DEMANDEUR

Monsieur Z X

[…]

[…]

représenté par Maître Vincent CANU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E869

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du 10 RUE MAISON DIEU PARIS 14EME, représenté par son syndic la S.A. IMMOBILIERE SENECHAL, 9 rue Villebois-Mareuil 75838 PARIS CEDEX 17

représenté par Maître Emmanuelle CUGNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0476

PARTIE INTERVENANTE

M^me A Y

[…]

PARIS 75014

représenté par Maître Vincent CANU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E869

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christine LETHIEC, Vice-Président

Nicolette GUILLAUME, Vice-Président

B C, juge

assistées de Rose-Marthe ACHERON, faisant fonction de greffier

DEBATS

A l’audience du 27 Janvier 2011

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Faits procédure et prétentions des parties

Monsieur Z X est copropriétaire d’un local commercial, lot N°8, au rez-de-chaussée de l’immeuble situé […] XIV°, dont il a fait l’acquisition le 28 avril 2004 alors qu’il était désaffecté et à l’état de ruine.

Madame A Y est propriétaire dans le même immeuble d’un appartement situé en duplex au rez-de-chaussée et au 1^er étage, dont les fenêtres donnent sur la toiture du lot N°8.

Monsieur Z X, architecte, a procédé à la rénovation totale du lot N°8 afin de pouvoir y résider. Il a notamment rénové entièrement l’ancienne toiture en zinc, sa verrière ainsi qu’une fenêtre de toit après les avoir fait déposer. Il a procédé au changement de la porte fenêtre d’accès au local commercial sur la rue ainsi que du rideau métallique. Il a créé une mezzanine à l’intérieur du local.

Il a procédé à une déclaration de travaux le 24 juin 2004 aux fins, selon le devis annexé à la demande, de “remplacement de la charpente, couverture et verrière”, qui a fait l’objet d’un arrêté municipal de non opposition en date du 19 juillet 2004, “vu la déclaration de travaux (…) Pour la réfection à l’identique de la couverture”.

Le 26 octobre 2004, la Préfecture de Paris lui indiquait par courrier que le local occupé était recensé à usage commercial et prenait acte de l’occupation à usage d’habitation déclarée par Monsieur X le 7 juin 2004 en lui précisant que “la durée maximale de cette affectation sera limitée à 13 ans comptés à la date susvisée de l’enregistrement de votre déclaration; Au delà sans retour à son usage d’origine le local en cause serait définitivement recensé à l’habitation”, conformément aux dispositions de l’article L631.7.2 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Le 13 janvier 2005, Monsieur X faisait l’objet d’un procès verbal d’infraction de la direction de l’urbanisme de la Mairie de Paris en raison de l’exécution de travaux non conformes à la déclaration de travaux du 24 juin 2004, concernant “la modification de la toiture d’un bâtiment à rez de chaussée à usage commercial”.

Monsieur X procédait alors à une seconde déclaration de travaux le 1^er décembre 2005 pour la “réfection d’une toiture avec pose d’une verrière d’un local commercial sur cour”, qui faisait également l’objet d’un arrêté municipal de non opposition du 2 février 2006.

Le 7 juin 2006 Monsieur X faisait à nouveau l’objet d’un procès verbal d’infraction des services de l’urbanisme indiquant que “les travaux de transformation d’un local commercial en habitation à rez de chaussée avec création d’une mezzanine, pose de deux conduits et remplacement des trois portes-fenêtres et du rideau métallique sur rue ont bien été réalisés sans autorisation administrative préalable”.

Il déposait alors le 31 juillet 2009 un dossier de révision de sa déclaration préalable de travaux et obtenait à nouveau le 16 septembre 2009 un arrêté municipal de non opposition “pour la création d’une verrière en toiture avec le remplacement de la fenêtre de toit côté cour et la modification de la façade et du rideau métallique à rez de chaussée sur […]

La transmission de ces procès verbaux au Procureur de la République aboutissait à deux jugements du Tribunal Correctionnel en date du 4 décembre 2009. Le premier jugement déclarait Monsieur X coupable d’avoir exécuté des travaux de modification de la toiture sans déclaration préalable et le dispensait de peine. Le second jugement le déclarait également coupable d’avoir exécuté des travaux de construction, en l’espèce la transformation d’un local commercial en habitation à rez de chaussée avec création d’une mezzanine de 15 m2, pose de deux conduits et remplacement des trois portes-fenêtres et du rideau métallique sur rue, sans avoir obtenu de permis de construire, et ajournait le prononcé de la peine au 2 juillet 2010.

Suite à cette dernière décision, Monsieur X déposait alors une demande de permis de construire en date du 20 avril 2010 portant sur le changement de destination du local et la création de la mezzanine, qui lui était refusé par arrêté municipal du 16 novembre 2010, notamment en raison de l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et de l’impossibilité de créer par la mezzanine une surface habitable supplémentaire dans une parcelle dont le COS était déjà dépassé.

Monsieur X formait contre cette décision un recours pour excès de pouvoir enregistré le 26 novembre 2010.

Le Tribunal Correctionnel le condamnait finalement dans la seconde procédure le 17 décembre 2010 à 800 euros d’amende.

Suivant acte d’huissier en date du 22 janvier 2008, M. Z X a fait assigner devant ce Tribunal le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic la société immobilière SENECHAL aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution n°18 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2007, qui a autorisé le syndic à agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires pour obtenir sa condamnation à remettre les lieux en l’état, après des travaux touchant aux parties communes et à l’aspect extérieur de la copropriété sans autorisation de l’assemblée générale, et à payer au syndicat des dommages et intérêts.

M. X sollicite subsidiairement l’autorisation du Tribunal d’effectuer les travaux affectant les parties communes en application de la’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Il forme en tout état de cause une demande accessoire de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sollicitant d’être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire de la décision à intervenir est réclamée, ainsi que la condamnation du syndicat aux dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives régularisées le 11 janvier 2001, M. X réitère ses prétentions initiales, portant à la somme de 10.000 € sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sollicitant le bénéfice de la distraction dans le recouvrement des dépens.

Monsieur X soutient au préalable que les travaux qu’il a effectués sont conformes aux règles d’urbanisme dès lors qu’il a obtenu toutes les autorisations nécessaires et indique qu’il n’appartient pas aux copropriétaires d’alléguer le respect de règles administratives dont la prétendue violation a fait l’objet de décisions clémentes du Tribunal Correctionnel.

S’agissant des règles imposées par la loi du 10 juillet 1965, Monsieur X soutient qu’il n’avait besoin d’aucune autorisation de la copropriété pour effectuer les travaux dont le syndicat des copropriétaires réclame désormais la démolition, et que la résolution votée procède donc d’un abus de majorité.

Concernant la toiture il s’appuie sur le règlement de copropriété qui précise que “les parties communes de l’immeuble comprennent pour tous les propriétaires y compris celui du rez de chaussée, la toiture et sa charpente (sauf la toiture et charpente du magasin au fond et à droite dans la cour au rez de chaussée)”, et en conclut que les modifications qui peuvent y être apportées ne nécessitent pas l’autorisation prévue par l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de parties privatives. Monsieur X soutient en outre que les travaux effectués ne portent de toute façon aucune atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble dès lors que la toiture a été refaite à l’identique, sans réhaussement ni modification de la taille de la verrière, et que la fenêtre de toit installée à la place de l’ancien chassis vétuste est également aux mêmes dimensions que ce dernier.

Concernant le réaménagement des locaux, Monsieur X prétend n’avoir fait que prolonger un niveau intermédiaire existant pour créer la mezzanine et n’avoir agrandi ce niveau que de 5,03 m2. Il indique en outre que l’article 25b ne s’applique pas à ce type de travaux intérieurs. Monsieur X ajoute que dès qu’il a eu connaissance du fait que la création de la mezzanine était impossible du fait du caractère déjà surdensitaire de la parcelle, il a accepté d’y renoncer et produit un devis prévoyant la démolition de celle-ci.

Concernant la pose de deux conduits de ventilation des pièces humides sur le toit qui occasionneraient des nuisances sonores, Monsieur X soutient que l’ancien local commercial comportait des pièces humides et qu’il n’a fait installer ces conduits que pour se conformer aux normes d’hygiènes actuelles.

S’agissant du raccordement du local à l’alimentation en eau et au prétendu percement unilatéral des marches de l’escalier commun de la cave et des murs de la cour pour réaliser le branchement, Monsieur X indique que le devis de raccordement a été commandé et mis en oeuvre en 2004 par le syndic la SA SENECHAL.

Concernant le remplacement des portes-fenêtres et du rideau de fer donnant sur la rue, Monsieur X indique qu’il y a procédé dans l’urgence, les anciens équipements ne fonctionnant plus et ne pouvant plus protéger son local. Il précise en outre que ces éléments ont été refaits à l’identique, sans modification de la façade.

Enfin sur le changement d’usage du local, Monsieur X soutient que par courrier du 26 octobre 2004 la préfecture de Paris lui a donné l’autorisation d’occuper ses locaux à titre d’habitation durant une période de treize ans, et qu’il règle en conséquence une taxe d’habitation pour cette adresse. Il affirme en outre qu’il est possible pour un copropriétaire de changer unilatéralement la destination de son local dès lors que celle-ci n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires, et que ce changement n’est pas prohibé par le règlement de copropriété, conditions réunies en l’espèce dans un immeuble d’habitation.

Dans ses conclusions récapitulatives régularisées le 17 décembre 2010, le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet des demandes de M. X au motif d’une part que les travaux nécessitaient une autorisation de l’assemblée générale, et d’autre part qu’une demande d’autorisation fondée sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 est irrecevable, faute pour Monsieur X d’avoir essuyé un refus de la copropriété, et en raison de l’exécution des travaux préalablement à la demande.

Le syndicat des copropriétaires demande reconventionnellement la remise en état du local commercial dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, ainsi que la condamnation de Monsieur X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1435,20 euros correspondant aux frais de modification du règlement de copropriété dus au changement de destination effectué, la somme de 5000 euros en raison du trouble de jouissance subi par l’ensemble des copropriétaires et de l’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires d’obtenir un certificat de conformité de l’immeuble des services de l’urbanisme, et la somme de 5000 euros pour procédure abusive.

Enfin le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. X à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec le bénéfice de la distraction.

Le syndicat des copropriétaires rappelle d’abord qu’au terme des nombreuses procédures administratives, les travaux de Monsieur X n’ont toujours pas été régularisés puisqu’ils nécessitent un permis de construire qui lui a été refusé par la Mairie de Paris.

Le syndicat des copropriétaires indique que les travaux de réfection de la toiture n’ont pas été faits à l’identique puisque la verrière installée est trois fois plus étendue que l’ancienne verrière du local commercial, que la toiture a été réhaussée en raison de la mise en place de l’isolation, et que les conduits de ventilation bruyants n’existaient pas dans un local dépourvu d’installations sanitaires. Le syndicat des copropriétaires soutient que de tels travaux, même entrepris sur des parties privatives, modifient nécessairement l’aspect de l’immeuble et doivent être autorisés par l’assemblée générale.

S’agissant de la mezzanine, le syndicat des copropriétaires précise qu’une création de SHON d’environ 20m2, alors qu’il n’existait aucun plancher à ce niveau auparavant, est un droit accessoire aux parties communes qui requiert l’autorisation de l’assemblée générale, la constructibilité résiduelle de l’immeuble appartenant à l’ensemble des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires précise en outre que le changement de destination du local aurait du également être autorisé par l’assemblée générale, ce dernier emportant la nécessité de modifier le règlement de copropriété et de procéder à une nouvelle répartition de charges.

Enfin le syndicat des copropriétaires produit un constat d’huissier de la SCP D E en date du 11 juin 2007 faisant état d’un nouveau branchement d’eau traversant les parties communes, d’un branchement électrique perçant également la façade, de la captation du bouton d’interphone et de la sonnette du local des Y, ces travaux ayant également été effectués sans autorisation de l’assemblée générale.

Dans ses conclusions récapitulatives régularisées le 9 avril 2010, Madame A Y demande au Tribunal de déclarer son intervention volontaire recevable, de condamner M. X à lui payer une somme de 15.000 € en réparation de son préjudice de jouissance du fait des travaux de modification et de surélévation de la toiture, une somme de 2.000 € au titre de la captation de la sonnette, et une somme de 20.000 € pour perte de la valeur vénale de son appartement. Elle sollicite enfin la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens avec le bénéfice de la distraction.

Madame Y estime qu’elle subit un trouble anormal de voisinage et un préjudice direct dès lors que la fenêtre de toit fixe donnant sur la fenêtre de sa chambre a été remplacée par un velux ouvrant au travers duquel il est désormais possible de voir chez elle puisqu’une mezzanine a été créée. La toiture a également été réhaussée de 30 cm environ, la privant d’une partie de la vue.

Enfin le local commercial de Monsieur X ne disposant pas à l’origine de sonnette puisque l’accès s’y faisait par la rue, ce dernier aurait détourné le bouton de la sonnette du rez de chaussée appartenant à Madame Y.

Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de Procédure civile, il sera expressément référé aux dernière conclusions des parties pour un plus ample exposé de leur moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2011.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nature des travaux entrepris par Monsieur X:

Attendu au préalable qu’il y a lieu de préciser que les divers documents produits pour déterminer la régularité ou l’illicéité des travaux de Monsieur X au regard des règles du code de l’Urbanisme peuvent tout au plus servir d’éléments de preuve pour déterminer la consistance des travaux exécutés; qu’il n’y a pas lieu de déduire dans la présente instance qu’une infraction au regard de ces règles entraîne nécessairement l’irrégularité des travaux de Monsieur X au regard de la loi du 10 juillet 1965; que, de même, les diverses autorisations administratives obtenues par Monsieur X au titre du changement d’affectation de son local ou la non opposition de la Mairie aux travaux exécutés n’impliquent pas que ce dernier a nécessairement respecté les termes de la loi du 10 juillet 1965 et ne peut encourir de ce fait le risque d’être condamné à la remise en état de son local;

Attendu qu’aux termes de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;

Attendu qu’il y a lieu de déterminer pour chaque poste de travaux exécutés et contestés si Monsieur X aurait du solliciter l’autorisation de l’assemblée générale en vertu des dispositions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965;

Attendu qu’il y a d’abord lieu d’indiquer que le local commercial ayant été acquis à l’état de ruine, une rénovation des matériaux et des équipements privatifs de ce dernier à l’identique, en taille, en forme et en couleur, et à condition qu’aucune atteinte ou emprise sur les parties communes ne soit effectuée, peut être considérée comme n’altérant pas l’aspect extérieur de l’immeuble; qu’il y a donc lieu de déterminer en l’espèce si, pour chacun des postes litigieux, Monsieur X a procédé à des modifications de l’existant ayant une incidence sur l’aspect de l’immeuble au cours de ses travaux de rénovation , ou si les travaux effectués portaient en partie sur les parties communes;

— Sur la réfection de la toiture:

Attendu que Monsieur X s’appuie d’abord sur les dispositions du règlement de copropriété pour prétendre qu’aucune limitation ne pouvait lui être imposée dans la rénovation de la toiture;

Attendu cependant que le règlement de copropriété de l’immeuble du […] à Paris 14^e daté du 13 août 1947 indique d’abord en page 1 que l’immeuble comprend “une maison (…) Élevée sur caves d’un rez de chaussée, de cinq étages, courette avec WC et partie de construction légère à usage d’atelier et de magasin”; que la page 8 précise que les parties communes comprennent “le sol de la maison, celui de la cour intérieure (…) La partie du magasin couvert en appentis (…) Les murs et ornements des façades sur rue et sur cour (sauf la cloison séparative du magasin à rez de chaussée sur cour) La toiture et sa charpente (sauf la toiture et charpente du magasin au fond et à droite dans la cour au rez de chaussée)”;

Attendu qu’il résulte de ces dispositions que le lot N°8 correspondant à la “boutique et magasin au rez de chaussée” fait partie intégrante de la copropriété et est bâti sur le sol de celle-ci; que cependant, alors que tous les murs et la toiture de la maison font partie des choses communes, la toiture, la charpente et un mur de ce local, distinct physiquement de la maison, sont des éléments privatifs; qu’il n’y a pas lieu de déduire de ces dispositions, comme le fait Monsieur X, qu’il est libre d’effectuer les modifications souhaitées sur ces parties privatives; que le sens de ces dispositions du règlement de copropriété est de laisser à la charge exclusive du copropriétaire de la boutique les frais d’entretien et de réparation de la toiture de son local et de ravalement de son mur séparatif; que cependant, dès lors que la boutique n’est pas une entité distincte de la copropriété, toute modification faite sur ses parties privatives, si elle ne porte pas atteinte aux parties communes, peut être considérée comme modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble et doit être autorisée; qu’il y a lieu de rappeler à ce titre les termes du règlement de copropriété relatifs aux huisseries, balcons ou persiennes, qui indiquent que même s’il s’agit de parties privatives, elles “ne pourront être modifiés ou transformés sans le consentement exprès des copropriétaires votant comme il est dit ci-après”;

Qu’en conséquence, il y a bien lieu de déterminer si les travaux de rénovation de la partie privative du toit du lot N°8 ont modifié l’aspect de l’immeuble;

Attendu que Monsieur X allègue à ce titre n’avoir procédé à aucune modification de sa toiture mais l’avoir seulement remise à neuf;

Attendu cependant qu’il ressort clairement des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, et notamment de deux photos prises sous le même angle avant et après les travaux que la verrière, si elle semble de prime abord similaire à l’ancienne verrière, composée de cinq panneaux translucides de chaque côté de la pente du toit, occupe désormais la moitié de la toiture quand l’équipement précédent avait une taille beaucoup plus réduite; que les photographies produites par Monsieur X, délibérément prises sous des angles différents, ne peuvent être retenues;

Attendu en outre que Monsieur X a fait l’objet d’un procès verbal d’infraction de la Mairie de Paris le 13 janvier 2005 au motif qu’il n’avait pas respecté la déclaration de travaux faite le 24 juin 2004 prévoyant le remplacement de la charpente et de la verrière; que l’arrêté de non opposition du maire du 19 juillet 2004 indiquait que les travaux devaient consister en une “réfection à l’identique” de la toiture; que le procès verbal du13 janvier 2005, mentionne qu’il a été procédé à “la modification de la toiture d’un bâtiment à rez de chaussée à usage commercial”;

Attendu qu’à la suite de ce procès verbal, Monsieur X a tenté de régulariser la situation en déposant une nouvelle déclaration de travaux pour “réfection d’une toiture avec pose d’une verrière d’un local commercial sur cour”;

Qu’en conséquence, ces seuls documents démontrent que Monsieur X a procédé à la modification de la toiture; que ces modifications ont consisté, au vu des pièces produites, au réhaussement léger de la toiture du à l’isolation de la sous-pente, à la mise en place d’une verrière substantiellement plus grande que la précédente, à l’installation de conduits nécessaires à la mise en place d’une VMC, et à la transformation d’une petite verrière fixe en velux;

Que les arguments de Monsieur X indiquant que des pièces humides existaient au préalable dans le local, nécessitant la mise en place d’une VMC, et que le velux installé en remplacement de la verrière fixe a été muni d’un verre opaque sont sans incidence sur le fait que ces éléments d’équipements n’existaient pas auparavant sur la toiture; que ces arguments auraient seulement pu être invoqués au soutien d’une demande de faire déclarer abusif un refus de la copropriété de l’autoriser à mettre en place ces équipements;

Qu’en conséquence, ces nouveaux équipements, même installés sur des parties privatives, étant visibles des fenêtres de la plupart des lots, modifient indéniablement l’aspect de l’immeuble; qu’il est indifférent de savoir si cet aspect a été amélioré au regard d’une construction auparavant en ruine; que la seule modification de cet aspect aurait du contraindre Monsieur X a solliciter une autorisation de l’assemblée générale sur le fondement de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965;

— Sur les portes fenêtres et le rideau métallique donnant sur la rue:

Attendu que Monsieur X a également fait changer la porte fenêtre et le rideau métallique vétustes du local, donnant sur la rue; qu’il ne conteste pas que ces éléments font partie intégrante de la façade de l’immeuble mais soutient qu’il a seulement procédé à leur remplacement à l’identique;

Attendu que les dispositions du règlement de copropriété applicables indiquent au sujet de ces équipements que “les volets de fer, les croisées, portes croisées ou chassis qui ne font pas partie des choses communes ne pourront être modifiés ni transformés sans le consentement exprès des copropriétaires”;

Attendu en l’espèce que les premières photos produites par le demandeur des huisseries qu’il a installées sur la rue montrent que si le rideau métallique remplacé est semblable au précédent, les menuiseries des fenêtres sont bien différentes et modifient l’aspect de la façade sur rue; que les anciennes portes fenêtres, bien qu’également en bois, étaient peintes en blanc et décorées de moulures, tandis que les nouvelles fenêtres sont lisses et ont conservé la couleur du bois naturel;

Attendu cependant que Monsieur X produit à son dossier des photos plus récentes qui démontrent que la nouvelle fenêtre a été décorée et peinte de façon strictement identique à l’ancienne;

Attendu qu’il n’est pas possible en l’état de déterminer si Monsieur X avait l’intention dès le départ de faire poser une menuiserie strictement semblable ou si, contraint par la procédure, il a fait réaliser les travaux de peinture nécessaires au cours de la mise en état du dossier; qu’en l’absence d’élément, il y a lieu de le faire bénéficier de l’hypothèse la plus favorable et de considérer qu’il a procédé au remplacement de fenêtres et d’un rideau métallique, parties privatives, sans modification par rapport à l’existant;

Qu’en conséquence, en l’absence de modification de l’aspect extérieur de la façade sur rue, il y a lieu de considérer que Monsieur X pouvait procéder au remplacement de ces équipements sans autorisation de l’assemblée générale;

— Sur la création de la mezzanine:

Attendu que la création d’une mezzanine, intérieure au local, ne peut porter atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble; qu’il y a seulement lieu de déterminer, en ce qui la concerne, si sa création affectait de manière directe ou indirecte, les parties communes;

Attendu que le règlement de copropriété précise que “chaque propriétaire pourra faire à ses frais dans les portions d’immeuble lui appartenant tous les travaux se rapportant à la distribution et à l’aménagement suivant ses besoins à la condition qu’il ne change pas la disposition des choses communes”;

Attendu cependant que la création d’une mezzanine n’est pas un simple aménagement intérieur puisqu’elle peut augmenter la surface habitable du lot de son propriétaire; que le COS, qui permet de déterminer la surface habitable autorisée par rapport à la surface du terrain, se calcule en prenant pour assiette non pas la surface du lot du copropriétaire qui souhaite augmenter sa surface habitable mais la surface du sol appartenant à la copropriété toute entière; que la création de surface habitable dans un lot a donc nécessairement des répercussions sur la possibilité pour les autres copropriétaires de créer eux mêmes de nouvelles surfaces habitables dans leurs propres lots; qu’il est admis en conséquence que ce droit de créer de la surface habitable est un droit accessoire aux parties communes puisqu’il intègre le droit de construire; que le copropriétaire qui désire modifier la surface de ses parties privatives doit donc obtenir de l’assemblée générale une autorisation préalable, votée à la majorité de l’article 26 puisqu’elle s’apparente à une cession de partie commune;

Attendu, outre le fait que Monsieur X aurait également du demander un permis de construire à la ville de Paris pour procéder à cet aménagement et que ce dernier lui a été refusé au motif qu’aucune surface habitable supplémentaire ne pouvait être créée dans cette copropriété, qu’il y a ici aussi lieu de constater qu’il n’a obtenu aucune autorisation de l’assemblée générale;

— Sur le changement d’affectation du local:

Attendu que Monsieur X prétend avoir obtenu l’autorisation de la préfecture de Paris de modifier l’affectation de son local; qu’il y a lieu de rappeler en tout état de cause que les décisions de l’autorité administrative n’ont aucune incidence sur la régularité d’un changement d’affectation au regard de la loi du 10 juillet 1965; qu’en outre le courrier du 26 octobre 2004 sur lequel il s’appuie ne fait que prendre acte de sa déclaration d’occuper le local en tant qu’habitation et lui rappelle que si ce local, recensé comme local commercial au départ, restait affecté à l’habitation pendant plus de treize ans, il ne pourrait plus ensuite être à nouveau affecté à un usage commercial;

Attendu au contraire que ce document démontre bien que ce local était normalement affecté à l’usage de boutique; que le règlement de copropriété est très clair à cet égard puisque tant dans la description de l’immeuble et des parties communes que dans la détermination des quote-part de parties communes, il rappelle que le local litigieux est à usage d’atelier et de magasin; que le titre de propriété de Monsieur X indique d’ailleurs qu’il a acquis un local commercial; que les pièces produites démontrent que ce local n’était pas équipé pour l’habitation, ne disposant d’aucun élément de confort ni d’isolation; que sa disposition dans la copropriété en local bien distinct de l’immeuble destiné à l’habitation, son architecture (“partie de construction légère à usage d’atelier et de magasin” selon le règlement de copropriété) et la liste des activités qui peuvent y être exercées démontrent que son affectation à l’usage d’habitation n’était pas prévue par le règlement de copropriété, ni possible sans de grandes transformations; que sa proportion de quote part de parties communes dans la copropriété, trois fois inférieure aux cinq autres lots, et sans rapport avec les surfaces habitées, démontre également que le calcul des charges était prévu pour un usage différent;

Qu’en conséquence, la dénomination de “magasin”, “d’atelier” ou de “boutique” par le règlement de copropriété s’applique à un local bien distinct des autres lots tant au regard de ses caractéristiques architecturales que de son positionnement dans la copropriété; que le fait que l’immeuble soit principalement destiné à usage d’habitation ne permettait pas la transformation unilatérale de cette entité bien distincte en local d’habitation sans autorisation de l’assemblée générale, puisque sa destination explicite dans le règlement de copropriété ne peut se confondre avec la destination de la “maison” composée des autres lots et que de nombreuses dispositions particulières relatives à ce lot dans le règlement de copropriété devaient être modifiées pour tenir compte de ce changement; que les arguments de Monsieur X tendant à démontrer qu’aucune atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ne peut être alléguée auraient seulement pu être invoqués au soutien d’une demande de déclarer abusif le refus de l’assemblée générale de lui autoriser le changement d’affectation;

Attendu cependant que si le syndicat des copropriétaires allègue le défaut d’autorisation de l’assemblée générale concernant le changement d’affectation du local, il ne sollicite pas à ce titre que le Tribunal condamne Monsieur X à réaffecter son lot à usage commercial; qu’il ne demande que la condamnation de ce dernier à payer les frais de modification du règlement de copropriété pour tenir compte de cette nouvelle affectation; qu’il sera statué sur cette demande simultanément à ses autres demandes de dommages et intérêts;

— Sur le raccordement en eau du local:

Attendu que le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux de raccordement à l’alimentation en eau du local de Monsieur X ont été réalisés sans autorisation et ont porté atteinte aux parties communes par le percement de l’escalier de la cave;

Attendu cependant que le devis N°13956 en date du 6 décembre 2004 de l’entreprise de plomberie Lefebvre relatif à ces travaux a été adressé directement au syndic la SA SENECHAL; qu’il est intitulé “devis descriptif et prix des travaux de rétablissement de l’alimentation EF dans le local commercial de Monsieur X”; que ces éléments laissent supposer que le local commercial, désaffecté depuis des années, avait été coupé de l’alimentation en eau, pourtant indispensable à chaque lot de la copropriété; que le règlement de copropriété précise en effet que font partie des choses communes “les colonnes montantes d’eau, de gaz et d’electricité avec leurs compteurs respectifs”;

Qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve que les travaux, mal exécutés par le prestataire puisque le passage des canalisations installées s’est avéré dangereux, étaient des travaux privatifs, pris en charge par Monsieur X; qu’au contraire les éléments produits permettent de penser que le rétablissement de l’alimentation en eau a été pris en charge par la copropriété qui ne peut donc prétendre que Monsieur X y aurait procédé sans autorisation; que par ailleurs, le syndicat des copropriétaires indique que ces travaux ont été régularisés par une nouvelle intervention de l’entreprise LEFEBVRE en 2006;

— sur les branchements électriques et la captation de la sonnette:

Attendu que le syndicat des copropriétaires prétend que des branchements électriques non conformes auraient été effectués par Monsieur X par percement d’un mur partie commune et qu’une sonnette appartenant aux Y aurait été captée par ce dernier, sollicitant également la remise en état de ces travaux non autorisés;

Attendu cependant que le constat d’huissier réalisé le 11 juin 2007 par la SCP D E, huissiers de justice, ne fait pas état de ces branchements et de ce détournement de sonnette; qu’aucun autre élément du dossier ne prouve que Monsieur X aurait procédé à ces modifications en toute illégalité;

Qu’en conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes de ces chefs;

Attendu qu’il résulte de tout ce qui précède que Monsieur X a procédé à la modification de sa toiture, à la création d’une mezzanine et au changement d’affectation de son local sans autorisation de l’assemblée générale alors que ces modifications profondes de son lot ont porté atteinte à l’aspect de l’immeuble, aux droits accessoires aux parties communes, et aux dispositions du règlement de copropriété;

Attendu que lorsque des travaux n’ont pas été autorisés, le syndicat des copropriétaires peut demander en justice la démolition des ouvrages au besoin sous astreinte, sans avoir à justifier d’un préjudice particulier; que le Tribunal ne dispose dans ce cas d’aucune marge d’appréciation sur la qualité des travaux effectués ou la possibilité d’imposer une solution évitant le démantèlement de la totalité des ouvrages, y compris lorsque la possibilité de remettre en état un bien auparavant à l’état de ruine semble difficilement envisageable;

Qu’en conséquence, Monsieur X sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution N°18 de l’assemblée générale du 19 novembre 2007 puisqu’il a été démontré que l’habilitation du syndic était justifiée, et le syndicat des copropriétaires sera déclaré recevable et bien fondé dans sa demande de remise en état de la toiture et de démolition de la mezzanine;

Que le syndicat des copropriétaires sera cependant débouté de sa demande concernant les portes fenêtres donnant sur la rue et le rideau métallique, le branchement de l’alimentation en eau et des câbles électriques, et le détournement de la sonnette;

Que Monsieur X sera donc condamné à faire démolir à ses frais les ouvrages mis en place sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires tels que décrits ci dessus, sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans un délai de 3 mois suivant la signification de la présente décision;

Que la demande subsidiaire d’autorisation de travaux de Monsieur X sera déclarée irrecevable dès lors que l’autorisation de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être accordée à un copropriétaire que si ce dernier peut invoquer un refus préalable de l’assemblée générale et s’il n’a pas exécuté les travaux demandés; qu’il a été démontré que Monsieur X avait déjà exécuté les travaux litigieux, et sans autorisation de l’assemblée générale; qu’il ne peut espérer régulariser sa situation par le biais de cette demande;

Sur les demandes de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

— sur les frais de modification du règlement de copropriété:

Attendu que le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas de Monsieur X le rétablissement de l’affectation de son lot en local commercial; qu’il propose la modification de son règlement de copropriété pour entériner le changement de destination du lot N°8 et la création d’une surface en mezzanine; qu’il produit le projet d’un géomètre expert chiffrant à la somme de 1435,20 euros le coût de la modification projetée;

Attendu cependant qu’il est contradictoire pour le syndicat des copropriétaires de solliciter à la fois la remise en état des lieux, qui les rendra impropres à l’habitation par la suppression de toute isolation de la toiture, des bouches d’aération et par occultation d’une grande partie de la lumière, ainsi que la modification du règlement de copropriété entérinant les travaux effectués par Monsieur X;

Qu’en conséquence, dès lors qu’il a été fait droit à sa demande de remise en état des lieux, il sera débouté de cette demande de remboursement des frais de modification du règlement de copropriété;

— sur le trouble de jouissance des copropriétaires:

Attendu que le syndicat des copropriétaires invoque le caractère collectif du trouble de jouissance subi par l’ensemble des copropriétaires du à la réverbération du soleil sur la verrière, à l’éclairement que les spots intérieurs du local de Monsieur X provoquent la nuit sur l’ensemble de la façade de l’immeuble, enfin aux nuisances sonores des ventilations installées sur la toiture; qu’il précise que chacun des copropriétaires dispose de fenêtres donnant sur la cour avec vue sur la toiture de Monsieur X;

Attendu qu’il produit le rapport de l’atelier Mehl Usine, cabinet d’architecte, en date du 4 mai 2009, attestant de l’existence de ces nuisances;

Qu’il y a donc lieu de condamner Monsieur X à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts de ce chef;

— sur l’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires d’obtenir un certificat de conformité:

Attendu que le syndicat des copropriétaires procède par allégation sur ce chef de préjudice, ne produisant aucun document attestant d’une part de ce que ce certificat lui aurait été refusé, d’autre part que ce certificat lui est nécessaire pour réaliser des travaux ou pour que les copropriétaires procèdent à la vente de leur bien;

Qu’il sera donc débouté de ce chef de demande;

— sur l’abus de procédure:

Attendu que suite aux signalements multiples de la copropriété depuis 2004, la Mairie de Paris a été amenée à intervenir sur les lieux à plusieurs reprises et à dresser des procès verbaux d’infraction constatant les irrégularités commises par Monsieur X qui s’est affranchi à la fois des règles de la loi du 10 juillet 1965 mais aussi des règles de l’urbanisme en tentant de contourner toutes les demandes d’autorisations nécessaires à l’exécution de ses travaux; que le permis de construire qu’il aurait du solliciter dès le départ lui a finalement été refusé notamment car il ne bénéficiait d’aucune autorisation de l’assemblée générale pour les modifications effectuées; que la nécessité pour lui de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale a été évoquée dès l’assemblée générale de l’année 2005 puis lors de l’assemblée générale de l’année 2006 à laquelle il lui a été demandé de remettre les lieux en l’état; qu’en tant que professionnel de l’architecture il ne pouvait ignorer les contraintes qui s’imposaient pour procéder à de telles modifications et ne peut alléguer encore aujourd’hui être dans son bon droit et ne nécessiter aucune autorisation;

Attendu en outre que Monsieur X ne pouvait légitimement penser qu’il serait fait droit à sa demande d’autorisation sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, les conditions minimales de recevabilité de cette demande n’étant pas réunies;

Attendu qu’il y a enfin lieu de constater la mauvaise foi de Monsieur X dans la production de photographies de la verrière litigieuses, visant à faire croire que celle-ci a été rénovée à l’identique, et dans la lecture partiale du courrier du 26 octobre 2004 de la préfecture de Paris sur lequel il s’appuie pour prétendre que le changement d’affectation du local aurait été autorisé;

Qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à lui réclamer une indemnité sur le fondement de l’abus de procédure qui sera évaluée à la somme de 2000 euros;

Sur l’existence d’un trouble de voisinage au préjudice de Madame Y:

Attendu que Madame Y invoque un préjudice personnel distinct du trouble général de jouissance causé à l’ensemble des copropriétaires par Monsieur X; qu’elle s’appuie en effet sur l’installation d’un velux en verre fumé face à sa fenêtre de chambre, à trois mètres de distance, au lieu et place d’une ancienne verrière fixe par laquelle aucune vue n’était susceptible d’intervenir en l’absence de plancher en mezzanine; qu’elle prétend également que sa sonnette aurait été confisquée par Monsieur X;

Attendu que Monsieur X soutient dans ses écritures que la fenêtre installée serait en verre opaque et n’offrirait donc aucune vue dans la chambre de Madame Y; que cependant, il apparaît dans le rapport du Cabinet d’architecture Mehl qu’il s’agit de verre fumé, impliquant une absence de vue de l’extérieur et non obligatoirement une absence de vue de l’intérieur; que Monsieur X semble avoir muni son velux de ce type de vitre afin justement de n’être pas vu dans son domicile par les habitants du premier étage; qu’en outre le remplacement d’une verrière inaccessible par un velux ouvrant donnant sur une mezzanine permet en tout état de cause d’obtenir une vue chez Madame Y qui n’existait pas auparavant;

Qu’en conséquence, ce trouble peut être considéré comme un trouble anormal de voisinage qu’il y a lieu de réparer; qu’il y a cependant lieu de réduire les prétentions de Madame Y à de plus justes proportions, cette dernière n’apportant la preuve matérielle d’aucune dépréciation de son appartement; qu’il lui sera alloué une somme globale de 5000 euros en réparation du trouble causé par Monsieur X;

Attendu en ce qui concerne la captation de la sonnette qu’aucun élément ne figure au dossier sur la preuve de ce détournement; que Madame Y sera déboutée de cette demande de ce chef;

Sur les demandes accessoires:

Attendu que Monsieur X, qui succombe, sera condamné à verser la somme de 2500 euros au syndicat des copropriétaires et de 1500 euros à Madame Y au titre des frais non soumis à taxe qu’ils ont du avancer à l’occasion de la présente instance, ainsi qu’aux dépens avec le bénéfice de la distraction;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur les dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965;

Attendu que l’exécution provisoire, compatible avec la nature du présent litige, et sollicitée uniquement par le demandeur, ne sera pas ordonnée dans le présent litige;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

Déboute Mr Z X de sa demande d’annulation de la résolution N°18 de l’assemblée générale du 19 novembre 2007 du syndicat des copropriétaires du […] dans le 14^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic la société Immobilière SENECHAL;

Condamne Monsieur Z X à remettre son local en l’état en ce qui concerne les modifications apportées à la toiture et la construction d’une mezzanine intérieure, à ses frais et sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans un délai de trois suivant la signification de la présente décision;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état du local concernant les portes fenêtres et le rideau métallique de la façade sur rue, le branchement de l’alimentation en eau, les branchements électriques et la captation de la sonnette;

Déclare Monsieur Z X irrecevable à solliciter l’autorisation du Tribunal d’effectuer les travaux litigieux sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965;

Condamne Monsieur Z X à payer au syndicat des copropriétaires du […] dans le 14^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic la société Immobilière SENECHAL la somme de 2000 euros au titre de son préjudice de jouissance;

Condamne Monsieur Z X à payer au syndicat des copropriétaires du […] dans le 14^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic la société Immobilière SENECHAL la somme de 2000 euros au titre de l’abus de procédure;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] dans le 14^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic la société Immobilière SENECHAL de sa demande au titre du remboursement des frais de modification du règlement de copropriété;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] dans le 14^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic la société Immobilière SENECHAL de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’impossibilité d’obtenir un certificat de conformité de l’immeuble;

Déclare l’intervention volontaire d’A Y recevable;

Condamne Monsieur Z X à verser à Madame A Y la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance;

Déboute Madame A Y de sa demande au titre de la dévaluation de son appartement et au titre de la captation de sa sonnette;

Condamne Monsieur Z X à payer au syndicat des copropriétaires du […] dans le 14^e arrondissement de Paris, représenté par son syndic la société Immobilière SENECHAL la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamne Monsieur Z X à payer à Madame A Y la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Dit n’y avoir lieu à se prononcer sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire;

Condamne Z X aux entiers dépens et dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile au profit de la SCP TIRARD et associés, avocat;

Fait et jugé à Paris le 17 Mars 2011

Le Greffier Le Président

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