T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 2e section N° RG : 14/07236 N° MINUTE : Assignation du : 12 Mai 2014	JUGEMENT rendu le 30 Mars 2017

DEMANDERESSE

S.C.I. MK D

[…]

[…]

représentée par Maître Dalila MADJID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2134

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires […], représenté par son syndic le Cabinet X

[…]

[…]

représenté par Maître T U, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1260

S.A.R.L. M N

[…]

[…]

représentée par Maître Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2306

COMPOSITION DU TRIBUNAL

AA AB-AC, Vice-présidente

O P, Juge

Séverine BESSE, Vice-Présidente

assistées de Christine KERMORVANT, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 05 Janvier 2017 tenue en audience publique devant AA AB-AC et O P, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et est géré par son syndic actuel, la Société Cabinet X.

La SCI MK D est propriétaire du lot n° 67 dans cet immeuble, constitué d’un local à usage commercial situé au rez-de chaussée, depuis le 25 juillet 2007. Les lieux sont loués à la Société M N, selon contrat de bail en date du 15 mai 2005 conclu avec l’ancien propriétaire, Monsieur Q B.

A la suite de plusieurs contrôles sur place consécutifs à des plaintes des copropriétaires (contrôles des 8 décembre 2009, 2 novembre 2012 et 30 août 2013), ayant donné lieu pour certains à des procès-verbaux de contravention au règlement sanitaire départemental de Paris (article 63- 1), la Préfecture de Police de Paris a notifié à la Société M N la non-conformité de son installation d’évacuation de l’air vicié et l’a mise en demeure de mettre en conformité l’extraction de la cuisine.

La Société M N a sollicité de son bailleur qu’il intervienne auprès de la copropriété afin qu’elle l’autorise à poser un conduit d’extraction. La SCI MK D a donc demandé au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire avec notamment pour ordre du jour le vote d’une résolution autorisant le passage d’un conduit d’évacuation des fumées en façade sur cour.

L’assemblée générale du 21 mai 2013 a refusé de voter cette résolution.

Par exploit d’huissier en date du 12 mai 2014, la SCI MK D a assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], représenté par son syndic la Société ERTIR, devant ce Tribunal.

Par exploit d’huissier en date du 9 juin 2015, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], représenté par son syndic la Société Cabinet X, a assigné la Société M N devant ce même Tribunal.

Les deux affaires ont été jointes.

Aux termes de ses dernières conclusions, la demanderesse sollicite de voir :

- la revevoir en sa demande d’autorisation des travaux de création d’une gaine d’extraction de fumée et gaz soit dans la version transmise par Monsieur Y, R K, au syndic le 5 février 2013, soit dans la version de Monsieur Z, communiquée dans la présente procédure par la Société M N,

- l’autoriser à effectuer les travaux sous le contrôle d’un maître d’oeuvre à charge pour le demandeur d’obtenir les autorisations administratives requises,

- débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes portées à son encontre,

- débouter la Société M N de l’ensemble de ses demandes portées à son encontre,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître A en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle fait valoir que :

— sur la demande d’autorisation de travaux (article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965) : l’exercice de l’activité de traiteur, sandwicherie chaude et froide n’est pas prohibée par le règlement de copropriété et le Syndicat des copropriétaires ne peut valablement s’y opposer en refusant la création d’une extraction conforme et nécessaire à l’exploitation des lieux; de plus, le projet technique proposé à l’assemblée générale ne porte nullement atteinte aux droits des copropriétaires; mieux encore, il projet constitue des travaux d’amélioration, puisqu’il a pour but de faire cesser les désagréments dont se plaignent certains copropriétaires; selon le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble est d’usage mixte d’habitation et de commerce; en tout état de cause, il n’interdit nullement une activité de restauration; l’immeuble comporte également d’autres locaux commerciaux, tel que les restaurants à l’enseigne INDIANI et MOSES; enfin, le Syndicat des copropriétaires ne peut valablement se prévaloir de la résolution n° 18 votée en assemblée générale en date du 14 avril 2005 autorisant Monsieur B à subdiviser son lot n°4 en 2 lots sous réserve que le lot sur rue soit destiné à tous commerces sauf textile, restauration et motos; cette réserve a été formulée en dehors du cadre de l’ordre du jour et est totalement contraire au règlement de copropriété;

— Monsieur S Y, R K, a dressé un projet de réalisation du conduit d’évacuation, qui contient un devis du 15 janvier 2013 de l’entreprise LIMIANO, des fiches techniques du conduit DINAK DP installé, les attestations d”assurances en responsabilité civile et décennale de l’entreprise installatrice, un plan des caves indiquant le parcours du conduit et un cahier photographique de la façade sur cour; ce projet élaboré par des hommes de l’art et par une entreprise spécialisée dans ce type de réalisation présente les garanties suffisantes de solidité, de performance et d’efficacité pour mettre fin aux nuisances olfactives et sonores, et s’avère conforme à la règlementation actuelle; en outre, il s’intègre à l’unité architecturale de la façade donnant sur cour; l’harmonie de l’immeuble est donc respectée;

— compte tenu du passage du conduit dans une cave privative, un nouveau projet a été établi par Monsieur Z, R, dont le tracé s’effectue uniquement dans les parties communes;

la concluante entend également soumettre ce nouveau projet au Tribunal, puisqu’il préserve la cave des consorts C en ne faisant plus passer la gaine par sa cave; l’article 30 n’interdit nullement de proposer judiciairement un projet complété et modifié de celui refusé par l’assemblée générale; le projet de Monsieur Z est parfaitement adapté à la structure et l’esthétique de l’immeuble et préserve totalement les copropriétaires d’éventuelles nuisances;

— la Société M N affirme que son bailleur a failli dans ses obligations de délivrer au preneur un local conforme à son usage, alors même qu’aucune action ni mise en demeure n’a été initiée par elle pour se plaindre d’une éventuelle non-conformité jusqu’à la présente procédure soit en 2015; pendant près de 10 années, la SCI MK D n’a souffert d’aucun reproche de la part de son sa locataire s’agissant de l’exploitation des locaux, et de plus n’a pas été informée des plaintes et contraventions à l’encontre de sa locataire; aucun manquement ne peut lui être reproché; en tout état de cause, la Société M N est d’autant plus de parfaite mauvaise foi qu’elle ne règle plus ses loyers depuis juin 2015;

— la demande de dommages-intérêts du Syndicat des copropriétaires sera également rejetée, alors qu’il a voté contre une résolution permettant de mettre un terme aux nuisances olfactives et alors qu’à aucun moment il n’a informé la SCI MK D des difficultés liées à l’exploitation commerciale de son local par la Société M N.

Aux termes de ses dernières conclusions, le Syndicat des copropriétaires, défendeur, sollicite de voir :

- juger les sociétés MK D et M N irrecevables en leur demande d’autorisation judiciaire de travaux, faute de justifier d’un intérêt légitime à mettre en œuvre lesdits travaux,

- débouter les sociétés MK D et M N de l’ensemble de leurs demandes,

- juger que l’activité de restauration, par nature génératrice de nuisances pour la copropriété, est interdite dans l’immeuble en application du règlement de copropriété et de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 14 avril 2005,

- condamner solidairement les sociétés M N et MK D à cesser toute activité de restauration dans les locaux exploités au rez-de-chaussée de l’immeuble et correspondant au lot n°67, le tout sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

- à titre subsidiaire, juger que la responsabilité de la Société M N ainsi que celle de la SCI MK D sont engagées vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires en raison des troubles anormaux de voisinage générés dans l’immeuble par le restaurant exploité dans les locaux des défenderesses,

- condamner solidairement les sociétés M N et MK D à faire cesser immédiatement toutes nuisances préjudiciables à la collectivité des copropriétaires dans le local litigieux et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial consenti par la SCI MK D à la Société M N,

- juger la Société M N occupante sans droit ni titre des locaux à compter du jugement à intervenir,

- ordonner l’expulsion de la Société M N des locaux litigieux ainsi que celle de tout occupant de son chef,

- en toute hypothèse, condamner solidairement les sociétés M N et MK D à lui verser :

* une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par la collectivité des copropriétaires, victime des agissements répréhensibles des défenderesses depuis plus de dix années dans l’immeuble,

* une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner solidairement les sociétés M N et MK D aux dépens dont distraction au profit de Maître T U en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux :

* sur l’irrecevabilité : le demandeur à l’action doit avoir un intérêt légitime à agir (article 122 du Code de procédure civile); en l’espèce, il résulte des conclusions de la Société M N que celle-ci précise, de son propre aveu, que la destination contractuelle du bail dont elle se trouve titulaire du chef de la SCI MK D, ne comprend pas d’activité de restauration, précisant exercer la seule activité de « traiteur, sandwich chaud, sur place ou à emporter »; or, l’obligation d’installer un conduit d’extraction d’air vicié n’est imposée que pour les restaurants dotés de cuisines professionnelles (Règlement sanitaire du département de Paris et Règlement de sécurité contre l’incendie dans les établissements recevant du public); en l’espèce, le bail prévoit la destination suivante de « Traiteur et sandwicherie sur place ou à emporter (chaud et froid) »; la Société M N n’est donc pas autorisée à exploiter une activité de restauration avec cuisson d’aliments dans les locaux litigieux, enfreint ses obligations contractuelles en exploitant désormais une véritable activité de restauration, avec cuisson d’aliments (sandwichs chauds « Kebab/Shawarma/Falafel », outre la vente de frites et assiettes de crudités, y compris sous forme de menus : carte du restaurant présentée sur son site internet); si la Société M N respectait les termes de son bail, elle n’aurait aucunement besoin d’installer un conduit d’extraction d’air vicié; la position de la SCI MK D est, dans le cadre de cette procédure, parfaitement incohérente et incompréhensible, en sollicitant l’autorisation judiciaire pour permettre à sa locataire d’enfreindre la destination contractuelle des locaux; les sociétés M N et MK D ne justifient donc pas d’un intérêt légitime à équiper les locaux litigieux d’un conduit, non imposé par la réglementation;

* sur le mal fondé : les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble et ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires; en l’espèce, le projet soumis par la SCI MK D à l’assemblée générale du 21 mai 2013, décrit par l’R de la Société M N, présente un caractère totalement inesthétique de l’ouvrage; la mise en place d’une gaine aussi imposante sur toute la hauteur de la façade de l’immeuble ne peut qu’affecter gravement l’esthétique de l’immeuble; de surcroît, la gaine litigieuse serait, au vu du projet établi par Monsieur Y, installée depuis la cave privative appartenant aux consorts C (n°19, lot n°55), qui sont totalement opposés audit projet et refusent que leur cave constitue un point d’encrage, de chute ou même de passage de ladite gaine; s’agissant du nouveau projet de travaux communiqué en cours d’instance, établi par un nouvel R, Monsieur Z, il ne peut être valablement reçu; en premier lieu, il a été communiqué par la Société M N, locataire, qui est donc seule à solliciter l’autorisation judiciaire à l’exclusion de toute autre personne et notamment de la SCI MK D; or, seuls les copropriétaires ont qualité pour saisir le Tribunal d’une demande d’autorisation à l’exclusion des tiers, et particulièrement des locataires; en second lieu, le projet de travaux (pièce 13) ne semble pas porter sur les locaux litigieux exploités par la Société M N, mais porte sur un autre restaurant exploité dans l’immeuble par la Société LORY FOOD; en troisième lieu, il s’agit d’un nouveau projet qui n’a pas été soumis au préalable à l’assemblée générale; celle-ci doit avoir opposé un refus définitif; s’il est vrai que la Cour de Cassation a admis la possibilité d’autoriser un projet de travaux différent de celui préalablement soumis à l’assemblée générale, il n’en demeure pas moins qu’il ne doit alors s’agir que de différences mineures au projet initial; les nouvelles demandes d’autorisations faites à l’appui de nouveau projet totalement différent du premier ne sont pas tolérées; en l’espèce, les deux projets sont totalement différents; en dernier lieu, l’R de la copropriété, Monsieur E, a soulevé des points rédhibitoires, concluant que le dossier remis par la Société M N est très incomplet pour que le Syndicat des copropriétaires puisse donner un accord;

— sur les demandes reconventionnelles :

* sur l’interdiction de l’activité de restauration en application du règlement de copropriété qui l’interdit; il a été jugé que « l’exercice d’une activité de restauration est de nature à causer des nuisances »; dans la mesure où l’activité de restauration est, par nature, une activité génératrice de nuisances pour une copropriété, il y a lieu d’en déduire qu’il s’agit d’une activité expressément interdite par le règlement de copropriété de l’immeuble, puisque que celui-ci interdit formellement les activités susceptibles d’incommoder les copropriétaires par le bruit ou les odeurs; la Société M N tente de contourner cette difficulté en invoquant la désignation initiale du lot n°4 du règlement de copropriété, dont se trouve issus les locaux loués par cette dernière dans l’immeuble; toutefois, elle n’est pas locataire du lot n°4, tel que désigné par le règlement de copropriété, mais uniquement d’une partie de celui-ci, après sa subdivision, étant rappelé que l’assemblée générale du 14 avril 2005 a autorisé Monsieur Q B, alors propriétaire du lot n°4 à subdiviser son local en deux nouveaux lots (n°67 et 68), et sous réserve que les nouveaux locaux sur rue soient destinés à « tous commerces, sauf textile, restauration et motos »; la Société M N est locataire du nouveau lot n°67; or, les pièces figurant sur les plans de l’immeuble comme fournil, cuisine et laboratoire ne rentrent pas dans l’assiette des locaux loués à la Société M N et font partie intégrante du lot n°68, non loué par cette dernière; en outre, l’existence d’un fournil n’entraîne pas, ispo facto, la possibilité d’exploiter une activité de restauration;

* sur l’interdiction de l’activité de restauration en application de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 14 avril 2005 : cette assemblée a réitéré l’interdiction d’installer des restaurants dans l’immeuble; nonobstant cette interdiction, la Société M N s’est vue consentir par Monsieur B (aux droits duquel se trouve la SCI MK D, gérée par Monsieur B) un bail commercial à usage de traiteur et sandwicherie; la décision du 14 avril 2005 ne constitue pas une atteinte aux modalités de jouissance d’un lot privatif, ne faisant que préciser la teneur du règlement de copropriété interdisant les activités incommodantes par le bruit ou l’odeur, telle que la restauration; il s’agit donc d’un rappel des dispositions du règlement de copropriété; de plus, à supposer qu’il s’agisse d’une atteinte aux modalités de jouissance dudit lot, la jurisprudence pose le principe selon lequel l’assemblée générale peut restreindre la nature des activités exercées dans un lot et ce, à l’unanimité; en l’espèce, la résolution n°18 a été votée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, dont Monsieur B, pourtant directement visé par l’interdiction aujourd’hui contestée; s’il n’est pas contesté par le Syndicat des copropriétaires que cette résolution n’a pas été adoptée à l’unanimité de tous les copropriétaires de l’immeuble (six d’entre eux n’étaient ni présents, ni représentés), le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré et la méconnaissance de la majorité légale n’ouvre pas un délai de contestation différent de celui dudit article 42; aucun recours n’a été initié à l’encontre de cette décision, qui est devenue définitive, et s’impose à tous; la Société M N n’exerce pas dans ses locaux une activité de traiteur, sandwicherie sur place ou à emporter (chaud et froid), l’extrait Kbis mentionnant expressément l’activité de « restauration, vente de plats cuisinés à emporter, organisation de réceptions »; la notion même de restauration induit celle de la consommation sur place et celle de la fabrication des plats servis sur place, avec cuisson ou réchauffement des aliments; s’agissant de l’activité de sandwicherie grecque « Kebab », il a été jugé que cette vente (kebabs, frites, salades, crudités, beignets, café, thé, chocolat et diverses boissons, sous forme de menus) s’apparente à une activité de restauration rapide impliquant diverses cuissons; en l’espèce, la Société M N propose des sandwichs chauds (Kebab/Shawarma/Falafel), outre la vente de frites et assiettes de crudités, y compris sous forme de menus (carte du restaurant présentée sur son site internet); c’est d’ailleurs ce qui a pu être constaté et confirmé par la SCP F & SADONE, Huissier de Justice, en date des 8 octobre, 22 octobre et 12 novembre 2015;

* à titre subsidiaire, sur les troubles anormaux de voisinage générés par l’activité de la Société M N :

— nuisances olfactives et sonores et dégradations des parties communes : depuis de nombreuses années, les plaintes des copropriétaires et occupants se multiplient; la Préfecture de Police de Paris, saisie de cette affaire depuis plusieurs années, a dressé divers procès-verbaux de contravention (dès le 24 septembre 2009) aux dispositions des articles 31-1, 31-1.1, 63-1, 64-2 et 130-3 du Règlement Sanitaire du Département de Paris (second procès-verbal du 4 avril 2014); plusieurs contrôles ont également été mis en œuvre (28 mai et 21 août 2014); le Tribunal de Police est également saisi de ce litige; les nuisances ont également été constatées par Huissier de Justice (procès-verbal du 21 juillet 2014, procès-verbal des 8 octobre, 22 octobre et 12 novembre 2015); ces nuisances excèdent incontestablement les troubles normaux de voisinage, en raison de leur caractère généralisé, de leur caractère répétitif, quotidien et prolongé du matin au soir, et de leur conséquence sur les modalités de jouissance des appartements; en outre, la Société M N ne craint pas de dégrader les parties communes (canalisations communes régulièrement engorgées par les graisses du restaurant illégalement évacuées, causant débordements et inondations avec la nécessité d’interventions coûteuses pour les purger en procédant à des curages; usage des parties communes, et notamment de la cour intérieure comme « fumoir » (sol parsemé de mégots) et comme stockage et entreposage des poubelles de manière continuelle et anarchique);

