T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Expropriations N° RG : 16/00223 (footnote: 1)	JUGEMENT DU 8 JUILLET 2016

DEMANDERESSE

[…]

TRANSPORTS PARISIENS (RATP)

Siège social :

[…]

[…]

représentée par Maître Romain THOME

de la SELARL CABINET COUDRAY,

avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur Y X

[…]

[…]

non comparant ni représenté

Madame Z A (épouse X)

[…]

[…]

comparante en personne

LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE-SAINT-DENIS,

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,

représenté par M. B C

OPÉRATION :

Prolongement de la ligne de métro n°11 (à l’est)

Christian GHIGO, vice-président au tribunal de grande instance de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Arnaud FAURE, greffier, désignés conformément aux articles L211-1 et R211-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 7 juin 2016 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2016 ;

* * *

OBJET DE LA DEMANDE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par mémoire en date du 1^er avril 2016, visée par le greffe le 5 avril 2016, la Régie Autonome des Transports Parisiens (RATP) demande au juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Paris de fixer l’indemnité due à Monsieur et Madame Y X, au titre de l’expropriation de la parcelle cadastrée Section […] à Rosny-sous-Bois 93110.

Par ordonnance en date du 7 avril 2016, le transport a été fixé au 18 mai 2016, à l’issue duquel, un procès-verbal des opérations a été établi.

L’audience en fixation de l’indemnité s’est tenue le 7 juin 2016.

Il est référé,

pour la RATP,

— au mémoire de saisine en date du 1^er avril 2016, visé par le greffe le 5 avril 2016,

pour Monsieur et Madame Y X,

— au mémoire visé par le greffe le 18 mai 2016,

pour le commissaire du Gouvernement,

— aux conclusions en date du 4 mai 2016, visées par le greffe le 9 mai 2016.

— aux conclusions en date du 27 mai 2016, visées par le greffe le 1^er juin 2016.

* * *

Aux termes d’un arrêté préfectoral en date du 28 mai 2014, le préfet de la Seine-Saint-Denis et le préfet de la Région Ile-de-France, préfet de Paris, ont déclaré d’utilité publique au profit du Syndicat des Transports d’Ile-de-France (STIF) et de la Régie Autonome des Transports Parisiens (RATP), les travaux de prolongement à l’est de la ligne 11 du métro parisien de Mairie des Lilas à Rosny-Bois-Perrier, l’aménagement des stations existantes et la mise en compatibilité des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) des communes des Lilas, Romainville et Rosny-sous-Bois.

Par arrêté préfectoral en date du 16 novembre 2015, le préfet de la Seine-Saint-Denis a prononcé la cessibilité des parcelles privées et le transfert de gestion des dépendances du domaine public nécessaires au prolongement à l’est de la ligne 11 du métro parisien sur les communes des Lilas, Romainville, Noisy-le-Sec, Montreuil et Rosny-sous-Bois.

Par ordonnance en date du 3 mars 2016, Madame la première présidente de la Cour d’appel de Paris a décidé, au visa de l’article R 211-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, que l’ensemble des procédures auxquelles peuvent lieu les travaux de prolongement à l’est de la ligne 11 du métro parisien de Mairie des Lilas à Rosny-Bois-Perrier relève de la compétence de la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance de Paris.

Description du bien exproprié :

La parcelle cadastrée […] à Rosny-sous-Bois, nécessaire à la construction d’un viaduc, est incluse dans le périmètre des expropriations.

La parcelle cadastrée R 1 se situe en zone UAr1 du PLU de la Ville de Rosny-sous-Bois, zone constructible. La zone UA du PLU de la Ville de Rosny-sous-Bois correspond à une zone urbaine couvrant le centre-ville élargi de la commune ainsi que les secteurs de renouvellement urbain à vocation mixte et la zone UAr1 est dédiée au quartier Coteaux-Beauclair.

Elle représente une surface de 317 m2 dans une rue calme mais proche de la route nationale N 302 et du grand centre commercial DOMUS.

Le site est desservi par la ligne de bus 102 (arrêt ruelle Boissière) qui permet de rejoindre en un quart d’heure la ligne 9 du métro parisien à la station Mairie de Montreuil et par la ligne de bus 545 qui conduit aux villes de Romainville, Noisy-le-Sec, Montreuil et Bobigny.

Le RER E dessert le centre commercial DOMUS à la station Rosny-Bois-Perrier.

La parcelle est occupée par une maison d’habitation érigée en 1987 d’une superficie de 99 m2 de surface utile cadastrale, d’un bel aspect extérieur, comportant un étage.

Le logement comprend au rez-de-chaussée une entrée, une cuisine équipée de style ancien avec meuble en bois, une salle à manger-séjour, un coin rangement et des WC. A l’étage, se trouvent trois grandes chambres, une salle de bains avec baignoire, des WC et un accès aux combles non aménagées.

Le sol est carrelé au rez-de-chaussée ainsi que dans les pièces humides et est constitué d’un parquet flottant dans les chambres. L’escalier conduisant à l’étage est en béton.

Le pavillon disposant d’un chauffage électrique, d’huisseries en bois double vitrage ainsi que d’un petit jardin sur le devant et d’un garage à l’arrière devenu non accessible depuis que la chaussée a été réhaussée, est en bon état d’entretien.

Monsieur et Madame Y X sont propriétaires de la parcelle concernée.

Offre de la RATP :

La RATP expose que le bien exproprié, pouvant recevoir la qualification juridique de terrain à bâtir, est un bien bâti et doit être évalué en valeur de bâti, terrain intégré.

Sur la base de l’analyse des dix références les plus récentes sur le secteur de la ruelle Boissière à Noisy-le-Sec, la RATP retient une valeur moyenne de 2.740 € le m2 pour des maisons de type F4-F5, situées sur le territoire des communes de Montreuil-sous-Bois et Noisy-le-Sec pour des biens comparables au bien exproprié.

La RATP ajoute que l’analyse du marché immobilier sur le territoire de la commune de Rosny-sous-bois, au niveau du secteur de la rue des Soudoux, fait apparaître des prix inférieurs à ceux rencontrés sur les communes voisines de Montreuil-sous-Bois et Noisy-le-Sec.

Au regard de la consistance du bien bâti, des facteurs de dépréciation et de la valeur moyenne des biens comparable, elle propose sur la base d’une surface habitable de 99 m2 sous forme alternative :

— une indemnité principale en valeur libre de 263.000 euros, outre une indemnité de remploi de 27.300 euros, calculée conformément aux usages, soit une indemnité totale de 290.300 euros.

— une indemnité principale en valeur occupé de 224.000 euros (abattement pour occupation de 15%), outre une indemnité de remploi de 23.400 euros, calculée conformément aux usages, soit une indemnité totale de 247.400 euros.

Demande de Monsieur et Madame Y X :

Monsieur et Madame Y X ne contestent pas la surface habitable de 99 m2, mais sollicitent une indemnisation totale de 350.000 euros en valeur libre qui leur permettrait de pouvoir racheter par la suite une maison équivalente à celle qu’ils possèdent, proche de ce secteur et d’être indemnisés de tous les frais relatifs à l’expropriation.

Conclusions du commissaire du gouvernement :

Aux termes des conclusions en date du 27 mai 2016, visées par le greffe le 1^er juin 2016, le commissaire du gouvernement fait valoir que pour le bien à évaluer, la superficie cadastrale est identique aux certificats de mesurage transmis par l’exproprié de sorte qu’il retient la superficie utile cadastrale de 99 m2.

Il ajoute par ailleurs que l’approche de la méthode comparative selon la superficie utile (SU) cadastrale est plus fiable que la superficie calculée en surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO).

Sur la base d’une étude portant sur dix sept ventes de pavillon, dont la moyenne s’élève à 3.048 € le m2 et au regard des facteurs de plus-value et de moins-value propre au bien, il propose de retenir une valeur en SU au m2 de 2.900 euros.

Ainsi, il propose les valorisations suivantes de manière alternative :

— en valeur libre :

2.900 x 99 = 287.100 euros arrondi à 287.000 €,

outre une indemnité de remploi de 29.700 euros

soit une indemnsation totale de 316.700 euros.

— en valeur occupée ( abattement de 15% pour occupation):

287.000 x 0,85 = 243.950 euros arrondi à 244.000 €,

outre une indemnité de remploi de 25.400 euros

soit une indemnsation totale de 269.400 euros.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’évaluation de l’indemnité :

1. Sur l’indemnité principale

a) la méthode

L’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».

Cette indemnité sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour, des biens expropriés, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de la mutation d’immeubles similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

b) sur l’évaluation

Il convient d’évaluer le bien en valeur libre.

Les parties sont d’accord sur la superficie de 99 m2 de surface utile.

Les divergences portent sur un élément, à savoir la valorisation au m2 du bien.

La RATP produit dix références dans un rayon de 200 mètres du bien, correspondant à des mutations effectuées entre le 4 septembre 2008 et le 22 janvier 2015. Elle cite les termes de comparaison suivants :

— Vente du 22 janvier 2015 (2015P00961).

[…] à Noisy-le-Sec […] pour 160 m².

Prix : 405.000 €, soit 2.531 € / m².

Bien que la surface soit plus grande que celle du bien à exproprier, cette référence sera retenue.

— Vente du 28 février 2014 (2014P01587).

[…] à Noisy-le-Sec […] pour 45 m².

Prix : 160.000 €, soit 3.556 € / m².

Cette référence sera retenue.

— Vente du 29 décembre 2014 (2015P00226).

[…] à […] pour 76 m².

Prix : 395.000 €, soit 5.198 € / m².

Cette référence sera non retenue car le bien datant de 1955 est situé à Montreuil, commune dans laquelle le prix du foncier est très élevé par rapport à celui pratiqué à Noisy-le-Sec.

— Vente du 29 avril 2010 (2010P01680).

[…] à […] pour 81 m².

Prix : 190.000 €, soit 2.346 € / m².

Cette référence sera non retenue car le terme est trop ancien.

— Vente du 15 février 2010 (2010P02504).

[…] à Noisy-le-Sec […] pour 90 m².

Prix : 207.500 €, soit 2.306 € / m².

Cette référence sera non retenue car le terme est trop ancien.

— Vente du 5 octobre 2009 (2009P05590).

Pavillon situé ruelle Boissière à Noisy-le-Sec 93130, cadastré Section AZ n° 395 pour 136 m².

Prix : 400.000 €, soit 2.941 € / m².

Cette référence sera non retenue car le terme est trop ancien.

— Vente du 1^er octobre 2009 (2009P05167).

[…] à Noisy-le-Sec […] lots 5 et 6 pour 33,10 m².

Prix : 91.000 €, soit 2.749 € / m².

Cette référence sera non retenue car le terme est trop ancien.

— Vente du 7 novembre 2008 (2008P07458).

[…] à Noisy-le-Sec […] pour 73 m².

Prix : 240.000 €, soit 3.288 € / m².

Cette référence sera non retenue car le terme est trop ancien.

— Vente du 23 octobre 2008 (2008P07091).

[…] à Noisy-le-Sec […] lots 3 et 4 pour 39,57 m².

Prix : 145.000 €, soit 3.664 € / m².

Cette référence sera non retenue car le terme est trop ancien.

— Vente du 4 septembre 2008 (2008P06192).

Pavillon situé ruelle Boissière à Noisy-le-Sec 93130, cadastré Section AZ n° 399 pour 125 m².

Prix : 405.000 €, soit 3.240 € / m².

Cette référence sera non retenue car le terme est trop ancien.

La RATP produit également neuf autres références sur le territoire de la commune de Rosny-sous-Bois, proche de la rue des Soudoux, correspondant à des ventes réalisées entre le 25 juin 1995 et le 15 juin 1999. Ces ventes beaucoup trop anciennes, non pertinentes, ne seront pas maintenues.

Ainsi, la moyenne des deux références retenues proposées par la RAPT s’élève à 3.044 € le mètre carré pour des surfaces calculées en surface utile.

Monsieur et Madame Y X ne produisent aucun terme de référence. Ils produisent deux offres immobilières ainsi qu’une estimation de leur bien réalisées par l’agence immobilière Century 21.

Ces documents ne correspondant pas à des ventes effectives ayant fait l’objet de publication ne peuvent être retenus.

Le commissaire du gouvernement fait état de 17 ventes sur la base d’une étude de marché élargie.Il cite les termes de comparaison suivants :

— Vente du 13 février 2014 (2014P0525).

[…] à Rosny-sous-Bois, cadastré Section R 27 pour 180 m² de SU.

Prix : 450.000 €, soit 2.500 € / m².

La surface du bien étant beaucoup trop grande par rapport au bien à évaluer, cette référence sera écartée.

— Vente du 30 juin 2014 (2014P04196).

Pavillon situé 288 Boulevard Gabriel Péri à Noisy-le-Sec […] pour 85 m².

Prix : 345.000 €, soit 4.059 € / m².

Cette référence sera retenue.

— Vente du 11 juillet 2014 (2014P04461).

Pavillon situé 88 rue des Guillaume à Noisy-le-Sec […] pour 96 m².

Prix : 319.000 €, soit 3.323 € / m².

Cette référence sera retenue.

— Vente du 23 octobre 2014 (2014P5937).

Pavillon situé 128 rue des Guillaume à Noisy-le-Sec […] pour 116 m².

Prix : 348.000 € soit 3.000 € / m².

Cette référence sera retenue.

— Vente du 30 juin 2014 (2014P04203).

[…] à Noisy-le-Sec 93130, cadastré SectionBE 436/4 pour 83 m².

Prix : 155.000 € soit 1.868 € / m².

Cette référence ne comportant pas d’adresse précise et comportant un prix au m2 nettement inférieur aux autres références sera écartée.

— Vente du 10 décembre 2014 (2014P06981).

Bien situé 48 rue des Guillaume à Noisy-le-Sec 93130, cadastré Section BD 201 pour 116 m².

Prix : 280.000 € soit 2.413 € / m².

Cette référence sera retenue.

— Vente du 2 juillet 2015 (2014P04555).

Bien situé 59 rue des Guillaume à Noisy-le-Sec 93130, cadastré Section AY 132 pour 82 m².

Prix : 380.000 € soit 4.634 € / m².

Cette référence sera retenue.

— Vente du 1^er juillet 2015 (2015P04254).

Bien situé 68 rue des Guillaume à Noisy-le-Sec 93130, cadastré Section BD 51 pour 118 m².

Prix : 350.000 € soit 2.966 € / m².

Cette référence sera retenue.

— Vente du 16 octobre 2014 (2014P03492).

Bien situé […] à Rosny-sous-Bois, cadastré Section I 37 pour 95 m².

Prix : 285.000 € soit 3.000 € / m².

Cette référence sera retenue.

— Vente du 30 juillet 2014 (2014P02542).

Bien situé […] à Rosny-sous-Bois, cadastré Section I 130 pour 135 m².

Prix : 384.300 € soit 2.847 € / m².

Cette référence sera retenue.

— Vente du 8 juillet 2014 (2014P02183).

[…] à Rosny-sous-Bois, cadastré Section I 94 pour 135 m².

Prix : 351.000 € soit 2.600 € / m².

Cette référence sera retenue.

— Vente du 9 avril 2014 (2014P01468).

Bien situé […] à Rosny-sous-Bois, cadastré Section I 36 pour 115 m².

Prix : 283.630 € soit 2.466 € / m².

Cette référence sera retenue.

— Vente du 22 octobre 2015.

[…] à Rosny-sous-Bois, cadastré Section I 233 pour 95 m².

Prix : 250.000 € soit 2.631 € / m².

Cette référence ne comportant pas de référence de publication ne sera pas retenue.

— Vente du 30 juillet 2015.

[…] à Rosny-sous-Bois, cadastré […] pour 129 m².

Prix : 350.000 € soit 2.713 € / m².

Cette référence ne comportant pas de référence de publication et ayant une adresse peu précise ne sera pas retenue.

— Vente du 16 juillet 2014 (2014P02391).

Bien situé 17 rue Hussenet à Rosny-sous-Bois, cadastré Section AG 34 pour 120 m².

Prix : 425.000 € soit 3.542 € / m².

Cette référence sera retenue.

— Vente du 6 mai 2013 (2013P01885).

[…] à Rosny-sous-Bois, cadastré Section AG 164 pour 103 m².

Prix : 338.500 € soit 3.286 € / m².

Cette référence sera retenue.

— Vente du 4 janvier 2013 (2013P00670).

Bien situé […] à Rosny-sous-Bois, cadastré Section AG 130 pour 138 m².

Prix : 480.000 € soit 3.478 € / m².

Cette référence sera retenue.

Les treize termes de comparaison pertinents retenus présentent une moyenne de 3.202 € le mètre carré pour des surfaces calculées en surface utile.

Au regard de ces éléments et des facteurs propres au bien, à savoir les facteurs d’appréciation tels que le bon état d’entretien, un terrain assez grand et les facteurs de dépréciation tels que la présence d’un garage non utilisable, un emplacement pas très bon, il convient de retenir une valeur de 3.000 euros le m2 en surface utile.

Par conséquent, suivant les valeurs retenues, à savoir une valeur de 3.000 euros le m2 en surface utile et une surface utile de 99 m2, le montant de l’indemnité principale de l’expropriation du bien en valeur libre s’élève à la somme de :

(3.000 €/m2 x 99 m2 = 297.000 euros.

2. sur les indemnités accessoires

a) les frais de remploi

Ils seront donc calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

—  20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros

—  15% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros

—  10% pour le surplus.

En l’espèce, les frais de remploi s’élèvent donc à:

20% entre 0 et 5.000 euros : ……………………… 1.000 euros

15% entre 5.001 et 15.000 euros :……………….. 1.500 euros

10% sur 282.000 euros (297.000-15.000) :…..28.200 euros

Soit un total 30.700 euros.

Sur le décompte indemnitaire :

Ainsi, le décompte indemnitaire s’établit comme suit :

Indemnité principale : 297.000 euros

Frais de remploi : 30.700 euros..

Total de l’indemnité de dépossession : 327.700 euros.

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, les dépens sont de droit supportés par l’expropriant.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe

Fixe l’indemnité due par la RATP. à Monsieur et Madame Y X au titre de la dépossession foncière de la parcelle cadastrée Section […] à Rosny-sous-Bois 93110, en valeur libre, à la somme de 327.700 euros dont 297.000 euros au titre de l’indemnité principale et 30.700 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Rappelle que les dépens sont de droit supportés par l’expropriant en vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Fait à PARIS, le huit juillet deux mil seize.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

FOOTNOTES

1: