Tribunal de grande instance de Paris, Loyers commerciaux, 4 mai 2017, n° 16/11474

TGI Paris 4 mai 2017

Résumé par Doctrine IA

La décision concerne un litige entre la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP et la SCI GENERALI COMMERCE II concernant le renouvellement d'un bail commercial. La demande de la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP est de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2016 à la somme annuelle de 182.124 euros, hors taxes et hors charges. La SCI GENERALI COMMERCE II demande quant à elle que le loyer soit fixé à la somme annuelle de 289.300 euros. La juridiction a constaté une modification irrégulière de la destination du bail par la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP, ce qui justifie le déplafonnement du loyer. Après examen des éléments disponibles, la juridiction a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2016 à la somme annuelle de 224.461 euros, hors taxes et hors charges.

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, loyers commerciaux, 4 mai 2017, n° 16/11474
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	16/11474

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Pierre BLATTERMichel SIMONET
Cabinet(s) :	BLATTER SEYNAEVEISGE & ASSOCIES
Parties :	son président en exercice, S.A.S. BCBG MAX AZRIA GROUP c/ S.C.I. GENERALI COMMERCE II

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

Loyers commerciaux

N° RG :

16/11474

N° MINUTE : 1

Assignation du :

04 Juillet 2016

contradictoire

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT

rendu le 04 Mai 2017

DEMANDERESSE

S.A.S. BCBG MAX AZRIA GROUP représentée par son président en exercice, Monsieur X Y

[…]

représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

DEFENDERESSE

S.C.I. GENERALI COMMERCE II

[…]

représentée par Maître Michel SIMONET de la SELARL ISGE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0038

COMPOSITION DU TRIBUNAL

C D, Vice-Présidente

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article 29 du décret du 30 septembre 1953 modifié ;

assistée de Myriam MAZIER, Greffier lors des débats et de A B, Greffier lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 27 Février 2017

Tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ du LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2000, la SCI TERNES OPERA, aux droits de laquelle se trouve la SCI GENERALI COMMERCE II, a donné à bail commercial à la SA ALAIN MANOUKIAN, aux droits de laquelle se trouve la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP, une «ྭboutique avec réserves en sous-sol desservies par deux escaliers indépendants reliés au local du rez-de-chausséeྭ» dépendant d’un immeuble situé 2/[…] à Paris 17^e pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 4 mai 2000 pour se terminer au 3 mai 2009, moyennant un loyer annuel de 865.000 francs, hors taxes et hors charges.

Il est constant que cette boutique communique avec une autre boutique située au 6 avenue des Ternes et également donnée à bail commercial à la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP.

Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2011, la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1^er avril 2011.

Par acte extrajudiciaire du 20 juin 2011, la SCI GENERALI COMMERCE II a refusé le renouvellement du bail.

Par acte extrajudiciaire du 1^er avril 2016, la SCI GENERALI COMMERCE II a notifié à la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP son droit de repentir et offert le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 370.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié le 18 mai 2016, la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 182.124,00 euros en principal.

Par acte du 4 juillet 2016, la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP a assigné la SCI GENERALI COMMERCE II devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2016 à la somme annuelle de 182.124 euros, hors taxes et hors charges.

Dans son mémoire en réplique notifié le 23 février 2017, la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal,

— fixer le prix du bail renouvelé au 1^er avril 2016 à la somme annuelle de 182.124 euros, hors taxes et hors charges, calculée en application de l’article L145-34 du code de commerce, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014,

— condamner au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers trop-perçus depuis la date de la demande en justice, à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et prévoir leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code, dans leur rédaction applicable à la cause, pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d’un an,

— ordonner l’exécution provisoire et dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L111-2, L111-3 et L111-6 du code des procédures civiles d’exécution,

à titre subsidiaire,

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2016 à la somme annuelle de 186.661,54 euros, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014,

en tout état de cause,

— pour le cas où par impossible le loyer viendrait à être fixé à une somme supérieure au plafond institué par l’article L145-34 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux dira que les dispositions du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce relatives au lissage du déplafonnement s’appliquent,

— dire, en conséquence, que la variation de loyer qui en découle ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente en application de l’article L145-34 du code de commerce compte tenu des dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014,

— dire, dans ce cas, que les intérêts aux taux légal ne peuvent, conformément à la jurisprudence, courir qu’à compter de la notification du premier mémoire en défense du bailleur lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge,

— dire que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties.

