TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

[…]

N° F.I. : 14/00085

Date : 12 Janvier 2015

OPERATION : Création de la ZAC Seine Arche à Nanterre

ENTRE :

Etablissement Public d’Aménagement de la […]

[…]

[…]

représenté par M^e Myriam TRAVERSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07

et

SAS DISTRI’SERVICE

[…]

[…]

représentée par M^e Sébastien DENEUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P164

En présence du commissaire du Gouvernement représentant les services fiscaux des HAUTS-DE-SEINE

DEBATS

A l’audience du 24 novembre 2014, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

La juridiction de l’expropriation, composée de X Y, désignée aux fonctions de juge de l’expropriation par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Versailles en date du 03 janvier 2014, assistée de Anne-Claire LAUNAY, Greffier.

A rendu le jugement qui suit :

Aux termes d’un arrêté préfectoral en date du 21 octobre 2005, prorogé par arrêté du 22 avril 2010, l’aménagement des immeubles situés en limite du boulevard des Provinces Françaises à NANTERRE, côté impair dans le secteur 1.6 de la ZAC Seine Arche, a été déclaré d’utilité publique au bénéfice de l’établissement Public d’Aménagement de la […] (EPADESA).

Les immeubles situés dans ce périmètre ont été déclarés immédiatement cessibles au profit de l’EPADESA par arrêté préfectoral du 7 août 2013.

Par ordonnance du juge de l’expropriation de ce siège en date du 27 février 2014, l’ensemble immobilier sis 33-[…] 92 000 Nanterre compris dans le périmètre de cette opération d’aménagement, dans lequel la SAS DISTRI’SERVICE est propriétaire d’un fonds de commerce de superette, a été déclaré exproprié au profit de l’EPADESA.

I. OBJET DE LA DEMANDE ET PRETENTIONS DES PARTIES

En application des dispositions de l’article R 13-18 du code de l’expropriation, par mémoire en date du 20 juin 2014, reçu au greffe du tribunal le 25 juin 2014, l’EPADESA a saisi la présente juridiction aux fins de faire fixer le montant de l’indemnité à revenir à la SAS DISTRI’SERVICE consécutivement à l’éviction du fonds de commerce susvisé exploité dans l’immeuble exproprié.

Par mémoire récapitulatif reçu au tribunal le 24 novembre 2014, l’EPADESA demande au tribunal de fixer une indemnité principale représentative de la valeur du fonds de commerce, compte tenu de la perte de la clientèle qui résultera de son éviction.

Elle fait valoir que la consistance du fonds doit être évaluée à la date de l’ordonnance d’expropriation et non à une époque où l’environnement était plus favorable, et demande qu’il soit tenu compte du chiffre d’affaires des trois derniers exercices clos, conformément à l’usage, et non des cinq derniers exercices comme sollicité par la défenderesse.

Elle conteste que la baisse du chiffre d’affaires de la SAS DISTRI’SERVICES soit imputable au ré-aménagement du secteur et soutient au contraire que c’est en raison de la dégradation de l’environnement et des facteurs de commercialité qu’elle intervient.

La requérante fait valoir, en tout état de cause, que cette question ne relève pas de l’appréciation du juge de l’expropriation et qu’il appartenait à la SAS DISTRI’SERVICES de demander réparation du préjudice invoqué devant la juridiction compétente, ce qu’elle n’a pas fait.

Elle propose de se baser sur le chiffre d’affaires TTC moyen des exercices 2011, 2012 et 2013, soit après rectification des chiffres transmis par la défenderesse, sur un chiffre d’affaire moyen de 1 150 796,60 euros.

L’EPADESA se réfère aux barèmes proposés par les ouvrages de référence pour l’activité de “surepérette alimentaire”, dont la moyenne est comprise entre 13,33% et 30% du chiffre d’affaire annuel TTC.

L’EPADESA conteste le terme de comparaison produit par la SAS DISTRI’SERVICES qui ne permet pas de connaître les caractéristiques du fonds de commerce évincé.

Compte tenu de la faible rentabilité du fonds de commerce litigieux, qui ne cesse de baisser depuis 2010, de la médiocrité des facteurs locaux de commercialité et du ratio moyen du prix de vente des fonds de commerce de supérettes alimentaires résultant des termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement (compris entre 10 et 22%si on écarte le terme le plus haut et le plus bas), elle propose de fixer la valeur du fonds de commerce par application d’un pourcentage de 25% du chiffre d’affaires TTC des trois derniers exercices, soit à la somme de 287 699,15 euros.

