25 janvier 2013, la société Generali Vie demande au tribunal de :

— principalement :

• constater qu’elle a parfaitement respecté ses obligations contractuelles et n’est donc pas responsable de la non-réalisation de la sixième condition suspensive de la convention du 11 avril 2003,

• constater l’extinction de la convention du 11 avril 2003 en raison de sa révocation d’un commun accord des parties et/ou de sa caducité,

• débouter en conséquence M. A X de l’ensemble de ses demandes,

subsidiairement :

• constater que M. X n’a subi aucun préjudice du fait de la non-réalisation de la convention du 11 avril 2003,

• constater que M. X a réalisé un gain de 58.425,43 € TTC en concluant avec la société D E,

• débouter en conséquence M. A X de l’ensemble de ses demandes,

— à titre reconventionnel :

• condamner M. X à lui payer une somme de 40.000 € pour abus de procédure,

— sur l’appel en garantie :

• condamner la société Tresca & Conseils à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de M. X,

• débouter la société Tresca & Conseils de sa demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêt,

— en tout état de cause,

• condamner M. X à lui verser une somme de 40.000 € au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager dans le cadre de la défense de ses intérêts,

• condamner la société Tresca & Conseils à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner M. X et/ou la société Tresca & Conseils aux entiers dépens.

Par dernières conclusions (n° 5) signifiées par la voie électronique le 7 février 2013, la société Tresca & Conseils demande au tribunal de :

* à titre principal :

— dire et juger mal fondées les prétentions de M. X à l’encontre de la société Generali Vie, la convention régularisée le 11 avril 2003 entre ce dernier et la société Y Vie, aux droits de laquelle vient la société Generali Vie, étant non avenue et insusceptible dès lors de justifier une quelconque condamnation en raison de son inexécution,

— dire et juger qu’en toutes hypothèses, le préjudice dont se prévaut M. X n’est pas fondé dans son quantum,

— débouter M. X de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Generali Vie, venant aux droits de la société Y Vie,

en conséquence,

— déclarer sans objet l’appel en garantie dirigé par la société Generali Vie à l’encontre de la société Tresca & Conseils,

* subsidiairement :

— constater qu’il n’est pas rapporté la preuve de fautes suffisamment précises et caractérisées opposables à la société Tresca & Conseils,

— dire et juger que la société Generali Vie ne rapporte pas la preuve d’un préjudice né, certain et actuel présentant un lien de causalité direct et exclusif avec les fautes reprochées à la société Tresca & Conseils,

en conséquence,

— débouter la société Generali Vie de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

en tout état de cause,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

* reconventionnellement,

— condamner la société Generali Vie à lui régler une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 du code civil,

— condamner la société Generali Vie ou tout succombant aux entiers dépens de l’instance dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui verser une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2013.

Il y a lieu, pour un exposé détaillé des moyens des parties, de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées aux dates visées ci-dessus, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu de rappeler, à titre liminaire, que si l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation interdit d’affecter à un autre usage des locaux à usage d’habitation ou professionnel, il est possible d’obtenir des dérogations – qui relèvent, à Paris, de la compétence de la préfecture – en offrant en compensation et sous certaines conditions, la conversion à l’habitation de locaux actuellement affectés à un usage commercial.

Au cours de l’année 2002, le groupe Generali Immobilier a initié des démarches afin d’être autorisé par la mairie de Paris à changer l’affectation de locaux d’habitation dont il était propriétaire, afin que ceux-ci puissent être affectés à un usage commercial.

Il a notamment cherché des besoins de compensation, à concurrence de 147 m², pour un de ses immeubles, situé […].

C’est dans ces conditions que A X a signé, le 13 février 2003, une promesse unilatérale de vente expirant le 31 mai 2003, pour l’acquisition de locaux à usage commercial, situés à Paris 8^e, 10, rue B C.

Puis, suivant une convention signée le 11 avril 2003 :

— A X, promettant, s’est engagé irrévocablement envers la société Y Vie, à transformer en local à usage d’habitation les locaux commerciaux qu’il venait d’acquérir,

— la société Y Vie, bénéficiaire, devait les offrir en compensation pour obtenir de la préfecture de Paris la dérogation prévue à l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, afin de pouvoir affecter à un usage commercial les locaux dont elle était propriétaire, situés […] à Paris 8^e,

— en contrepartie, A X devait recevoir une indemnité fixée à 2.896,50 €/m² et calculée au prorata de la surface retenue par la préfecture de Paris comme compensation, évaluée à titre provisionnel à 430.130,25 € pour 148,05 m².

