TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

du 30 Juin 2016

Enrôlement n° : 14/05792

AFFAIRE : Syndicat général LES VIEUX CYPRES – […] ( la SCP A VIDAL-NAQUET AVOCATS ASSOCIES)

C/ […] – BATIMENT D […] (M^e Christian Y-Z)

DÉBATS : A l’audience Publique du 26 Mai 2016

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Monsieur Thomas SPATERI, Vice-Président

Greffier : Madame Jacqueline LAGARDE, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 30 Juin 2016

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2016

Par Monsieur Thomas SPATERI, Vice-Président

Assisté de Madame Jacqueline LAGARDE, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Syndicat général LES VIEUX CYPRES – […],

domiciliée : chez Son syndic la Société SAPHIE, dont le […] […]

représentée par Maître Philippe PIETTE de la SCP A VIDAL-NAQUET AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

[…] – BATIMENT D […], domiciliée : chez Son syndic la Société COGEFIM FOUQUE, dont le […]

représentée par M^e Christian Y-Z, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier du 7 mars 2014 le syndicat général de l’ensemble immobilier “les Vieux Cyprès”, […] à Marseille, a fait assigner le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier “les Vieux Cyprès bâtiment D” devant ce tribunal pour obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 34.596,47 euros au titre des charges générales de copropriété non restituées, ainsi qu’à lui remettre sous astreinte le détail des comptes individuels des copropriétaires et les règlements effectués par eux, et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes il fait valoir que son action est recevable, étant dispensée d’autorisation par application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et expose que jusqu’au 1^er janvier 2013 a directement encaissé auprès des copropriétaires du bâtiment D les charges dues au syndicat général, en vertu d’un mandat tacite, mais sans jamais les lui reverser ni les rembourser aux copropriétaires concernés.

Le syndicat secondaire de l’ensemble immobilier “les Vieux Cyprès bâtiment D” conclut à titre principal à l’irrecevabilité de l’action intentée à son encontre faute d’autorisation à agir donnée au syndicat principal pourtant nécessaire dès lors que l’action ne vise pas un recouvrement de charges, et au fond à son rejet aux motifs que le syndicat secondaire ne peut pas être débiteur de charges de copropriété et que les comptes du syndicat général pour l’année 2012 sont contestés. Il ajoute qu’il n’est pas démontré qu’il a effectivement encaissé les sommes réclamées, pas plus qu’il se serait engagé à restituer lesdites sommes.

Il demande la condamnation du syndicat général à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 avril 2016.

SUR CE,

Attendu qu’aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 le syndic peut, sans autorisation spéciale de l’assemblée générale, poursuivre le recouvrement de charges de copropriétés ;

Que l’action du syndicat général de l’ensemble immobilier “les Vieux Cyprès” a pour objet, expressément mentionné dans ses conclusions, le recouvrement des charges qui lui étaient dues par les copropriétaires du bâtiment D, recouvrées par le syndicat secondaire de ce bâtiment mais non restituées ;

Qu’une telle action en recouvrement de charges peut donc être introduite et poursuivie sans autorisation de l’assemblée générale et doit être déclarée recevable ;

Attendu que l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 dispose le syndicat secondaire a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété ;

Que l’arrêté des comptes de l’exercice du 1^er janvier au 31 décembre 2011 du syndicat secondaire du bâtiment D fait apparaître en son annexe 3 une ligne intitulée “quote part syndic général” pour les années 2010, 2011, 2012 et 2013, de même que l’état des dépenses pour l’année 2011 ;

Qu’est encore produite une lettre du syndic du syndicat secondaire du bâtiment D en date du 19 février 2013, adressée à l’un des copropriétaires, selon laquelle “ce n’est qu’après un accord négocié entre monsieur X, directeur de notre cabinet, et le directeur du cabinet Saphie (syndic du syndicat général) que ce dysfonctionnement a trouvé réponse au mois de janvier 2013 dans le sens où lesdites charges appelées précédemment seraient remboursées par notre cabinet au syndic général, et les nouveaux appels de fonds envoyés directement aux copropriétaires du bâtiment D. C’est donc en ce sens qu’il vous a été envoyé un deuxième appel de fonds en date du 4 janvier 2013, annulant et remplaçant celui du 26 décembre 2012, sur lequel les charges générales ne sont pas comptabilisées” ;

Qu’il résulte de ces éléments comptables et de cette lettre, ainsi que de celle adressée par la SCI Fabre d’Eglantine à la société Cogefim Fouque le 21 février 2013 et de celle adressée par la société Cogefim Fouque au syndic du syndicat général le 13 janvier 2012 que le syndic secondaire a, jusqu’au 31 décembre 2012, appelé des charges générales de la copropriété ;

Qu’au égard au caractère limité de l’objet du syndicat secondaire rappelé ci-dessus, et aucun des syndicat général ou secondaire ne pouvant empiéter sur le domaine de compétence de l’autre, cet appel n’a pu se faire que pour le compte du syndicat général en vertu d’un mandat tacite dont l’acceptation par le mandataire est caractérisée par l’exécution pendant plusieurs années de ce système de “récupération” des charges communes générales ;

Attendu que le syndicat général se prévaut d’un procès verbal de l’assemblée générale du syndicat secondaire du bâtiment D en date du 4 avril 2014 qui a adopté une résolution n°15 ainsi rédigée :

“décision à prendre concernant le paiement de la somme de 34.596,47 euros due au titre des charges communes générales du cabinet Saphie, syndic général de la copropriété les Vieux Cyprès ;

Résolution :

l’assemblée générale après avoir pris connaissance de l’avis du syndic et du conseil syndical :

— décide de restituer aux copropriétaires les sommes appelées du fait du non respect de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 par le syndic du syndicat général,

— décide de demander au syndic du syndicat général de tenir une comptabilité individuelle depuis le 11 février 2013" ;

Que néanmoins ce procès verbal ne figure pas au bordereau des pièces communiquées avant l’ordonnance de clôture et devra être déclaré d’office irrecevable ;

Attendu que le syndicat général ne produit qu’un décompte global des charges qui lui sont dues, alors qu’il lui appartenait d’établir lui-même un décompte des charges générales pour chacun des copropriétaires, le mandat du syndicat secondaire se limitant, ainsi qu’il a été dit, à leur appel et à leur recouvrement ;

Que la carence du syndicat principal à établir un tel décompte, préalable nécessaire à la reddition des comptes qu’il réclame, justifie que soit rejetée la demande de communication de pièces ;

Qu’en outre et en l’état du seul décompte produit qui ne fait état que de sommes globales sans aucun justificatif ou pièces comptables propres aux bâtiment D et qui ne correspondent pas aux sommes figurant dans les arrêtés de comptes du syndicat secondaire ci-dessus mentionnés, la créance n’apparaît pas justifiée en son montant ;

Que le syndicat général sera en conséquence débouté de ses demandes ;

Attendu que le syndicat général de l’ensemble immobilier “les Vieux Cyprès” succombe à l’instance et en supportera les dépens ;

Qu’il sera encore condamné à payer au syndicat secondaire de l’ensemble immobilier “les Vieux Cyprès bâtiment D” la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant contradictoirement et en premier ressort :

Déclare le syndicat général de l’ensemble immobilier “les Vieux Cyprès” recevable en ses demandes ;

Déclare d’office irrecevable le procès verbal de l’assemblée générale du syndicat secondaire du bâtiment D en date du 4 avril 2014 ;

Déboute syndicat général de l’ensemble immobilier “les Vieux Cyprès” de ses demandes ;

Condamne le syndicat général de l’ensemble immobilier “les Vieux Cyprès” à payer au syndicat secondaire de l’ensemble immobilier “les Vieux Cyprès bâtiment D” la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat général de l’ensemble immobilier “les Vieux Cyprès” aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de maître Y-Z , conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,