L’EPADESA propose, en outre, de verser à la SAS DISTRI’SERVICE une indemnité pour frais de remploi à hauteur de 27 620 euros.

Elle s’oppose à l’allocation d’une indemnité pour troubles commerciaux, qui tend à indemniser la période d’inactivité entre l’éviction et la réinstallation, alors que la SAS DISTRI’SERVICE est indemnisée pour la perte de son fonds de commerce.

Pour les mêmes motifs, elle s’oppose à l’octroi d’une indemnité pour frais de réinstallation.

Elle estime que les travaux et aménagements non amortis dont la SAS DISTRI’SERVICE demande l’indemnisation doivent être présumés spéculatifs dès lors qu’il n’est pas précisé s’ils ont été effectués avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L11-1 du code de l’expropriation et que leur nature n’est pas explicitée.

A titre subsidiaire, elle propose d’allouer une indemnité de 4500 euros à ce titre, compte tenu de la diminution constante à chaque exercice du quantum de ces travaux et agencements.

L’EPADESA déclare ne pas s’opposer, sur le principe, à l’indemnisation des frais de déménagement des effets personnels de la SAS DISTRI’SERVICE, mais demande qu’il soit sursis à statuer compte tenu de l’absence de chiffrage de cette demande.

Enfin, elle ne s’oppose pas à la demande de l’expropriée aux fins de sursis à statuer sur les indemnités de licenciement.

Par mémoire récapitulatif reçu au tribunal le 3 novembre 2014, la SAS DISTRI’SERVICE fait valoir que son local commercial, très fonctionnel et en très bon état d’entretien, bénéficie d’un emplacement commercial de premier ordre, au sein d’une galerie marchande, à la sortie de la station de RER A NANTERRE UNIVERSITE.

Elle propose de fixer l’indemnité principale par référence à son chiffre d’affaires TTC des cinq dernières années, relevant notamment qu’elle a connu une baisse de son chiffre d’affaire en raison de la dégradation de son environnement immédiat depuis trois ans, la déclaration d’utilité publique datant de plus de huit ans et certains immeubles proches ayant déjà été démolis.

Elle se réfère au barème préconisé par l’ouvrage B C pour une activité de supérette d’alimentation, soit 20 à 50% et estime que la valeur de 25% proposée par l’expropriant, qui correspond à un plancher, doit être écartée.

Elle relève que le tableau fourni par l’EPADESA fait ressortir un taux moyen de 30% du chiffre d’affaires TTC, et non de 25%, et qu’en outre il n’est pas précisé si les ratio se rapportent à des superettes alimentaires.

La SAS DISTRI’SERVICES se réfère également à un arrêt de la cour d’appel de PARIS du 12 septembre 2012, ayant fixé le coefficient à 35% pour un commerce de superette alimentaire.

Relevant le bon emplacement du fonds, tant en matière de desserte que d’achalandage, elle propose d’appliquer un pourcentage de 50% du chiffre d’affaire TTC annuel moyen sur les cinq derniers exercices, et demande une indemnité principale de 560.872 euros (50% x 1 121 744 euros).

La SAS DISTRI’SERVICE demande l’allocation d’une indemnité de remploi à hauteur de 54 937 euros.

Conformément à une jurisprudence constante, elle sollicite également l’indemnisation du trouble commercial, afin de compenser les pertes subies durant la période de recherche d’un nouveau fonds de commerce.

Elle estime ce préjudice à la somme de 27 791 euros sur la base de trois mois de perte de BIC et d’un mois et demi de perte sur salaires et charges sociales.

Elle demande, en outre, au titre de l’indemnisation des travaux et agencements non amortis, l’allocation d’une somme de 9 983 euros correspondant à la valeur comptable des amortissement des installations techniques subsistant au 30 septembre 2013.

Elle sollicite l’allocation d’une somme de 10 000 euros au titre des frais de déménagement et de réinstallation.

La SAS DISTRI’SERVICE demande encore qu’il soit sursis à statuer sur l’indemnité de licenciement, dans l’attente de la procédure de licenciement des salariés.

Sa demande totale s’élève par conséquent à la somme de 663 585 euros.

Enfin, elle sollicite l’allocation d’une somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en date du 10 septembre 2014, complétées par conclusions du 28 octobre 2014, le commissaire du Gouvernement se réfère à l’ouvrage de Z A qui retient un ratio de 10 à 25% du chiffre d’affaires TTC et à celui des éditions B C qui propose un ration de 30 à 50%.

Il cite également les termes de comparaison suivants :

Mutation de fonds répertoriés sous le même code NAF que le bien à évaluer :

—  03/03/2014 – […] à Neuilly-sur-Seine – Ratio de 2% (évolution du CA de -54 % en trois ans et deux années déficitaires sur trois).

—  30/11/2010 – 75/[…] à Asnières-sur-Seine – Ratio de 82% (évolution du CA de – 36 % et une année déficitaire sur trois).

—  14/10/2010 – […] à Colombes – Ratio de 22 % (CA stable sur trois et trois années déficitaires).

—  07/12/2007 – 3 place de la Paix à Suresnes – Ratio de 10 % (évolution de + 16 % du CA et trois années bénéficiaires).

Ratio moyen : 29%

Ratio médian : 16%

Au vu de ces éléments, le commissaire du gouvernement propose d’appliquer un ratio de 25%, ce qui correspond à une indemnité principale de 322 786 euros sur la base d’un chiffre d’affaire moyen de 1 291 142 euros (2009 à 2011).

Il préconise, en outre, l’allocation des indemnités accessoires suivantes :

—  31 129 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— trois mois de résultats d’exploitation au titre de l’indemnité pour trouble commercial,

— une indemnité pour frais de déménagement et de changement d’adresse selon devis ou justificatif.

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 16 juillet 2014. Le transport sur les lieux a été effectué le 18 septembre 2014.

Les parties ont été entendues en leurs observations à l’audience du 24 novembre 2014, lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2015.

Par note en délibéré du 24 novembre 2014, autorisée par le tribunal, la SAS DISTRI’SERVICE a communiqué au tribunal son chiffre d’affaires TTC (et non hors taxe comme figurant dans son mémoire) sur les cinq derniers exercices, ce qui la conduit à retenir un chiffre d’affaires TTC moyen de 1 199 680 euros et une indemnité principale d’un montant de 599 840 euros. Sa demande totale est donc chiffrée à 702 550 euros après rectification.

Par note du 24 novembre 2014, reçue au tribunal le 1^er décembre 2014, l’EPADESA a entendu faire valoir que les chiffres transmis par l’expropriée étaient pour partie erronés et a communiqué ceux qu’elle estime exacts au regard des bilans des exercices 2009 à 2013.

II. LE BIEN

a) situation géographique

Le bien est situé au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé 33/[…] à NANTERRE, à proximité immédiate de la gare RER «ྭNanterre-Universitéྭ».

b) consistance matérielle

Le transport sur les lieux a permis d’établir les constatations suivantes :

L’accès au local se fait par une grande double-porte vitrée, comportant un rideau métallique électrique en état de fonctionnement. Sur la droite, un second rideau métallique est fermé.

La pièce recevant le public est d’environ 350 m². Elle est éclairée par des néons, le sol est carrelé, le tout est en état d’usage. Le commerce est équipé d’un système de climatisation, de vidéo surveillance et d’alarme.

Sur la droite en entrant, un espace boulangerie comporte un four et une vitrine réfrigérée.

Avant d’entrer dans la partie supermarché, deux rideaux métalliques peuvent être rabattus.

Dans l’espace supermarché sur la droite se trouvent de nombreux étals réfrigérés recevant les produits frais.

Entre le magasin et les réserves se trouvent un petit bureau dépourvu de fenêtre, et un second petit bureau vitré situé dans le couloir. Le sol est en béton, les murs sont en parpaings, l’éclairage se fait par des néons, le tout est en état d’usage.

Dans la réserve, le sol est en béton, les murs sont en parpaings, le tout est en état d’usage. L’éclairage se fait par des néons.