Par acte sous seing privé du même jour, la société Generali-Vie a confié à la société Tresca & Conseils un mandat pour négocier l’acquisition de cette compensation avec le vendeur et effectuer toutes les démarches nécessaires à la demande de dérogation.

Le 15 mai 2003, A X a acquis de la société JGKS les locaux commerciaux situés 10 rue B C à Paris 8^e mais le projet de cession des droits de commercialité au bénéfice de la société Generali-Vie n’a pas abouti.

* Sur la non réalisation de la sixième condition suspensive :

A X soutient que l’échec du projet est imputable à Y Vie, qui aurait décidé unilatéralement, au cours du mois de décembre 2003, de renoncer à sa demande de dérogation, alors même que la préfecture de Paris avait sollicité, par lettre du 25 novembre 2003, que l’ensemble du local commercial soit proposé en compensation et qui a refusé d’acquérir les 50,5 m² complémentaires sur lesquels elle disposait d’une option.

Il expose que Y Vie lui a présenté la société Samaf Sedi, au cours d’une réunion tenue le 15 décembre 2003, afin de rechercher un nouveau cocontractant de substitution, mais à ses frais exclusifs, qu’il a ainsi subi un préjudice financier en contractant, le 18 février 2004, un contrat de mission de recherche d’acquéreur, qui lui a été facturé à concurrence de 38.116,52 €, qu’il a ensuite cédé ses droits de commercialité à la société D E par acte du 18 mars 2004, mais moyennant une indemnisation financière de 2.687,86 /m² au lieu des 2.896,50 €/m² prévus dans la convention du 11 avril 2003 et enfin, que si l’opération a finalement eu lieu – la préfecture ayant accordé la dérogation sollicitée par D E – il a perdu une année, pendant laquelle il a dû payer des agios sur le prêt contracté pour financer son acquisition, soit 16.156,46 €, compte arrêté au 7 janvier 2005.

Il précise qu’il a acquis en mai 2003 des locaux commerciaux qu’il ne pouvait pas habiter en l’état, alors qu’il avait revendu son appartement le 28 mars 2003 et contracté, le 30 avril 2003, un crédit relais de 580.000 € d’une durée maximale de 12 mois, précisément pour financer le décalage de trésorerie entre son acquisition immobilière et le paiement de l’indemnité due par Y Vie.

La société Generali-Vie, venant aux droits de Y Vie, réplique que les parties ont volontairement et conjointement décidé, en février 2004, de ne pas exécuter cette convention mais de l’abandonner.

Elle fait valoir que l’article 5-1 de la convention ne pouvait l’obliger à proposer la totalité de la compensation, tel que demandé par la préfecture, car il concerne l’hypothèse où la surface de compensation proposée en vertu de l’accord des parties, soit 148 m², aurait été déclarée insuffisante pour obtenir la dérogation sollicitée, conformément à l’usage rappelé dans la convention (article 4), alors que le refus de la préfecture, tel qu’il ressort de sa lettre du 25 novembre 2003, relève d’une nouvelle exigence, à savoir l’absence de division des lots offerts à la compensation.

La société Tresca & Conseils rappelle qu’au mois d’octobre 2003, la préfecture de Paris a fait connaître que, désormais, elle n’acceptait plus en matière de compensation, la division d’un même lot de compensation entre plusieurs personnes physiques et/ou morales différentes, n’ayant aucun lien juridique entre elles.

Il n’est pas contesté que A X a rempli toutes ses obligations contractuelles, telles que détaillées à l’article 2 de la convention, réalisant ainsi les conditions suspensives visées à l’article 5 de l’acte.

La sixième condition suspensive, à savoir celle de l’obtention, par décision de la préfecture de Paris (…), de la dérogation définitive sollicitée par le bénéficiaire l’autorisant sans condition à affecter à usage commercial, les locaux à usage d’habitation et à usage professionnel lui appartenant susdésignés (…), n’était pas réalisée à la date du 11 décembre 2004, terme de la convention.

L’article 5.1 de la convention, intitulé Conditions particulières à la sixième condition suspensive, stipule précisément que Dans le cas où à sa demande de dérogation, le bénéficiaire se voit notifier par la Préfecture de Paris, un refus pour surface recevable mais insuffisante ou bien un accord de principe ou une autorisation sous condition de proposer une compensation complémentaire ou encore un courrier demandant une surface de compensation complémentaire pour accorder la dérogation sollicitée, il s’oblige à rechercher et à proposer à la Préfecture de Paris, le complément de compensation nécessaire pour que la surface totale proposée corresponde à ce que demande la Préfecture de Paris pour délivrer sa dérogation.

