SJ

Date de délivrance des copies par le greffe :

2 EXP DOSSIER + 1 EXP M^e X + 1 EXP + 1 GROSSE M^e VIALATTE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE G

POLE CIVIL 1^re Chambre section B

J K veuve Y, L Y c\ S.A.R.L. […]

prise en la personne de son gérant Monsieur M N

JUGEMENT DU 19 Décembre 2011

DÉCISION N° : 2011/574

RG N°10/05991

DEMANDEURS :

Madame J K veuve Y

née le […] à G (06130)

[…]

[…]

06130 G

Monsieur L Y

né le […] à G (06130)

[…]

[…]

tous deux représentés par M^e Gervais X, avocat au barreau de G, avocat postulant et plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. […]

prise en la personne de son gérant Monsieur M N

[…]

06130 G

représentée par M^e Jean-Max VIALATTE, avocat au barreau de G, avocat postulant et par M^e VANZO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : M^me VELLA, Vice-Présidente

Assesseur : Madame COUSIN, Vice-Présidente

Assesseur : Madame Z, Juge

qui en ont délibéré .

Greffier : Mademoiselle A

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile , issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture en date du 3 octobre 2011 ;

A l’audience publique du 25 Octobre 2011,

M^me VELLA, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 12 Décembre 2011.

Le prononcé du jugement a été reporté au 19 décembre 2011 .

***

• Vu l’assignation du 11 octobre 2010 diligentée par Madame J K veuve Y et Monsieur L Y à l’encontre de la société AGE sous l’enseigne BLACK & ROSES ;

Vu les conclusions en défense signifiées le 10 aout 2011, par la SARL AGE ;

Vu les conclusions récapitulatives en réponse signifiées le 23 septembre 2011, par Madame J K veuve Y et Monsieur L O ;

Vu l’ordonnance de clôture ayant fixé la fin de l’instruction de la procédure au 3 octobre 2011 et la date des plaidoiries au 25 octobre 2011 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

La société AGE exploite un fonds de commerce de bar restaurant dans une maison située […] à G, qui la propriété de Madame J K veuve Y et Monsieur L Y.

La société AGE est titulaire d’un bail commercial à la suite de l’acquisition du fonds de commerce qu’elle en a fait auprès des consorts B, suivant acte sous seings privés du 6 septembre 2002. .

Préalablement les locaux étaient déjà exploités à usage de bar restaurant par les consorts C, et avant eux par les époux D.

Le bail commercial porte sur :

un rez-de-chaussée comprenant : une salle de bar, une cuisine, une salle de restaurant, une véranda, et des toilettes,

un rez-de-jardin comprenant : une cuisine et de pièces en enfilade.

Le rez-de-chaussée est utilisé pour l’exploitation du bar restaurant et rez-de-jardin pour l’habitation.

L’exploitation s’est déroulée normalement jusqu’en 2009, date à laquelle la maison a présenté d’inquiétantes fissures qui ont ouvert les murs et le sol.

La société AGE a mis la commune en demeure de remédier à cette situation.

M. E a été désigné par le tribunal administratif de Nice en qualité d’expert. Il a déposé son rapport le 16 novembre 2009.

Face à la gravité de la situation le maire de G, exerçant son pouvoir de police et de sécurité des immeubles, a pris le 20 novembre 2009 un arrêté de péril interdisant, à Madame J K veuve Y et Monsieur L Y et à la société AGE l’utilisation du rez-de-jardin de la maison, l’évacuation de tous occupants, et interdisant aussi l’utilisation de la partie du rez-de-chaussée dominant le talus.

La société AGE expose qu’elle s’est ainsi trouvée privée de tout le rez-de-jardin qui servait notamment de lieu de repos pour le gérant et son personnel mais aussi de la totalité de la cuisine, située dans la partie du rez-de-chaussée, et de tout le dépôt des boissons. L’interdiction de l’utilisation de l’escalier par le maire de G a donc interdit le maniement et la logistique des casiers de bouteilles et futs de bière.

La commune a commandé un rapport auprès du cabinet SIGSOL. Ce rapport est en date du 3 aout 2010.

C’est dans ces conditions que les consorts Y ont assigné la société AGE pour obtenir la résiliation du bail commercial sur le fondement de l’article 1722 du Code civil.

La société AGE indique qu’elle ne s’oppose pas à cette demande car l’immeuble est réellement en péril. Elle en conclut qu’elle a perdu en pratique son fonds de commerce.

Les consorts Y, de leur côté, demandent au tribunal de dire et juger que la résiliation sera prononcée sans indemnité quelconque, car la cause de la ruine n’est pas imputable au bailleur.

C’est en l’état que le litige se présente.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées le 23 septembre 2011, Madame J K veuve Y et Monsieur L Y demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1722 du Code civil, et au visa de l’arrêté de péril de la Mairie de G du 20 novembre 2009, de :

➢débouter la société AGE l’ensemble de ses prétentions ;

➢prononcer la résiliation du bail commercial du 23 octobre 1975, dont le dernier renouvellement date du 8 octobre 2005, liant Madame J K veuve Y et Monsieur L Y à la société AGE ; ,

➢ordonner en conséquence l’expulsion de la société AGE et de tous occupants de son chef dans un délai d’un mois à compter de la décision qui sera rendue ;

➢fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer au-delà de cette date ;

➢condamner la société AGE à verser à les consorts Y la somme de 46.500€ représentant le coût des travaux de reprise des désordres tels qu’ils ont été estimés par le cabinet I ;

➢condamner la société AGE à verser aux consorts Y la somme de 5.220€ à titre d’arriérés pour l’exercice 2007 et celle de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

➢ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

➢condamner la société AGE aux entiers dépens.

Madame J K veuve Y et Monsieur L Y font valoir que la société AGE n’exploitait plus de locaux commerciaux bien avant l’arrêté de péril du 20 novembre 2009. Elle ne règle plus le loyer mensuel qui est de 776€ depuis le 1^er septembre 2009.

La société AGE est redevable d’un arriéré de loyer au titre de l’exercice 2007 et pour la somme de 5.220€.

Madame J K veuve Y et Monsieur L Y avancent que l’arrêté du 20 novembre 2009 ne décrète pas un péril sur l’ensemble de la construction. En dépit de cela la société AGE soutient que l’établissement est entièrement inexploitable en raison du risque imminent de glissements de terrain.

Néanmoins, Madame J K veuve Y et Monsieur L Y indiquent que dans le même temps la société AGE a curieusement consenti un contrat de location-gérance suivant acte sous seing privé du 30 octobre 2009, au profit de Monsieur P Q et de Madame R S, signifié à Madame J K veuve Y et Monsieur L Y le 2 décembre 2009.

Quoi qu’il en soit Madame J K veuve Y et Monsieur L Y estiment qu’ils sont bien fondés à voir constater la résiliation du bail commercial sans octroi d’une quelconque indemnité, la cause de la ruine n’étant pas imputable au bailleur, mais lié à la force majeure.

Madame J K veuve Y et Monsieur L Y contestent devoir assumer une prétendue faute alléguée par la société AGE.

Selon Madame J K veuve Y et Monsieur L Y l’origine des désordres est géologie.

La perte du bien provient d’un cas fortuit, et en conséquence la société AGE ne peut revendiquer une quelconque indemnité.

À titre subsidiaire, Madame J K veuve Y et Monsieur L Y estiment que la société AGE, qui réclame le paiement de la somme de 200.000€ à titre d’indemnité pour la perte bail commercial et du fonds de commerce, ne verse aux débats aucun document comptable attestant du préjudice invoqué. D’ailleurs la société AGE avait cessé toute activité depuis plusieurs mois avant la date de l’arrêté de péril et ne réglait plus ses loyers.

Madame J K veuve Y et Monsieur L Y font valoir que le contrat de location-gérance du 2 décembre 2009 a été établi pour les besoins de la cause. Il n’est pas possible que Monsieur M N ait donné son fonds de commerce en location-gérance, sans produire de documents comptables attestant du chiffre d’affaires et des bénéfices réalisés, et alors que l’établissement n’était plus exploité depuis plusieurs mois, et que des experts étaient venus constater l’imminence du péril.

Madame J K veuve Y et Monsieur L Y estiment que la société locataire a laissé à l’abandon les lieux loués, sans effectuer les plus élémentaires travaux d’entretien, obligation qui découle les stipulations du bail.

Ces désordres sont parfaitement étrangers à ceux qui sont consécutifs au glissement de terrain et ils sont imputables à la société locataire. Ces travaux ont été estimés à la somme de 46.500€ et cette somme que la société AGE devra verser à Madame J K veuve Y et Monsieur L Y.

En défense, et selon ses dernières conclusions signifiées le 10 août 2011, la société AGE demande au tribunal de :

➢constater l’impossibilité juridique et physique d’exploitation des locaux commerciaux loués à la société AGE ;

➢résilier le bail commercial pour faute de Madame J K veuve Y et Monsieur L Y ;

➢condamner solidairement Madame J K veuve Y et Monsieur L Y à verser à titre indemnitaire pour la perte du bail commercial et du fonds de commerce, la somme de 200.000€ à la société AGE ;

➢dire que la somme de 200.000€ portera intérêts légaux à compter du 20 novembre 2009 ;

➢dire que les intérêts seront capitalisés par année civile à compter du 20 novembre 2009 pour produire eux-mêmes intérêts ;

➢assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ;

➢condamner solidairement Madame J K veuve Y et Monsieur L Y à payer à la société AGE somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M° Jean-Max VIALATTE, avocat aux offres de droit .

La société AGE indique avoir procédé à une série de recherches et d’investigations qui lui permettent de démontrer que les consorts Y lui ont volontairement loué une partie construite sans autorisation d’urbanisme et sans aucune fondation. Or c’est bien cette partie du local qui menace ruine et qui est la cause de l’impossibilité d’exploitation.

Lorsque les consorts C sont devenus locataires commerciaux de la famille Y, ils ont décidé d’agrandir la construction existante par une extension surélevée dominant le talus. Ils ont alors déposé en mairie une demande de permis de construire. Cette extension a été refusée par un arrêté négatif du préfet des Alpes maritimes du 25 mars 1983 au motif du non respect des règles d’urbanisme.

Les consorts C ont alors déposé une nouvelle demande le 1^er août 1983 avec pour objet la surélévation et la modification des bâtiments existants.

Par un arrêté négatif du 22 décembre 1983 le préfet des Alpes-Maritimes a refusé ce projet, au motif du non respect des règles d’urbanisme.

En dépit de ces refus d’autorisation, les consorts C ont fait procéder à des surélévations et des extensions de la bâtisse qui n’ont pu échapper aux propriétaires des locaux. De plus à aucun moment Madame J K veuve Y et Monsieur L Y n’ont empêché la réalisation de ces travaux.

La société AGE exposent qu’il apparaît à ce jour que la bâtisse édifiée par les consorts C n’était pas fondée. Dès lors il n’y a aucun cas fortuit à l’apparition des désordres qui étaient prévisibles.

Dans ces conditions, la société AGE ne peut plus exploiter son bar restaurant puisque les locaux qui lui ont été loués, ont été construits sans autorisation d’urbanisme et en violation des règles minimales de l’art.

Sur le fondement des articles 1719 et 1721 du Code civil, la société AGE estime que la responsabilité des propriétaires commerciaux est engagée. La société AGE perd toute utilisation du local commercial et son fonds de commerce. Dans ces conditions elle subit un préjudice équivalent à la perte de son fonds de commerce dont la valeur peut être légitimement établie à la somme de 200.000€

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, il convient par application de l’article 467 du code de procédure civile de statuer par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande.

Sur la résiliation du bail

Il y a perte totale au sens de l’article 1722 du Code civil non seulement en cas de disparition entière de la chose louée, mais encore lorsque l’usage ou la jouissance auxquels la chose était destinée est devenu impossible (Cass. civ., 22 nov. 1922 – Cass. soc., 13 févr. 1958 ). C’est ainsi qu’il y a lieu d’assimiler à la perte totale le cas où la chose, bien que subsistant partiellement, est devenue impropre à sa destination prévue au contrat

Il n’est pas contesté que la société AGE, représentée par Monsieur M N est devenue locataire des locaux litigieux, pour avoir acquis le fonds de commerce des consorts C, suivant acte sous seing privé du 6 septembre 2002, lequel a été signifié à Madame J Y le 11 septembre 2002.

Il est également constant que ce bail a donné lieu à un dernier renouvellement le 8 octobre 2005.

Il n’est pas non plus contesté que l’arrêté de péril du 20 novembre 2009 pris par la mairie de G, même s’il ne porte que sur une partie des locaux commerciaux donnés à bail, rend le commerce de bar restaurant inexploitable, dans la mesure où dans la partie frappée d’arrêté de péril, se situent la cuisine et des espaces de stockage.

Chacune des parties en litige demande d’ailleurs la résiliation du bail commercial les liant.

Il convient en conséquence de dire et juger que la perte partielle de la surface des locaux commerciaux donnés à bail, conduit à prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties, signé initialement le 23 octobre 1975 et dont le dernier renouvellement est intervenu le 8 octobre 2005.

Pour se décharger de toute indemnisation Madame J K veuve Y et Monsieur L Y invoquent les dispositions de l’article 1722 du Code civil énonce que :

« si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un ou l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement".

La société AGE estime à l’inverse que ce sont les dispositions des articles 1719 et 1721 du Code civil qui doivent trouver application, dans la mesure où les bailleurs ont contribué au sinistre qui a donné lieu à l’arrêté de péril de la mairie de G, et la société AGE conclut que le bail commercial devra être résilié pour faute des bailleurs Y.

L’article 1719 dispose que :

« le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière 2°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

L’article 1721 du même code énonce que :

« il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage. S’il en résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser".

Au dispositif de ses dernières conclusions la société AGE demande au tribunal de :

"constater l’impossibilité juridique et physique d’exploitation des locaux commerciaux loués à la Sarl AGE,

résilier le bail commercial pour faute des bailleurs Y"

L’article 1722 n’est pas le seul texte à envisager la résiliation du bail en cas de perte de la chose louée. Il faut aussi tenir compte de l’article 1741 du Code civil qui prévoit que “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée”.

C’est donc également sur le fondement de l’article 1741 du Code civil que la société AGE a conclu.

L’article 1722 du Code civil n’est applicable que dans l’hypothèse où la destruction provient d’un cas fortuit ou de force majeure. L’article 1741 du Code civil le complète pour permettre la rupture du contrat lorsque la destruction de la chose a pour origine la faute de l’une des parties.

La Cour de cassation, interrogée sur la combinaison de ces deux textes, a ainsi précisé que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose louée, même si cette perte est due à la faute de l’une des parties (Cass. 3^e civ., 22 janv. 1997 – Cass. 3^e civ., 4 avr. 2001 : ) :

La faute de l’une des parties n’est donc pas un obstacle à la résiliation du bail.

La seule différence entre l’article 1722 et l’article 1741 intéresse les dommages-intérêts qui pourront être dus lorsque la perte est fautive.

Il appartient donc au juge du fond de rechercher si la destruction de l’immeuble résulte d’un cas fortuit ou de la faute de l’une des parties et, en ce dernier cas, condamner l’auteur de la faute à indemniser le préjudice causé à son cocontractant.

Le cas fortuit ou la force majeure suppose essentiellement un événement indépendant de la volonté des parties et ne pouvant être imputé à aucune d’elles. L’imprévisibilité de l’événement est une condition essentielle du cas fortuit et de la force majeure.

La preuve du cas fortuit ou de la force majeure doit être rapportée par celui qui l’invoque (Cass. req., 19 mars 1941).

En l’espèce, plusieurs rapports d’expertise ont été communiqués et produits aux débats.

Les rapports techniques

Monsieur T F a été chargé de dresser un rapport d’information sur la situation du […], attenant au 17 de la même avenue, où étaient exploités par la société AGE les locaux commerciaux en litige. Monsieur F indique le 27 mai 2009 que :

il m’apparaît bien que les désordres qui affectent l’immeuble sis […] sont consécutifs aux désordres qui affectent l’immeuble voisin,

il serait illusoire de faire procéder à des réparations à l’endroit de l’immeuble sis au 19, sans mettre un terme aux désordres affectant l’immeuble voisin,

ces désordres sont des plus inquiétants dans la mesure où le processus d’effondrement n’apparaît pas dans l’immédiat, être stoppé, sans conséquentes interventions à l’endroit de ses œuvres vives.

En conclusion, Monsieur F a préconisé notamment, la réalisation de sondages à l’endroit des fondations de l’immeuble voisin du 19, et à une étude géotechnique avec consultation d’une entreprise spécialisée en consolidation des sols, afin de déterminer s’il est possible de stopper l’aggravation des fissures constatées.

Le Cabinet ACE, mandaté par Madame Y a déposé le 19 octobre 2009, un avis sur les désordres affectant l’immeuble du […]. Il y est indiqué :

« L’immeuble situé au […] à G, 06130, se" présente en façade sur l’avenue et bâti sur deux niveaux. Il est adossé sur son pignon de droite à un immeuble sur trois niveaux. Cet immeuble est construit sur un terrain à forte pente. Le bas du terrain est planté d’arbres de hautes futaies. Les désordres sont constatés sur le bâti le plus récent et ont entraîné des dommages sur le bâti ancien et le bâtiment voisin situé au n° 19 de la même avenue"

Monsieur les consorts Y-U E indique le 16 novembre 2009 que :

c’est dans le logement situé sous le bar que les désordres les plus importants apparaissent ;

il apparaît que la partie avant de ce logement dominant le talus semble être une partie rapportée, c’est-à-dire construite après le bâtiment principal et raccordé à celui-ci,

le talus en forte pente sur lequel repose les constructions est en train de s’enfoncer au pied de la voie,

l’origine des désordres, provenant essentiellement de l’affaissement du talus, s’est faite au cours du temps,

cette dégradation atteint aujourd’hui un point de rupture et toute évolution supplémentaire pourrait être fatale aux constructions qui dominent celui-ci [le talus].

les désordres affectent :

▪le bar restaurant situé au […],

▪le logement situé sous ce bar,

▪le sous-sol du cabinet d’assurances située au […], et notamment le local Archives, situé au-dessus du talus

tout mouvement complémentaire du talus pourrait être fatal et à la moindre secousse sismique, entraîner le détachement de la partie du bâtiment du 17, qui semble par ailleurs avoir été rapportés à celui-ci.

La société SIGSOL a été mandatée par la mairie de G et a procédé à son expertise au mois de juillet 2010.

Pour ce qui intéresse le débat judiciaire soumis au tribunal, il convient de noter que cette société a notamment procédé à une fouille de dégagement de fondation et elle indique :

« Lors de l’exécution de la fouille de dégagement de fondation F1, nous avons pu constater qu’au droit de l’angle Nord, le bâtiment est fondé très superficiellement".

Pour reprendre en sous œuvre le bâtiment, la société SIGSOL a préconisé une reprise au moyen d’un "réseau de fondations profondes : micropieux de type II" et il est précisé :"les fondations traditionnelles devraient bénéficier d’un ancrage d’environ 5 m par rapport à la plateforme".

La société SIGSOL a indiqué que :

« Les investigations montrent que le soubassement est constitué d’horizons hétérogènes avec des niveaux argileux-marneux et des passages de bancs/blocs rocheux dolomitiques ».

Par courrier du 17 aout 2010, les consorts Y ont été mis en demeure, par la mairie de G, soit de procéder aux travaux préconisés, soit de démolir toute la partie plus récente du bâtiment, et à conforter le bâtiment ancien.

Les permis de construire

Il est constant qu’en septembre 1982 Monsieur C, qui exploitait alors les locaux commerciaux a déposé un permis de construire pour procéder à une extension, et ce permis lui a été refusé. Il est tout aussi constant qu’en dépit de ce refus des travaux ont néanmoins été réalisés, et ils correspondent à ce que les experts cités plus avant, ont défini pour être la partie du bâtiment la plus récente.

Les consorts Y en leur qualité de propriétaires des locaux commerciaux, résidant pour Madame H sur la commune de G, ne peuvent nier avoir eu connaissance des travaux effectués et de l’extension réalisée par Monsieur C. Madame J K veuve Y et Monsieur L Y sont d’ailleurs parfaitement laconiques sur ce point dans leurs dernières écritures, tentant d’évacuer cet argument, en se bornant à le qualifier de « purement gratuit ».

Sur la faute éventuellement imputable à Madame J K veuve Y et Monsieur L Y

La lecture des conclusions des experts rapportées plus avant, démontre que la désolidarisation de la partie la plus récente du bâtiment, du bâtiment plus ancien, est liée à des mouvements du sol inhérents à sa composition hétéroclite de sols meubles alternant avec des sols rocailleux, ainsi qu’aux fondations très superficielles du bâtiment plus récent en partie Nord.

Pour remédier aux dommages, les experts ont d’ailleurs préconisé la pose en fondation de micro-pieux enterrés à plus de 5m. Et si cette solution a été écartée c’est en raison semble-t-il, de son coût très élevé.

Madame J K veuve Y et Monsieur L Y, qui a toléré sans aucune opposition l’édification par les consorts C, de la partie de construction illicite, ont sans nul doute commis une faute qui participé au sinistre.

Madame J K veuve Y et Monsieur L Y ne rapportent donc pas la preuve que l’arrêté de péril pris par la mairie de G le 20 novembre 2009 est uniquement lié à un cas fortuit, et la société AGE établit pour sa part que le comportement fautif de la société AGE a participé à la réalisation du sinistre conduisant lui-même à la perte de l’exploitation commerciale.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties, et ordonner l’expulsion de la société AGE ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer au-delà de cette date.

D’autre part la société AGE est bien fondée à solliciter une indemnisation.

Sur l’évaluation de l’indemnisation

La société AGE réclame le paiement d’une somme de 200.000€, correspondant au montant de la somme qui lui avait été proposée le 31 juillet 2007, au titre d’une cession envisagée de son fonds de commerce.

C’est à juste titre que Madame J K veuve Y et Monsieur L Y font valoir que cette cession était envisagée sans que des éléments comptables récents permettent de se faire une idée du montant du chiffre d’affaires ou des bénéfices réalisés.

D’ailleurs, il résulte des éléments versés aux débats que c’est une somme de 170.000€ que la société AGE a réclamé à Madame J K veuve Y et Monsieur L Y le 3 septembre 2010, c’est-à-dire trois ans plus tard.

Plus objectivement la société AGE a acquis le fonds de commerce le 6 septembre 2002, pour une somme de 91.470€.

La société AGE ne fournit aucun élément comptable récent, et on peut équitablement fixer à la somme de 120.000€, la valeur de cession de ce fonds de commerce, qui est la somme que Madame J K veuve Y et Monsieur L Y devront verser à la société AGE au titre de l’indemnisation liée à l’impossibilité d’exploitation.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure faite par la société AGE à Madame J K veuve Y et Monsieur L Y de l’indemniser, soit à compter du 3 septembre 2010, et les intérêts dus depuis une année entière seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil.

Sur la demande en paiement d’arriérés de loyers

Madame J K veuve Y et Monsieur L Y soutiennent que la société AGE reste à leur devoir une somme de 5.220€ à titre d’arriérés de loyer pour l’année 2007.

La société AGE ne conclut pas sur ce point.

Cependant Madame J K veuve Y et Monsieur L Y ne produisent aucun justificatif du montant des sommes qu’ils réclament, ni aucune mise en demeure adressée à la société AGE d’avoir à s’acquitter de cette somme.

En conséquence, Madame J K veuve Y et Monsieur L Y, qui sont défaillants dans l’administration de la preuve de leur prétention, doivent être déboutés de ce chef de demande.

Sur la demande en paiement de sommes au titre de l’obligation d’entretien de la chose louée

Madame J K veuve Y et Monsieur L Y font valoir que la société AGE a laissé le bien loué à l’état d’abandon, sans y effectuer les plus élémentaires travaux d’entretien, obligation qui découle des stipulations du bail. Ils avancent que ces désordres sont totalement étrangers à ceux qui sont consécutifs au glissement de terrain, et bien imputables à la société locataire.

Madame J K veuve Y et Monsieur L Y demandent au tribunal de condamner la société AGE à leur verser une somme de 46.500€, correspondant au coût des travaux de reprise.

La société AGE n’a pas conclu sur ce point.

Pour étayer leur demande Madame J K veuve Y et Monsieur L Y produisent un document établi par I, qui à la lecture de son papier à entête est une société d’économie et gestion de la construction – pilotage coordination – assistance à la maîtrise d’ouvrage.

Ce cabinet chiffre à 37.500€ les travaux de réfection du local à usage de bar, à 6.000€ celle des locaux à usage d’appartement, et à 3.000€ celle à usage de cave.

On ignore les conditions dans lesquelles ce document a été établi et qui a autorisé le cabinet I à réaliser ce « constat » à l’intérieur des locaux loués. Il apparaît que les clichés ont été pris le 17 septembre 2010, alors que la société AGE était toujours locataire commercial des lieux.

Ce document établi dans des conditions qui ne sont pas explicitées, doit être écarté des débats, et il appartiendra à la société AGE s’ils entendent obtenir une indemnisation de produire des pièces recevables.

En conséquence, Madame J K veuve Y et Monsieur L Y seront déboutés, en l’état, de leur demande d’indemnisation formée de ce chef.

Sur les autres demandes

Le prononcé de l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire ne s’impose pas.

L’équité commande de condamner Madame J K veuve Y et Monsieur L Y à payer à la société AGE la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame J K veuve Y et Monsieur L Y qui succombent supporteront la charge des dépens de l’instance, dont la distraction n’est pas sollicitée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en matière civile, et en premier ressort ;

Vu les articles 1719, 1721, 1722, 1741 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites,

Constate que chacune des parties en litige demande la résiliation du bail commercial les liant ;

Dit et juge que la perte partielle de la surface des locaux commerciaux donnés à bail conduit à prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties, signé initialement le 23 octobre 1975 et dont le dernier renouvellement est intervenu le 8 octobre 2005 ;

Constate que les rapports d’expertises, versés aux débats démontrent que la désolidarisation de la partie la plus récente du bâtiment, du bâtiment plus ancien, est liée à des mouvements du sol inhérents à sa composition hétéroclite de sols meubles alternant avec des sols rocailleux, ainsi qu’aux fondations très superficielles du bâtiment plus récent en partie Nord ;

Dit et juge que Madame J K veuve Y et Monsieur L Y, qui ont toléré sans aucune opposition l’édification par les consorts C, de la partie de construction illicite, ont commis une faute qui participé au sinistre ;

Dit et juge que Madame J K veuve Y et Monsieur L Y ne rapportent pas la preuve que l’arrêté de péril pris par la mairie de G le 20 novembre 2009 est uniquement lié à un cas fortuit ;

Dit et juge que la société AGE établit pour sa part que le comportement fautif de la société AGE a participé à la réalisation du sinistre conduisant lui-même à la perte de l’exploitation commerciale ;

Prononce en conséquence, et sur le fondement de l’article 1741 du Code civil, la résiliation du bail commercial liant les parties ;

Ordonne l’expulsion des lieux loués de la société AGE ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Fixe l’indemnité d’occupation due par la société AGE au montant du loyer au-delà de cette date ;

Condamne Madame J K veuve Y et Monsieur L Y à verser à la société AGE au titre de l’indemnisation liée à l’impossibilité d’exploitation la somme de 120.000€ ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure faite par la société AGE à Madame J K veuve Y et Monsieur L Y de l’indemniser soit à compter du 3 septembre 2010 ;

Dit que les intérêts dus, sur cette somme, depuis une année entière seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil ;

Constate que Madame J K veuve Y et Monsieur L Y ne produisent aucun justificatif du montant des sommes qu’ils réclament au titre des arriérés de loyer sur l’année 2007, ni aucune mise en demeure adressée à la société AGE d’avoir à s’acquitter de cette somme ;

En conséquence, déboute Madame J K veuve Y et Monsieur L Y doivent de ce chef de demande ;

Constate que le document produit par Madame J K veuve Y et Monsieur L Y à l’entête du cabinet I a été établi dans des conditions qui ne sont pas explicitées ;

Écarte en conséquence des débats ce document ;

Déboute Madame J K veuve Y et Monsieur L Y , en l’état, de leur demande d’indemnisation des travaux de reprise à réaliser dans les locaux commerciaux loués ;

Condamne Madame J K veuve Y et Monsieur L Y à payer à la société AGE la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame J K veuve Y et Monsieur L Y aux entiers dépens de la présente instance ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ;

ET LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER ;

Le Greffier Le Président