TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

[…]

Enrôlement n° : 12/11912

DECISION N°

JUGEMENT RENDU LE 03 Novembre 2014

Nous, Madame DOMALLAIN, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce,

Assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

dans la procédure suivie devant le tribunal de Grande Instance de Marseille, par :

LA SAS SEIZE,

exerçant à l’enseigne “AGATHA”, ayant son siège social à […] -, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 326 661 774, agissant en la personne de son président domicilié en sa qualité au siège social

représentée par M^e Fabien KHAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE, substituant M^e Michel PIALOUX de la SCP Michel PIALOUX – Michèle AUSSEDAT, avocats au barreau de PARIS, […].

C O N T R E

LA SAS SHAMROCK MARSEILLE,

ayant son siège social à PARIS ([…] -, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 535 169 262, prise en la personne de son président en exercice domicilié en sa qualité au siège social

représentée par Maître LAVERGNE substituant M^e André JACQUIN, avocats de la SCP JACQUIN ET MARUANI du barreau de PARIS, […] de la Forge – […].

DEBATS

A l’audience du 08 Septembre 2014, tenue en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2014, par mise à disposition au greffe.

FAITS, PRETENTIONS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 octobre 1995, la société HAMMERSON GALERIE SAINT-FERREOL, aux droits de laquelle vient la société SHAMROCK MARSEILLE, a donné à bail commercial à la société SEIZE un local n°4 de 107 m² environ au sein de la galerie commerciale “FAUBOURG SAINT-FERREOL”, moyennant règlement d’un loyer minimum garanti HT de 350 000 francs par an et d’un loyer variable de 6 % du chiffre d’affaire. Ce bail était conclu pour une durée de douze ans, à compter du 1^er novembre 1995 pour se terminer le 31 octobre 2007.

Depuis cette date le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d’huissier en date du 20 juin 2012, la société SEIZE a notifié à la SAS SHAMROCK MARSEILLE une demande de renouvellement à compter du 1^er juillet 2012.

Par mémoire notifié à la bailleresse le 25 juin 2012, elle a sollicité la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative qu’elle évalue à 33 000 € s’agissant d’un bail d’une durée supérieure à douze années.

Par acte d’huissier en date du 7 août 2012, la SAS SHAMROCK MARSEILLE a déclaré qu’elle acceptait le principe du renouvellement du bail à effet au 1^er juillet 2012 mais sollicitait la fixation du loyer renouvelé à la somme de 120 000 € par an.

Par décision en date du 11 février 2013, la juridiction des loyers commerciaux a constaté que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 1^er juillet 2012, aux mêmes clauses et conditions hormis le prix et a ordonné une mesure d’expertise confiée à Madame X Y.

L’expert a déposé son rapport le 28 novembre 2013 et a indiqué que la valeur locative des locaux considérés, d’une surface utile pondérée de 57,48 m², peut s’établir au 1^er juillet 2012 à la somme de 44 000 € en tenant compte d’un abattement de 10 % pour charges exorbitantes transférées sur la société preneuse.

Suivant mémoire en date du 15 janvier 2014, la société SEIZE a sollicité la fixation du loyer déplafonné à la somme de 44 000 € par an à compter du 1^er juillet 2012, conformément aux conclusions de l’expert. Elle sollicite en outre la restitution des loyers trop perçus avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, et le paiement de la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de son mémoire en date du 14 avril 2014, la société SHAMROCK MARSEILLE soutient que le loyer minimum garanti doit être fixé à la somme annuelle de 146 000 € hors taxes et hors charges, avec paiement de l’intérêt au taux légal sur les compléments de loyers échus et impayés ainsi que capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Elle sollicite en outre le réajustement du dépôt de garantie et le paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle fait valoir qu’il existe une contradictoire entre l’évaluation de la valeur locative retenue par l’expert ,correspondant à une baisse de 17 % par rapport au loyer fixé par le bail, et l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité dans le secteur de la rue Saint-Ferréol. Elle conteste également la surface utile pondérée retenue par l’expert exposant que seule la surface GLA telle qu’elle est définie dans le bail doit être utilisée. S’agissant de la valeur locative, elle soutient que seules doivent être prises en compte les références correspondant à des prix de marchés librement négociés, dans lesquels il convient de réintégrer les droits d’entrée en les décapitalisant. Elle conteste l’exclusion des valeurs les plus extrêmes. Elle estime que les références les plus anciennes doivent être écartées et que les références concernant des activités de prêt à porter doivent faire l’objet de correction pour pouvoir être prises en compte. Enfin elle s’oppose à l’abattement de 10 % retenu par l’expert.

