Tribunal de grande instance de Grasse, 2e chambre civile, construction, 10 mars 2017, n° 17/00331

TGI Grasse 10 mars 2017

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Monsieur Z P demande l'annulation de plusieurs assemblées générales de copropriété et la nomination d'un administrateur provisoire, invoquant diverses irrégularités. Les questions juridiques posées concernent la validité des assemblées et les conditions de convocation, ainsi que la qualité des membres du conseil syndical. Le Tribunal de Grande Instance de Grasse, après avoir examiné les arguments, déboute Monsieur Z P de toutes ses demandes, considérant qu'il n'a pas démontré les irrégularités alléguées. En revanche, il condamne Monsieur Z P à verser 1.500 euros à chaque défendeur au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et laisse les dépens à la charge du Trésor Public.

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Sur la décision

Référence :	TGI Grasse, 2e ch. civ., construction, 10 mars 2017, n° 17/00331
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Grasse
Numéro(s) :	17/00331

Texte intégral

Date de délivrance des copies par le greffe :

[…]

1 EXP + 1 GROSSE M^e J

1 EXP M^e GIMALAC

mention de la rectification faite le 10/03/2017 sur le jugement 2017/25 du 10/01/2017

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

POLE CIVIL 2^e chambre section construction

S Z P […]

représenté par son syndic en exercice le cabinet X, Les Pins Bleus A, […], Cabinet X

JUGEMENT RECTIFICATIF DU 10 Mars 2017

DÉCISION N° : 2017/127

RG N°17/00331

DEMANDEUR :

Monsieur S Z P

né le […] à […]

La Pinède de Valbosquet N° 37

[…]

représenté par M^e Laurent GIMALAC, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

DEFENDERESSES :

[…]

représenté par son syndic en exercice le cabinet X, Les Pins Bleus A, […]

[…]

Cabinet X

[…]

représentés par M^e Nathalie J, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MARIE, Vice-Présidente

Greffier : Madame Y

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011,

Vu le décret n°2013/1280 du 29 décembre 2013 relatif à la suppression de la contribution pour l’aide juridique,

A l’audience publique du 10 février 2017 ,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 10 Mars 2017.

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Le 10 janvier 2017, le Tribunal de Grande Instance de GRASSE a rendu un jugement dans une affaire opposant Monsieur Z P au Syndicat des copropriétaires LA PINEDE DU VALBOSQUET et à la SARL X.

Par courrier RPVA du 18 janvier 2017 le Syndicat des copropriétaires LA PINEDE DU VALBOSQUET et la SARL X ont sollicité la rectification du jugement.

MOTIFS :

En application de l’article 462 du Code de Procédure Civile, “les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d’office.

Le juge statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. Toutefois, lorsqu’il est saisi par requête, il statue sans audience, à moins qu’il n’estime nécessaire d’entendre les parties.”

Vu le courrier RPVA du Syndicat des copropriétaires LA PINEDE DU VALBOSQUET et la SARL X,

Attendu que l’intégralité des corps et dispositif du jugement ne correspond pas à la bonne décision.

Attendu que la demande est fondée et qu’il convient en conséquence de rectifier la décision.

L’erreur matérielle ayant nécessité la présente procédure en rectification n’incombe à aucune des parties, de sorte qu’il convient de laisser les dépens à la charge du Trésor Public.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 462 du Code de procédure civile,

Ordonne la rectification du jugement de ce siège en date du 10 janvier 2017 de la manière suivante :

Annule les paragraphes suivant du jugement sus-énoncé :

“FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur Z P est propriétaire d’une maison dépendant de la copropriété dénommée LA PINEDE DU VALBOSQUET à ANTIBES.

Par acte en date du 25 septembre 2013, Monsieur Z P a fait assigner le syndicat des copropriétaires LA PINEDE DU VALBOSQUET et le Cabinet X SARL devant le Tribunal de grande instance de GRASSE aux fins de voir :

Vu l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, et toutes dispositions de la loi sur les conditions de validité d’une AG de copropriété,

Vu l’article 64 du décret de 1967 sur le délai de recours,

- Constater l’irrégularité de l’AG 2013, compte tenu des résolutions proposées et non reprises, du changement du texte de résolutions, des conditions d’élection du syndic par des non membres, de l’absence de résolution sur le compte séparé…

- Dire et juger que l’AG 2013 est nulle et non avenue, notamment la résolution nommant le syndic,

- Nommer un administrateur provisoire, en raison de la vacance du syndic, qui aura notamment pour mission de convoquer une nouvelle AGO avec comme ordre du jour la désignation d’un syndic et la convocation d’une AGE pour la remise aux normes du règlement de copropriété et le compléter,

- CONDAMNER solidairement les défendeurs à verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC aux demandeurs, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par le RPVA le 3 juin 2015, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA PINEDE DU VALBOSQUET et le “Cabinet X” demandent au Tribunal de :

VU l’article 42 de la loi de 1965,

Vu la convocation et le procès verbal de l’assemblée générale du 16.07.13,

AU CONSTAT de ce que la demande de Monsieur Z tend à l’annulation du procès verbal de susdite assemblée, en son intégralité,

AU CONSTAT de ce que Monsieur Z ne soulève aucun moyen susceptible de rendre l’assemblée du 16.07.2013 annulable, ou ne démontre pas l’existence de ses griefs,

AU CONSTAT de ce que Monsieur Z ne procède que pas voie d’affirmations,

DIRE Monsieur Z mal fondé en ses prétentions à annulation du procès verbal de l’Assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble PINEDE DU VALBOSQUET, réunie le 16.07.13.

En conséquence, DEBOUTER Monsieur Z de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions.

CONDAMNER Monsieur Z au paiement de la somme de 5.000 སྒྱ pour procédure abusive et vexatoire, outre celle de 3.500སྒྱ au Syndicat de Copropriété PINEDE DU VALBOSQUET et celle de 1.500སྒྱ au CABINET X, au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

DIRE qu’il devra supporter sa part des frais générés par la présente procédure, et laisser les dépens à sa charge, dont distraction conformément à l’article 699 du CPC au profit de M^e J.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

A l’appui de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2013, Monsieur Z P invoque divers moyens, qu’il résume de la façon suivante :

— Reconduction illicite du syndic dans ses fonctions, alors que sa désignation dans la précédente AG 2012 était nulle et non avenue.

— Refus d’inscrire à l’ordre du jour la totalité de ses résolutions énoncées par lettre RAR par le copropriétaire (point 19),

— Refus de vote sur plusieurs résolutions de l’AG,

— Refus d’inscrire ses réserves quant à ces méthodes en pleine AG,

— Absence de mention de la résolution obligatoire sur le compte bancaire séparé,

— Votes transcrits qui n’ont pas eu lieu,

— Réitération de toutes les erreurs des AG précédentes : compte-rendu non écrit avant la levée de séance, menaces et insultes contre la personne d’un copropriétaire,

— Le syndic a entamé une longue diatribe de 20 minutes, affirmant qu’à chaque question il serait répondu verbalement. La confusion était totale. Il a refusé de reporter le vote négatif de Monsieur Z P.

En ce qui concerne la réconduction illicite du syndic dans ses fonctions, Monsieur Z P déclare qu’il a engagée une action en annulation de la précédente assemblée générale, et qu’il pourra donc y avoir un effet “domino” de l’annulation de la précédente assemblée générale sur l’assemblée générale litigieuse.

Toutefois, Monsieur Z P, qui n’a pas jugé utile de solliciter la jonction des deux procédures, ne démontre pas que l’assemblée générale de 2012 a été annulée.

Il sera en conséquence débouté de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2013, sur ce fondement.

Monsieur Z P invoque l’irrégularité du point 11, correspondant à la désignation des membres du conseil syndical, du fait que Madame A a été élue conseiller syndical alors qu’elle n’est pas copropriétaire, en sa qualité de représentante de l’hôtel Stars, et qu’elle n’a jamais démontré sa qualité de société de la SA JJW France, propriétaire de l’hôtel.

Il résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur à la date de l’assemblée litigieuse, que Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale que la résolution n° 11 est la suivante :

[…]

Après vote séparé de chacune des candidatures, ont été élus en qualité de membres du Conseil Syndical Madame B et Messieurs C, D, E,

L, DARDON VILLE, DECOUR, Q R, LAVAU, K,

MUGNESI, HOTEL STAR représenté par Madame A, F pour une durée de 1 an

Résultat du vote: – Votent POUR: 8426, représentant 44 copropriétaire(s)

(…)

- Votent CONTRE: néant -ABSTENTIONS: néant”

Il en résulte que ce n’est pas Madame A qui a été élue en qualité de membre du conseil syndic, mais l’HOTEL STAR, et que Monsieur Z P a voté pour la résolution.

Il n’est pas contesté que la société propriétaire de l’HOTEL STAR a la qualité de copropriétaire.

Par ailleurs, Monsieur Z P qui n’est pas opposant ou défaillant, n’a pas qualité pour contester la résolution n° 11.

Il sera en conséquence débouté de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2013, sur ce fondement.

Monsieur Z P invoque la nullité du mandat du syndic, résultant des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’absence de résolution sur la création ou le maintien d’un compte séparé au nom de syndicat depuis sept ans.

Il résulte des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, que :

Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

(…)

- d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ;”

Toutefois, il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires qu’un compte bancaire séparé a été ouvert au nom du syndicat à la banque MONTE PASCHI ANTIBES.

Par ailleurs, la nullité du mandat du syndic n’entraîne pas l’annulation de l’assemblée générale.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur Z P de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2013 et de désignation d’un administrateur provisoire, sur ce fondement.

Monsieur Z P invoque le fait que “le syndic continue à tenir une comptabilité d’encaissement et non d’engagement en dépit des nouvelles règles fixées par Décret en 2005".

Toutefois, il ne développe pas ce moyen et n’indique pas en quoi il serait de nature à entraîner l’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2013.

