T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 3e section N° RG : 16/08125 N° MINUTE : Assignation du : 02 Mai 2016	JUGEMENT rendu le 23 Septembre 2016

DEMANDEURS

[…]

[…]

[…]

S.A.R.L. B

[…]

[…]

Monsieur C X

[…]

[…]

représentés par Maître Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant/ postulant, vestiaire #C0301

DÉFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires 92 RUE BROCA […] pris en la personne de son F la société JOUBERT SA sis

41 rue Saint-Ferdinand

[…]

représentée par M^e Nadia EL KEILANY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0484

S.A. AXA FRANCE IARD

[…]

[…]

représenté par M^e Dominique LACAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0491

S.A.R.L. Z

[…]

[…]

représenté par M^e François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0399

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Dominique GILLES, Vice-Président

Gaële FRANÇOIS-HARY, Vice-Présidente

D E, Juge

assisté de Sidney LIGNON, GREFFIER,

DÉBATS

A l’audience du 29 Juin 2016 tenue en audience publique devant Dominique GILLES et D E, double juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seuls l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Non qualifiée

en premier ressort

RAPPEL DE LA PROCÉDURE

Vu l’assignation à jour fixe dûment autorisée délivrée par la société civile immobilière SV BROCA, la société à responsabilité limitée B et M. X au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] arrondissement), à la société AXA FRANCE IARD pris en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et à la société Z F recherchée à titre personnel, sollicitant du tribunal selon le dispositif de ces écritures ci-après reproduit et soutenu à l’audience sous réserve d’une rectification d’erreur matérielle admise par l’ensemble des parties :

DIRE ET JUGER que les désordres affectant les poutres parties communes de l’immeuble du […] ainsi que la pose des étais et l’exécution des travaux de remise en état effectués par le syndicat des copropriétaires sont la cause de l’impossibilité totale d’exploiter les locaux du restaurant de la société B constituant les lots de copropriété n°45 et 53 appartenant à la SCI SV BROCA au cours de la période comprise entre le 21 aout 2012 et le 1 er juillet 2013,

DIRE ET JUGER que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 92 rue de Broca 75013 Paris est engagée, en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à l’égard de la SCI SV BROCA, de la Société B et de Monsieur X, au titre du défaut d’entretien des parties communes et vice de construction

DIRE ET JUGER que le F Z, à titre personnel ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] ont commis une faute au titre de leur obligation de « pourvoir à la conservation et à l’entretien des parties communes de l’immeuble à l’origine des préjudices subis par les demandeurs »,

En conséquence,

CONDAMER, in solidum, le F Z, à titre personnel, ainsi que le syndicat des

copropriétaires et son assureur AXA France IARD au paiement des sommes suivantes :

- 18 981,06 euros HT au titre des pertes de loyers, à la SCI SV BROCA,

- 115 078 euros au titre des pertes d’exploitation, à la société B,

- 5 887,85 euros HT au titre des surcouts de travaux privatifs liés aux désordres affectant les parties communes,

- [51 078] euros au titre des pertes de rémunérations, à Monsieur X,

- 15 000 euros au titre du préjudice moral, à Monsieur X

CONDAMNER in solidum le F Z à titre personnel, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et son assureur AXA France IARD à verser à la Société B la somme de 35 768,58 € HT en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER in solidum le F Z à titre personnel, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et son assureur AXA France IARD au paiement des entiers dépens d’instance (incluant notamment les frais d’expertise de Madame Y pour un montant de 22 090,24 € HT qui seront recouvrés directement par la Selarl ATTIQUE AVOCATS, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par la vie électronique le 28 juin 2016 et oralement soutenues à l’audience sollicitant du tribunal selon le dispositif de ces écritures ci-après reproduit de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires représenté par son F en exercice en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l’en déclarer recevable et bien fondé,

DEBOUTER la SCI SV BROCA, la Société B et Monsieur X irrecevables et à tout le moins mal fondé en ses demandes et l’en débouter.

