Tribunal de grande instance de Marseille, 2e chambre civile, 5 février 2016, n° 12/07623

TGI Marseille 5 février 2016

CA Aix-en-Provence
Désistement 2 mai 2017

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Sur la décision

Référence :	TGI Marseille, 2e ch. civ., 5 févr. 2016, n° 12/07623
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Marseille
Numéro(s) :	12/07623

Sur les parties

Avocat(s) :	Monica-Leila LAIBJean DE VALON
Parties :	La S.A.R.L. ART ET SUD c/ La S.C.I. BRETEUIL 13

Texte intégral

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

Enrôlement n° : 12/07623

AFFAIRE : La S.A.R.L. ART ET SUD (M^e Monica LAIB)

C/ La S.C.I. BRETEUIL 13 (M^e Jean DE VALON)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 Novembre 2015

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : M^me X Y

Greffier : Madame Z A

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 29 janvier 2016

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2016 puis prorogé au 05 Février 2016

PRONONCE : En audience publique, le 05 Février 2016

Par M^me X Y, Juge

Assistée de Madame Colette DOMINGUEZ, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La S.A.R.L. ART ET SUD, immatriculée au RCS de PARIS sous le N° B 419 600 325,dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège.

représentée par M^e Monica LAIB, avocat au barreau de MARSEILLE.

C O N T R E

DEFENDERESSE

La S.C.I. BRETEUIL 13, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 444 385 892, dont le siège social est sis […] – […], prise en la personne de son représentant légal.

représentée par M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 1^er avril 2003, la S.C.I. BRETEUIL 13 a donné à bail commercial à la SARL ART & SUD, un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble n°13 rue Breteuil à Marseille (13001) pour une durée de neuf années et un prix annuel de 22 500 euros, pour l’ “achat et vente, diffusion import export en France et à l’étranger de mobilier, accessoires, objets de décoration, impression artisanale et industrielle”.

Par acte du 7 juin 2012, la SARL ART & SUD a assigné la S.C.I. BRETEUIL 13 en nullité du commandement de payer qu’elle lui a délivré le 7 mai 2012 pour une somme de 8 835,93 euros visant la clause résolutoire, au motif d’une erreur sur le montant du loyer

Par acte du 7 décembre 2012, la SARL ART & SUD a assigné la S.C.I. BRETEUIL 13 en nullité du commandement de payer qu’elle lui a délivré le 7 novembre 2012 pour une somme de 1 618,48 euros visant la clause résolutoire du bail, au motif d’une erreur sur le montant du loyer

Par ordonnance en date du 5 décembre 2014, le juge de la mise en état a joint les deux affaires ensuite appelées sous le n° 12-7623.

La SARL ART ET SUD, selon les termes de ses deux assignations auxquelles il est référé pour un exposé complet de ses prétentions et moyens, demande que soit déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 07/05/12 ou à tout le moins non causé. Elle demande qu’il lui soit donné acte qu’elle s’est acquittée, le 07/05/12, de la somme de 4 420,30 euros à titre conservatoire faisant échec à la clause résolutoire. Elle indique qu’elle entend solliciter la révision judiciaire du loyer aux fins de voir fixé le loyer à la valeur locative. Elle sollicite la condamnation de la SCI BRETEUIL 13 à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la bailleresse procède à une révision irrégulière du loyer en ce qu’elle retient depuis le 01/04/04 l’indice de base de départ du 3^e trimestre 2002 et non le 4^e trimestre 2002 comme convenu au bail, et qu’elle s’est abstenue de réviser le loyer lorsque l’indice de référence avait accusé une baisse sensible favorisant le preneur. La bailleresse a ainsi bénéficié indûment de la somme de 3 824,06 euros, dans la limite de la prescription quinquennale.

Par ailleurs, elle demande, que soit déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 07/11/12 ou à tout le moins non causé. Elle demande la condamnation de la SCI BRETEUIL 13 à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi pour abus de droit, sur le fondement de l’article 1147 du code civil, ainsi que 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens distraits au profit de M^e Monica LAIB.

Elle soutient s’être acquittée de la somme de 7 794,36 euros effectivement due alors qu’il lui était réclamé la somme de 7 861,56 euros, le bailleur effectuant une nouvelle fois un calcul erroné.

Elle soutient que le bailleur ne justifie pas des tantièmes appliqués au local loué, n’est pas légitime à lui imputer des charges locatives de celles appliquées à un local similaire mais auquel il affecte moitié moins de tantièmes soit 154 au lieu de 300.

La somme réclamée de 611,08 euros n’est pas explicitée et donc pas fondée. Elle soutient s’être acquittée de la somme de 673,85 euros déduction faite de la somme de 35,68 euros qui lui est irrégulièrement imputée au titre des charges 2010 à titre conservatoire le 06/12/12.

***

La S.C.I. BRETEUIL 13, selon conclusions notifiées le 27 février 2015 auxquelles il est référé pour un exposé complet de ses prétentions et moyens, conclut au principal, sur le fondement des articles 1728 et suivants du code civil ainsi que L 145-41 du code de commerce, au rejet des prétentions adverses. Reconventionnellement, elle sollicite, avec exécution provisoire, que la SARL ARTS ET SUD DECO soit condamnée à lui payer la somme de 19 521,92 euros, cette somme portant intérêts au taux de 2% par mois en vertu de la clause contenue au bail dans la limite du taux usuraire de 20,30% par an.

Elle demande sa condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts outre 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux frais éventuels d’exécution forcée, et aux dépens distraits au profit de M^e Jean DE VALON.

Elle précise que la demanderesse a quitté les lieux, après que la bailleresse ait été contrainte d’assigner à plusieurs reprises en référé.

Par arrêt du 3 juillet 2014, la cour d’appel d’Aix en Provence a condamné la SARL ART ET SUD à lui payer la somme de 17 512,19 euros à titre provisionnel, cette somme étant allouée pour une période antérieure à celle ayant fait l’objet d’une condamnation à hauteur de 6 900,67 euros à titre provisionnel par décision du 12 février 2014.

Compte arrêté au 20 janvier 2015, elle est désormais débitrice de la somme de 19 521,95 euros.

Elle rappelle la clause indiciaire stipulée au contrat qui mentionne que l’indice de départ est celui du 4^e trimestre 2002 et que chaque année a révision doit être faite d’après le cours de l’indice de l’avant dernier trimestre précédant cette indexation, soit pour une révision au 1^er avril, l’indice du 4^e trimestre de l’année précédente.

Elle soutient que le montant de la provision sur charges ayant été convenu, la locataire n’était pas fondée à le limiter à 450 euros. Elle justifie de l’attribution au lot loué de 300/1000èmes en produisant un extrait du règlement de copropriété et de l’état de répartition des charges courantes par le syndic. Elle communique les redditions de charges.

Chaque année, la dette de la locataire qui refusait de régler les charges et le loyer révisé conformément à la clause d’indexation contractuelle s’est aggravée.

Elle demande application de la clause pénale convenue au bail outre dommages et intérêts, la locataire ayant multiplié les procédures pour échapper à ses obligations contractuelles.

***

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 9 octobre 2015 et l’affaire renvoyée à l’audience du 27 novembre 2015 pour être plaidée.

Après débats publics, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, après prorogation, par mise à disposition au greffe, le 5 février 2016.

MOTIFS

Sur l’application de la clause d’échelle mobile

Le contrat de bail comprend une clause “indexation du loyer” ainsi rédigée :

“Outre la révision dans les conditions légales, actuellement triennale, les parties décident d’indexer le loyer annuellement.

En conséquence, le loyer sera indexé annuellement, le premier avril de chaque année, et dès le premier avril 2004, en plus ou en moins, en fonction des variations de l’indice national officiel du coût de la construction publié par l’institut national de la statistique et des études économiques.

En raison du retard apporté à la publication de l’indice, l’indexation de chaque année sera faite, en vue de la fixation du loyer de l’année commençant à cette date, d’après le cours de l’indice de l’avant-dernier trimestre procédant cette indexation, l’indice de l’avant-dernier trimestre précédant la date de départ du présent bail étant pris comme indice de base de départ, soit l’indice du quatrième trimestre 2002.”

L’avant dernier trimestre précédant la révision du bail faite au 1^er avril de l’année N est celui du 4^e trimestre de l’année N-1.

En l’état du calcul d’indexation produit par le bailleur, il convient de constater qu’il a procédé à l’indexation annuelle du loyer conformément aux dispositions du bail, le premier indice pris en compte étant celui du 4^e trimestre 2002 (1172), et que le loyer a effectivement diminué en 2010 en suivant la variation à la baisse de cet indice.

Dès lors, la SARL ART et SUD n’est pas fondée à soulever l’erreur du bailleur dans l’indexation du loyer et ses demandes sur ce fondement seront rejetées.

Sur les tantièmes attribués et la régularisation des charges

La bailleresse produit un extrait du règlement de copropriété attestant de l’attribution de 300/1000, trois cent “millièmes terrain”, à la sixième partie définie comme “le local donnant sur la rue Breteuil, cour commune avec le local rez-de-chaussée 35 rue Sainte”.

Elle produit également l’état de répartition des charges courantes.

Le contrat de bail convenu entre les parties stipule que la locataire doit respecter les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble.

Dès lors, elle n’est pas fondée à reprocher au bailleur l’attribution au lot loué de 300/1000èmes et le calcul des charges dues sur cette base.