Dans son mémoire en réponse n°3 daté du 24 février 2017, la SCI GENERALI COMMERCE II demande au juge des loyers commerciaux de:

— fixer le prix du bail renouvelé au 1^er avril 2016 à la somme annuelle de 289.300 euros, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— condamner au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et prévoir leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,

— subsidiairement, ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R145-30 du code de commerce et, dans ce cas, que le loyer provisionnel soit fixé, pour la durée de l’instance, à la somme annuelle de 250.000 euros,

— dire, si l’exécution provisoire est ordonnée, que la décision intervenue constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L111-2, L111-3 et L111-6 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR CE,

La notification le 1^er avril 2016 par la bailleresse de l’exercice de son droit de repentir a pour conséquence d’offrir au preneur le renouvellement du bail à compter de cette date. Le preneur a accepté le renouvellement du bail en son principe en prenant l’initiative de la procédure judiciaire en fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2016.

La SAS BCBG MAX AZRIA GROUP sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2016 au montant du loyer plafonné.

La SCI GENERALI COMMERCE II sollicite, de son côté, le déplafonnement du loyer fondé sur une modification irrégulière de la destination du bail et demande la fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2016 à la valeur locative qui est, selon elle, supérieure au montant du loyer plafonné.

Les parties produisent un rapport d’expertise judiciaire de M. Z qui avait été désigné par la 18^e chambre 1^e section du tribunal de grande instance de Paris pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er avril 2011. Ce rapport a été déposé le 8 mars 2016.

Sur le déplafonnement

La SCI GENERALI COMMERCE II invoque une modification de la destination du bail qui prévoit que «ྭle preneur ne pourra donner auxdits lieux, aucune autre destination que celle prévue au bail, savoir : la vente d’articles de bonneterie et de prêt-à-porter pour femmesྭ». Elle fait valoir que M. Z, dans le cadre des opérations d’expertise, a indiqué en page 36 de son rapport que la locataire vendait non seulement des vêtements mais également des accessoires de mode et des chaussures, ce que révèle également le procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 24 avril 2015.

La SAS BCBG MAX AZRIA GROUP réplique que la bailleresse a donné l’autorisation de faire communiquer les locaux du 2/[…] avec ceux du 6 avenue des Ternes dont le bail autorise la vente de prêt-à-porter pour hommes, femmes et enfants et tous accessoires s’y rapportant et qu’il n’est pas irrégulier que ces accessoires vendus dans la boutique du 6 soient utilisés pour mettre en valeur les vêtements vendus dans la boutique du 2/4. Selon elle, la bonneterie et le prêt-à-porter pour femmes incluent tout l’habillement, quelle qu’en soit la matière, de dessus et de dessous, réalisé en série.

La SAS BCBG MAX AZRIA GROUP réplique encore qu’en tout état de cause, la modification irrégulière de la destination, à la supposer établie, ce qu’elle conteste, n’est pas notable et que la bailleresse, à qui incombe la charge de la preuve, n’établit pas ce caractère notable.

L’article L145-33 du code de commerce dispose :

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

L’article L145-34 prévoit, quant à lui :

A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Enfin, il résulte de l’article R145-5 du code de commerce que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

Il ressort clairement de la clause de destination du bail que les seules activités autorisées dans la boutique du 2/[…] sont la bonneterie et le prêt-à-porter pour femmes, ce qui exclut le commerce de chaussures et d’accessoires tels que les bijoux.

La circonstance selon laquelle le bail relatif à la boutique du 6 avenue des Ternes – boutique qui communique avec celle du 2/4 – autorise le commerce de chaussures et d’accessoires ne dispense pas la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP du respect de la clause de destination du bail relatif à la boutique du 2/[…].