DIRE ET JUGER que la Sarl B a engagé sa responsabilité dans la survenue du sinistre en portant atteinte aux structures de la façade, en coffrant les poutres de la salle de restaurant et en n’informant pas le syndicat des copropriétaires de l’état des coffrages,

DIRE ET JUGER que la Sarl B, la SCI SV BROCA et Monsieur X ont engagé leur responsabilité en retardant les travaux de renforcement des poutres et en prolongeant leurs travaux privatifs,

DIRE ET JUGER que le F Z, à titre personnel, a engagé sa responsabilité en manquant à son obligation de pourvoir à l’entretien des parties communes de l’immeuble et en prolongeant la durée du préjudice par la pose d’étais dans la salle de restaurant

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires du […] n’a aucune responsabilité dans la survenue du sinistre

EN CONSEQUENCE :

A titre principal :

DEBOUTER la SCI SV BROCA, la Société B et Monsieur X de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires

A titre subsidiaire :

DIRE ET JUGER que le terme du préjudice est le 30 avril 2013 et au plus tard au 15 mai 2013,

DEBOUTER la SCI SV BROCA de sa demande de paiement des loyers dus par la Sarl B à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

A titre infiniment subsidiaire ramener la somme à de 9 254,04 € HT et tout au plus la somme de 10 410,795 € HT.

DEBOUTER la Sarl B de sa demande au titre de la perte d’exploitation faute de preuve

A titre infiniment subsidiaire RAMENER le montant de la perte d’exploitation réclamée à de plus justes proportions eu égard à la période de préjudice

DEBOUTER la Sarl B de sa demande au titre des surcouts de travaux privatifs

A titre infiniment subsidiaire la ramener à de plus justes proportions,

DEBOUTER Monsieur X de sa demande au titre des pertes de rémunération faute de preuve A titre infiniment subsidiaire, limiter le montant de la perte de rémunération en fixant le terme du préjudice au 30 avril 2013 ou tout au plus au 15 mai 2013,

DEBOUTER Monsieur X de sa demande de réparation au titre d’un préjudice moral

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la Compagnie AXA à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation éventuelle mise à sa charge. DIRE ET JUGER que le F Z a engagé sa responsabilité contractuelle causant un préjudice direct et certain au Syndicat des copropriétaires, CONDAMNER le F Z au paiement de dommages et intérêts correspondant aux sommes éventuellement mises à la charge du syndicat des copropriétaires du […],

CONDAMNER le F Z à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 10 000 € en réparation de son préjudice moral

CONDAMNER in solidum la SCI SV BROCA, la Société B et Monsieur X et le Cabinet Z à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 32 102,04€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIRE ET JUGER que les dépens en ce compris les frais d’expertise seront laissés à la charge de la SCI SV BROCA, de la Société B et de Monsieur X,

Vu les conclusions de la société AXA FRANCE IARD notifiées par la vie électronique le 28 juin 2016 et oralement soutenues à l’audience, sollicitant du tribunal de débouter toutes parties de ses demande contre cet assureur, réclamant 10000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les conclusions récapitulatives de la société OLIADE, notifiées par la vie électronique le 28 juin 2016 et oralement soutenues à l’audience, sollicitant du tribunal selon le dispositif de ces écritures ci-après reproduit de :

DIRE ET JUGER que la société Z n’a commis aucune faute à l’occasion de l’exécution de son mandat de gestion de la copropriété sise 32, […],

DIRE ET JUGER que la SCI SV BROCA, la société BROCATITUDE et Monsieur X ne font pas la preuve d’une faute en lien de causalité avec un quelconque préjudice,

En conséquence,

DEBOUTER la SCI SV BROCA, la société BROCATITUDE et Monsieur X, le syndicat des copropriétaires et toute autre partie, de toute ses demandes à l’encontre de la société Z,

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI SV BROCA, la société BROCATITUDE et Monsieur X, et tout autre succombant, à verser à la société Z une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

LES CONDAMNER aux entiers dépens, dont distraction directe au profit de Maître François BLANGY – membre de la SCP CORDELIER & Associés, Avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,

Vu l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Le présent litige fait suite à une expertise organisée en référé à la demande des mêmes requérants et dirigées non seulement au contradictoire des défendeurs à la présente procédure mais encore de l’assureur du risque perte d’exploitation de la société B.

L’expert judiciaire M^me Y, spécialiste des techniques du bâtiment, désignée, par ordonnance du 31 octobre 2012 a déposé son rapport le 24 juillet 2015, non sans avoir requis l’assistance d’un comptable dans le but de déterminer les préjudices économiques allégué par les demandeurs.

La société B, gérée M. X, chef cuisinier, exploite un restaurant à l’enseigne “L’Ourcine” dans un local sis dans l’immeuble en copropriété du […] dans des lots appartenant à la société SV BROCA, également gérée par M. X.

En 2012, la devanture en bois et la salle du restaurant ont fait l’objet de travaux programmés pour être réalisés pendant la fermeture annuelle estivale. Le menuisier après avoir déposé la devanture existante a jugé inquiétant l’état de la structure. Le F a mandaté un architecte, le Cabinet LAMM, qui a établi un rapport le 1^er août 2012 et a demandé la dépose du faux plafond de la salle du restaurant. A la suite de quoi, l’architecte a fait étayer les quatre poutres porteuses situées dans la salle du restaurant, poutres et solives étant également mises à nu. Ce même architecte établissait un rapport d’audit sur l’ensemble du bâtiment avec descriptif d’investigation et de travaux, en date du 29 septembre 2012, sans qu’à cette date aient été entrepris d’autres sondages destructifs. Des travaux structurels dans la partie de l’immeuble abritant a salle de restaurant étaient retenus. L’assemblée générale des copropriétaire a examiné le 10 décembre 2012 les préconisations de cet architecte qui avaient été chiffrées en octobre 2012. Le début des travaux était prévu fin mars 2013, le travaux affectant le restaurant étaient votées et les appels de fonds effectués au 31 janvier 2013, les ordres de service aux entreprises étant d’ores et déjà établis.

L’expertise judiciaire établissait les faits suivants à compter du 31 janvier 2013 date du 1^er accedit, et jusqu’au 8 avril 2013, date de fin des constatations sur site, la dernière réunion d’expertise ayant eu lieu le 22 septembre 2014 :

— l’immeuble est une construction de plusieurs siècles (XVIIème siècle) , dont les bois sont d’origine,

— sur les quatre poutres passant en plafond de la salle du restaurant, une fois qu’elles ont été dégagées de leur habillage (une poutre en linteau de la devanture et trois autres poutres parallèles espacées en direction du fonds de la salle habillées chacune d’un coffrage) seule la quatrième présentait des traces visibles de désordres, s’agissant de traces d’attaque par des insectes xylophage,

— s’agissant des solives, seules celles situées au-dessus de cette poutre visiblement attaquée portaient trace de désordres visibles,

— que les autres poutres apparemment saines étaient en réalité, à l’exception de celle de la façade masquée par la devanture, affectées par attaques d’insecte xylophage, mais seulement dans le coeur du bois, rendant nécessaire, non de le remplacement de ces pièces de structure, mais seulement de les traiter et rendant utile sans nécessité – selon analyse du bureau d’étude UBC INGENIERIE de mars 2013- de les conforter de manière interne,

— que l’entreprise RENOFORS a préconisé contradictoirement les travaux de réparation qui ont été mise en oeuvre après modification en fonction de ce que les investigations ont révélé,

— qu’après la réalisation des travaux le restaurant a pu achever ses propres travaux privatifs et rouvrir le restaurant à compter du 8 juillet 2013, au lieu du 21 août 2012 date initialement prévue par l’exploitant.

A l’occasion des opérations d’expertise, il était également relevé que l’assemblée générale avait déjà statué sur des désordres affectant en particulier des éléments de bois dans les étages supérieurs occupés par des logements.

Ainsi l’assemblée générale des copropriétaire du 16 mai 2012 convoquée par le F Z avait décidé d’effectuer des travaux de traitement contre les insectes xylophage et de renforcement de la poutre maîtresse du séjour dans l’appartement A (cf. pv d’AG annexe n°304 du rapport d’expertise, devis adopté établi par une société TAC ) .

Auparavant, l’assemblée générale du 31 mars 2008 votait des travaux de “reprise des poutres” au 3^e étage dans deux appartements (cf. pv d’AG annexe n°304 du rapport d’expertise) sans que les motifs de cette reprise ne soient précisés à la délibération (le devis adopté était celui de l’entreprise RENOFORS.)

Les demandeurs soutiennent à titre principal la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en faisant valoir :

— que le syndicat des copropriétaires doit être déclaré responsable même s’il n’avait pas connaissance des désordres non apparents ou masqués par des embellissements et apparus à la seule faveur de travaux privatifs,

— que le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer en invoquant la vétusté des installations comme origine du trouble de jouissance,

— que le rapport d’expertise expose que les dégradations du coeur des trois poutres maîtresses en cause au-dessus des locaux exploités par la société B résulte de l’attaque de larves xylophages sur les bois datant de l’origine de la construction, soit plusieurs siècles (bâtiment du XVIIème siècl et cette dégradation au coeur a été anciennepment initiée par des venus d’eau multiples et insidieuses résultant du défaut d’étanchéité des ouvrages collectifs de la copropriété et/ou de certaines installations privatives,

— que les désordres proviennent donc bien de la vétusté des poutres et donc d’un défaut d’entretien des parties communes, engageant la responsabilité de plein droit du syndicat,

— que le rapport du bureau d’étude UBC INGENIERIE de mars 2013 et le courrier de l’architecte de la copropriété le cabinet LAMM du 21 mars 2013 retient que la remise en état des poutres est rendue nécessaire non seulement par les insectes xylophages, mais surtout par “une mauvaise mise en oeuvre des poutres (…) Qui semblent avoir subi un phénomène de “bois tranché”, les poutres n’étant pas tranchées dans le sens des fibres du bois, elles sont fragilisées vis-à-vis de la flexion et finissent par casser”,

— que si l’expert judiciaire a conclu à la prise en charge des travaux de confortement des poutres par le seul syndicat des copropriétaires, il convient de mettre à charge de ce syndicat l’indemnisation des préjudices des sociétés SV BROCA et B,

— que le syndicat des copropriétaires et le F recheché à titre personnel auraient été particulièrement négligent pendant de longues années en n’ayant pas recours à un architecte pour veiller à la conservation de l’immeuble malgré l’anciennenté de l’immeuble et en ne diligentant aucun audit des poutres malgré les dégradations manifestes des poutres de certans logements ayant rendu nécessaires l’exécution de travaux de remise en état en 2008 et 2012.

Le syndicat des copropriétaires dénie cette responsabilité en soutenant:

— que le F a fautivement omis de remplir ses obligations relatives à la sauvegarde de l’immeuble en application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 alors que le F, malgré les interventions sur les poutres de 2008 et 2012 était dès le 11 juillet 2011 en possession d’un courrier de la société EBA préconisant le un traitement curatif des poutres ( selon le document produit : en raison de la présence de l’attaque dans une poutre chez M^me A de vrillettes et de traces ancuiennes d’autres insectes xylophages autres que les termites),

— que le F n’aurait jamais communiqué ce document au syndicat des copropriétaires, ni même fait état de ce document lors de l’AG du 16 mai 2012 traitant de la consolidation des poutres du 3^e étage,

— que les sociétés demanderesses, en dépit de leur connaissance de la reprise des poutres en 2008 et en 2012 auraient fautivement omis de vérifier ou faire vérifier l’état des poutres avant d’engager les travaux de démolition,

— que la société B, contrairement à ses affirmations, aurait fait procéder à de véritables travaux de démolition de la façade et des habillages intérieurs linteaux et sous-bassements, et non à une simple réfection à l’identique, mettant en danger la façade du bâtiment,

— que l’expert a retenu à tort que les sociétés demanderesses n’avaient pas contribué à la dégradation des poutres alors qu’un audit général du bâtiment de 2013 réalisé par une société AQUANEF avait mis ene évidence une humidité en plafond du restaurant en provenance d’un appartement du 1^er étage dont la société BROCA était propriétaire jusqu’en 2011, par fuite d’eau sous le receveur de la douche,

— que l’expert judiciaire exonère à tort la présence des coffrages à l’intérieur du restaurant alors qu’au contraire ces coffrages, selon le Cabinet LAMM souligne dans son rapport le rôle du défaut de ventilation des poutres dans l’appartion des champignons et insectes xylophages autres que les termites,

— que c’est de mauvaise foi que les demandeurs soutiennent qu’il n’est pas démontré qu’ils auraient apposé les coffrages,

— qu’il est certain que “les coffrages devaient être dégradés et qu’il appartenait [au copropriétaire ou à son locataire] d’informer le syndicat des copropriétaires d’une éventuelle dégradation des poutres situées dans une partie privative”,

— qu’il était impossible au syndicat des copropriétaires de contrôler l’état des poutres dans le restaurant compte tenu des habillages et du caractère privatif du local,

— que l’une des cause déterminantes du sinistre résulte donc d’un vice de construction des poutres sans lien avec les insectes xylophages,

— que la pose d’étais par le F sans avoir informé le syndicat n’était justifiée que pour la façade mais non pour la salle du restaurant,

— que le syndicat des copropriétaires n’aurait pas contribué à la durée du préjudice allégué.

Sur le fondement du rapport d’expertise, la société OLIADE exclut toute faute de sa part et conteste toute responsabilité.

La société AXA FRANCE IARD conclut à la seule application de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sans prendre position sur ce point, et dénie toute obligation de garantie.

Sur le fondement juridique pris de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 institue une responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires à raison des dommages subi par les copropriétaires et les tiers dès lors que ces dommages proviennent du vice de la construction ou du défaut d’entretien des parties communes.

Sans qu’il soit valablement objecté aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire le technicien a retenu les éléments de fait suivants qui apparaissent établis.

1 -Trois des quatre poutres maîtresses du restaurant étaient dégradées au centre de leur section, dégradation ancienne et évolutive d’insectes xylophage initiée par des venues d’eau multiples et insidieuses résultant d’anciens défauts probables d’étanchéité des ouvrages collectifs de la copropriété et/ou de certaines installations privatives, sans qu’il soit possible de les préciser.

2- Hors toute nécessité de remplacer les poutres maîtresses et/ou de les renforcer, ( l’expert se borne à cet égard à, reprendre l’avis du bureau d’étude, cf. Pièce annexe n° 310 du rapport d’expertise) le syndicat des copropriétaires a retenu l’intérêt de pérenniser leur section et de reconstituer leur capacité de résistance initiale par des travaux de confortement et ainsi de poursuivre les travaux de confortement votés en décembre 2012 et commandés à la société RENOFORS.

3- Contrairement à ce qui est exposé par les parties ni la gestion du Cabinet Z et/ ou du syndicat des copropriétaires ni la procédure d’expertise judiciaire n’ont retardé la mise en oeuvre des travaux de confortement.

Force est de constater en l’espèce, par-delà les explications des parties que non seulement le défaut de construction n’est pas établi, mais encore que tout défaut d’entretien à l’origine des préjudices invoqués par les demandeurs se trouve formellement écarté aux termes de l’expertise judiciaire.

Le fondement pris de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 manque donc en fait, et doit être déclaré mal fondé.

Sur le fondement juridique subsidiaire pris de l’article 1384 alinéa 1^er du code civil

Les parties communes n’ont eu en l’espèce eu aucun rôle actif dans la production du dommage allégué par les parties demanderesses.

Le préjudice invoqué ne procède donc pas d’un fait de la chose partie commune que le syndicat des copropriétaires aurait sous sa garde.

Le fondement pris de l’article 1384 alinéa 1^er du code civil manque donc en fait et doit être déclaré mal fondé.

Sur la responsabilité du F recherché à titre personnel

Nulle faute du F n’apparaît à l’origine du préjudice allégué par les parties demanderesses.

L’action en responsabilité du F apparaît mal fondée et doit être rejetée.

Sur les autres demandes

La présente procédure tente de faire supporter au syndicat des copropriétaires, ainsi qu’à son assureur et au F l’indemnisation d’un préjudice économique par l’allocation de dommages et intérêts là où seuls les mécanismes spéciaux de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 étaient susceptibles de s’appliquer.

Les sociétés demanderesses et M. X supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire avec distraction au profit des conseils qui en ont fait la demande, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable que le syndicat des copropriétaires ait participé à l’expertise judiciaire, de sorte que sa demande d’indemnité de procédure doit être ramenée à hauteur des frais correspondants à la seule procédure au fond.

Les sociétés demanderesses et M. X tenus in solidum verseront sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 6 000 € d’indemnité de procédure au syndicat des copropriétaires, la somme de 4000 € à la société Z, et la somme de 4000 € à la société AXA FRANCE IARD.

L’exécution provisoire n’est pas nécessaire et ne sera pas allouée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement contradictoirement et en premier ressort :

Déboute les sociétés SV BROCA, B et M. X de leur action en dommages et intérêts fondée sur les articles 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1382 et 1384 du code civil et dirigées contre le syndicat des copropriétaires et la société Z,

Met hors de cause la société AXA FRANCE IARD,

Condamne in solidum la SCI SV BROCA, la société B, M. X aux dépens, qui comprendront le coût du rapport d’expertise,

Condamne in solidum la SCI SV BROCA, la société B et M. X à payer la somme de 6000 € au syndicat des copropriétaires, la somme de 4000 € à la société Z et la somme de 4000 € à la société AXA FRANCE IARD,

Dit que les avocats qui en ont fait la demande pourront recouvrer directement contre les parties condamnées aux dépens ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Rejette toute autre demande.

Fait et jugé à Paris le 23 Septembre 2016

Le Greffier Le Président

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