— violences et sentiment d’insécurité : le gérant de la Société M N, Monsieur G, a adopté un comportement violent, agressif et souvent menaçant (plainte du 19 juillet 2014 de Monsieur H, employé de l’immeuble; menaces à l’encontre de Monsieur I, employé du commerce voisin, de même pour Monsieur V W, copropriétaire de l’immeuble);

* sur la cessation des nuisances et la résiliation judiciaire du bail liant la SCI MK D à la Société M N (article 1166 du Code civil) : le règlement de copropriété, qui s’impose tant aux copropriétaires qu’aux locataires, interdit d’encombrer les parties communes de l’immeuble, d’exercer une activité qui, par le bruit et l’odeur, pourrait incommoder les personnes habitant l’immeuble, et de troubler la tranquillité de l’immeuble; l’ensemble de ces interdictions ont été enfreintes par la Société M N; ni celle-ci ni son bailleur ne se sont inquiétés de la conformité des locaux avant d’y établir un restaurant; l’action en résiliation judiciaire du bail n’est pas subordonnée à la délivrance d’une mise en demeure; la carence de la SCI MK D résulte des pièces versées aux débats, dont il ressort que le Syndicat des copropriétaires subit des troubles anormaux de voisinage du fait des conditions d’exploitation du restaurant de la Société M N dans l’immeuble, depuis plus de dix ans, et ce dans l’indifférence totale du copropriétaire bailleur, qui n’a jamais justifié des démarches entreprises auprès de son locataire pour mettre un terme aux nuisances provoquées par son commerce dans l’immeuble; plus encore, elle sollicite désormais l’autorisation judiciaire d’installer un conduit d’extraction pour les besoins d’une activité de restauration en méconnaissance de son propre bail, du règlement de copropriété et des engagements pris par son gérant dans le cadre de l’assemblée générale du 14 avril 2005;

* sur les dommages et intérêts : les actions qui relèvent de l’intérêt de la collectivité peuvent être exercées par le Syndicat des copropriétaires; en outre, la victime d’un trouble de voisinage peut en demander réparation au propriétaire, qui ne peut s’exonérer par l’inaction de son locataire mis en demeure de mettre un terme aux nuisances; en l’espèce, le préjudice est collectif pour la copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions, la Société M N, défenderesse, sollicite de voir :

- déclarer irrecevable le Syndicat des copropriétaires en ses demandes,

- débouter le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

- dire que l’activité exercée par la Société M N n’est pas prohibée par le règlement de copropriété et est conforme à la destination de l’immeuble,

- donner acte à la Société M N qu’elle s’associe à la demande d’autorisation judiciaire de travaux formée par la SCI MK D,

- condamner in solidum la SCI MK D et le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire à effet rétroactif du bail en date du 15 mai 2005 consenti à la Société M N aux torts exclusifs des bailleurs,

- condamner SCI MK D à lui payer les sommes de :

* 204.579 euros au titre des loyers indument perçus du 16 mai 2005 au 15 juin 2015,

* 336.909,94 euros au titre de la valeur du fonds de commerce perdu,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— sur la demande d’autorisation de travaux de la SCI MK D : elle s’associe entièrement à cette demande de la SCI MK D et reprend les moyens de cette dernière;

— sur les demandes du Syndicat des copropriétaires :

* à titre liminaire, la demande fondée sur l’action oblique de résiliation du bail est irrecevable; le Syndicat des copropriétaires peut agir pour faire respecter le règlement de copropriété, sous condition de la caractérisation de la carence du copropriétaire bailleur; en l’espèce, il n’est aucunement démontré la carence du bailleur dans l’exercice de ses droits ou obligations à l’égard de la copropriété; pas la moindre mise en demeure ne semble avoir été transmise au bailleur;

* l’activité de la Société M N est conforme au règlement de copropriété, qui n’édicte aucune prescription expresse concernant l’activité de restauration ni aucune activité nécessitant de cuisson; dune part, bien qu’interdisant expressément certaines activités (pension de famille hôtel meublé), il n’interdit pas expressément celle de restaurant; d’autre part l’interdiction des exploitations bruyantes, insalubres ou bruyante ne peut justifier l’exclusion systématique d’une catégorie générale d’activité; à l’inverse, il autorise l’activité de restauration et généralement d’activités de bouche; il existe dans l’immeuble des conduits extérieurs de fumée et de ventilation, dont il sera déduit non seulement que l’activité de la Société M N est conforme à la destination de l’immeuble mais également autoriser les travaux sollicités par la SCI MK D; le règlement de copropriété prévoit en outre expressément la possibilité d’installer une gaine en façade sur cour (article 3 du Titre 2); non seulement l’activité de restauration n’est pas interdite expressément par le règlement de copropriété, mais la destination du lot loué à la Société M N, dotée d’une cuisine, d’un laboratoire et d’un fournil permet indiscutablement l’activité de restauration; l’état descriptif de division désigne le lot n°4 de la manière suivante : « Boutique portant le numéro quatre du plan des lots du rez-de-chaussée, salle à manger, cuisine, laboratoire, couloir, fournil, escaliers de communication avec le lot n°8 ci-après désignés. Droit, en commun avec les lots n° 1 à 3 et la concierge, au poste d’eau et au water closet se trouvant dans la cour »; les plans de l’immeuble, produits par le Syndicat, confirment la désignation faite par l’état descriptif et confirme l’existence dans ce lot d’un fournil, d’une cuisine et d’un laboratoire; l’affectation du lot n°4 correspond à celui donné en location à la Société M N; l’affectation de ce lot permettant de recevoir des activités de boulangerie et en tous cas des activités nécessitant de la cuisson, l’installation d’un conduit d’extraction, s’il n’existe plus, est parfaitement compatible avec la destination de l’immeuble; l’activité de boulangerie nécessite, parce qu’elle induit de la cuisson, la mise en place d’un dispositif d’extraction; l’immeuble est à usage mixte, dans un quartier populaire, dynamique dans lequel ce type de commerce est fréquent; il existe déjà dans l’immeuble d’autres lots exploités à usage de restauration rapide, susceptibles de générer des nuisances; au surplus, l’activité de la Société M N n’est pas stipulée comme une activité de restauration (activité de « traiteur, sandwicherie surplace ou à emporter (chaud et froid) »);

* sur la prétendue interdiction de l’activité de restaurant imposée par la copropriété à la seule SCI MK D lors de l’assemblée générale du 14 avril 2005, dont le Syndicat admet d’ailleurs la parfaite irrégularité de la résolution, cette interdiction expresse, qui n’est pas prévue par le règlement, n’est ni plus ni moins qu’une mesure discriminatoire; la copropriété ne peut mettre d’entrave à l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété; le Syndicat des copropriétaires n’a pas le pouvoir de porter atteinte aux conditions de jouissance d’un lot, et ce à quelque majorité que ce soit et n’a pas non plus le pouvoir de prendre quelque décision que ce soit en contrariété avec non seulement les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 (articles 9 et 26 notamment) mais également avec la destination de l’immeuble; dans le cas de tels excès de pouvoir commis par le Syndicat des copropriétaires, la jurisprudence considère que la décision est inexistante de sorte qu’elle ne peut produire le moindre effet juridique; l’inexistence induit que le délai prévu par dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable; surtout, cette prétendue modification jamais fait l’objet d’aucune publication et se trouve ainsi inopposable à la Société M N;

— sur les prétendus troubles anormaux de voisinage : ces allégations ne sauraient être analysés autrement que comme relevant d’une volonté obstinée d’évincer le commerce de la Société M N, d’autres commerces de bouches étant présents dans l’immeuble; le Syndicat ne peut sérieusement se prévaloir de nuisances alors même qu’il refuse abusivement d’autoriser les mesures propres à faire cesser ces nuisances; en outre, il ressort des pièces versées aux débats que les demandes du Syndicat sont particulièrement infondées; aucune lettre, relance ou mise en demeure adressée à la SCI MK D ou à la Société M N n’est produite; une demande de résiliation judiciaire impose d’ailleurs une mise en demeure préalable; seul le fait que la Société M N ne dispose pas d’une extraction conforme, en raison de l’obstruction de la copropriété, n’induit pas qu’elle soit responsable des nuisances alléguées et ce d’autant plus qu’elle a installé un destructeur d’odeur dans ses locaux; elle a effectivement comparu devant le Tribunal de Police, lequel dans son jugement du 10 septembre 2015 l’a dispensée de peine après avoir retenu que “pour être en conformité avec la législation, le prévenu essaye de recourir à des travaux visant à remédier aux nuisances, en l’occurrence un conduit d’évacuation des fumées par l’installation d’un extracteur d’odeur. Mais attendu que ces travaux sont rendus impossibles par le refus des copropriétaires”;

— sur la demande de dommages-intérêts de la Société M N : le Syndicat des copropriétaires, par son refus obstiné d’autoriser des travaux, qui permettrait l’exercice de son activité autorisée par le règlement de copropriété et de surcroît parfaitement conforme à la destination de l’immeuble et des locaux, commet une faute; son refus est abusif et entraîne un préjudice; les visites de la Préfecture et les prises à parties régulières de certains copropriétaires ont eu pour effet inévitable de faire fuir la clientèle; le chiffre d’affaire s’est véritablement effondré; la copropriété est hostile et le bailleur aurait dû consentir des locaux conformes à leur destination, à tout le moins, procéder de sa propre initiative aux démarches nécessaires pour ce faire (article 1719 du Code civil); en l’espèce, le bail autorise expressément l’activité de « sandwicherie traiteur sur place ou à emporter chaud et froid », qui autorise et suppose une activité même limitée, génère des odeurs et nécessite l’installation d’un dispositif d’extraction; il ne saurait être contesté que l’activité de traiteur suppose la possibilité de cuisson d’aliment et donc d’évacuation de l’air; ce point n’a d’ailleurs jamais été contesté par le bailleur qui a donné son accord au locataire pour installer le dispositif nécessaire pour l’exercice de son activité; la SCI MK D ne saurait en aucun cas se retrancher derrière le Syndicat des copropriétaires pour tenter d’atténuer sa responsabilité manifeste, qui doit justifier avoir accompli les diligences nécessaires au respect de ses obligations légales; la SCI MK D ne saurait à cet égard se suffire d’une simple demande de mise à l’ordre du jour d’une résolution à l’assemblée générale, ni d’un simple et injustifié refus de la copropriété; l’obligation de délivrance et de jouissance paisible qui lui incombe participe de l’essence même du contrat, et l’exécution de cette obligation est spontanée et ne saurait être subordonnée à la moindre réclamation;

— sur la résolution du bail : il y a depuis l’origine du bail un manquement à l’obligation de délivrance, empêchant la Société M N d’exploiter normalement les locaux; la SCI D devra être condamnée à lui restituer l’intégralité des loyers perçus, et l’indemnisée de la perte de son fonds de commerce.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 juin 2016; l’affaire a été examinée à l’audience du 5 janvier 2017; la décision a été mise en délibéré au 2 mars 2017 prorogé au 30 mars 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande d’autorisation de travaux :

* sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

Il est cependant constant que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l’action, en l’occurrence la justification des travaux dont l’autorisation est sollicitée par la SCI MK D, en sa qualité de copropriétaire, sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

La présente demande est dès lors recevable.

* sur le bien fondé :

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25 b, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux. (…) Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1 ci-dessus.

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose par ailleurs que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ajoute qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Le Tribunal doit dès lors, sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, s’assurer que les travaux sollicités respectent la destination de l’immeuble et ne contreviennent pas aux droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, l’assemblée générale du 21 mai 2013 a rejeté la résolution n°2 suivante :

“ Autorisation à donner pour le passage d’un conduit d’évacuation des fumées en façade sur cour (art 25)

Annexe 1 : courrier de la SCI MK D du 15/03/2013

Annexe 2 : dossier technique pour la mise en place d’un conduit d’évacuation des fumées de cheminées du restaurant M DELICE.

A la demande de la SCI MK D, propriétaire, par courrier du 15/03/2013, autorisation à donner à M. J, locataire et gérant du restaurant M N, pour effectuer les travaux de mise en place d’un conduit d’évacuation des fumées de cheminées du restaurant M DELICE conforme à la législation.

Les travaux prévoient le passage d’un conduit en inox dans le couloir du sous-sol et sa remontée le long de la façade sur cour jusqu’en toiture. Le passage d’un conduit en double peau (isolation thermique) se fera depuis la cave n°19 (lot n°55) vers la volée d’escalier menant au sous-sol.

Projet de résolution :

L’assemblée Générale autorise la SCI MK D à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de mise en place d’un conduit d’évacuation des fumées de cheminées du restaurant M DELICE conforme à la législation, qui devront être conformes à la destination de l’immeuble et sous réserve pour de :

- se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises,

- faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’R de l’immeuble,

- souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au Syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage,

- se conformer aux dispositions du Règlement de Copropriété.

Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux”.

— s’agissant de la destination de l’immeuble :

Il ressort du règlement de copropriété que l’immeuble comprend un bâtiment prenant façade sur les deux voies ([…] et passage Viallet (sans n°), élevé sur sous-sol formant caves, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages carrés et d’un sixième étage mansardé, et une cour.

L’immeuble comprend d’une part des locaux à usage commercial, situés au rez-de-chaussée, et d’autre part des appartements.

L’article 5 du règlement stipule que “les locaux composant l’immeuble pourront être utilisés indifféremment soit pour l’habitation, soit pour l’exercice d’une profession libérale, artisanale ou commerciale, sous réserve des restrictions édictées par la loi, mais le tout à la condition qu’il n’y ait pas introduction de marchandises lourdes ou sales et que les machines utilisées ne causent aucun trouble de jouissance aux copropriétaires et au voisinage de l’immeuble par leur bruit, leurs trépidations ou de toute autre manière. La profession exercée ne devra pas nuire au bon aspect et à la tranquillité de l’immeuble ni gêner les autres occupants. (…) Sont interdites : l’exploitation d’une pension de famille, d’un hôtel meublé, ainsi que tous commerces ou industries considérés comme dangereux ou insalubres, ou de nature par le bruit ou les odeurs à incommoder les personnes habitant l’immeuble”.

Il s’avère donc que la destination de l’immeuble est mixte, à usage d’habitation principalement et commerciale, et que rien n’interdit expressément les activités de traiteur et de restauration impliquant une activité de cuisson, sous réserve qu’elles respectent les normes en vigueur pour éviter toutes nuisances aux copropriétaires et au voisinage de l’immeuble. C’est dans ces conditions que la présente demande de travaux a été effectuée.

L’assemblée générale du 14 avril 2005 a cependant autorisé Monsieur Q B, propriétaire du lot n°4, décrit comme suit par le règlement de copropriété : “un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée, deuxième porte à droite de l’entrée dudit immeuble et donnant de plein pied sur le Boulevard Voltaire. Ledit lot comprend : boutique portant le numéro quatre du plan des lots du rez-de-chaussée, salle à manger, cuisine, laboratoire, couloir, fournil, escaliers de communication avec le lot numéro huit. Droit, en commun avec les lots numéros un à trois et la concierge, au poste d’eau et au water-closet se trouvant dans la cour”, “à subdiviser le lot n°4 en deux lots n°67 et 68 selon le projet de modification au règlement de copropriété joint à la convocation sous réserve que le lot sur rue soit destiné à tous commerces sauf textile, restauration et motos” (résolution n°18).

Il convient de souligner que suite au vote de cette résolution, devenue définitive, aucun modificatif du règlement de copropriété n’a été établi devant notaire ni publié au Service de la Publicité Foncière.

Or, l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

Autrement dit, le règlement de copropriété doit être publié, et il en est de même de toutes les modifications dont il est ultérieurement l’objet, modifications intervenant par voie de décision d’assemblée générale. En pratique, concernant ces modifications résultant de décisions d’assemblée, le syndic doit faire établir un acte notarié reprenant la teneur des décisions prises.

S’agissant des ayants cause à titre particulier des copropriétaires, le règlement de copropriété et ses modifications ne leur sont opposables qu’à dater de leur publication. Ceci concerne notamment les acquéreurs, que ce soit par vente amiable ou par adjudication. Ainsi, une modification au règlement de copropriété qui n’a pas été publiée n’est pas opposable à un copropriétaire qui a acquis son lot après cette modification, à moins qu’il n’y ait adhéré dans l’acte de vente. Cette opposabilité ne peut résulter que de la publication au Fichier Immobilier ou de la mention expresse de la modification intervenue dans l’acte d’acquisition, avec adhésion du nouveau copropriétaire aux obligations qui en résultent.

En l’espèce, Monsieur Q B a vendu, le 25 juillet 2007, à la SCI MK D le lot n°67, soit postérieurement à la modification du règlement de copropriété votée par l’assemblée générale du 14 avril 2005, et non publiée.

Dès lors, cette modification non publiée résultant de l’assemblée générale du 14 avril 2005 n’est pas opposable à la SCI MK D, acquéreur de Monsieur B.

En conséquence, la présente demande de travaux n’est pas contraire à la destination de l’immeuble résultant des dispositions susvisées du règlement de copropriété seules applicables en l’espèce.

— s’agissant des droits des autres copropriétaires :

Il convient de rappeler au préalable concernant le nouveau projet établi par l’R Monsieur Z au soutien de la présente demande d’autorisation judiciaire de travaux, qu’il importe peu que ce projet ait été établi et communiqué à la demande de la société locataire M N, dans la mesure où la présente demande a été effectuée par la société copropriétaire bailleresse, la SCI MK D.

Par ailleurs, il est constant que le tribunal peut autoriser des travaux à des conditions différentes de celles soumises à l’assemblée générale, étant précisé que le projet soumis au juge ne soit pas toutefois un nouveau projet mais la simple évolution du projet antérieur modifié, amélioré et complété.

En l’espèce, le projet initial soumis à l’assemblée générale du 21 mai 2013 a été établi le 5 février 2013 par Monsieur Y, R K, et porte sur “la mise en place d’un conduit d’évacuation des fumées du restaurant M N, conforme à la législation, comprenant le devis n°0940 du 15 janvier 2013 de l’entreprise LIMIANO, les fiches techniques du conduit DINAK DP installé, les attestations d’assurances en responsabilité civile et en responsabilité décennale de l’entreprise installatrice, un plan des caves indiquant le parcours du conduit et un cahier photographique de la façade sur cour”. Aux termes de ce projet, “ Les travaux prévoient le passage d’un conduit en inox dans le couloir du sous-sol et sa remontée le long de la façade sur cour jusqu’en toiture. Le passage d’un conduit en double peau (isolation thermique) se fera depuis la cave n°19 (lot n°55) vers la volée d’escalier menant au sous-sol. Le conduit sera fixé par des colliers en partie haute des murs du couloir. La sortie du conduit vers la cour principale sera réalisée à gauche de la porte de la cage d’escalier. Le conduit d’un diamètre extérieur de 465 mm sera peint en ton pierre. Il remontera le long de la façade de la cour entre les conduits de cheminées existants et les fenêtres de la cage d’escalier jusqu’au niveau du couronnement des cheminées. L’emplacement du passage et la mise en peinture du conduit en ton RAL 1013 – ton pierre, a été choisi afin d’intégrer le conduit dans le bâti existant et de conserver une harmonie des tons de la façade – cf. cahier de photographies. Par ailleurs, le traitement des fumées étant réalisé à l’intérieur du restaurant, l’installation extérieure n’émettra aucune nuisance sonore”.

Il n’est pas contesté ni contestable que ce projet prévoit que le conduit d’extraction, dont les travaux d’installation sont sollicités, passe dans la cave des consorts C (cave n°19 lot n°55), lesquels ont voté contre la demande d’autorisation de travaux, et, touchant ainsi à des parties privatives, porte nécessairement atteinte aux droits des copropriétaires.

Le nouveau projet produit dans le cadre de la présente demande d’autorisation judiciaire de travaux a été établi par Monsieur Z, à la demande de la SARL LORY FOOD, dénommée également BAGEL JOE, ayant pour gérant Lory J, tel que cela ressort du site internet societe.com. Ce projet porte sur la création d’un conduit d’extraction pour le restaurant INDIANI BAR, et non pour le restaurant M N, étant précisé qu’il ne s’agit pas d’une erreur matérielle ou d’un changement de nom du même établissement, car il ressort des procès-verbaux de constat d’huissier des 9 décembre 2013, 21 juillet 2014 et 8 octobre, 22 octobre et 12 novembre 2015 que de part et d’autre de l’entrée de l’immeuble du […] se situent respectivement quatre commerces situés au rez-de-chaussée, à savoir à ce jour à gauche immédiate de l’entrée le restaurant BAGEL FOOD (anciennement INDIANI) puis le restaurant MOSES, et à droite immédiate de l’entrée, le local commercial FREESCOOT puis le restaurant M N, faisant le coin avec le passage Viallet. Les plans du projet établi par Monsieur Z représentent les locaux du restaurant BAGEL JOE.

Il est manifeste que ce nouveau projet ne concerne pas l’installation du conduit d’extraction pour la cuisine du restaurant M N, et ne peut dès lors qu’être rejeté, sans qu’il soit besoin de vérifier s’il porte atteinte aux droits des copropriétaires.

En conséquence, au regard du projet initial, contraire aux droits des copropriétaires, et du second projet qui ne porte pas sur le restaurant M N, il convient de débouter la SCI MK D de sa demande d’autorisation de travaux.

— Sur les demandes reconventionnelles du Syndicat des copropriétaires :

* sur l’interdiction de l’activité de restauration :

Etant établi ci-dessus que l’activité de restauration est autorisée par le règlement de copropriété, la résolution n°18 de l’assemblée générale du 14 avril 2005 étant par ailleurs inopposable à la SCI MK D, la demande d’interdiction de ladite activité sera donc rejetée.

* sur les troubles anormaux du voisinage :

En application de l’article 544 du Code civil, qui dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit par ailleurs que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

S’agissant des nuisances sonores alléguées, leur existence n’est pas démontrée.

S’agissant des “violences et du sentiment d’insécurité” allégués concernant le comportement de Monsieur J, gérant de la Société M N, le dépôt de plainte et les attestations indiquent que des incidents ont effectivement eu lieu entre personnes, ne constituant pas cependant des troubles anormaux du voisinage.

S’agissant des dégradations diverses dénoncées, il ressort des procès-verbaux de constat d’huissier du 9 décembre 2013 et du 21 juillet 2014, étant précisé que les procès-verbaux des 8 octobre, 22 octobre et 12 novembre 2015 ne sont relatifs qu’à des constats relatifs aux nuisances olfactives, que :

— en 2013, il est constaté que l’immeuble du […] présente en rez-de-chaussée gauche une boutique SMOKY SHOP et un commerce MOSES de restauration rapide (lots n°1 et 2), et en rez-de-chaussée droite une boutique de réparation et vente de scooters (lot n°3) et un restaurant-sandwicherie casher M N (lot n°4); au sous-sol de l’immeuble, règne une odeur nauséabonde; dans la partie de couloir qui va de l’escalier jusqu’aux caves n°46/47/48, le sol étant détrempé, boueux et recouvert de matières nauséabondes; est constaté la présence de matières compactes, morceaux de graisse, détritus divers; il est précisé que le 6 décembre 2013, à la suite d’un refoulement d’un collecteur d’eaux usées circulant au niveau du sous-sol, des caves ont été inondées; un curetage de ce collecteur a dû être effectué en urgence, et à cette occasion, il a été constaté que la canalisation était obstruée à 90% par de la graisse et divers détritus; à l’intérieur de cette canalisation, des matières boueuses et de la graisse et de l’huile sont toujours présentes dégageant une odeur pestilentielle;

— en 2014, il est constaté les commerces présents au pied de l’immeuble sont respectivement à gauche de l’entrée un restaurant INDIANI et un restaurant MOSES, et à droite de l’entrée, un local commercial FREESCOOT et un restaurant M N; dans la cour de l’immeuble, des conteneurs de déchets sont stockés; l’un des conteneurs porte une étiquette sur laquelle figure le nom M N; ce conteneur est plein, son couvercle ne pouvant fermer; les différents conteneurs débordent de déchets divers; il est observé que des personnes sortant des restaurants viennent remplir ces conteneurs.

S’il apparaît donc que les encombrements (cour) et engorgements (sous-sol, canalisation) de parties communes sont réels et manifestes, ils ne peuvent toutefois, compte tenu de la présence de divers restaurants (trois des quatres locaux commerciaux de l’immeuble étant occupés par des restaurants), être imputés à la seule Société M N.

S’agissant des nuisances olfactives, il n’est pas contesté qu’il ressort des contrôles effectués dès 2012 par la Préfecture de Police de Paris dans les locaux de la Société M N (rapports des 13 novembre 2012 et 2 septembre et 4 décembre 2014) l’existence de fortes odeurs de préparations alimentaires résultant d’installations de cuisine non conformes au règlement sanitaire départemental du 20 novembre 1979. L’Inspecteur de Salubrité a ainsi préconisé des travaux de mise aux normes. C’est dans ces conditions que la SCI MK D a sollicité l’autorisation de travaux d’installation d’un conduit d’extraction d’air vicié lors de l’assemblée générale du 21 mai 2013, laquelle a refusé cette autorisation, entraînant ainsi la présente procédure aux fins d’autorisation judiciaire, laquelle a été rejetée comme statué ci-dessus.

Il convient donc de condamner in solidum la SCI MK D et la Société M N à faire cesser toutes nuisances olfactives, et ce, en application des articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement qui sera exécutoire à titre provisoire en application de l’article 515 du Code de procédure civile, comme statué ci-dessous, à l’expiration duquel une astreinte de 1000 euros par infraction constatée par voie de constat d’huissier sera due, et ce pendant 3 mois, à la suite de quoi le Juge de l’Exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte.

Par ailleurs, il convient de relever que les nuisances olfactives, constatées dès le rapport de la Préfecture de Police du 13 novembre 2012, ont perduré, à tout le moins dans un premier temps jusqu’à la demande d’autorisation de travaux formulée par la SCI MK D, refusée par l’assemblée générale du 21 mai 2013, et perdurent jusqu’à ce jour, compte tenu de l’absence de projet de travaux de mise aux normes conforme aux droits des copropriétaires. Ces nuisances causent un préjudice certain aux copropriétaires et occupants de l’immeuble, tel que cela ressort du procès-verbal de constat des 8 et 22 octobre et 12 novembre 2015, aux termes duquel il a été ressenti, depuis le balcon du 5^e étage de l’immeuble, au-dessus de l’établissement M N, une forte odeur de cuisson, pénétrante et incommodante; cette odeur particulière de cuisson se ressent également aux abords du restaurant M N, et émane nécessairement et distinctement de ce dernier, et non des établissements BAGEL JOE et MOSES.

Le préjudice est ainsi caractérisé et sera indemnisé à hauteur de 10.000 euros, en tenant compte notamment de la durée et de la fréquence des désagréments et de la gêne ressentis.

La SCI MK D et la Société M N seront donc condamnées in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts.

* sur la résiliation du bail :

Il convient de statuer en premier lieu sur la demande de résolution judiciaire du bail de la Société M N, locataire, à l’encontre de sa bailleresse, la SCI MK D. La demande de résiliation judiciaire, sur le fondement de l’action oblique prévue à l’article 1166 du Code civil, sera sans objet s’il est fait droit à la demande de résolution judiciaire examinée ci-après.

— Sur les demandes reconventionnelles de la Société M N :

* sur la résolution du bail :

L’article 1184 du Code civil dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution totale ou partielle, si cette inexécution présente une gravité suffisante pour que la résolution doive être prononcée.

Il n’est pas exigée de mise en demeure préalable à la demande en résolution judiciaire, étant précisé que pour l’exercice de l’action en résolution, l’assignation, suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement, et à tout le moins des conclusions aux fins de demande reconventionnelle.

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée, 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant que, tel qu’en l’espèce, manque notamment à son obligation de délivrer au locataire (Société M N) un local conforme à la destination prévue par le bail, et par ailleurs conforme au règlement de copropriété (activité commerciale de restauration) le copropriétaire bailleur (SCI MK D) qui n’a pu obtenir l’autorisation d’effectuer les travaux nécessaires à ce genre d’activité (installation d’un conduit d’extraction).

Il convient en conséquence de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail du 15 mai 2005 à compter du prononcé du présent jugement. La demande de rétroactivité de la résolution du bail ainsi que les demandes financières subséquentes seront rejetées dans la mesure où la Société M N a, malgré l’absence de travaux de mise aux normes, exercé et poursuivi son activité commerciale de restauration, laquelle a généré les nuisances olfactives susvisées.

* sur les dommages-intérêts:

Cette demande sera également rejetée, comme n’étant justifiée ni dans son principe ni dans son quantum.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens :

La SCI MK D et la Société M N succombent à la présente procédure, et seront donc condamnées in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

— Sur l’exécution provisoire :

Afin d’assurer la sécurité juridique au sein de la copropriété, il est nécessaire de prononcer l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal , statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare la SCI MK D recevable en sa demande d’autorisation de travaux,

Déboute la SCI MK D de sa demande d’autorisation de travaux,

Condamne in solidum la SCI MK D et la Société M N à faire cesser toutes nuisances olfactives, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, à l’expiration duquel une astreinte de 1000 euros par infraction constatée par voie de constat d’huissier sera due, et ce pendant 3 mois,

Condamne in solidum la SCI MK D et la Société M N à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Prononce la résolution judiciaire du contrat de bail du 15 mai 2005 à compter du prononcé du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

Condamne in solidum la SCI MK D et la Société M N à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Condamne in solidum la SCI MK D et la Société M N aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître T U conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 30 Mars 2017

Le Greffier Le Président

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