L’article 5.2 précise, quant au délai de réalisation de cette condition, une fois la cinquième effectivement réalisée, que la convention prendra fin automatiquement 20 mois après la date de signature du présent acte, l’accord devenant caduc, sauf nouvel accord des parties.

Aux termes de l’article 1178 du code civil, La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Il incombe à celui qui entend se prévaloir de ces dispositions de rapporter la preuve que c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché la réalisation.

L’article 3 de la convention intitulé Engagements du Bénéficiaire, stipule (§ g) que d’une façon générale, le bénéficiaire s’oblige à faire diligence pour mener les démarches lui incombant auprès des administrations municipales et préfectorales et à informer le promettant de ses demandes. A cet égard, le bénéficiaire souscrit à l’endroit du promettant une obligation de moyen et s’engage à poursuivre jusqu’à sa fin les différentes étapes de la procédure de demande de dérogation, à mettre tout en œuvre pour y parvenir et à remplir les conditions mises par la Préfecture de Paris pour délivrer un accord de principe, (…) puis une dérogation définitive à la dérogation sollicitée. De sorte que si par sa faute ou sa carence, les conditions matérielles ou administratives venaient à ne pas être remplies ou bien encore s’il venait à renoncer unilatéralement à sa demande de dérogation, le promettant serait en droit d’exiger l’exécution de la convention, notamment en ce qui concerne l’indemnisation prévue à l’article 4, la condition étant réputée accomplie, comme il est dit à l’article 1178 du Code Civil.

En l’espèce, la préfecture de Paris a écrit à Generali Immobilier, le 25 novembre 2003 : (…) Je vous signale que la règle est que les compensations doivent être constituées d’un ou de plusieurs lots complets. En aucun cas la compensation ne peut être une partie d’un lot parfaitement identifié (…).

En conséquence, pour permettre la poursuite de l’examen de votre dossier, il vous est demandé de bien vouloir proposer l’ensemble du local situé rue B C comme compensation à votre opération de transformation situé […] 8ème, soit 198 m2.

Vous voudrez bien, sous un délai d’un mois, me faire connaître votre décision. A défaut votre demande pourrait être classée sans suite. (…)

Generali Immobilier a informé A X de cette difficulté lors d’un rendez-vous dans ses locaux, le 15 décembre 2003 et lui a confirmé par lettre recommandée du 13 février 2004 que :

(…) Nous nous référons au courrier que nous adressé la Préfecture de Paris le 25 novembre 2003 et dont nous vous avons remis copie le 15 décembre 2003.

Vous avez pu constater que la Préfecture de Paris énonce «qu’en aucun cas la compensation ne peut être une partie d’un lot parfaitement identifié».

Vous avez également noté que la Préfecture nous demande de proposer la compensation de l’ensemble de votre local situé rue B C.

Après un examen approfondi de ce dossier, il n’apparaît pas possible de poursuivre plus avant ce projet.

En effet, aux termes de l’article 3h de la convention que nous avons signé [sic] le 11 avril 2003, Generali Immobilier bénéficiait d’un délai expirant le 12 mai 2003 pour lever éventuellement l’option que vous lui avez consentie en vue d’acquérir le solde de compensation d’une surface de 50,5 m² environ.

Compte tenu de l’expiration de ce délai et des exigences de la préfecture, la sixième condition suspensive prévue à l’article 5 de nos accords ne peut être remplie.

En conséquence, il convient de considérer comme caduque la convention (…).

Il résulte de ces éléments qu’aucune des parties ne pouvait prévoir le soudain renforcement des exigences de la préfecture de Paris, intervenu en novembre 2003, quant aux caractéristiques des lots offerts à la compensation.

A cette date, la société Generali-Vie ne pouvait plus exercer l’option d’achat du solde disponible de 50,5 m² de compensation détenu par A X, qui avait expiré le 11 mai 2003 et le promettant ayant, par ailleurs, signé avec la société Cofima, dès le 5 juin 2003, une convention de cession portant sur les droits de compensation attachés à cette surface, un accord de principe étant intervenu entre eux dès le 9 mai 2003.

Cofima a d’ailleurs écrit à A X, le 6 février 2004, pour lui confirmer son désistement concernant la demande de dérogation en raison du refus de la préfecture, ajoutant que leur convention du 5 juin 2003 et portant sur les 50,5 m² complémentaires n’est donc plus valable.

Par ailleurs, cette nouvelle règle de non division des lots, pour laquelle la préfecture demandait que la société Generali-Vie propose à la compensation l’ensemble du local de la rue B C alors qu’elle ne relevait pas l’insuffisance de la surface offerte, modifiait, de fait, l’équilibre financier du contrat en obligeant cette dernière à acquérir un solde de 50,5 m² qu’elle ne pouvait utiliser, comme le suggérait la société Tresca & Conseils, en compensation de locaux situés dans le 2^e arrondissement, la réglementation applicable exigeant que les locaux proposés en compensation soient situés dans le même arrondissement ou dans un arrondissement limitrophe.

La société Samaf Sedi a ensuite écrit à la société Generali-Vie, le 12 février 2004, pour lui demander de renoncer au dossier de dérogation usage commercial enregistré à la préfecture sous le n° 138674 , pour pouvoir proposer la commercialité de la rue B C à l’un de ses clients, (…), A X ayant marqué verbalement son accord sur le prix.

C’est dans ces conditions que la défenderesse a adressé à A X la lettre recommandée précitée du 13 février 2004, pour lui indiquer qu’après un examen approfondi de ce dossier, il n’apparaît pas possible de poursuivre plus avant ce projet…

A X a signé, dès le 16 février 2004, une convention de mission de recherche d’acquéreur de compensation avec la société Samaf Sedi, puis, le 18 mars 2004, une convention de cession de commercialité sous condition suspensive au profit de la société D E.

Cet acte rappelle :

— qu’il avait proposé les surfaces de commercialité suivantes attachées à ses locaux, soit :

—  148,05 m² pour compenser un immeuble appartenant à la société Generali Immobilier, situé […]

—  50,50 m² pour compenser un immeuble appartenant à la société Cofima, situé […]

— que les dossiers de demandes de dérogation ont été déposés le 15 avril 2003 mais que la préfecture de Paris a refusé, par courrier du 25 novembre 2003, que les locaux offerts en compensation soient scindés en deux surfaces et qu’en conséquence, ces deux sociétés ont renoncé à acquérir la commercialité provenant des locaux de l’immeuble situé 10 rue B C (1^er étage).

Cet acte prévoit également une indemnisation de 2.667,86 € HT par mètre carré, soit 633.525,50 € TTC pour 198,55 m², que A X a perçue au mois de décembre 2004, la préfecture ayant accordé sa dérogation le 3 décembre 2004.

Compte tenu des circonstances nouvelles imposées par la préfecture de Paris pendant l’instruction du dossier, A X ne rapporte pas la preuve du caractère fautif et délibéré du non accomplissement de la condition suspensive par le fait du débiteur.

A cet égard, le tribunal relève que l’attestation de M. Z, entièrement dactylographiée à l’exception de la signature, ne répond pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile.

Au surplus, ce témoin a été mandaté par le demandeur pour effectuer, le 24 décembre 2002, un métrage loi Carrez dans l’appartement de la rue B C.

La société Generali-Vie, dont il n’est pas contesté qu’elle avait offert une surface suffisante pour obtenir les droits de compensation qu’elle souhait acquérir (148,05 m²), bénéficiait effectivement d’une option pour acquérir le solde disponible des locaux situés rue B C (50,5 m²) mais ne saurait être considérée comme tenue de le faire, sauf à enlever tout son sens à cette option.

Il ressort de l’échange de courriers précité que A X, qui n’a pas exigé alors de Generali qu’elle lui achète ce solde disponible et qui n’a émis aucune protestation à la réception de la lettre recommandée du 13 février 2004, jusqu’à celle adressée le 15 novembre 2007 par son conseil à Generali, soit pendant plus de trois ans et demi, a donc librement renoncé à la convention le liant à cette société pour conclure un nouvel accord avec un tiers.

La société Generali-Vie apparaît ainsi fondée à soutenir que la convention du 11 avril 2003 est devenue caduque, les parties ayant manifestement renoncé, d’un commun accord, à la poursuite de leur projet de transfert de commercialité des lots acquis par A X, conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil.

Dès lors, A X, qui a déjà perçu une somme de 633.525,50 € TTC au titre de l’abandon de la commercialité de ses locaux à un tiers, ne justifie d’aucun préjudice et ne peut prétendre à aucune indemnisation, en exécution de la convention du 11 avril 2003, qui est devenue caduque ou sur le fondement de l’article 1382 du code civil, inapplicable à la réparation d’un prétendu dommage se rattachant à l’exécution d’un engagement contractuel.

* Sur l’indemnité forfaitaire et définitive de 15.245 € liée à l’option payante accordée à la société Y Vie par A X :

La convention du 11 avril 2003 précise (article II – 4) que, Y Vie ayant besoin, pour obtenir la dérogation sollicitée auprès de la préfecture de Paris, d’une compensation de surface limitée à 147,15 m² environ, A X lui a proposé de lui vendre uniquement une partie, d’une surface de 148 ,05 m², de sa compensation totale de 198,55 m² environ et, le bénéficiaire envisageant éventuellement d’acquérir le solde de la compensation, d’une surface de 50,5 m² environ, il s’est engagé (article 2.1 – p) à lui accorder une option payante sur le solde de compensation disponible, pendant 30 jours à compter de la date de signature de la convention.

Suivant l’article 3 de la convention, Le Bénéficiaire s’engage irrévocablement (…) :

h) à lever l’option payante que lui a accordé le promettant au plus tard 30 jours après la date de signature de la présente convention conformément au II.4 de l’exposé.

L’article 4 (Indemnisation) prévoit encore (b) qu'En contrepartie de l’option payante accordée par le promettant au bénéficiaire pendant une période de 30 jours à compter de la date de signature de la présente convention pour acquérir, s’il le souhaite, le solde de 50,5 m² de la compensation du promettant (…) le bénéficiaire s’engage à payer au promettant une indemnité forfaitaire et irréductible de 15.245 € au cas où il ne lèverait pas cette option ou bien qu’il y renoncerait dans les délais de validité de cette option payante.

La société Generali-Vie n’a donc souscrit aucune obligation formelle d’acquérir ces 50 m² supplémentaires mais seulement pris une option, d’une durée limitée dans le temps, pour une éventuelle acquisition.

Si elle n’a pas levé l’option dans le délai imparti, soit le 11 mai 2003 au plus tard et n’y a pas non plus renoncé dans le même délai, elle ne peut être redevable envers A X de l’indemnité de 15.245 € prévue en ce cas, en raison de la caducité de la convention du 11 avril 2003, qui a éteint l’ensemble des obligations souscrites par les parties à cet acte.

Au demeurant, il a été relevé ci-dessus que A X et la société Cofima avaient conclu, dès le 9 mai 2009, un accord de principe sur la cession de l’intégralité des droits de compensation attachés aux locaux acquis par le demandeur, qui a été régularisé le 5 juin 2003.

* Sur l’appel en garantie formé par la société Generali-Vie :

Compte tenu de la solution donnée au litige, l’appel en garantie de la société Tresca & Conseils par la société Generali-Vie est devenu sans objet.

* Sur les demandes accessoires :

La société Generali-Vie sollicite la condamnation de A X à lui payer une somme de 40.000 € à titre de dommages-intérêts pour abus de procédure.

Elle fait valoir que son action a été engagée, non par le souci légitime d’obtenir la réparation d’un préjudice mais par le désir de réaliser un gain totalement indû.

A X, qui a acquis le bien immobilier de la rue B C moyennant le prix de 1.488.028,76 €, a perçu une somme de 633.525,50 € dans le cadre de la cession de la commercialité de ces locaux et espérait obtenir, au terme de la présente procédure, une somme supplémentaire de 445.375,25 €, ce qui aurait eu pour effet de ramener à 409.128,01 € le coût réel de cette acquisition d’un bien d’une surface de 198 m², situé dans le 8^e arrondissement de Paris.

Cette action, initiée quatre ans après la convention signée en mars 2004 avec la société D E, sans qu’il se soit jamais manifesté auprès de la société Generali-Vie après réception de la lettre recommandée du 13 octobre 2004 et sans qu’il justifie d’un préjudice réel et certain, n’a manifestement été engagée que par l’appât du gain et dans un esprit de mauvaise foi : elle constitue un abus du droit d’agir en justice, qui a causé à la société Generali-Vie un préjudice distinct de celui d’avoir dû se défendre en justice et qu’il convient de sanctionner par l’allocation d’une somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts.

La société Tresca & Conseils ne verse aux débats aucune pièce permettant de caractériser un préjudice matériel ou moral imputable au comportement fautif aIlégué à l’encontre de la société Generali-Vie : sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Il y a lieu d’allouer aux défenderesses, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité qu’il apparaît équitable de fixer aux sommes précisées dans le dispositif ci-après.

L’exécution provisoire de la présente décision est compatible avec la nature du litige et il y a lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe :

Déboute A X de l’ensemble de ses demandes,

Condamne A X à payer à la société Generali-Vie :

— la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts,

— une indemnité de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Generali-Vie à payer à la société Tresca & Conseils une indemnité de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes reconventionnelles,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions,

Condamne A X aux dépens, qui pourront être recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par les avocats qui en ont fait la demande.

Fait et jugé à Paris le 31 Décembre 2013

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

1:

Expéditions

exécutoires

délivrées le :