Il sera en conséquence débouté de ses demandes sur ce fondement.

Monsieur Z P invoque le refus d’inscrire à l’ordre du jour la totalité de ses résolutions énoncées par lettre recommandée du 30 mai 2013 et l’illégalité de la présentation des questions sous le point 19.

Il résulte de la convocation à l’assemblée générale du 16 juillet 2013 que l’ordre du jour comprenait un point 19 : Demande de Monsieur Z P, suivant courrier du 30 mai 2013, joint à la convocation.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juillet 2013 que la résolution n° 19 est la suivante :

“Point 19: Demande de M. Z

Devant la confusion des propos tenus par Monsieur Z, le secrétaire de la présente assemblée ne comprend pas le sens de sa demande. La présidente, les scrutateurs et l’assemblée demandent des explications à Monsieur Z qui est incapable de préciser son souhait. Le syndic a répondu à toutes les questions figurant dans son courrier ce qui semble convenir à Monsieur Z. L’assemblée générale est d’accord sur les réponses données par le syndic mais ne comprend absoluement pas s’il faut procéder à un vote ou pas. Monsieur Z indique qu’il voterait contre un vote sur sa question car il n’accepte pas la façon dont ses questions sont posées. Le syndic indique qu’il a juste reproduit la lettre de Monsieur Z et tente à plusieurs reprises de comprendre le sens de ces propos. Les réponses données n’étant pas compréhensibles par les copropriétaires, l’assemblée générale décide de ne pas voter cette question ce qui est approuvé par Monsieur Z. Au sujet du dernier point indiqué par Monsieur Z dans son courrier, il confirme qu’il a bien saisi l’organisme de répression des fraudes contre Monsieur G, 2 ans auparavant, mais qu’il n’a eu aucun retour, suite au contrôle réalisé, ce que confirme aussi le syndic.

Résultat du vote:

Ce point d’ordre du jour n’est pas soumis à un vote.”

Il en résulte que le syndic a bien soumis mis les demandes de Monsieur Z P, non tronquées, à l’ordre du jour de l’assemblée générale et que c’est l’assemblée qui a refusé tout vote, en l’absence de demande claire et précise.

Dans son courrier du 30 mai 2013, Monsieur Z P demandait au syndic

de porter à l’ordre du jour les questions suivantes :

“1.Notification du compte-rendu écrit du Conseil Syndical avec la convocation de

l’assemblée, selon le Décret n°2013-205 du 11 mars 2013 – 4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965.

2. Noms et responsabilités dans le conseil syndical. Qui a été désigné Président durant l’année écoulée 2012-2013. Pourquoi nous ne sommes pas au courant de cette nomination?

3. Remboursement de l”Avance Réserve’ ou du 'Fonds de Roulement’ d’un montant de 5.000 སྒྱ selon les dispositions de l’Article 35 du Décret du 17 Mars 1967, modifié le 27 Mai 2004. Explications sur le poste comptable '4140 – Fonds de roulement’ illégal.

4. Bilan de la situation par écrit du contentieux I. Remboursement des 18.000,00 སྒྱ promis voici trois ans.

5. Distribution de la comptabilité en postes de dépenses : Assurances, jardins, piscine, frais de gestion, etc. Selon la comptabilité normalisée en cours pour les copropriétés. Application sur les appels de fonds trimestriels.

6. Critères définissant les charges de copropriété. Le Règlement de Copropriété est dans l’illégalité. Mélange des dépenses avec I’ASL « Les Collines d’Antibes »

7. Respect de l’Article 17 du Décret du 17 Mars 1967 indiquant que «Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.” et, à ce titre, remboursement des photocopies payées en trop depuis 2007 (environ 60% en excès)

8. Légalité de l’installation de la piscine. Mention dans le Cahier des charges ou le

Règlement de Copropriété. A quel titre nous demande-t-on des frais d’entretien ?

9. Légalité du contrat de syndic contenant des nombreuses clauses abusives.

Explications sur le contenu du « Forfait administratif» énoncé dans ce contrat.”

Force est de constater que ces demandes, qui constituent soit des injonctions données au syndic, soit des demandes d’explications, n’appelaient aucun vote des copropriétaires.

Il appartient à Monsieur Z P de formuler clairement ses demandes.

En outre, Monsieur Z P n’explique pas en quoi l’éventuelle irrégularité de la résolution 19 entraînerait la nullité de l’assemblée générale dans son entier.

Il sera en conséquence débouté de ses demandes sur ce fondement.

Monsieur Z P invoquent diverses irrégularités lors du vote des résolutions.

Ainsi, il fait grief au conseil syndical, dans le cadre de la résolution n° 12, de ne pas avoir informé les copropriétaires des éléments de la procédure en cours (procédure à l’encontre d’un permis de construire).

Toutefois, il ne démontre pas en quoi ce grief serait de nature à entraîner l’annulation de l’assemblée générale.

Il invoque ensuite l’élargissement de la résolution n° 16, qui ne concernait que Monsieur H aux termes de l’ordre du jour, à “tout contrevenant au règlement de copropriété”.

