TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 27 Juillet 2017

N°R.G. : 17/01864

N° :

A B,

X C,

Y D,

E D

c/

H K Z, S.A.R.L. M2412

DEMANDEURS

Madame A B

[…]

[…]

Monsieur X C

[…]

[…]

Monsieur Y D

[…]

[…]

Monsieur E D

[…]

[…]

représentés par M^e René VON WALLENBERG, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 238

DÉFENDEURS

Monsieur H K Z

[…]

[…]

et […]

94700 MAISONS-ALFORT

non comparant

S.A.R.L. M2412

[…]

[…]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Emmanuelle WACHENHEIM, Vice-Présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Mathilde LEMARCHAND, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 06 Juillet 2017, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Autorisés en cela par ordonnance du 28 juin 2017, Madame A B et Messieurs X, Y et E D ont assigné le 29 juin 2017 en référé d’heure à heure Monsieur H Z et la SARL M2412, pour obtenir :

— le constat de la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 26 avril 2016 entre les parties, à défaut de levée d’option dans le délai requis,

— leur condamnation solidaire à leur verser la somme de 75.000 euros représentant l’indemnité d’immobilisation exigible du fait de la caducité de la promesse notariée,

— que soit ordonné le transfert du permis de construire n°PC 092 025 14 00096 délivré le 28 janvier 2015 à Madame A B, la signification de l’ordonnance à venir valant autorisation de Monsieur H Z et de la société M2412 pour la mairie de Colombes d’effectuer les formalités du transfert dudit permis de construire au profit de Madame A B et subsidiairement, leur accorder une provision de 30.000 euros correspondant aux frais d’architecte générés par le dépôt d’un nouveau permis de construire,

— leur condamnation solidaire aux dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 1.500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assignés en étude d’huissier, Monsieur H Z et la SARL M2412 n’ont pas comparu à l’audience du 6 juillet 2017.

MOTIVATION

• S’agissant de la promesse unilatérale de vente du 26 avril 2016 et de l’indemnité d’immobilisation

Conformément à l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

L’acte notarié du 26 avril 2016 entre les parties, les présents demandeurs en qualité de promettants et Monsieur H Z en qualité de bénéficiaire, consiste en une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier, propriété des demandeurs.

Il est prévu en sa page 5 que « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 1^er décembre 2016, seize heures […] toutefois, les parties s’obligent à régulariser l’acte authentique de vente dans les dix jours de la réalisation de la dernière condition suspensive et au plus tôt le 1^er octobre 2016 ».

Dans un paragraphe intitulé « carence » en page 6, il est prévu : « au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l’un ou l’autre cas et délais ci-dessus, avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonbstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire »

Le paragraphe intitulé « indemnité d’immobilisation », en page 7, prévoit que « les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de […] 75.000 euros. De convention expresse entre les parties aucun versement n’est effectué ce jour par le bénéficiaire. […]Elle sera due intégralement au promettant de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le bénéficiaire s’oblige à la verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente à peine de 1,00% de pénalités par mois de retard, immédiatement dues sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire »

En page 17, il est prévu une faculté de substitution du bénéficiaire au profit de toute autre personne physique ou morale quoique le bénéficiaire restera « tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l’exécution des conditions et charges ».

En l’espèce, il résulte des échanges de courriers entre les parties ainsi qu’entre les demandeurs et les notaires, que la vente n’a pas été signée.

En outre, Maître I J, notaire instrumentaire de l’acte, confirme par courrier du 26 juin 2017 à Madame A B que « le délai de cette promesse de vente expirait le 1^er décembre 2016. Toutes les conditions suspensives étant réalisées, une première date de signature a été convenue le 25 janvier 2017 et reportée à la demande de Monsieur Z au 3 mars 2017; or à cette dernière date du 3 mars 2017, la vente n’a pu être réalisée du fait du non versement par Monsieur Z, du prix de vente de des frais.

En conséquence, l’option d’achat n’ayant pas été levée par Monsieur Z, ou tout substitué, je vous confirme que la promesse unilatérale de vente du 26 avril 2016 est caduque de sorte que Monsieur Z n’a plus aucun droit sur lesdits biens immobiliers ».

Il en résulte qu’à défaut de rétractation par le bénéficiaire, les conditions suspensives étant réalisées, ainsi qu’en atteste Maître I J, et l’acte de vente n’ayant pas été régularisé, il peut être constatée la caducité de la promesse unilatérale de vente notariée du 26 avril 2016 portant sur l’immeuble cadastré […].

En conséquence, il convient de faire application des dispositions relatives à l’indemnité d’immobilisation et de prévoir la condamnation de Monsieur H Z, à titre provisionnel, au paiement de la somme forfaitaire de 75.000 euros augmentée des intérêts d'1% par mois de retard, à compter du 1^er décembre 2016, date butoir contractuellement prévue.

En revanche, bien que le transfert du permis de construire soit fait au nom de la SARL M2412, il ne résulte pas des pièces une évidence suffisante de la part de cette société de se substituer à la promesse d’achat, de sorte qu’il n’y a lieu à référé la concernant s’agissant de l’indemnité d’immobilisation.

• S’agissant du permis de construire

Aux termes de l’article 809 du code de procédure civile, « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Une des conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente notariée du 26 avril 2016 était, en pages 9 et 10, le transfert du permis de construire du promettant au bénéficiaire, étant précisé que, « Au cas où le transfert du permis de construire serait obtenu et que les présentes ne puissent se réaliser par le non-accomplissement de l’une des autres conditions suspensives, le bénéficiaire devra faire effectuer à ses frais le transfert du permis au profit du promettant ».

Les demandeurs justifient qu’un permis de construire initialement accordé à Madame A B le 28 janvier 2015 a fait l’objet d’un transfert le 30 août 2016 au profit de la SARL M2412 représenté par sa gérante, Madame M N Z.

Par courrier adressé en mail et en recommandé le 20 juin 2017, Madame A B et l’indivision D ont mis en demeure Monsieur H Z de remettre un courrier émanant de la société M2412 autorisant l’annulation de ce transfert de permis de construire.

Par mail du même jour, Monsieur H Z évoquait la signature d’une nouvelle promesse et à défaut, il indiquait demander l’annulation du permis qui leur a été transféré.

Par courrier du 15 juin 2017, Madame A B sollicitait de la mairie de Colombes l’annulation de l’arrêté de transfert du permis de construire.

Toutefois, si la situation est à l’évidence préjudiciable aux demandeurs, en l’absence de manifestation expresse de la SARL M2412, l’autorisation de transfert du permis de construire ne peut s’analyser ni en une mesure conservatoire ni en une remise en état (Cass 1^re chambre civile, 2 octobre 2001, pourvoi 99-15962 publiée au bulletin).

Au demeurant, aux termes de l’article R. 312-7 du code de la justice administrative, le recours contentieux à l’égard des permis de construire relève de la juridiction administrative.

Dès lors, il ne peut être ordonné, par la voie du référé judiciaire, le transfert d’un permis de construire.

En revanche, au regard de l’obligation contractuellement prévue par l’acte notarié, pour le bénéficiaire, de faire effectuer à ses frais le transfert au profit du promettant du permis de construire préalablement transféré, il est fait droit à la demande subsidiaire de provision, en son principe, et retenu un montant provisionnel de 15.000 euros, à la charge de Monsieur H Z, seul signataire de l’acte notarié.

S’agissant des demandes accessoires

Il est inéquitable de laisser à la charge des demandeurs l’intégralité de leurs frais de procédure non compris dans les dépens. Il leur sera alloué, à chacun, la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Constatons la caducité de la promesse unilatérale de vente notariée du 26 avril 2016 entre Madame A B et Messieurs X, Y et E D et Monsieur H Z, portant sur l’immeuble cadastré […],

Condamnons, à titre provisionnel, Monsieur H Z à payer à Madame A B et Messieurs X, Y et E D la somme de 75.000 euros avec intérêts au taux contractuel de 1% par mois de retard, à compter du 1^er décembre 2016, à titre d’indemnité d’immobilisation,

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant d’une éventuelle indemnité d’immobilisation due par la SARL M2412,

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant du transfert du permis de construire PC 092 025 14 00096 T 01 accordé le 28 janvier 2015 à Madame A B et transféré le 30 août 2016 à la SARL M2412 par la mairie de Colombes,

Condamnons, à titre provisionnel, Monsieur H Z à payer à Madame A B et Messieurs X, Y et E D la somme de 15.000 euros avec intérêts au taux légal à titre de provision pour préjudice subi du fait du non transfert du permis de construire,

Condamnons Monsieur H Z aux dépens,

Condamnons Monsieur H Z à payer à chacun de Madame A B et Messieurs X, Y et E D la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

FAIT A NANTERRE, le 27 Juillet 2017.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT.

Mathilde LEMARCHAND, Greffier

Emmanuelle WACHENHEIM, Vice-Présidente