Date de délivrance des copies par le greffe :

[…]

1 EXP + 1 GROSSE M^e CRUON

1 EXP + 1 GROSSE M^e LAUGA

1 EXP M^e PONSIGNON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

POLE CIVIL 2^e chambre section construction

Q AO AP AQ-AR E, R AD E, R AJ AK X, S AL AM T épouse X, U AF AG veuve Y, N O P Y, Z c\ […]

représenté par son syndic en exercice la SARL Agence CANNES HORIZON, […], elle-même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès-qualité audit siège, W AH G

JUGEMENT DU 12 Mai 2015

DÉCISION N° : 2015/153

RG N°11/06795

DEMANDEURS :

Madame Q AO AP AQ-AR E

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Monsieur R AD E

[…]

[…]

[…]

Monsieur R AJ AK X

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Madame S AL AM T épouse X

née le […] à

[…]

[…]

[…]

Madame U AF AG veuve Y

née le […] à

[…]

[…]

[…]

Madame N O P Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame Z

[…]

[…]

REPUBLIQUE DE COTE D’IVOIRE

représentés par M^e Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et par M^e CROVETTO, avocat au barreau de NICE, plaidant

DEFENDERESSES :

[…]

représenté par son syndic en exercice la SARL Agence CANNES HORIZON, […], elle-même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès-qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par Maître CRUON de l’ASSOCIATION BIGAND – CRUON, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant et plaidant,

Madame W AH G

née le […] à […]

[…]

ENGLAND – UK

représentée par Maître Daniel VERSTRAETE de la SELARL VERSTRAETE ET ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant et plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame AQ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame MORF, Vice-Présidente

Assesseur : Monsieur MOLAT, Vice-Président

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame A

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture en date du 9 Octobre 2014 ;

A l’audience publique du 11 Février 2015,

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 7 Mai 2015.

Le prononcé du jugement a été reporté au 12 Mai 2015 .

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame Q E, Monsieur R E, Monsieur R X, Madame S T épouse X, Madame U Y, Madame N Y et Madame Z sont copropriétaires au sein de l’immeuble « les Santon », 7 place Stanislas à Cannes.

***

Selon acte authentique en date du 22 juin 2004, Monsieur V J a vendu à Madame W G et Monsieur AA D, les lots n°3, 33 et 115 au sein de la copropriété susvisée, constituant respectivement un box, une cave et un appartement.

Selon acte de licitation faisant cesser l’indivision reçu le 31 janvier 2007, Monsieur D a cédé à Madame W G sa moitié indivise en pleine propriété sur les lots susvisés.

***

Le 5 mai 2011, s’est tenue une assemblée générale de la copropriété. Les consorts E, X, Y et Z y étaient présents ou représentés, comme Madame W G.

***

Vu l’assignation à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse, délivrée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons », 7 place Stanislas à Cannes et à Madame W G, à la requête de Madame Q E, Monsieur R E, Monsieur R X, Madame S T épouse X, Madame U Y, Madame N Y et Madame Z, respectivement par exploit d’huissier en date du 13 juillet 2011 et par demande de signification d’un acte dans un Etat membre de l’Union européenne, le 9 septembre 2011.

***

Vu les conclusions des consorts E, X, Y et Z, signifiées par voie électronique le 14 janvier 2014.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons », 7 place Stanislas à Cannes, signifiées par voie électronique le 19 septembre 2013.

Vu les conclusions de Madame W G, signifiées par voie électronique le 8 octobre 2014.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 9 octobre 2014.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la qualification de la décision :

En l’espèce, toutes les parties ont comparu. La présente décision sera donc contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

Par ailleurs la présente décision est rendue en premier ressort, eu égard au montant du litige.