La demande sur ce fondement sera rejetée.

Sur les sommes dues

Un constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 16 décembre 2013, en présence de madame B C pour la SARL ART et SUD.

Selon décompte présenté par le bailleur en date du 20/01/15, le montant dû est de 19 521,95 euros. Cependant ce décompte mêle sommes dues au titre des loyers et charges aux frais d’huissier, voire condamnations aux frais irrépétibles et dépens, et frais d’avocat.

Par arrêt du 3 juillet 2014, il a été fait droit à la demande de provision à hauteur de 17 512,19 euros qui semble correspondre à la dette de loyer et charges selon décompte arrêté en août 2013.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse au 20 janvier 2015, qu’après cette date, le loyer et les provisions sur charges ont été appelés pour l’échéance du 01/10/13 portant la dette à 25 689,35 euros.

La SARL ART et SUD a procédé à plusieurs versements pour un total de 10 567,37 euros d’avril 2014 à janvier 2015.

Les sommes figurant dans ce décompte au titre de frais d’huissier, d’avocat, de futures condamnations aux frais irrépétibles et dépens font l’objet de titres exécutoire par ailleurs, et ne seront pas prises en compte pour déterminer les sommes dues au titre des loyers et charges.

Dès lors, la somme que ma SARL ART et SUD reste devoir, selon le décompte de la bailleresse, au titre des loyers et provisions sur charges est de 15 416,89 euros au 20 janvier 2015.

Les sommes dues au titre des loyers et charges soit 15 416,89 euros produiront intérêts au taux légal à compter du 01/10/13 date à laquelle cette somme était exigible et appelée.

Sur la clause pénale

Le contrat de bail comprend une clause “intérêts de retard” ainsi rédigée :

“Sans qu’il soit dérogé à la précédente clause résolutoire, le preneur s’engage formellement et définitivement, en cas de non-paiement des loyers à leur échéance et des charges et provisions sur charges à leur demande, à régler au bailleur, en sus des loyers, charges, provisions sur charges, frais de commandement et de mise en demeure, et frais divers réclamés, des intérêts au taux de 2% par mois ou fraction de mois de retard, ces intérêts étant toujours calculés sur les sommes dues, intérêts compris, le tout dans la limite du taux d’intérêt usuraire. La présente clause sera applicable quinze jours après une mis en demeure adressée au preneur, demandant l’application de la présente clause, et faite par une simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal.”

Cette clause met à la charge du preneur, en cas d’inexécution, une peine, qui en application des dispositions de l’article 1152 du code civil peut être modérée ou augmentée par le juge, même d’office, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il ressort des pièces que le préjudice subi par la bailleresse en raison du retard dans le paiement des sommes dues est déjà compensé par les intérêts moratoires accordés sur la somme due à compter du 01/10/13.

L’application d’un taux de 2% par mois est manifestement excessif.

En tout état de cause, le contrat de bail stipule que cette clause est applicable après mise en demeure demandant son application.

Le bailleur ne produit pas une telle mise en demeure et sollicite l’application de cette clause pénale par conclusions du 2 septembre 2014.

Dès lors, le bailleurs sera débouté de sa demande de condamnation sur le fondement de la clause pénale contractuelle.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a résisté à la demande de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.

En l’espèce, aucune des parties ne rapporte pas la preuve d’un tel comportement de la part de l’autre.

Dès lors, elles seront déboutées de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

La SARL ART ET SUD, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

La SCI BRETEUIL 13 a été contrainte d’engager des frais afin de voir reconnu son droit, qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Dès lors, la SARL ART ET SUD sera condamné à lui payer la somme de 1 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais et dépens de procédure ne peuvent inclure les frais des éventuelles mesures d’exécution forcée que le créancier est susceptible d’engager pour obtenir l’exécution d’une décision de justice. En effet, aucune disposition législative ou réglementaire n’a prévu la faculté pour une juridiction de faire supporter même partiellement la charge de ces droits proportionnels ou d’encaissement par le débiteur, en sus de l’indemnité allouée sur le fondement de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après débats publics, statuant par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SARL ART ET SUD de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL ART ET SUD à payer à la S.C.I. BRETEUIL 13 la somme de 15 416,89 euros au titre des loyers et charges restant dus selon décompte au 20 janvier 2015, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 01/10/13 ;

CONDAMNE la SARL ART ET SUD à payer à la S.C.I. BRETEUIL 13 la somme de 1 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL ART ET SUD aux entiers dépens de l’instance qui, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, pourront être recouvrés directement et à leur profit par les avocats qui en ont fait l’avance sans avoir reçu provision et qui en ont fait la demande ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire de cette décision ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe, le 5 février 2016,

La greffière La présidente