La grande pièce à usage de réserve permet un accès :

- au local poubelle par un rideau métallique. Ce local poubelle comporte une porte d’accès sur l’extérieur,

- à une pièce de travail carrelée, qui donne accès à son tour à une chambre froide. Le tout est en état d’usage,

- à deux petites salles faisant office de points d’eau avec WC et de vestiaires (pour hommes et pour femmes),

- à une petite salle accueillant un extracteur,

- et enfin, à une petite pièce comportant les compteurs électriques.

Dans le garage au sous-sol, les deux box ne servent pas, ils sont murés.

Le bien est situé à proximité immédiate de la gare RER, à coté de l’UNIVERSITE, et est entouré de logements. Il est desservi par des bus et par le RER.

L’avocat du défendeur souligne que c’est une superette exclusivement dédiée à la vente de produits à caractère alimentaire.

c) situation locative

Le local est exploité par la SAS DISTRI’SERVICE en vertu d’un bail commercial de neuf ans en date du 1^er octobre 1998, reconduit tacitement depuis le 30 septembre 2009.

III. L’EVALUATION

L’article L 13-13 du code de l’expropriation dispose que «ྭles indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriationྭ».

1. Sur l’indemnité principale

a) la méthode

Les parties s’accordent pour que l’indemnité principale revenant à la SAS DISTRI’SERVICE soit calculée sur la valeur du fonds de commerce.

Il convient en effet de relever que, eu égard à l’opération de restructuration totale de la zone où est implantée le fonds de commerce, la SAS DISTRI’SERVICE ne peut se réinstaller à brève échéance dans un périmètre proche et que sa perte de clientèle est reconnue par l’expropriant.

La valeur du fonds de commerce doit être estimée sur la base du chiffre d’affaires annuel moyen TTC.

Toutefois, les parties sont en désaccord, d’une part, sur les exercices à prendre en considération pour déterminer le chiffre d’affaires moyen et, d’autre part, sur le taux applicable à ce chiffre d’affaires moyen eu égard à l’activité exercée.

b) la détermination du chiffre d’affaires moyen

Le chiffre d’affaires usuellement retenu pour procéder à l’évaluation d’un fonds de commerce est celui des trois derniers exercices clos.

Outre que cela correspond à un usage en matière d’évaluation, ce principe est conforme à l’esprit de l’article L13-15 du code de l’expropriation qui impose au juge de première instance d’estimer les biens expropriés à la date de sa décision, soit à sa valeur vénale actuelle, dont une prise en considération d’exercices trop anciens ne rendrait pas compte.

Il peut être dérogé à la prise en considération des trois derniers exercices, en cas de circonstances conjoncturelles particulières, faisant perdre à la référence aux trois derniers exercices son caractère significatif.

En l’espèce, l’exproprié demande la prise en compte des cinq derniers exercices au motif qu’une baisse de son chiffre d’affaires aurait été constatée au cours des trois dernières années, en raison même de l’opération de ré-aménagement du secteur.

Toutefois, si le chiffre d’affaires réalisé par la SAS DISTRI’SERVICE a connu une baisse progressive au cours des cinq derniers exercices, aucun des éléments transmis à la juridiction de céans ne permet d’en établir la cause et de considérer que le fonds aurait été soumis à des conditions d’exploitation anormales et accidentelles.

Seul le chiffre d’affaires annuel TTC des exercices 2011, 2012 et 2013 sera donc retenu.

Il résulte des bilans versés aux débats que ce chiffre d’affaires s’établit comme suit :

2011 : 1 228 975 euros

2012 : 1 169 890 euros

2013 : 1 053 525 euros

Moyenne pour les trois exercices : 1 150 796,67 euros

c) la valeur du fonds

Pour l’activité de “superette alimentaire”, les ouvrage de référence en matière d’évaluation de fonds de commerce retiennent les ratio suivants :

- 20 à 50% pour l’ouvrage des Editions B C,

- 10 à 25% pour celui de Z A.

Par ailleurs, les éléments de comparaison cités par le commissaire du gouvernement, difficilement exploitables en raison de leur très grande hétérogénéité (2%, 10%, 22% et 82%), correspondent à un ratio moyen de 29%.

La société DISTRI’SERVICE se réfère à un arrêt de la cour d’appel de PARIS du 12 septembre 2012, ayant fixé le pourcentage à 35% pour un commerce de superette alimentaire.

L’expropriant communique un tableau mentionnant diverses mutations de superettes en 2010 et 2011 pour des ratio compris entre 9 et 62%, le ratio moyen s’établissant à 30%.

Sur la base de ces différents éléments, d’une part, et compte tenu, d’autre part, du bon emplacement du local commercial, situé dans une galerie marchande à la sortie immédiate de la gare RER, ainsi que du bon agencement des lieux et de ses équipements adaptés à l’activité, il convient de retenir une indemnité principale correspondant à 30% du chiffre d’affaires moyen TTC des trois derniers exercices, soit :

30% x 1 150 796,67 euros = 345 239 euros

2. Sur les frais de remploi

Les parties s’accordent sur les taux applicables à l’indemnité de remploi.

Cette indemnité sera fixée comme suit :

23 000 x 5% = 1 150 euros

322 239 x 10% = 32 223,90 euros

Total = 33 373,90 euros

3. Sur les autres indemnités accessoires

a) Indemnité pour trouble commercial

En matière d’expropriation du fonds de commerce, une indemnité pour trouble commercial est allouée afin de couvrir le préjudice résultant de l’interruption ou de la cessation d’activité.

En outre, en l’espèce, s’il est constant qu’elle ne peut pas se réinstaller à proximité et qu’elle perd donc sa clientèle, la SAS DISTRI’SERVICE n’a jamais prétendu qu’elle ne reprendrait pas son activité en un autre lieu.

L’indemnité pour trouble commercial est donc justifiée.

Elle sera calculée comme suit :

— indemnité pour perte de bénéfices, sur la base de 3 mois de perte de bénéfice, par référence au bénéfice annuel moyen des trois derniers exercices :

(38 206 euros : 12) x 3 = 9 551,50 euros

— indemnité pour perte sur salaires et charges, sur la base d’un mois et demi des salaires et charges sociales :

(158 251 :12) x 1,5 = 19 781,37 euros

Total = 29 332,87 euros

b) Travaux et agencements non amortis

Il convient de rappeler que la valeur du fonds de commerce a été estimé en tenant compte de l’état de ses équipements et de ses agencements.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à une demande distincte d’indemnisation des agencements et travaux réalisés par la société DISTRI’SERVICE et non encore totalement amortis, déjà pris en considération dans la fixation de l’indemnité principale.

c) Indemnité de déménagement et réinstallation

En l’absence de communication de devis, une indemnité pour frais de déménagement et réinstallation sera allouée de manière forfaitaire à la SAS DISTRI’SERVICE à hauteur de 10 000 euros, qui n’apparaît pas excessive eu égard à l’activité et à la surface concernées.

Il convient de préciser à nouveau que l’indemnisation de la perte du fonds de commerce justifiée par la perte de clientèle ne fait pas obstacle à la réinstallation de l’activité de la SAS DISTRI’SERVICE en un autre lieu et à l’indemnisation des frais correspondant, qui sont la conséquence directe de l’expropriation.

d) Indemnité de licenciement

Il sera sursis à statuer sur l’octroi d’une indemnité au titre des licenciements qui seraient susceptibles d’intervenir en raison de l’expropriation.

IV. […]

Principal : 345 239 euros

Frais de remploi : 33 373,90 euros

Trouble commercial : 29 332,87 euros

Frais de déménagement/réinstallation: 10 000 euros

Total : 417 945,77 euros, arrondis à 418 000 euros

Enfin, il sera alloué une somme de 1 500 euros au défendeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement en premier ressort :

Fixe à 418 000 euros l’indemnité à revenir à la SAS DISTRI’SERVICE pour son éviction du local commercial qu’elle exploite au 33-[…] 92 000 Nanterre,

Sursoit à statuer sur la demande relative à l’indemnité pour licenciement, dans l’attente de l’issue de la procédure de licenciement des salariés de la SAS DISTRI’SERVICES,

Dit que, sauf accord entre les parties sur cette demande, la juridiction de céans sera de nouveau saisie par la partie la plus diligente,

Condamne l’Etablissement Public d’Aménagement de la […] (EPADESA) à payer la somme de 1 500 euros à la SAS DISTRI’SERVICE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Rappelle que les dépens sont de droit supportés par l’expropriant en vertu de l’article L 13-5 du code de l’expropriation.

Fait à Nanterre, le 12 janvier 2015

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION