T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
18° chambre 2e section N° RG : 14/15729 N° MINUTE : 6 Contradictoire Assignation du : 30 Octobre 2014 CONSULTANT M M-N O […] […] Paris 15e […]	JUGEMENT rendu le 21 Mai 2015

DEMANDERESSES

Madame D P Q E

[…]

[…]

[…]

Madame F K E

[…]

[…]

Madame G R S E divorcée X

[…]

[…]

représentée par Maître Armand CERVESI de la SCP CERVESI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant et plaidant, vestiaire #P0051

DÉFENDERESSE

S.A.S. MJM GRAPHIC DESIGN

[…]

[…]

représentée par Maître André JACQUIN de la SCP JACQUIN – MARUANI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant et postulant, vestiaire #P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Séverine MOUSSY, Vice-Président

Madame B C, Vice-Président

Madame Marie GIROUSSE, Vice-Président

assistées de Marine QUEZEL-CRASAZ, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2015 tenue en audience publique devant Madame B C, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction de Madame B C

********************

FAITS et PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2001, M^me D E, M^me F E et M^me G E ont donné à bail à la société Art School aux droits de laquelle vient la S.A.S. MJM, des locaux commerciaux comprenant au rez-de-chaussée, un local à usage d’atelier et des bureaux d’une surface de 302 m² environ, au premier et au deuxième étages un local de 227 m² environ sur chaque étage, au sous-sol, une cave de 76 m² environ, situés dans l’immeuble du 7 rue d’Hautpoul à Paris 19^e, pour une durée de 9 ans à compter du 15 juillet 2000. Le bail s’est prorogé tacitement.

La destination du bail est la suivante :“Ecole de formation et formation artistique ainsi que bureau d’études liés aux formations en général”.

La S.A.S. MJM a quitté les lieux le 31 juillet 2014.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 octobre 2014, M^me D E, M^me F E et M^me G E ont saisi le tribunal de grande instance de Paris d’une demande d’expertise concernant la remise en état des lieux loués et d’une demande de condamnation de la S.A.S. MJM à la somme de 26.150,98 euros au titre de l’arriéré de loyer.

L’affaire a été clôturée suivant ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 janvier 2015.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 mars 2015, M^me D E, M^me F E et M^me G E demandent que la S.A.S. MJM soit déboutée de ses demandes, qu’il soit dit et jugé qu’elle doit supporter le coût des travaux nécessaires à la remise en état des lieux loués qui ont été délaissés par elle le 31 juillet 2014. Elles demandent qu’une mesure d’expertise soit ordonnée pour apprécier l’étendue et le coût des travaux, examiner les désordres, en rechercher l’origine et donner un avis sur les travaux nécessaires.

M^me D E, M^me F E et M^me G E demandent également la condamnation de la S.A.S. MJM au paiement de la somme de 26.150,98 euros au titre des arriérés de loyers et de charges dus au 31 juillet 2014, outre les intérêts de droit à compter du 30 octobre 2014, date de l’assignation en justice, jusqu’au jour du paiement effectif, de la somme de 2.615 euros correspondant à la majoration conventionnelle prévue et de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles demandent que l’exécution provisoire soit ordonnée et que la S.A.S. MJM soit condamnée aux dépens dont distraction au profit de Maître Armand-René Cervesi, avocat, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 17 mars 2015, la S.A.S. MJM conclut aux fins de voir dire et juger que la demande d’expertise des bailleresses est irrecevable, de débouter les bailleresses de l’ensemble de leurs demandes, dire et juger que M^me D E, M^me F E et M^me G E ont facturé deux fois le loyer du 1^er trimestre 2010, dire qu’elles sont redevables de la somme de 7.233,13 euros, les condamner à lui payer la somme de 44.839,85 euros au titre du trop -perçu de loyers, la somme de 26.507,11 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie ainsi que la somme de 3.000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile.

La société défenderesse demande que les bailleresses soient condamnées aux dépens dont distraction au profit de Maître André Jacquin, avocat, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La révocation de la clôture de l’affaire a été prononcée le 25 mars 2015 puis l’affaire a été clôturée suivant ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 mars 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le bail en date du 22 janvier 2001 prévoit que le preneur doit “entretenir les lieux loués en bon état de réparations de toute nature et les rendre tels à la fin du bail et de convention expresse entre les parties, la société preneuse s’oblige à faire faire à ses frais toutes les réparations qui pourront être nécessaires dans les lieux loués pendant le cours du bail même provenant de la vétusté ou de vice de construction, y compris les grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du code civil, le prix du loyer ayant été établi en conséquence, de faire exécuter à ses frais et aux lieux et place de la bailleresse tous travaux requis par le Service d’Hygiène intéressant les lieux loués”.

Le 15 juillet 2009, la S.A.S. MJM a adressé au Cabinet Larigaudry, qui gère l’immeuble loué pour le compte des bailleresses, une lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle elle signale une dégradation importante du bâtiment et fait part de l’existence d’infiltrations à tous les niveaux du bâtiment, murs et toiture. Dans ce courrier, la S.A.S. MJM demande que soit définie la responsabilité de chacune des parties.

M^me D E, M^me F E et M^me G E ont opposé une fin de non recevoir en répondant à la S.A.S. MJM qu’aux termes du bail les réparations locatives que les grosses réparations de l’article 606 du code civil sont à la charge de la société locataire y compris celles dues à la vétusté et/ou à un vice de construction, le loyer ayant été fixé en conséquence.

Suivant un courrier en date du 7 décembre 2009, la S.A.S. MJM a exposé son opposition à la réponse des bailleresses et, par courrier en date du 4 février 2010 a écrit au gestionnaire de l’immeuble “ Nous voulons bien prendre en charge pour partie ces travaux, …, avec un partage de prise en charge par moitié minimum, ce qui semble le plus équitable, …., nous vous précisons que compte tenu de l’altération de la jouissance pleine et « entière des locaux, avec votre accord nous aurons un gel des loyers pendant la période triennale 2009-2012, en appliquant l’indice du 4^e trimestre 2008, soit 1523".

M^me D E, M^me F E et M^me G E ont refusé d’accéder à cette demande et ont saisi le juge des référés pour solliciter la désignation d’un expert.

Suivant ordonnance du 5 juillet 2011, M. H Y a été désigné en qualité d’expert avec pour mission d’examiner les désordres allégués dans l’assignation, de rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres, de fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues au regard notamment du bail liant les parties, de donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés par les parties, de donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la cessation des désordres et à la réfection des lieux et installations dont s’agit ; les évaluer à l’aide de devis d’entreprise fournis par les parties.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 30 mars 2012, la S.A.S. MJM a signifié à M^me D E, M^me F E et M^me G E, une demande de renouvellement du bail. Suivant acte d’huissier de justice en date du 21 juin 2012, M^me D E, M^me F E et M^me G E ont signifié leur accord pour le renouvellement du bail pour une période de neuf années à compter du 1^er avril 2012, moyennant un loyer de 190.000 euros, hors charges et hors taxes, en principal et par an, le dépôt de garantie devant être ajusté en conséquence.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 28 mars 2014, la S.A.S. MJM a notifié sa renonciation au droit au renouvellement au bail et sa décision de délaisser les lieux au 31 juillet 2014.

Le 31 juillet 2014, Maître I A, huissier de justice a dressé un procès-verbal de constat des lieux loués et de remise des clés.

Sur la demande de mesure d’instruction

M^me D E, M^me F E et M^me G E font valoir que la S.A.S. MJM a laissé les lieux en très mauvais état et doit supporter le coût des travaux nécessaires à la remise en état des lieux loués. Pour permettre au tribunal d’apprécier la nature, l’étendue et le coût des travaux, elles demandent qu’un expert soit désigné dont la mission sera de se faire communiquer toutes les pièces utiles et notamment le procès-verbal de constat contradictoirement établi par Maître I A, huissier de justice, le 31 juillet 2014, d’examiner les désordres allégués dans l’assignation et ceux relevés dans le procès-verbal de constat, de rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres et fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre, le cas échéant, au tribunal de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, eu égard notamment aux clauses et conditions du bail du 22 janvier 2001, de donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la reprise des désordres et à la réfection des lieux et installations, de les évaluer à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties, d’autoriser en cas d’urgence reconnue par l’expert les bailleresses à faire exécuter les travaux nécessaires.

La S.A.S. MJM soutient que M^me D E, M^me F E et M^me G E n’ont pas d’intérêt à agir dans la mesure où elles ne produisent aucun élément sur l’état de l’immeuble lors de l’entrée dans les lieux et ne produisent aucun projet de remise en état. Elle expose que dans son rapport d’expertise déposé en l’état en raison de l’absence de diligence des bailleresses, M. Y a mentionné dans son rapport que les consorts Z ont refusé de faire réaliser l’étude technique pour la couverture principale, n’ont pas répondu à ses demandes et ont créé une situation de blocage qui n’a pas permis de poursuivre les opérations d’expertise.

La S.A.S. MJM ne peut soutenir que la demande des bailleresses est irrecevable au motif que ces dernières ne produisent aucun élément sur l’état de l’immeuble lors de l’entrée dans les lieux. En effet, en application de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée, ce qui est le cas en l’espèce “le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire”.

Il ressort du procès-verbal de constat établi le 31 juillet 2014 par Maître A, huissier de justice, à la requête des bailleresses qu’au pied de la porte d’accès vitrée double, le carrelage extérieur est fissuré, le carrelage dans les lieux est à l’état d’usage, les peintures doivent être refaites et certains murs comportent des trous de chevilles, la verrière de la grande salle présente des traces d’infiltrations, dans les deux WC, dans le sous-sol et au premier étage, les poignées des portes ont été enlevées, certaines dalles au plafond sont déchirées, des blocs secours sont manquants.

Il ressort de ce document que les lieux n’ont pas été restitués en bon état de réparations locatives et que des travaux de remise en état des lieux doivent être entrepris. Cependant les bailleresses ne produisent aucun devis de remise en état.

La description des désordres et les préconisations des travaux à entreprendre ne peuvent être effectuées que sur la base du procès verbal de constat du 31 juillet 2014 et non à partir de la visite des lieux effectuée plus de dix mois après le départ de la société locataire. Il y a lieu d’accueillir la demande de mesure d’instruction sollicitée par les bailleresses et de désigner un consultant dont la mission sera de décrire les désordres, de donner son avis sur les travaux à effectuer, d’évaluer leur montant à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties. Le versement de la consignation est mis à la charge de M^me D E, M^me F E et M^me G E qui sont demanderesses à la mesure.

Sur la dette locative

M^me D E, M^me F E et M^me G E demandent que la S.A.S. MJM soit condamnée à la somme de 26.150,98 euros au titre des arriérés de loyers et de charges dus au 31juillet 2014 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2014, ainsi qu’à la somme de 2.615 euros au titre de la majoration conventionnelle prévue par le bail.

La S.A.S. MJM fait valoir que les demanderesses produisent un décompte faisant état d’un arriéré de 26.150,98 euros qui commence par un report de solde débiteur antérieur au 1^er octobre 2010 de 39.977,73 euros qui n’est pas justifié et soutient que le loyer du 1^er trimestre 2010 a été facturé deux fois. Elle demande que les bailleresses soient condamnées à lui payer la somme de 7.233,13 euros au titre d’un trop perçu de loyer.

La S.A.S. MJM verse au débat un avis d’échéance pour la période du 1^er janvier 2010 au 31 mars 2010 selon lequel le solde antérieur dû par la société locataire s’élève à la somme de 44.016,47 euros, le loyer dû pour l’échéance du 1^er janvier 2010 s’élève à la somme de 26.507,11 euros soit un débit total de 70.523,58 euros dont il est déduit le montant des versements effectués par la S.A.S. MJM soit la somme de 30.645,85 euros. La différence entre ces deux sommes soit 39.877,73 euros est mentionnée dans le décompte en date du 31 juillet 2014 produit par les bailleresses.

La S.A.S. MJM souligne, à juste titre, que ce décompte indique de nouveau dans la colonne “débit” le montant de la quittance du 1^er trimestre 2010, à hauteur de la somme de 23.0182,85 euros, déjà indiquée en débit dans l’avis d’échéance pour la période du 1^er janvier 2010 au 31 mars 2010. Dès lors, il y a lieu de constater que le loyer du 1^er trimestre 2010 a été facturé deux fois.

En conséquence, la somme due par la S.A.S. MJM au titre du solde locatif s’élève à la somme de 26.150,98 – 23.182,85 euros soit à la somme de 2.968,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2014 ainsi qu’à la majoration forfaitaire de 10 % prévue par le bail.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la révision du loyer

La S.A.S. MJM demande que M^me D E, M^me F E et M^me G E soit condamnées à lui restituer la somme de 44.839,85 euros au titre du trop perçu de loyer du fait de sa révision. Elle précise que le bail prévoyait que le loyer s’élevait à la somme de 76.224,51 euros; que le loyer a été porté à la somme de 83.882,76 euros par an lors de la première révision du loyer intervenue en 2003; que la demande de révision doit être effectuée par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception; qu’aucune demande de révision n’a été pratiquée dans les formes requises; que dès lors le montant du loyer s’élève à la somme de 83.882,76 euros par an soit 20.970,69 euros par trimestre depuis la dernière révision légale; qu’elle est en droit de demander la restitution du trop perçu depuis 5 ans soit la somme de 44.839,85 euros.

Les bailleresses demandent que la S.A.S. MJM soit déboutée de cette demande, l’accord des parties étant établi dès lors que la société locataire a payé le loyer révisé et n’a élevé aucune contestation sur le loyer révisé.

Il ressort du décompte produit par les bailleresses qu’à compter du 1^er janvier 2010, le loyer trimestriel a été fixé à la somme de 23.182,85 euros. Elles ne contestent pas que ce loyer est un loyer révisé.

Elles ne justifient pas que la procédure prévue à l’article R 145- 20 qui prévoit que la demande de révision doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier a été respectée.

Le fait que la société locataire ait payé le montant du loyer révisé ne suffit pas à établir la preuve de son accord sur le montant du loyer révisé et en conséquence, la S.A.S. MJM est bien fondée à demander la restitution du trop perçu des loyers depuis cinq années. La prescription de deux ans soulevée par les bailleresses concerne l’action en contestation de la révision et n’est donc pas applicable du fait du non-respect de la procédure de révision.

M^me D E, M^me F E et M^me G E doivent être condamnées au paiement de la somme de 44.839,85 euros au titre du trop perçu des loyers selon le décompte produit par la S.A.S. MJM.

Sur les autres demandes

La S.A.S. MJM demande la restitution du dépôt de garantie soit la somme de 26.507,11 euros. Cette demande est réservée dans l’attente du compte effectué entre les parties à la suite de la mesure d’instruction.

La demande de demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la S.A.S. MJM est réservée.

Les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens sont réservés.

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement mixte, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la S.A.S. MJM à payer à M^me D E, M^me F E et M^me G E la somme de 2.968,13 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2014 ainsi qu’à la majoration forfaitaire de 10 % prévue par le bail, au titre de la majoration conventionnelle,

Condamne solidairement M^me D E, M^me F E et M^me G E à payer à la S.A.S. MJM la somme de 44.839,85 euros au titre du trop perçu des loyers avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2014,

Avant dire droit au fond sur la demande relative aux travaux de remise en état

Désigne en qualité de consultant :

M M-N O

[…]

[…]

Paris 15^e

[…]

Avec mission de :

— se rendre sur place ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment le procès-verbal de constat de Maître A, huissier de justice, en date du 31 juillet 2014,

— entendre les parties,

— décrire les désordres, donner son avis sur les travaux à effectuer, évaluer leur montant à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties,

Dit que le consultant sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 256 et suivants du code de procédure civile,

Dit que le consultant rédigera une note qui sera soumise préalablement aux parties pour observations et qui sera déposée au greffe de la 18^e chambre du tribunal de grande instance avant le 30 octobre 2015,

Dit que M^me D E, M^me F E et M^me G E devront verser par provision au consultant une avance sur sa rémunération fixée à 2.000 euros,

Dit que le juge de la mise en état est délégué au contrôle de cette mesure,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 18 novembre 2015 à 11 heures à l’audience de mise en état

Dit que les demandes de restitution du dépôt de garantie, de dommages et intérêts de la S.A.S. MJM ainsi que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et relatives aux dépens sont réservées.

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris, le 21 mai 2015

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Marine QUEZEL-CRASAZ Séverine MOUSSY

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