DEMANDERESSE

S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE

[…]

[…]

représentée par M^e X Y, de l’Association AMIGUES AUBERTY JOUARY Y, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire # J.114

DÉFENDERESSE

S.C.I. COMPAGNIE FONCIERE VENDOME

[…]

[…]

représentée par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire R.054

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me F, Vice Président

M^me THARASSE, Vice-Présidente

M^me Z-A, Juge

assistées de Myriam MAZIER, Greffier lors des débats, et C D, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 7 Avril 2010 tenue en audience publique devant M^me Z-A, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

Par mise à disposition au Greffe

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction de B Z-A.

[…]

Par acte du 28 avril 2009 qui constitue ses seules écritures, la S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE a fait citer la S.C.I. COMPAGNIE FONCIERE VENDOME aux fins de voir :

— dire et juger non écrite la clause d’indexation des loyers contenue dans l’avenant du 7 septembre 2000 au bail du 19 mai 1998,

— condamner la société COMPAGNIE FONCIERE VENDOME à verser à la banque SWISSLIFE BANQUE PRIVEE les sommes de 168.507,62 Euros et 27.429,65 Euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la société COMPAGNIE FONCIERE VENDOME à payer à la banque SWISSLIFE BANQUE PRIVEE la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société COMPAGNIE FONCIERE VENDOME aux dépens, dont distraction au profit de Maître X Y, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures signifiées le 11 décembre 2009, la S.C.I. COMAPAGNIE FONCIERE VENDOME a conclu aux fins de voir :

— débouter la société SWISSLIFE BANQUE PRIVEE de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société SWISSLIFE BANQUE PRIVEE à payer à la société COMPAGNIE FONCIERE VENDOME, en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance et en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 4.000 Euros,

— condamner la demanderesse aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Par acte du 19 mai 1998, la société COMPAGNIE FONCIERE VENDOME a donné à bail commercial à la SOCIETE DE BOURSE WARNY, aux droits de laquelle vient désormais la S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE, des locaux à usage de bureaux sis au 2^e étage d’un immeuble situé […] […] représentant une superficie d’environ 1.000 m², moyennant un loyer annuel de 442.102,15 Euros, à effet au 1^er mars 1999.

L’article consacré au loyer contient un paragraphe portant le n°6 intitulé clause d’indexation comprenant les développements suivants :

“Il est expressément convenu que le prix du loyer du présent bail sera modifié à compter de chaque échéance annuelle.

1°. L’indexation annuelle du loyer du présent bail sera réalisée d’office sans que la bailleresse ou la preneuse soit tenue de procéder à une notification préalable.

(2° …)

3°. Pour déterminer le montant de la variation annuelle du loyer, les parties conviennent de prendre en considération les variations de l’indice du coût de la construction d’un immeuble parisien sur la base de 1 en 1939, publié par l’Académie d’Architecture et plus précisément par référence à l’indice trimestriel connu au jour de la signature des présentes, tel qu’il est indiqué à l’article 9 des conditions particulières…

(4°…)

5°. La clause d’indexation prévue au présent chapitre est une clause essentielle et déterminante sans laquelle les parties n’auraient pas contracté. En conséquence, la non exécution totale ou partielle et pour quelque motif que ce soit de ladite clause, que les parties considèrent comme nécessaire à l’équilibre du contrat, le loyer ayant été fixé en considération de cette clause, entraînerait de plein droit la résiliation intégrale du présent bail”.

L’article 9 des conditions particulières du bail fournit comme indice de référence celui “du coût de la construction publié par l’INSEE pris à son dernier taux publié à la date de signature du bail, soit 1068 l’indice du 4^e trimestre 1997”.

Par un avenant en date du 7 septembre 2000, les parties convenaient à compter du 1^er octobre 2000 d’adjoindre à l’assiette des locaux donnés à bail, un lot de bureaux également situés au 2^e étage du même immeuble représentant une superficie d’environ 330 m², étant précisé que “les parties conviennent expressément que les locaux objet du présent avenant forment avec ceux du bail principal un tout indivisible tant matériellement que dans la commune intention des parties”.

En contrepartie de cette augmentation de l’assiette des locaux, le loyer annuel de base était porté à la somme de 640.285,87 Euros à compter du 1^er octobre 2000 jusqu’au 28 février 2001, 655.530,77 Euros du 1^er mars 2001 au 28 février 2002 et 670.775,67 Euros à compter du 1^er mars 2002 et il était stipulé que “la clause d’indexation annuelle contenue dans le bail du 19 mai 1998 est intégralement applicable, étant précisé que le nouveau loyer, tel qu’indiqué ci-dessus, sera révisé pour la première fois le 1^er mars 2003, et ainsi de suite jusqu’à la fin du bail …”

Le loyer appelé et payé à compter du 1^er mars 2003 a fait l’objet d’une indexation pour être porté à la somme de 715.996,51 Euros en application de la formule suivante :

670.775,67 Euros x 1140 (4^e T 2001) / 1068 (indice de référence 4^e trimestre 1997).

Et ultérieurement, le 1^er mars de chaque année, il subissait une variation dans des conditions similaires, le loyer de base retenu demeurant 670.775,67, 1068 comme étant l’indice de référence, et l’indice variable celui du 4^e trimestre de l’avant-dernière année, soit l’indice du 4^e trimestre 2002 pour une révision au 1^er mars 2004, l’indice du 4^e trimestre 2003 pour une révision au 1^er mars 2005 etc…

Les montants appelés et payés se sont donc élevés aux sommes de:

* 715.996,51 Euros à compter du 1^er mars 2003 (670.775,67 x 1140 (4T01) / 1068),

* 736.094,66 Euros à compter du 1^er mars 2004 (670.775,67 x 1172 (4T02) / 1068),

* 762.473,47 Euros à compter du 1^er mars 2005 (670.775,67 x 1214 (4T03) / 1068),

* 797.017,17 Euros à compter du 1^er mars 2006 (670.775,67 x 1269 (4T04) / 1068)

* 836.585,39 Euros à compter du 1^er mars 2007 (670.775,67 x 1332 (4T05) / 1068).

Après le terme contractuel de ce bail auquel il avait été mis fin par un congé délivré par la bailleresse, les parties décidaient d’harmoniser leurs différentes relations locatives, la S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE était en effet locataire dans le même immeuble en vertu de baux distincts d’autres locaux, en signant un nouveau bail unique portant sur l’ensemble de ces locaux, par acte du 5 mars 2008 à effet au 1^er avril 2008.

La S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE, par un courrier du 19 juin 2008 a indiqué qu’elle aurait payé de façon indue une somme de l’ordre de 200.000 Euros en raison d’une mauvaise prise en compte de l’indice de revalorisation et demandait une reconstitution de son loyer.

Il résulte de l’échange des correspondances ultérieures une divergence quant au montant du loyer, la S.C.I. COMAPAGNIE FONCIERE VENDOME soutenant que la clause d’indexation a été correctement appliqué, la S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE faisant valoir que la clause d’indexation contenue à l’avenant du 7 septembre 2000 serait contraire aux dispositions de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier.

***

L’article L.112-1 du Code monétaire et financier dispose qu’ “est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision”.

La fixation à l’avenant du 7 septembre 2000 d’un loyer à paliers devant rester en vigueur jusqu’au 1^er mars 2003 ne fait pas échec au caractère annuel de la révision même si cette dernière se trouve retardée jusqu’à ce que le montant du loyer atteigne le niveau maximum des paliers fixés.

En application de la clause d’indexation, la S.C.I. COMPAGNIE FONCIERE VENDOME a révisé le montant du loyer juste un an après l’atteinte de ce niveau maximum et a par la suite de façon annuelle à la même date anniversaire fait jouer cette clause d’indexation, affirmant ainsi le caractère annuel de la périodicité des révisions.

En l’occurrence, le choix fait au bail que reprend l’avenant de l’indice du 4^e trimestre 1997 comme unique indice de référence conduit immanquablement à ce que la période de variation entre cet indice et celui de revalorisation soit supérieure à la durée annuelle devant s’écoulant entre chaque révision, puisqu’elle est de quatre ans pour la première révision, et d’une année supplémentaire pour chaque révision ultérieure.

La règle édictée à l’article L.112-1 du Code monétaire et financier qui a pour but de limiter les hausses de loyer et d’éviter tout rattrapage applicable selon la volonté du législateur aux conventions conclues avant l’entrée en vigueur de la loi, relève en conséquence d’un ordre public de direction.

Il importe peu, dès lors que les parties aient entendu de façon manifeste à l’avenant du 7 septembre 2000 faire référence à l’indice du 4^e trimestre 1997, la volonté des parties ne pouvant échec à une disposition relevant de l’ordre public de direction.

La sanction prévue par l’article précité doit donc s’appliquer ce qui conduit le tribunal à déclarer non écrite la clause d’indexation prévue à l’avenant du 7 septembre 2000, la S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE ne formant une telle demande qu’au titre de cet avenant.

Quand bien même, les parties ont convenu au bail avec lequel l’avenant forme un tout indivisible que cette clause était essentielle et déterminante, et que sa non exécution pour quelque motif que ce soit entraînerait de plein droit la résiliation du bail, le tribunal n’étant pas saisi d’une demande tendant à voir constater la résolution du bail, ne peut statuer sur cette question qui en toute hypothèse ne présente plus d’intérêt à ce jour puisque la bailleresse a déjà mis fin au bail en délivrant un congé et que les relations contractuelles des parties se trouvent désormais régies par le nouveau bail ayant pris effet le 1^er avril 2008.

La S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE admet le principe d’une indexation sur le montant du loyer fixé au bail du 19 mai 1998 ; elle a, ainsi, calculé le montant des sommes qu’elle estime avoir trop versées en faisant jouer l’indexation à partir du 1^er mars 2003 uniquement sur la somme de 442.102,15 Euros, la part du loyer complémentaire résultant de l’augmentation de l’assiette du bail par l’effet de l’avenant du 7 septembre 2000 qui s’établit à la somme de 228.673,52 Euros restant, par contre, du fait du caractère illicite de cette clause, à ce niveau constant.

La différence entre le montant des loyers réellement versés et les loyers ainsi recalculés aboutit à la somme de 168.507,62 Euros.

La S.C.I. COMPAGNIE FONCIERE VENDOME n’ayant émis aucune objection sur ce calcul des trop perçus et le tribunal étant tenu dans les limites de la demande de la S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE, la S.C.I. COMPAGNIE FONCIERE VENDOME sera condamnée à payer à la S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE la somme de 168.507,62 Euros.

La restitution du dépôt de garantie versé au titre du bail du 19 mai 1998 et dont le dernier montant s’élevait à la somme de 568.384,97 Euros, intervenue seulement et à titre partiel à hauteur de 452.819,55 Euros le 6 février 2009, le solde étant restitué le 17 mars suivant, si elle peut procéder d’une exécution défectueuse de ce bail, elle ne constitue pas un manquement de la S.C.I. COMPAGNIE FONCIERE VENDOME à ses obligations au titre du bail conclu ultérieurement le 5 mars 2008.

La conservation même indue du dépôt de garantie ne peut donc s’analyser comme un paiement effectué d’avance par la locataire excédant deux termes de loyers au titre du bail du 5 mars 2008 devant porter automatiquement intérêts comme le prévoit l’article L.145-40 du Code de commerce au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.

Aucune sanction n’ayant été prévue par les parties aux termes du bail du 5 mars 2008 en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, laquelle est intervenue avant toute mise en demeure et avant l’assignation introductive d’instance, aucun intérêt moratoire n’est dû par la S.C.I. COMPAGNIE FONCIERE VENDOME.

La S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de 27.429,65 Euros qui représente le montant des intérêts légaux calculés sur la somme de 568.384,97 Euros au titre de la période qui s’est écoulée entre le 21 mai 2008, date du paiement du nouveau dépôt de garantie au titre du bail du 5 mars 2008 et le 6 février 2009, et sur la somme de 115.565,42 Euros montant du solde restant dû après la restitution partielle jusqu’au paiement définitif intervenu le 17 mars 2009.

Les parties échouant partiellement en leurs prétentions, il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties.

Compte tenu de cette répartition des dépens, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est nécessaire et compatible avec la nature du litige d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare non écrite la clause d’indexation des loyers contenue à l’avenant du 7 septembre 2000 au bail du 19 mai 1998,

Condamne la S.C.I. COMAPAGNIE FONCIERE VENDOME à payer à la S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE la somme de 168.507,62 Euros (cent soixante-huit mille cinq cent sept Euros et soixante-deux centimes),

Déboute la S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE de sa demande au titre des intérêts sur le montant du dépôt de garantie versée au titre du bail du 19 mai 1998,

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Fait masse des dépens lesquels seront répartis par moitié entre la S.A. SWISSLIFE BANQUE PRIVEE et la S.C.I. COMPAGNIE FONCIERE VENDOME et seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris, le 27 mai 2010.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C D E F