Par mémoire en réplique en date du 21 août 2014, la société SEIZE maintient ses demandes. Elle indique qu’aucune loi n’interdit que la valeur locative du loyer de renouvellement soit inférieure au loyer initial lorsque celui-ci a été surévalué. Elle soutient que le local n’est pas situé dans un centre commercial et qu’en conséquence sa surface doit être pondérée. S’agissant des références retenues par l’expert, elle indique qu’il n’y pas lieu d’exclure les loyers fixés judiciairement, que de même la réintégration du droit d’entrée dans le prix du loyer conduirait à tenir compte deux fois de cette somme, qu’enfin il est nécessaire d’exclure les valeurs extrêmes pour ne pas faire ressortir une fourchette de prix trop large.

MOTIFS DE LA DECISION

La durée du bail ayant été supérieure à douze ans, le prix du bail renouvelé doit être fixé selon la valeur locative.

Conformément à l’article L 145-33 du Code de Commerce la valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le bailleur considère que la valeur locative au jour du renouvellement ne peut être inférieure à celle négociée par les parties à la signature du bail.

L’expert souligne toutefois à juste titre que le loyer d’origine (53 357 €/an pour une surface utile pondérée de 57,48 m²) ne correspond absolument aux valeurs locatives de l’époque. Il rappelle également qu’à l’origine la société locataire a pris à bail des locaux situés dans une véritable galerie marchande et que cette situation peut être l’une des raisons pour lesquelles la preneuse a accepté un prix de loyer très élevé. Or il indique qu’aujourd’hui le centre commercial n’existe plus et que l’immeuble a été totalement réaménagé avec des locaux commerciaux ouvrant directement sur la rue et s’apparentant à des boutiques traditionnelles en pieds d’immeubles.

S’agissant de la situation du bien, il est constant que les locaux loués à la société SHAMROCK MARSEILLE sont situés au n°19/21 de la rue Saint-Ferréol, au coeur de l’hyper centre ville, dans un secteur particulièrement attractif accueillant les grandes enseignes nationales et internationales.

Le local qui ne bénéficie ni d’une grande superficie, ni d’un grand linéaire de vitrine est toutefois bien adapté à l’activité exercée dans les lieux soit vente de bijoux, bijoux fantaisie, horlogerie, accessoires de mode.

L’expert note que le bail est un contrat classique qui contient un certain nombre de clauses favorables au bailleur habituellement incluses dans les baux des locaux situés dans les centres commerciaux.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, l’expert rappelle qu’à compter des années 90, la ville de Marseille a connu une phase de croissance économique dynamisée par une politique de revitalisation du centre ville et une explosion du tourisme.

S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, il est constant que la méthode de comparaison est difficile à mettre en oeuvre car il est rare de trouver des locations portant sur des locaux similaires à des époques suffisamment rapprochées. La comparaison se fait alors par le biais des surfaces pondérées. Il s’agit d’obtenir une valeur de référence au mètre carré qui sert de base à l’évaluation principale, laquelle est ensuite corrigée en fonction des contraintes de la convention. A cette fin, la superficie de chacune des parties de l’immeuble à évaluer (comme celle de chacun des immeubles de référence) doit être affectée d’un coefficient de pondération en fonction de son utilité.

Après application des coefficients de pondération habituellement utilisés, l’expert a ainsi évalué la surface utile pondérée à 57,48 m².

La société SHAMROCK MARSEILLE soutient qu’une telle pondération est contraire aux engagements des parties dans la mesure où le bail stipule que la surface du local est de 107 m² environ, cette surface étant calculée selon une technique comprenant l’épaisseur des murs définie de façon détaillée dans l’article 1 du bail (superficie GLA).

S’il est indéniable, comme le souligne l’expert, que cette méthode est usuellement appliquée dans les centres commerciaux, les loyers des boutiques de centre ville sont eux habituellement calculés à partir d’une superficie pondérée. Or il est constant que la galerie marchande mentionnée dans le bail n’existe plus et que les locaux considérés, dans leur configuration actuelle, ne peuvent être comparés à des locaux de centres commerciaux. L’expert souligne en outre que les termes de comparaison retenus font tous état d’une surface utile pondérée. En conséquence, la surface des locaux sera fixée, selon les préconisations de l’expert, à 57,48 m².

S’agissant de la notion de prix pratiqués, la bailleresse soutient que seuls les prix librement débattus entre les parties peuvent constituer le reflet du marché. Toutefois l’article R 145-7 du code de commerce qui définit la notion de prix couramment pratiqués dans le voisinage n’exclut nullement les loyers fixés judiciairement. Il paraît dés lors opportun comme l’a fait l’expert de regrouper dans cette notion tout à la fois les prix de marchés, les accords amiables de renouvellement et les fixations judiciaires.

La bailleresse soutient par ailleurs qu’il convient de réintégrer dans les références les droits d’entrée versés par les nouveaux preneurs. Toutefois il n’est nullement établi dans la jurisprudence que le pas de porte serait automatiquement un supplément de loyer qui doit être réparti sur toute la durée du bail, la Cour de Cassation prescrivant au contraire de rechercher, dans chaque cas, quelle a été l’intention des parties. Dés lors cette intégration n’apparaît pas opportune en l’espèce. De surcroît l’expert indique de façon pertinente que, s’agissant de la détermination d’un loyer de renouvellement, la prise en compte du droit au bail ou du droit d’entrée reviendrait à faire payer au locataire un droit qu’il a déjà payé à la prise de possession des lieux.

S’agissant des éléments de comparaison, l’expert a écarté les références produites par la société preneuse, celles-ci n’étant pas suffisamment précises. Il a retenu trois références produites par la bailleresses et situées à l’origine dans le même ensemble commercial que le local loué à la société SEIZE ainsi que sept références produites par ses soins et situés dans la rue Saint-Ferréol. Il a ainsi obtenu une fourchette de valeurs très large comprises entre 471 €/m² et 2 043 €/m² dont il a exclu les valeurs minimales et maximales, obtenant ainsi une fourchette plus resserrée entre 634 €/m² et 1 262 €/m².

Contrairement à ce que soutient la bailleresse, cette façon de procéder n’a rien d’exceptionnel et a pour but de resserrer la fourchette des valeurs quand l’analyse du marché sectoriel locatif fait ressortir une fourchette trop large.

De même il ne peut être reproché à l’expert l’ancienneté de certains loyers de comparaison dans la mesure où les loyers ont tous été actualisés. Il n’apparaît pas non plus nécessaire de corriger les références concernant la vente de prêt à porter en fonction de leur destination dés lors qu’elle rentre dans la même catégorie d’activité que la vente de bijoux et d’accessoires de mode, à savoir l’équipement à la personne.

Ainsi il convient de retenir le prix de 850 € par m² pondéré et par an proposé par l’expert et situé dans la fourchette moyenne des baux en cours, compte tenu des caractéristiques propres des locaux considérés.

La valeur locative annuelle s’élève donc au 1^er juillet 2012 à la somme arrondie de 48 850 €.

Il est par ailleurs justifié de corriger cette valeur locative pour tenir compte des dispositions particulières du bail qui prévoient notamment :

— une durée de 12 année du bail initial et des baux successifs avec loyer de renouvellement à la valeur locative,

— un loyer composé d’une part fixe et d’une part variable basée sur le chiffre d’affaire,

— le remboursement par le preneur de la totalité des charges afférentes aux parties communes,

— la prise en charge par le preneur des grosses réparations de l’article 606 du code civil,

— le fait pour le bailleur de pouvoir se prévaloir des améliorations réalisées par le preneur dés le premier renouvellement.

L’ensemble de ces clauses, avantageuses pour le bailleur justifie l’abattement de 10 % appliqué par l’expert et ramène la valeur locative à 44 000€.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative annuelle des locaux commerciaux donnés à bail à la société SEIZE, conformément à la proposition de l’expert, à la somme de 44 000 € hors taxe et hors charge à compter du 1^er juillet 2012, outre les intérêts au taux légal sur l’arriéré, à compter de chacun des termes échus depuis cette date, par application des dispositions de l’article 1155 du Code Civil.

Aux termes de l’article 1154 du Code Civil, les capitaux échus produisent des intérêts ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, la capitalisation annuelle des intérêts sera ordonnée.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire de la présente décision étant compatible avec la nature de l’affaire sera prononcée.

Enfin, la recherche de la valeur locative des locaux ayant été faite dans l’intérêt des deux parties, il convient de faire masse des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de dire que chaque partie en supportera la moitié.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX,

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 44 000 € hors taxe et hors charge par an le prix du loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2012 afférent aux locaux donnés à bail commercial à la société SEIZE, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

CONDAMNE la société SEIZE à payer sur l’arriéré résultant du loyer ainsi fixé les intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances échues depuis le 1^er juillet 2012.

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts.

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

REJETTE toute autre demande.

FAIT MASSE des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et dit que chaque partie en supportera la moitié.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR LA […] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MARSEILLE, LE 3 NOVEMBRE 2014.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX