T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

18° chambre 1^re section

N° RG :

03/13341

N° MINUTE : 5

Assignation du :

30 Juillet 2003

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 09 Novembre 2004

DEMANDEUR

Monsieur B X

9 passage de la Brie

[…]

représenté par M^e Robert PARAWAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire C 707

DÉFENDEUR

Monsieur C Y

[…]

[…]

représenté par M^e Jean Francois CUIGNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire PC356

COMPOSITION DU TRIBUNAL

G H, Vice-président

[…], Juge

D E, Juge

assistés de Hermanne F, Greffier

DEBATS

A l’audience du 21 Septembre 2004

tenue publiquement

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction de […]

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par exploit du 30 juillet 2003, M. X a assigné M. C Y devant ce Tribunal.

Dans ses dernières conclusions du 1^er juillet 2004 il demande de :

— Constater ou déclarer que le congé qui lui a été délivré le 14 novembre 2002 est nul ou de nul effet, sans cause ou inopérant et qu’il revêt, en outre, un caractère abusif.

— Condamner M. Y à payer à M. X la somme de 93 083€ à titre d’indemnité d’éviction, toutes causes de préjudice confondues ou, à défaut, de dommages et intérêts.

Condamner M. Y à payer à M. X la somme de 8 000€ à titre de dommages et intérêts complémentaires.

Rejeter l’argumentation et les demandes de M. Y en toutes leurs fins.

— Condamner M. Y à payer à M. X la somme de 3 000€ au titre de l’indemnité procédurale sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

— Condamner M. Y aux entiers dépens, comprenant les frais de la procédure du référé et de l’expertise, dont le recouvrement direct pourra être poursuivi par M^e Robert PARAWAN, Avocat, dans les conditions prévues par l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

— Ordonner, vu l’urgence, l’exécution provisoire de la décision à intervenir, malgré l’exercice de toute voie de recours et sans constitution de garantie.

Par conclusions responsives du 7 septembre 2004, M. C Y demande au Tribunal de :

— Dire bien fondé le congé signifié le 14 novembre 2002 par M. C Y à M. B X ;

— En conséquence, débouter M. B X de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— En conséquence dire que le bail a pris fin sans indemnité le 30 juin 2003 ;

— En conséquence, ordonner la libération des lieux par M. B X et tout occupant de son chef, et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150€par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;

— Se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

— Prononcer sans délai l’expulsion de M. B X ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier ;

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en tout lieux approprié, et ce aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due au titre des mois courus après la résiliation du bail à la somme de 6 956€ annuels, conformément aux stipulations dudit bail ;

— Condamner M. B X à payer à M. C Y une somme de trois mille (3 000) €, par application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

— Condamner M. B X aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2004.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu’il convient de rappeler qu’aux termes d’un acte sous seing privé du 15 mars 1991, M. Y a donné à bail à M. X divers locaux commerciaux comprenant une maison en totalité à usage d’hôtel meublé, sis à PARIS 9^e, 9 passage de la Brie, pour une durée de 9 années à compter du 1^er mars 1991.

Que par exploit du 16 février 2000, le preneur a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1^er mars 2000.

Que malgré un refus de renouvellement notifié le 12 mai 2000 avec offre de payer une indemnité d’éviction, le bailleur signifiait à son locataire un nouveau congé le 14 novembre 2002 à effet au 30 juin 2003 au visa des article L145.10 et L145.17 du Code de Commerce, c’est-à-dire sans indemnité d’éviction en raison de l’état dangereux de l’immeuble constaté par un arrêté de péril du 17 mai 2000.

1/ Sur le refus de renouvellement notifié le 12 mai 2000, le congé signifié le 14 novembre 2002 et le droit du bailleur d’invoquer un changement de motif.

Attendu que par acte extra-judiciaire du 12 mai 2000, M. Y, bailleur, a fait connaître à son locataire qu’il refusait le renouvellement du bail à son expiration le 1^er mars 2000, en réponse à une demande de renouvellement signifiée le 16 février 2000. Que par conséquent, le bail qui arrivait à son échéance le 1^er mars 2000 a définitivement pris fin à cette date, et que le congé délivré postérieurement le 14 novembre 2002 est sans objet en ce qu’il met fin à un bail qui n’existe plus.

Qu’il s’ensuit que le bailleur sera débouté de sa demande de voir dire que le bail du 15 mars 1991 a pris fin au 30 juin 2003 par l’effet du congé du 14 novembre 2002 ; mais qu’il y a lieu de dire que ce bail a pris fin à son échéance du 1^er mars 2000 par l’effet du refus de renouvellement de 12 mai 2000.

Attendu en revanche, que par application des dispositions de l’article L145.10 du Code de Commerce, le bailleur a le droit d’invoquer à tout moment de la procédure et même après une décision rendue reconnaissant le droit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction, un motif de refus de renouvellement découvert postérieurement au congé qu’il a délivré. Qu’en l’espèce, l’arrêté de péril qui caractérise l’état dangereux de l’immeuble litigieux étant postérieur au congé de 5 jours pour avoir été pris le 17 mai 200 ; ce motif n’était pas connu par le bailleur à la date du congé et peut donc être accueilli à l’appui d’un refus de renouvellement . Que le congé pur et simple du bail au 30 juin 2003 sera donc requalifié en un acte visant à modifier les motifs du refus de renouvellement du 12 mai 2000 sur le fondement des dispositions de l’article L145.17 (2) du Code de Commerce

2/ Sur le bien fondé du motif invoqué par le bailleur à l’appui de son refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Attendu que les conditions posées par l’article L145.17 (2) du Code de Commerce sont en l’espèce réunies dès lors qu’il est produit aux débats un arrêté de péril du 17 mai 2000 de l’autorité administrative qui établit que l’immeuble ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Que dès lors, cet arrêté qui constate l’état dangereux de l’immeuble litigieux s’impose au juge du fond et dispense le bailleur de payer à son locataire une indemnité d’éviction. Qu’il conviendra donc de débouter M. X de sa demande au titre d’une indemnité d’éviction.

Attendu qu’à l’appui de sa demande de dommages et intérêts , M. X ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que l’état dangereux de l’immeuble du 9 passage de la Brie serait la conséquence de la négligence du bailleur qui n’aurait pas rempli ses obligations découlant des articles 1719 et 1720 du Code Civil. Que bien au contraire, il résulte des documents produits aux débats et notamment du constat dressé à l’occasion des désordres affectant l’immeuble du 9 passage de la Brie, que l’état dangereux de l’immeuble litigieux aurait pour causes une édification sur des remblais d’anciennes carrières de gypse à ciel ouvert ; des vibrations sur le sol gypseux occasionnées par d’importantes constructions d’immeubles et l’ouverture du passage de la Brie à la circulation de véhicules supérieurs à 3 tonnes ; la rupture de canalisations d’eau souterraines provoquant la dissolution du gypse. Qu’en outre, l’arrêté de péril du 17 mai 2000 précise que le bailleur avait effectué des travaux correspondant aux prescriptions de la procédure précédente. Qu’il ne saurait donc être soutenu que les désordres affectant l’immeuble et qui le rendent impropre à l’habitation auraient pour cause la défaillance du propriétaire. Qu’en conséquence M. X sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Attendu que M. A ne justifie pas de sa demande de dommages et intérêts complémentaire qui sera rejetée.

3/ Sur l’occupation sans droit ni titre par M. X des locaux litigieux et ses conséquences.

Attendu que par l’effet combiné du refus de renouvellement du 12 mai 2000 et du motif invoqué dans l’acte du 14 novembre 2002 sur le fondement des dispositions de l’article L145.17 (2) du Code de Commerce, M. X n’a droit à aucune indemnité d’éviction et ne peut bénéficier des dispositions de l’article L145.14 du Code de Commerce sur le maintien dans les lieux. Qu’il est donc occupant sans droit ni titre dans l’immeuble du 9 passage de la Brie depuis que le bail a pris définitivement fin au 1^er mars 2000. Que l’expulsion sera ordonnée dans les termes du dispositif, sans y avoir lieu à astreinte. Que les meubles et objets mobiliers trouvés dans les locaux litigieux après expulsion donneront lieu à application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992.

Attendu que l’indemnité d’occupation dont est redevable M. X envers M. Y à compter du 1^er mars 2000 et jusqu’à complète libération des lieux doit être fixée au montant du loyer contractuel.

Attendu qu’eu égard à l’urgence l’exécution provisoire sera ordonnée.

Attendu que l’équité commande de ne pas faire, en l’espèce, application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile .

Attendu que M. X, partie succombante, doit les dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Déboute M. Y de sa demande de voir dire que le bail du 15 mars 1991 a pris fin au 30 juin 2003 par l’effet du congé du 14 novembre 2002.

Dit que le bail du 15 mars 1991 a pris fin à son échéance du 1^er mars 2000 par l’effet du refus de renouvellement du 12 mai 2000.

Déclare le congé du 14 novembre 2002 délivré par M. Y à son locataire comme sans objet en ce qu’il met fin à un bail qui n’existe plus.

Requalifie le congé du 14 novembre 2002 en un acte visant à modifier les motifs du refus de renouvellement du 12 mai 2000.

Déboute M. X de sa demande au titre d’une indemnité d’éviction.

Déboute M. X de ses demandes de dommages et intérêts .

Ordonne l’expulsion de M. X, ainsi que de tout occupant de son chef, dans les formes légales et avec l’assistance de la force publique si besoin est, faute pour lui d’avoir volontairement libéré les locaux sis à PARIS 9^e, 9 passage de la Brie, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement.

Dit que les meubles et objets mobiliers trouvés dans les locaux litigieux donneront lieu à application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992.

Fixe l’indemnité d’occupation dûe par M. X à compter du 1^er mars 2000 et jusqu’à complète libération des lieux, au montant du loyer contractuel.

Rejette le surplus des demandes.

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement

Condamne M. X aux dépens.

Fait et jugé à Paris le 09 Novembre 2004

18^e chambre 1^re section

Le Greffier

Le Président

Hermanne F G H