Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 18 février 2021, n° 19/19153

TGI Paris 12 septembre 2019

CA Paris
Infirmation partielle 18 février 2021

Arguments

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Rejeté
Obligation du bailleur de réaliser les travaux
La cour a estimé que le bail étant résilié, la société Nouveaux Bains n'avait plus qualité pour demander l'exécution des travaux.
Rejeté
Droit de consignation des loyers en raison de travaux non réalisés
La cour a jugé que la demande de consignation était irrecevable, la société Nouveaux Bains n'étant plus locataire suite à la résiliation du bail.
Rejeté
Droit à l'information sur les normes de sécurité
La cour a considéré que cette demande était également irrecevable, la société Nouveaux Bains n'ayant plus qualité pour agir.
Rejeté
Droit à la communication des documents de copropriété
La cour a jugé que cette demande était irrecevable, la société Nouveaux Bains n'ayant plus qualité pour agir.
Rejeté
Droit à réparation des frais de justice
La cour a rejeté cette demande, considérant que la société Nouveaux Bains n'avait pas qualité pour agir.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 2, 18 févr. 2021, n° 19/19153
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/19153
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 12 septembre 2019, N° 19/50001
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Hélène GUILLOU, président
Avocat(s) :	Alexandra MARINAKISMyriam LAHANA
Cabinet(s) :	MADE AVOCATS
Parties :	SARL LES NOUVEAUX BAINS DU MARAIS c/ SAS PGC DEVELOPPEMENT, SCI SCI DES BAINS

Texte intégral

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 18 FEVRIER 2021

(n° 75 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/19153 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAZ2W

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 19/50001

APPELANTE

SARL LES NOUVEAUX BAINS DU MARAIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

10 rue Saint-Marc

[…]

Représentée par M^e Alexandra MARINAKIS de la SELARL DM ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Assistée par M^e Pauline BELTRAN substituant M^e Alexandra MARINAKIS de la SELARL DM ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

SCI DES BAINS représentée par son gérant domicilié audit siège

[…]

Représentée et assistée par M^e Myriam LAHANA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1249

SAS PGC DEVELOPPEMENT

[…]

Représentée par M^e Myriam LAHANA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1249

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Janvier 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de

procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

Par ordonnance du 8 mars 2017, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Paris a autorisé la cession du fonds de commerce de la SARL Carla, mise en liquidation judiciaire. Par acte du 21 avril 2017, le fonds a été cédé à la SARL Les Nouveaux Bains du Marais, sous la condition résolutoire de l’infirmation de l’ordonnance du juge commissaire l’ayant autorisée, ainsi que sous la condition résolutoire que le juge commissaire rende une ordonnance faisant droit à la requête de la bailleresse d’obtenir la résiliation du bail et, en cas d’appel de cette ordonnance par le liquidateur judiciaire, d’une décision de justice définitive confirmant cette ordonnance.

Par l’effet de cette cession, la société Nouveaux bains du Marais est devenu locataire du local commercial situé à Paris où elle exploite un hammam et un restaurant. Le local appartient à la SCI Des Bains.

Le 21 mars 2017, la société Des Bains a saisi le juge-commissaire d’une demande de résiliation du bail. Au moment de la première instance, la question était encore pendante.

Par acte notarié du 14 avril 2017, la société Des Bains a signé un acte de vente à réméré de son local commercial situé à Paris au profit de la SASU PGC Developpement. Le délai de levée de l’option de rachat courant jusqu’au 13 octobre 2019.

Le 30 octobre 2018, la préfecture de Police a enjoint à la société Nouveaux bains du Marais d’installer deux gaines, l’une d’extraction des fumées et odeurs du restaurant, l’autre de ventilation de l’humidité du hammam. Elle a également demandé des renseignements sur le degré pare-flamme de la verrière.

Le 28 novembre 2018, la société Nouveaux bains du Marais a assigné la société Des Bains devant le juge des référés pour voir:

— condamner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours de la signification de la décision à intervenir, la société Des Bains à réaliser à ses frais deux gaines, l’une d’extraction des fumées et odeurs du restaurant, l’autre de ventilation de l’humidité du hammam,

— autoriser la société Nouveaux bains du Marais à consigner la moitié des loyers dont elle est redevable sur un compte ouvert à la CARPA ou à la Caisse des dépots et consignations jusqu’à la fin de l’exécution des travaux des gaines d’extraction du restaurant et de ventilation du hammam,

— condamner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, la société Des Bains à communiquer à la société Nouveaux bains du Marais un justificatif d’un professionnel relatif au degré pare-flamme de la verriere,

— condamner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la société Des Bains à transmettre à la société Nouveaux bains du Marais le règlement de copropriété ainsi que tous ses modificatifs successifs ;

— condamner la société Des Bains à payer à la société Nouveaux bains du Marais la somme de 4 500 euros au titre de l’artic1e 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le 10 avril 2019, la société Nouveaux bains du Marais a assigné la société PGC développement devant le juge des référés pour demander sa condamnation dans les mêmes termes.

En défense, la société Des Bains a demandé au juge de dire irrecevable la demande dirigée à l’encontre de la société PGC, de constater l’existence d’une contestation sérieuse sur les demandes de travaux, de production du justificatif demandé et de consignation des loyers, et à titre reconventionnel, condamner la société Nouveaux bains du Marais, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, à faire réaliser les travaux urgents prescrits par la préfecture de police, enfin en tout état de cause, de condamner la société Nouveaux bains du Marais au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, la société PGC a conclu à l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre et à la condamnation de la société Nouveaux bains du Marais à lui payer les sommes de 3 000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile pour abus du droit d’ester en justice et de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 12 septembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :

— ordonné la jonction des procédures,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la société Nouveaux bains du Marais à l’encontre des sociétés Des Bains et PGC,

— condamné la société Nouveaux bains du Marais aux dépens.

Le juge a estimé que s’il appartenait bien au propriétaire du local de réaliser les travaux ordonnés par la préfecture de police, il était impossible en l’état actuel de la vente à réméré de déterminer le propriétaire du local.

Par déclaration en date du 14 octobre 2019, la société Nouveaux bains du Marais a fait appel de cette décision, critiquant l’ordonnance en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 9 mars 2020, soit antérieurement à l’arrêt du 24 septembre 2020 la société Nouveaux bains du Marais demande à la cour de:

— à titre liminaire, déclarer recevable et bien fondée l’appelant dans son appel,

— à titre principal, infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les

demandes présentées par la société Nouveaux bains du Marais à l’encontre des sociétés Des Bains et PGC développement,

— en tout état de cause, constater que la société Les Bains du Marais est bien le propriétaire des locaux sis […],

— statuant à nouveau, condamner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours de la signification de la décision à intervenir, la société Des Bains à réaliser à ses frais deux gaines, l’une d’extraction des fumées et odeurs du restaurant, l’autre de ventilation de l’humidité du hammam,

— autoriser la société Nouveaux bains du Marais à consigner la moitié des loyers dont elle est redevable sur un compte ouvert à la CARPA ou à la Caisse des dépôts et consignation, jusqu’à la fin de l’exécution des travaux des gaines d’extraction du restaurant et de ventilation du hammam,

— condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard la société Des Bains à lui communiquer un justificatif d’un professionnel relatif au degré pare-flamme de la verrière,

— condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir la société Des Bains à lui transmettre le règlement de copropriété ainsi que tous ses modificatifs successifs,

— débouter la société Des Bains de toutes ses demandes,

— condamner la société Des Bains à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL DM Associés.

Etant précisé que les conclusions déposées par La société Nouveaux bains du Marais sont antérieures à l’arrêt du 24 septembre 2020, celle-ci expose en substance les éléments suivants:

— c’est bien la société des Bains qui était propriétaire des lieux et aurait dû être condamnée à réaliser les travaux,

— les travaux demandés urgents et relevant des obligations de délivrance du bailleur doivent être mis à sa charge en vertu de la loi et du bail,

— jusqu’à l’exécution de ces travaux, la locataire doit être autorisée à consigner la moitié des loyers,

— les autres demandes reconventionnelles de la société Des Bains n’ont pas un lien suffisant avec les prétentions originelles et sont donc irrecevables sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile.

Par arrêt du 24 septembre 2020, rendu sur renvoi après cassation, la cour d’appel de Paris a constaté la résiliation du bail donné à la société Carla à compter du 21 mars 2017.

Par ordonnance du 10 novembre 2020, l’expulsion de la société Les Nouveaux bains du Marais a été autorisée puis exécutée par procès verbal du 14 décembre 2020.

Par conclusions remises au greffe le 5 janvier 2021, la société Des Bains demande à la cour de :

— la déclarer recevable en sa qualité d’intimé,

— constater qu’elle est propriétaire du local sis […],

— juger que la société Nouveaux bains du Marais occupe sans droit ni titre depuis le 21 mars 2017 les locaux appartenant à la société Des Bains tel que jugé par cette même cour par arrêt du 24 septembre 2020,

— juger que la société Nouveaux bains du Marais a été expulsée par ordonnance de référé du 10 novembre 2020 exécutoire de plein droit,

— constater que la société Nouveaux bains du Marais a quitté les lieux depuis le 14 décembre 2020, tel que constaté par PV 659 du 14 décembre 2020,

— en conséquence, déclarer irrecevable la société Nouveaux bains du Marais dans l’intégralité de ses demandes dirigées contre la société Des Bains faute de qualité à agir en application des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, sur le fond :

— constater qu’aucune des prescriptions ordonnées par la Préfecture de police à M. X n’ont été réalisées au jour des présentes, malgré l’urgence et l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé attaquée,

— confirmer l’ordonnance attaquée du 12 septembre 2019 en ce qu’elle a rejeté l’ensemble des demandes de la société Nouveaux bains du Marais à son encontre,

— rejeter l’ensemble des demandes de la société Nouveaux bains du Marais,

— en tout état de cause, condamner la société Nouveaux bains du Marais à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société Des Bains expose en substance ce qui suit :

— par un arrêt rendu le 24 septembre 2020 rendu sur renvoi après cassation, la cour d’appel de Paris a constaté la résiliation du bail entre la société Des Bains et la société Carla à la date du 21 mars 2017, de sorte que la société Nouveaux bains du Marais est en réalité occupante sans droit ni titre du local,

— par ordonnance du 10 novembre 2020, le juge des référés a ordonné l’expulsion de la société Nouveaux bains du Marais qui a quitté les lieux,

— en raison de ces nouveaux éléments, la société Nouveaux bains du Marais, qui n’est plus ni locataire, ni occupante des lieux, n’a plus intérêt à agir et sa demande est donc irrecevable.

S’agissant du fond du litige :

— Il ressort d’une expertise réalisé en 2017, avant l’entrée dans les lieux de la société Nouveaux bains du Marais, que la cuisine répondait aux normes de sécurité et que le local était approprié à la destination contractuelle du bail,

— La société Des Bains avait en effet obtenu l’autorisation de la copropriété de faire installer des gaines de ventilation dès l’année 2000 et a donc parfaitement respecté son obligation de délivrance,

— Si la cuisine n’est désormais plus aux normes, c’est en raison des agissements unilatérales du gérant de la société Nouveaux bains du Marais, M. X qui a réalisé des travaux non autorisés et a déplacé la cuisine, comme l’a constaté une ordonnance de référé en date du 2 novembre 2017,

— Il a ensuite fait installer une ventilation mécanique, en infraction avec les normes de sécurité, faits pour lesquels il a été condamné par le tribunal de police le 22 janvier 2020,

— la société Des Bains n’a pas à supporter les conséquences des agissements fautifs de la société Nouveaux bains du Marais à qui il incombe de réaliser les travaux de mise aux normes prescrits par la préfecture de police.

La société PGC développement a constitué avocat le 2 décembre 2019 mais n’a pas conclu.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’ordonnance frappée d’appel est en date du 12 septembre 2019 et a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la SARL Les nouveaux bains du Marais en retenant que les demandes ne pouvaient être formées que contre le propriétaire des lieux, non déterminable au jour de la décision.

Depuis cette date et par arrêt au fond du 24 septembre 2020, la cour d’appel a constaté que le bail signé entre la SCI des Bains et la société Carla avait été résilié de plein droit à compter du 21 mars 2017.

En conséquence, ainsi que l’a rappelé la cour dans cette décision, lors de l’acte de cession du fonds de commerce, toutes les parties avaient connaissance de la requête aux fins de constatation de la résiliation du bail commercial, et c’est en connaissance de cause qu’elles ont convenu de cette cession sous condition résolutoire du constat de la résiliation du bail.

Le bail étant désormais définitivement résilié, la demande de travaux formée par la locataire est irrecevable, la société Les Nouveaux bains du Marais n’ayant plus qualité pour en demander l’exécution.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance du 12 septembre 2019 sauf en ce qu’elle a ordonné la jonction de deux procédure et condamné la société Les Nouveaux bains du Marais aux dépens,

et, vu l’évolution du litige,

Déclare irrecevables les demandes de la société Les Nouveaux bains du Marais,

Condamne la société Les Nouveaux bains du Marais à payer à la société Des Bains la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,