Il résulte toutefois du procès-verbal de l’assemblée générale que Monsieur Z P a voté pour cette résolution.

N’étant ni opposant ni défaillant, il n’est pas fondé à invoquer l’irrégularité de la résolution.

En outre, il ne démontre pas en quoi cette irrégularité de la résolution n° 16 serait de nature à entraîner l’annulation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, il prétend que, concernant la résolution n° 17, le vote rapporté est faux, puisqu’il n’a jamais eu lieu et qu’il n’a pas voté pour.

Force est de constater qu’il ne produit aucun élément à l’appui de cette affirmation.

Par ailleurs, il ne démontre pas en quoi l’éventuelle irrégularité de la résolution n° 17 serait de nature à entraîner l’annulation de l’assemblée générale.

Monsieur Z P indique que, concernant la résolution n° 18, il a rappelé les termes des nouvelles règles comptables mises en place par le décret n° 2205-240 du 14 mars 2005 qui imposent une comptabilité d’engagement, et qu’il lui a été répondu (à tort) : “La comptabilité de la copropriété est une comptabilité de “trésorerie” (recettes et dépenses). Il est donc normal que les sommes restant à régler par I apparaissent dans les comptes de bilan.”

Toutefois, il ne démontre pas en quoi ce grief serait de nature à entraîner l’annulation de l’assemblée générale.

Monsieur Z P déclare que le procès-verbal n’a pas été produit à la fin de la séance, et qu’aucune vérification du contenu n’était permise.

Toutefois, il ne démontre pas qu’aucun procès-verbal n’a été établi ni signé, ni qu’il a fait une demande quelconque de communication en fin de séance.

Enfin, Monsieur Z P déclare :

“Un point essentiel apparaît dans la caution donnée par la présidente de séance aux manoeuvres illégales du syndic. Elle ne compte pas changer un iota dans un PV contenant pourtant de nombreuses d’irrégularités. Les points 6, 11, 13, 16 (surtout), 18, 19 et finalement sa confirmation que des insultes et des menaces ont eu Heu contre la personne du requérant apportent la preuve des conditions irrégulières du vote (ou du «non vote»).”

Ce moyen, particulièrement confus, et qui n’est étayé par aucun élément de preuve, n’est pas pertinent.

Monsieur Z P n’établit en conséquence aucune cause de nullité de l’assemblée générale, et sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière assimilable au dol.

En l’espèce, même s’il apparaît que l’action de Monsieur Z P est motivée par la déception de voir que ses injonctions concernant l’administration de la copropriété ne sont pas suivies d’effet, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi Monsieur Z P aurait agi dans la seule intention de lui nuire, ni avoir, du fait de son action, subi un préjudice autre que celui, procédural, qui a vocation à être indemnisé par l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il en va de même en ce qui concerne le syndic.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des requis les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente action; il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l’article 700 du CPC et de condamner Monsieur Z P à payer au syndicat des copropriétaires et au “Cabinet X”, chacun, la somme de 1.500 euros à ce titre.

Monsieur Z P, qui succombe, supportera les dépens, distraits au profit de Maître J, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur Z P de l’intégralité de ses demandes,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA PINEDE DU VALBOSQUET et le “Cabinet X” de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE Monsieur Z P à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA PINEDE DU VALBOSQUET et au “Cabinet X”, chacun, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur Z P aux dépens, distraits au profit de Maître J, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.”

Remplace les paragraphes annulés par les paragraphes suivants :

“FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur Z P est propriétaire d’une maison dépendant de la copropriété dénommée LA PINEDE DU VALBOSQUET à ANTIBES.

Par acte en date du 28 septembre 2012, Monsieur Z P a fait assigner le syndicat des copropriétaires LA PINEDE DU VALBOSQUET et le Cabinet X SARL devant le Tribunal de grande instance de GRASSE aux fins de voir :

Vu l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, et toutes dispositions de la loi sur les conditions de validité d’une AG de copropriété,

Vu l’article 64 du décret de 1967 sur le délai de recours,

Vu la recommandation n° 96-01 du 17 novembre 1995 émise par la Commission des clauses abusives sur les contrats de syndic et leur contenu,

- Constater l’absence de convocation de l’AG 2012 dans le cadre de la période annuelle qui s’achevait le 19 juin 2012,

- Constater le caractère échu du contrat de syndic le 13 juillet 2012, sous avant la date de réunion de l’AG 2012, ainsi que la même irrégularité pour les AG 2008, 2009, 2010, 2011,

- Constater la distribution des pouvoirs en blanc par le syndic sans contrôle du bureau, avant sa constitution,

- Constater la présidence de fait du syndic,

- Constater les irrégularités de la comptabilité tenue par le syndic, et notamment les confusions avec les postes de l’ASL,

- Constater l’existence de facturations personnelles du syndic sans rapport avec sa gestion (frais de défense),

- Constater le caractère abusif de plusieurs clauses du contrat du syndic,

- Constater le dysfonctionnement du conseil syndical pléthorique, sans réel pouvoir et sans président,

- Constater l’absence de signature du PV de fin d’AG 2012.

- Dire et juger que l’AG 2012 est nulle et non avenue, ainsi que les 4 précédentes AG,

- CONDAMNER solidairement les défendeurs à verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du NCPC aux demandeurs, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

* la convocation de l’assemblée générale a eu lieu le 31 juillet 2012, en dehors de la date anniversaire, à savoir le 19 juin, ce qui empêche tout travail efficace du conseil syndical et de l’assemblée,

* le contrat du syndic était échu depuis le 13 juillet 2012, et ce dernier ne pouvait donc siéger à l’assemblée ou la convoquer,

* il faut donc prononcer l’annulation de l’AG 2012 et nommer un nouveau syndic,

* le problème est le même pour les assemblées précédentes, depuis 2008,

* l’ordre du jour n’a pas été respecté,

* les questions sont plus nombreuses à l’arrivée qu’au départ et certaines mentions sont fausses,

* les pouvoirs en blanc ont été distribués par le syndic avant la constitution du bureau au profit de M. K et L, sans jamais le signaler ni au bureau, ni à l’assistance,

* l’absence de vérification de ces pouvoirs entraîne la nullité de l’AG 2012,

* le syndic a exercé une présidence de fait : il tenait le micro durant l’AG à 99% du temps et a pris la parole lors de la candidature de Mr Z P au conseil Syndical pour influencer négativement les participants et les faire voter contre lui,

* la comptabilité contient des rubriques fausses, ajoutées par le syndic sans aucune autorisation ni concertation,

* il y a une confusion totale dans les rubriques concernant les différents contrats,

* la rubrique « Charges ASL » ne peut pas faire partie de la comptabilité de la copropriété, et fait l’objet de nombreuses irrégularités,

* cette rubrique fait l’objet de nombreuses irrégularités,

* il n’y a pas davantage de date pour la reddition des comptes, sans correspondance avec la date anniversaire de l’AG,

* le syndic facture à la copropriété ses propres frais de présentation devant la Direction Générale de la Répression des Fraudes, ce sont des frais de son cabinet, pas de la copropriété,

* le conseil syndical pléthorique est composé de 14 membres, dont l’un, M^me A locataire de l’hôtel Stars, est élue mais n’est pas co-propriétaire et n’a pas d’accréditation de son bailleur « JJW hotels »,

* aucun compte-rendu de l’activité du Conseil Syndical n’est visible ni joint à la convocation,

* il n’y a pas de cahier des réunions ni détail sur le vote des conseillers,

* le syndic joue les rôles de secrétaire et de président lors des réunions,

* les opposants sont interdits d’expression,

* le Conseil Syndical n’est pas structuré, il n’a pas de président, pas de responsable, il se limite à dire ce que le syndic lui fait dire,

* de fait, il ne dit rien,

* les réunions se tiennent en présence du syndic et c’est lui qui établit l’ordre du jour et le compte-rendu,

* il n’y a pas de suivi des actions et un manque total d’indépendance des membres vis-à-vis du syndic est à déplorer,

* le syndic n’a pas produit de PV à la fin de la séance et donc aucun document de ce type n’a été signé,

* le contrat de syndic présente de nombreuses irrégularités au regard de la protection des consommateurs (Voir le site de la Commission Nationale des Clauses Abusives pour tout ce qui suit),

* ce contrat, en outre, n’est pas respecté par le syndic notamment en ce qui concerne les photocopies, le forfait administratif, les frais bancaires,

* il incombe à la présente juridiction saisie à titre principal de la demande de nullité de l’AG 2012, de désigner un administrateur provisoire qui convoquera la prochaine AG, avec notamment pour ordre du jour la désignation d’un nouveau syndic mais aussi la révision du règlement de copropriété en AGE,

* la Copropriété (horizontale) de « La Pinède de Valbosquet » comprenant 63 lots (62 villas + 1 hôtel),

* son Règlement de Copropriété évoque l’existence d’une ASL,

* l’ASL gère:

— La voirie

— L’éclairage

— Les réseaux d’évacuation

— Le réseau câblé

— L’équipement du portail automatique

— Et, en principe, les espaces verts (aujourd’hui gérés par la copropriété sans savoir pourquoi),

* la copropriété, à proprement parler, n’a qu’un seul équipement à gérer de manière officieuse: la piscine,

* mais cet élément n’est pas légalement décrit, n’a pas été accepté par la Mairie au moment de la réception, n’est pas retracé dans les actes de vente, etc.

* le Règlement de Copropriété en vigueur contient de nombreuses contradictions:

— définition imparfaite voire erronée des parties communes en doublon avec celles définies pour l’ASL « Les Collines d’Antibes » (article 12, pages 43-44),

— le lien de dépendance avec l’ASL n’est pas défini explicitement,

* il convient donc de parfaire ces points et de mettre à jour le règlement pour y inclure un paragraphe mentionnant l’existence d’un Règlement de fonctionnement du conseil syndical La proposition à faire adopter par l’assemblée générale (art. 22 décret du 17.03.67, maj. art.24), selon les recommandations de la Commission Nationale pour la copropriété.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par le RPVA le 8 août 2014, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA PINEDE DU VALBOSQUET et le “Cabinet X” demandent au Tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10.07.1965,

AU CONSTAT de ce que la demande de Monsieur Z tend à l’annulation des procès verbaux des assemblées générales du 31.07.12, du 13.07.2011, de 2010, 2009 et 2008, en leur intégralité,

DECLARER irrecevable la demande en nullité des assemblées tenues entre 2008 et 2011, faute par Monsieur Z d’avoir introduit son action dans le délai de 2 mois à compter de la notification des Procès verbaux d’Assemblée générale,

Au fond,

AU CONSTAT de ce que Monsieur Z ne soulève aucun moyen susceptible de rendre l’assemblée du 31.07.12 annulable, ou ne démontre pas l’existence de ses griefs,

AU CONSTAT de ce que Monsieur Z ne procède que pas voie d’affirmations,

DIRE Monsieur Z mal fondé en ses prétentions à annulation du procès verbal de l’Assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble PINEDE DU VALBOSQUET, réunie le 31.07.12.

En conséquence, DEBOUTER Monsieur Z de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions.

Il réplique que :

* l’action en nullité doit être engagée, à peine de déchéance, dans le délai de deux mois de la notification du procès verbal d’assemblée générale,

* la seule exception au principe se trouve être la contestation d’une décision contraire à une disposition d’ordre public, c’est à dire une décision dont l’objet est contraire dispositions d’ordre public de la loi de 1965 (ou à son décret d’application), et qui au surplus a été insérée ou introduite dans le règlement de copropriété,

* Monsieur Z est par conséquent irrecevable en sa demande d’annulation des procès verbaux des années 2008 à 2011 …. au motif que l'(éventuelle) nullité de l’assemblée de 2012 aurait un effet rétroactif sur les précédentes assemblées (?) en application de la théorie des nullités en cascades (sic),

* Monsieur Z soutient que le procès verbal de l’assemblée générale du 31.07.2012 encourt la nullité en son ensemble eu égard bon nombre d’irrégularités qu’il aurait relevées,

* sans pour autant visé les articles de la loi du 10.07.1965 en contravention desquels, l’assemblée générale du 31.07.2012 aurait été tenue, ou le procès verbal rédigé, Monsieur Z se contente de procéder par voie d’affirmations et multiplie les contrevérités et non sens juridiques,

* on voit mal de quel article de la loi de 1965 ou éventuellement du règlement de copropriété, Monsieur Z pourrait tirer l’obligation pour les membres du syndicat de se réunir en assemblée à une certaine « date anniversaire »,

* la date de l’Assemblée varie en fonction des disponibilités des membres du Conseil Syndical et du plus grand nombre de copropriétaires (et non uniquement de Monsieur Z) et de la salle de réunion réservée à cet effet (afin que la tenue de l’Assemblée puisse se faire dans les meilleures conditions), et les vérifications d’usage des comptes de la copropriété sont effectuées par les membres du Conseil Syndical,

* s’agissant du motif tiré de l’expiration du mandat de syndic, ne lui donnant plus qualité pour convoquer ni tenir l’assemblée, les concluants renvoient le demandeur au procès verbal de l’assemblée générale du 13.07.2011 et au contrat de syndic, desquels il ressort que le Cabinet X avait été nommé aux fonctions de Syndic, pour une durée de un an (qui commençait à courir le 13.07.11 pour se terminer le 13.07.12) ou jusqu’à la date de l’assemblée générale approuvant les comptes au 31.03.2011,

* partant, le mandat du Cabinet X n’avait expiré ni à la date de l’envoi des convocation (qui date ceci dit du 2.07.2013 donc avant l’éventuelle date buttoir du 13.07.12) ni à la date de l’Assemblée générale du 31.07.2012 (puisque le précédent mandat prévoyait une date d’expiration au plus tard lors de l’AG approuvant les comptes de l’exercice), celle-ci s’étant par ailleurs tenue dans les 6 mois de la clôture des comptes de l’exercice 2010-2011 conformément à l’article 14-1 de la loi du 10.07.1965,

* Monsieur Z sollicite la nullité du procès verbal de l’assemblée du 31.07. 12 en sa totalité, et dans l’hypothèse où les résolutions n°11 et 14 seraient irrégulières donc éventuellement annulables, ceci n’entraînerait pas pour autant la nullité de la totalité du procès verbal,

* toutefois :

— La résolution n°11 portant sur la désignation des membres du Conseil Syndical n’est entachée d’aucune irrégularité comme indiqué dans celle-ci, les membres ont été élus par vote séparé, et elle n’a été subdivisée en un point n°11 bis et n°11 ter que pour en facilité la lecture,

— La résolution n°14 n’a fait l’objet d’aucun vote puisqu’il s’agit de questions diverses,

* s’agissant de la remise des pouvoirs en blanc, Monsieur Z doit donc établir la preuve qu’il y a eu distribution de pouvoir en blanc par le syndic à des mandataires choisis par lui pour tenter de fausser les votes, ce qu’il n’a pas jugé opportun de faire,

* en outre, les pouvoirs remis en début de séance étaient bien nominatifs, les copropriétaires absents désireux de se faire représenter par la personne de leur choix ont pris soin de désigner leur mandataire, et les pouvoirs ont bien été distribués aux mandataires désignés après vérification par le président de séance,

* s’agissant de la présidence de l’Assemblée, Monsieur Z affirme plus qu’il ne démontre, et n’hésite pas à jeter le discrédit sur le CABINET X, alors que l’Assemblée n’a voté contre sa candidature qu’en l’état de son comportement,

* s’agissant des prétendues irrégularités comptables, les concluants invitent le Tribunal à se reporter aux documents comptables joints à la convocation de l’Assemblée du 31.07.12, produits d’ailleurs par le demandeur, pour convenir que ces documents sont parfaitement compréhensibles contrairement aux développements de Monsieur Z fort confus, et permettent à l’assemblée d’approuver (ou pas) les comptes de l’exercice clôturé,

* Monsieur Z a eu tout loisir de soumettre ses observations à l’assemblée des copropriétaires et interroger le Syndic sur les points qui lui paraissaient obscurs,

* les comptes ont été approuvés à une forte majorité nonobstant les griefs du demandeur,

* en outre, s’il fallait admettre pour les seuls besoins de la démonstration que les comptes n’étaient point exacts ou incomplets, Monsieur Z ne pourrait pas plus obtenir l’annulation de l’assemblée du 31.07.12 pour ce motif, mais seulement et éventuellement (s’il parvenait à démontrer exactement le défaut de notification de documents nécessaires à la validité de la décision) l’annulation de la résolution n04 portant sur l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31.12.12, demande pour laquelle il serait toutefois forclos en application de l’article 42 de la loi de 1965,

* un procès verbal a bien été établi et signé par les membres du Bureau en fin de séance,

* seul Monsieur Z, scrutateur, a refusé de signer le procès verbal, et ce refus ne saurait à lui seul emporter l’annulation de l’assemblée,

* la signature du Président et d’un des deux scrutateurs est suffisante,

* Monsieur Z n’établit pas que les résolutions qui y figurent n’ont pas été soumises au vote de l’assemblée,

* en ce qui concerne les membres du conseil syndical, les concluants tiennent à rappeler les mérites de ces personnes fort compétentes et investies pour les intérêts du Syndicat, contrairement à Monsieur Z qui fait perdre un temps précieux à la copropriété par ses démarches intempestives,

* M^me A, était directrice de l’hôtel ONE STAR, propriétaire, détentrice d’un pouvoir de représentation de cette dernière lors des AG,

* en toutes hypothèses et là encore Monsieur Z devrait démontrer en quoi ce grief emporterait l’annulation de l’assemblée générale du 31.07.12.,

* Monsieur Z ne précise pas en quoi l’ « éventualité » de clauses abusives grevant le contrat de syndic puisse être une cause d’annulation de l’assemblée du 31.07.12.,

* les concluants n’entendent pas alimenter un débat sans lien ni intérêt pour la présente instance, et renvoient Monsieur Z aux explications fournies lors de l’assemblée et aux textes réglementaires,

* le Cabinet X précisera, puisque le demandeur laisse entendre que le Syndic a fait l’objet de « poursuites» de la part de la DDPP, qu’il a effectivement fait l’objet d’une enquête sur signalement de Monsieur Z, qui n’a donné lieu à aucune injonction de mise en conformité puisqu’aussi bien le contrat de syndic était exempt de clauses abusives,

Demande reconventionnelle

* le Syndicat de copropriété et le CABINET X ne peuvent que solliciter la condamnation de Monsieur Z eu égard son action manifestement mal fondée et sa légèreté inexcusable à de justes dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, qui ne sauraient être inférieures à 5.000སྒྱ,

* Monsieur Z feint de s’offusquer de l’absence d’ordre tant dans la tenue de l’Assemblée, dans les prises de décisions, la gestion comptable, et d’investissement des membres du Conseil syndical qui ne feraient que suivre le syndic et manquer totalement d’indépendance … alors que sa démarche n’est dictée que par vindicte personnelle pour ne pas avoir été désigné membre du Conseil Syndical.

* Monsieur Z a, qui plus est, cru utile d’assigner en sus du Syndicat, le Syndic de la copropriété es nom, sans formuler aucune demande à l’encontre de ce dernier, ce qui conforte le caractère abusif de l’action du demandeur.. .qui cherche querelle à ce dernier depuis longue date sans motif légitime, attitude qu’il convient de sanctionner par de justes dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient d’observer que, comme le relèvent les défendeurs, Monsieur Z P ne précise pas le fondement juridique de ses demandes, puisqu’il invoque “toutes les dispositions de la loi sur les conditions de validité d’une AG de copropriété”, et que son assignation est particulièrement confuse.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

La demande d’annulation des quatre assemblées générales précédent celle de 2012 sera en conséquence rejetée, comme prescrite.

Aux termes de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal de grande instance, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Lorsqu’il n’est investi que d’une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s’appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l’assemblée générale.

Une assemblée générale a eu lieu le 13 juillet 2011 et une assemblée générale a eu lieu le 31 juillet 2012, soit une fois chaque année.

En outre, Monsieur Z n’explique pas en quoi la réunion de l’assemblée générale au-delà du délai d’un an suivant la précédente assemblée générale serait de nature à entraîner la nullité de cette assemblée.

Il résulte de l’article 7 du décret de 1967 que l’assemblée générale doit être convoquée par le syndic, alors qu’il est en fonction.

En l’espèce, aux termes de l’assemblée générale du 13 juillet 2011, le cabinet X a été désigné en qualité de syndic pour une durée d’un an à compter de cette date, soit jusqu’au 12 juillet 2012.

A la date de la convocation, soit le 2 juillet 2012, le mandat du syndic n’était pas expiré.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur Z P de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 juillet 2012 pour ce motif.

En ce qui concerne le non respect de l’ordre du jour, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 juillet 2012 que :

— la résolution n° 11 a été scindée en trois résolutions correspondant à des votes différents au titre de l’élection des membres du conseil syndical,

— la résolution n° 14 correspond à des “questions diverses” non soumise au vote des copropriétaires, conformément à l’ordre du jour.

Monsieur Z P ne justifie en conséquence d’aucune cause de nullité de l’assemblée générale pour ce motif.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur à la date de l’assemblée litigieuse :

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

(…)

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Monsieur Z P prétend que des pouvoirs en blanc ont été distribués par le syndic avant la constitution du bureau au profit de Messieurs K et L.

Il ne produit aucun élément à cet égard.

Il ne démontre pas que des mandats en blanc auraient été exécutés personnellement par le syndic ou remis par celui-ci à un mandataire de son choix, dans un but contraire à l’intérêt de la copropriété ou de l’intérêt de certains copropriétaires.

Il ne justifie en conséquence d’aucune cause de nullité de l’assemblée générale pour ce motif.

Monsieur Z P prétend ensuite que le syndic aurait exercé une “présidence de fait”.

Toutefois, il ne produit aucun élément à cet égard; étant fait observer que Monsieur K a été désigné en qualité de président.

Il ne justifie en conséquence d’aucune cause de nullité de l’assemblée générale pour ce motif.

Monsieur Z P invoque des irrégularités affectant les comptes de la société.

Toutefois, il n’en tire aucune conséquence en ce qui concerne l’annulation qu’il invoque.

Il invoque des frais personnels du syndic (frais de présentation devant la Direction Générale de la Répression des Fraudes) facturés à la copropriété.

Toutefois, il n’explique pas en quoi cette facturation serait de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale; étant observer que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, et que le quitus a été donné au syndic.

Monsieur Z P invoque le défaut de qualité de Madame A, membre du conseil syndical, qui n’a pas la qualité de copropriétaire.

Toutefois, il résulte du procès-verbal de l’assemblée litigieuse que ce n’est pas Madame A qui a été élue en qualité de membre du conseil syndical, mais “l’hôtel ONE STAR” représenté par la directrice Madame A.

Monsieur Z P ne conteste pas que “l’hôtel ONE STAR” est bien copropriétaire, et ne démontre pas que Madame A n’a pas la qualité de représentant de la personne morale copropriétaire.

Il ne justifie en conséquence d’aucune cause de nullité de l’assemblée générale pour ce motif.

Monsieur Z P invoque l’absence de signature du procès-verbal de l’assemblée en fin de séance.

Toutefois, il ne produit aucun élément à l’appui de cette allégation, qui est contestée par les requis.

Il ne justifie en conséquence d’aucune cause de nullité de l’assemblée générale pour ce motif.

Monsieur Z P invoque des clauses abusives contenues dans le contrat de syndic.

Toutefois, il ne démontre pas en quoi l’existence de telles clauses serait de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale.

Il en va de même en ce qui concerne les allégations concernant le non respect du contrat par le syndic.

Monsieur Z P sera en conséquence débouté de l’intégralité de ses demandes.

Etant précisé que si Monsieur Z P estime que le règlement de copropriété doit être modifié, il lui appartient de soumettre cette question à l’appréciation préalable de l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi Monsieur Z P aurait agi dans la seule intention de lui nuire, ni avoir, du fait de son action, subi un préjudice autre que celui, procédural, qui a vocation à être indemnisé par l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il en va de même en ce qui concerne le syndic.

Monsieur Z P, qui succombe, supportera les dépens, distraits au profit de Maître J, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur Z P de l’intégralité de ses demandes,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA PINEDE DU VALBOSQUET et le “Cabinet X” de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE Monsieur Z P aux dépens, distraits au profit de Maître J, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.”

Ordonne la mention du jugement rectificatif en marge de la minute du jugement rectifié et sa notification selon les mêmes modalités.

Laisse les dépens à la charge du Trésor Public

Le Greffier La Présidente