Or, en l’espèce, la vente de chaussures et d’accessoires a été relevée par l’expert judiciaire. De plus, l’huissier de justice, qui a établi le procès-verbal du 24 avril 2015, a constaté que le collier et les chaussures exposés dans la vitrine de droite de la boutique du 2/[…] l’étaient avec un prix de sorte qu’il ne s’agit nullement d’objets de décoration destinés à mettre en valeur les vêtements proposés à la vente.

La locataire a, par conséquent, modifié au cours du bail expiré la destination contractuelle des lieux loués sans y avoir été autorisée.

Cette modification irrégulière est notable en ce que la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP vend des produits qui, par leur nature, ne sont pas des vêtements et en ce qu’elle réalise ainsi une diversification de l’offre faite à la clientèle dans des proportions qu’elle n’a pas dévoilé lors des opérations d’expertise alors qu’elle seule détient les informations pertinentes, à savoir les informations comptables permettant d’apprécier la part du chiffre d’affaires provenant de la vente de chaussures et d’accessoires.

Ladite modification décidée par la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP a nécessairement une incidence favorable sur son activité sauf à considérer que la locataire aurait élargi la destination contractuelle sans y trouver d’intérêt pour son commerce.

En conséquence, la règle du plafonnement sera écartée en l’espèce.

Sur la valeur locative

Pour la description de l’emplacement, de la commercialité, de l’immeuble et des locaux loués, il sera renvoyé au rapport d’expertise judiciaire de M. Z, les parties ne contestant pas cette description.

M. Z relève comme points positifs la situation dans le quartier central des affaires et, plus précisément, sur le meilleur tronçon de l’avenue des Ternes (4^e tronçon) où les enseignes nationales sont bien représentées, le voisinage de la place des Ternes et de la station de métro «ྭTernesྭ», le bel aspect de l’immeuble, la bonne visibilité de l’enseigne en raison de l’importance du linéaire de façade, le caractère soigné des aménagements et de la décoration ainsi que la climatisation. Il relève comme points négatifs la configuration irrégulière des locaux et le fait que la partie arrière de la boutique soit située en contrehaut de deux marches.

M. Z a retenu une surface pondérée de 126 m2B.

La SAS BCBG MAX AZRIA GROUP ne conteste pas ce calcul tandis que la SCI GENERALI COMMERCE II considère que le coefficient de 0,2 appliqué aux locaux du sous-sol est trop faible et demande que soit appliqué un coefficient de 0,25.

L’expert judiciaire a indiqué que le sous-sol était directement relié à la boutique du rez-de-chaussée par un escalier large de 0,9 m et un monte-charges et qu’il comprenait trois réserves («ྭtrès sainesྭ») avec sol cimenté, murs en pierre et flocage au plafond.

Le sous-sol litigieux ne peut toutefois pas être qualifié de sous-sol aménagé justifiant d’appliquer un coefficient supérieur à 0,2.

Un coefficient de 0,2, conforme aux préconisations de la Charte de l’expertise, sera donc appliqué au sous-sol.

Il sera, en conséquence, retenu une surface pondérée de 126 m2B.

La SAS BCBG MAX AZRIA GROUP demande que soit retenu un prix unitaire de 1500 euros/m2/an à l’instar de ce que propose M. Z pour estimer la valeur locative en renouvellement au 1^er avril 2011.

La SCI GENERALI COMMERCE II demande, quant à elle, que soit retenu un prix unitaire de 2000 euros/m2/an.

Il importe de rappeler que le loyer renouvelé au 1^er avril 2016 doit être fixé en fonction des prix pratiqués dans le voisinage, ce qui implique de prendre en compte non seulement les prix de première location, hors décapitalisation, mais également des renouvellements amiables et des fixations judiciaires.

Les termes de référence exposés par M. Z en pages 49 à 52 de son rapport sont quelque peu anciens pour les fixations judiciaires et les renouvellements amiables, compte tenu de ce qu’il avait pour mission d’évaluer une indemnité d’occupation à la date du 1^er avril 2011, soit cinq ans plus tôt que la date du renouvellement du bail.

Pour les loyers de première location, il présente, en revanche, deux termes de référence plus récents (2012 et 2014).

La SCI GENERALI COMMERCE II verse aux débats une décision du 14 avril 2016 qui retient une valeur locative unitaire brute de 1400 euros/m2/an pour des locaux de 45 m2p situés 39 avenue des Ternes pour une renouvellement au 18 octobre 2012.

Les rapports d’expertise amiables versés aux débats n’exposent pas de termes de référence plus récents que ceux retenus par M. Z.

Les éléments à la disposition du juge des loyers commerciaux ne justifie pas d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire.

Après examen de l’ensemble des termes de référence disponibles et eu égard aux caractéristiques de l’emplacement et des lieux loués, aux points positifs et négatifs relevés par M. Z que le juge des loyers commerciaux reprend à son compte, une valeur locative unitaire brute de 1800 euros/m2B/an est justifiée.

Soit une valeur locative brute annuelle de : 1800 euros/m2B x 126 m2B = 226.800 euros.

Les parties sollicitent l’application de correctifs à cette valeur locative brute.

Il n’est pas contesté que la taxe foncière est supportée par le preneur. A ce titre, elle sera déduite pour son montant réel en 2016 soit 2338,46 euros.

M. Z a indiqué, dans son rapport, que le transfert au preneur de la charge des travaux de mise en conformité justifiait, selon lui, d’appliquer un abattement de 5% sur la valeur locative brute.

Il a également indiqué que la communication avec la boutique contiguë justifiait, toujours selon lui, d’appliquer une majoration de 5%.

Au titre de la charge des travaux de mise en conformité, la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP demande l’application d’un abattement de 5% tandis que la SCI GENERALI COMMERCE II conteste l’application d’un tel abattement au motif que les travaux visés par la clause du bail ne concernent pas son obligation de délivrance.

Le bail stipule que le preneur doit faire son affaire personnelle du coût des travaux de toute nature qui seraient prescrits par l’administration, notamment en application de la législation en matière d’hygiène, de sécurité ou de droit du travail. Cette clause englobe les travaux de mise en conformité pour des raisons de sécurité qui relèvent en principe de l’obligation de délivrance du bailleur.

Le transfert de cette charge sur le preneur justifie l’application d’un abattement de 5%.

Au titre de la communication entre les deux boutiques, la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP conteste la majoration de 10% demandée par la SCI GENERALI COMMERCE II.

La communication entre les deux boutiques se faisant, comme le note l’expert judiciaire, par une large baie libre, empruntée par la clientèle pour passer d’une boutique à l’autre, une majoration de 5% est justifiée et suffisante.

La valeur locative annuelle nette ressort ainsi à :

226.800 euros – 2338,46 euros – 5% + 5% = 224.461,54 euros arrondis à 224.461 euros.

Aucune des parties ne soutenant que le montant du loyer plafonné est inférieur à la valeur locative des locaux, le loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2016 sera fixé à la somme annuelle de 224.461 euros, hors taxes et hors charges.

En application du dernier alinéa de l’article L145-34 du code de commerce, la variation de loyer qui découle du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

La SAS BCBG MAX AZRIA GROUP sera condamnée à payer, conformément à l’article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 27 février 2017, date de l’audience, en l’absence de précision de la date de notification du premier mémoire de la SCI GENERALI COMMERCE II, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil.

Il sera rappelé qu’en application du deuxième alinéa de l’article L145-57 du code de commerce, dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement et que, faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient, en conséquence, d’ordonner le partage des dépens.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX,

statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à 224.461 euros en principal, hors taxes et hors charges, par an à compter du 1^er avril 2016 le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI GENERALI COMMERCE II et la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP pour les locaux situés 2/[…] à Paris 17^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sans préjudice de l’application des dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014,

Dit qu’en application du dernier alinéa de l’article L145-34 du code de commerce, la variation de loyer qui découle du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente,

Condamne la SAS BCBG MAX AZRIA GROUP à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 27 février 2017, date de l’audience, en l’absence de précision de la date de notification du premier mémoire de la SCI GENERALI COMMERCE II, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil,

Rappelle qu’en application du deuxième alinéa de l’article L145-57 du code de commerce, dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement et que, faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties.

Fait et jugé à Paris le 04 Mai 2017

Le Greffier Le Président

A B C D

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