Sur la demande en annulation des résolutions n°24, 25 et 26 :

Les consorts E, X, Y et Z sollicitent l’annulation de ces résolutions. Au soutien de leur prétention, ils font valoir :

* s’agissant de la résolution n°24 :

— qu’il n’y a pas de décision lorsque l’assemblée générale se borne à constater un simple état de fait,

— que contrairement à ce qui est mentionné dans l’état descriptif de division, qui n’a pas de valeur contractuelle, aucune loggia n’a été réalisée lors de la construction de l’immeuble,

— que dans la mesure où la résolution a recueilli la majorité des voix, Madame W G pourrait être tentée, à l’avenir, d’en invoquer le bénéfice pour soutenir que l’assemblée générale des copropriétaires a constaté que l’ouvrage qu’elle a réalisé constituerait une partie privative ;

* s’agissant de la résolution n°25, que le syndic a porté cette résolution à une majorité erronée puisqu’elle a été rejetée en dépit d’un vote majoritaire et que Madame W G est susceptible de se prévaloir de cette résolution dans un avenir proche ;

* s’agissant de la résolution n°26 :

— qu’elle porte sur le refus d’autorisation d’adresser une mise en demeure, alors qu’aucune autorisation n’est nécessaire pour adresser une mise en demeure,

— que cette résolution a été mise aux voix, par le syndic, à une majorité erronée.

Madame W G fait valoir que le procès-verbal a mentionné de manière erronée que cette résolution avait été rejetée, le syndic ayant soumis cette décision à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965, alors qu’elles relevaient de l’article 24. Elle soutient que la rectification d’un procès-verbal ne saurait être confondue avec la contestation de la décision majoritaire et que l’expression valable des voix ne saurait, davantage, être confondue avec la constatation des résultats. Elle sollicite, en conséquence, du tribunal de rectifier l’erreur affectant le procès-verbal, pour rétablir la volonté majoritaire dans ses pleins effets. Subsidiairement, s’il ne devait pas être fait droit à cette demande, elle expose que les demandeurs sont irrecevables à contester cette résolution pour défaut d’intérêt et de qualité.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons », 7 place Stanislas à Cannes fait valoir que si l’on considère que c’est à tort que ces résolutions ont été mentionné sur le procès-verbal comme ayant été rejetées, alors qu’elles avaient recueilli les majorités de l’article 24 et 25 de la loi de 1965, les demandeurs doivent être considérés comme opposants et ont qualité à agir. Pour autant, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’ils sont dépourvus d’intérêt à agir et qu’au surplus, leur demande en annulation est infondée. Il soutient :

* s’agissant de la résolution n°24 :

— que les loggias existent et sont, aux termes du règlement de copropriété, des parties privatives,

— que rien n’interdisait à une assemblée générale de rappeler les dispositions du règlement de copropriété ;

* s’agissant des résolutions n°25 et 26, que l’assemblée générale est libre d’apprécier l’opportunité d’engager ou non, selon les circonstances de fait ou de droit, une action en justice, l’action potentielle du syndicat des copropriétaire à l’encontre de Madame W G portant sur une surface de 3,25 m² dont elle a, au demeurant la jouissance privative.

***

S’il est exact que la loi définit avec précision la majorité requise pour l’adoption de chaque résolution en fonction de son objet et que les règles édictées par les articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, doivent être respectées, il est admis que toute décision qui serait prise à une majorité moindre que celle exigée par la loi ou erronée, serait nulle, à condition d’avoir été contestée dans le délai prévu à l’article 42 de ladite loi.

Une demande de rectification de procès-verbal d’assemblée générale doit être présentée dans les formes et délais de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé fixe au copropriétaire qui entend contester une résolution d’assemblée générale, un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de ladite assemblée générale pour agir en justice, à peine de déchéance. Il s’agit d’un délai préfix, non susceptible d’interruption ou de suspension.

La déchéance du droit de contester est absolue et s’applique à tous les cas d’irrégularité, quelle que soit leur gravité.

En l’espèce, la résolution n°24 est la suivante : « A la demande de M^me F, constatation par l’assemblée générale que les loggias situées sur le lot 115 sont des parties privatives ».Ont voté contre : 2319°/10000°. Ont voté pour : 25 copropriétaires dont l’identité est précisée, représentant 5205°/10000°. Le procès-verbal mentionne que cette résolution a été rejetée.

La résolution 25 est la suivante : « A la demande de M^me G, constatation par l’assemblée générale que la jouissance privative de la terrasse est affectée au lot 115 et refus de l’assemblée générale d’adresser une mise en demeure ou d’agir en démolition de l’extension ». Ont voté contre : 2319°/10000°. Ont voté pour : 25 copropriétaires listés, représentant 5205°/10000°. Le procès-verbal mentionne que cette résolution est rejetée.

La résolution n°26 était ainsi libellée : « A la demande de madame G, refus de l’assemblée générale d’adresser une mise en demeure ou d’agir à l’encontre des aménagements intérieurs ». Ont voté contre : 2319°/10000°. Ont voté pour : 25 copropriétaires, énumérés, représentant 5205°/10000°. Le procès-verbal mentionne que cette résolution est rejetée.

Il ne saurait être considéré que contrairement à la lettre du procès-verbal, lequel fait état du rejet de la résolution, celle-ci a, en réalité, été adoptée à la majorité de l’article 24, voire même 25 et qu’il convient de rectifier le procès-verbal en ce sens la décision.

En effet, le vote a été soumis à la majorité de l’article 26, ce qui a entraîné le rejet de la décision, cette majorité n’ayant pas été acquise. La constatation de la décision ressort des mentions du procès-verbal de l’assemblée, lequel doit notamment préciser le résultat de chaque vote.

D’ailleurs, ont été précisés les noms et le nombre de voix des copropriétaires ayant voté en faveur de la résolution et qui sont donc considérés comme opposants à la décision rejetée, conformément aux dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967.

En effet, ce texte dispose notamment que le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote et précise le nom des copropriétaires qui se sont opposés à al décision et le nombre de leurs voix.

Il ne s’agit donc pas d’une erreur matérielle, mais d’une irrégularité, la résolution ayant été soumise au vote à une majorité différente de celle prévue par la loi.

Il appartenait donc à Madame W G, si elle entendait contester la décision de rejet votée à une majorité erronée, d’exercer un recours dans les formes et le délai de l’article 42 susvisé, ce qu’elle n’a pas fait. Le contraire conduirait à une insécurité juridique.

Sa demande tendant à la rectification du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mai 2011 sera donc rejetée.

Par ailleurs, il apparaît que les consorts E, X, Y et Z ont voté contre la résolution proposée. Or, celle-ci ayant été rejetée, ils ne sont pas opposants à la décision prise.

Ils n’ont donc pas qualité pour contester les résolutions n°24, 25 et 26 de l’assemblée générale du 5 mai 2011.

En effet, selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Leur demande en annulation des résolutions n°24, 25 et 26 de l’assemblée générale du 5 mai 2011 sont donc irrecevables.

Sur la demande en annulation des résolutions n°32 et 33 :

Les consorts E, X, Y et Z sollicitent l’annulation de ces résolutions. Au soutien de leur prétention, ils font valoir :

— qu’en s’abstenant d’ester en justice contre un de ses membres qui a procédé à l’exécution de travaux irréguliers, le syndicat des copropriétaires fait preuve d’une inertie inadmissible et méconnu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— qu’il crée une rupture d’égalité dans la mesure où l’inertie du syndicat risque de créer un précédent peu souhaitable.

Madame W G soutient que ces demandes sont irrecevables, pour défaut d’intérêt légitime à agir, l’annulation de ces résolutions étant dépourvue d’effet et n’aurait pas pour conséquence d’autoriser le syndic à agir en justice. Elle soutient que ces demandes sont également infondées, en ce qu’elles ne tiennent pas compte de l’effet de la prescription acquisitive.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons », 7 place Stanislas à Cannes fait valoir que rien ne justifie, tant en fait qu’en droit, l’annulation du rejet des résolutions n°32 et 33, régulièrement décidées par l’assemblée générale et qu’au surplus, cette annulation est sans intérêt puisque les demandeurs ont pris l’initiative d’engager l’action que le syndicat des copropriétaires n’a pas souhaité engager, à l’encontre de Madame W G.

***

Selon l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, susvisé.

En l’espèce, la résolution n°32 est la suivante : « A la demande de Mesdames E, Y et AB I, X mise en demeure par lettre RAR à adresser à M^me G de remettre en l’état initial le lot 115 qui est un deux pièces tel que décrit dans le règlement de copropriété (courrier joint) ». Ont voté contre : 5457°/10000°. Ont voté pour : 12 copropriétaires représentant 2067°/10000°, dont les demandeurs. Le procès-verbal mentionne que cette résolution est rejetée.

La résolution n°33 est ainsi libellée « A la demande des Mesdames E, Y et Messieurs I, X, donner au syndic mandat pour une action judiciaire « au fond » auprès du tribunal de grande instance contre Madame G pour obtenir la suppression de l’agrandissement du lot 115 obtenu en annexant et en incorporant dans cet appartement dans cet appartement 25 m² de la toiture partie commune avec seulement une jouissance privative en cas de non exécution de la mise en demeure avant le 30 juin 2011 ». Ont voté contre : 5457°/10000°. Ont voté pour : 11 copropriétaires représentant 1779°/10000°, dont les demandeurs. Le procès-verbal mentionne que cette résolution est rejetée.

En l’espèce, les consorts E, X, Y et Z, qui ont votés en faveur d’une résolution non adoptée par l’assemblée générale à défaut de la majorité requise, sont opposants à la décision prise, au sens de la loi. Ils ont donc qualité à agir.

Ils ont également intérêt à agir, dans la mesure où ils invoquent le caractère irrégulier des décisions prises, auxquels ils étaient opposants, étant admis que les règles, impératives en la matière, doivent être strictement observées sous peine d’entraîner la nullité des décisions adoptées, sans qu’il ne soit nécessaire de rechercher si l’irrégularité alléguée a ou non causé un préjudice personnel au copropriétaire demandeur.

Les demandes des consorts E, X, Y et Z en annulation des résolutions n°32 et 33 de l’assemblée générale du 5 mai 2011 sont donc recevables.

***

Il est admis en droit que le syndicat ne peut valablement prendre de décision que dans la mesure où elle est conforme à l’intérêt commun et n’est pas prise dans le but de désavantager certains ou de nuire à d’autres copropriétaires.

L’action engagée pour l’abus de droit ou de majorité implique que le demandeur fournisse la preuve sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins d’un préjudice injustement infligé à une minorité ou d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

Est assimilée à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l’équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu’ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Cependant, la rupture d’égalité entre copropriétaires ne peut être cause de nullité d’une délibération que s’il est établi que de manière injustifiée, arbitraire, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent que celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique. Ainsi, la circonstance qu’une autorisation ait déjà été donnée à un copropriétaire n’engage pas le syndicat saisi d’une demande d’un autre copropriétaire si les circonstances ne sont pas identiques.

En revanche, l’opportunité même des décisions prises en assemblée générale n’est pas susceptible d’être contestée car les tribunaux ne peuvent s’immiscer dans la gestion de la copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons », 7 place Stanislas à Cannes fait valoir qu’il lui appartient de décider de l’opportunité d’intenter une action en justice ou non à l’encontre d’un copropriétaire qui a effectué des travaux affectant les parties communes, sans autorisation, au regard des circonstances de fait et de droit.

Les décisions refusant d’entamer des poursuites, amiables, puis judiciaires, contre l’un des copropriétaires qui a exécuté une construction illicite ne constitue pas nécessaire une méconnaissance de la mission du syndicat, telle qu’elle est définie par la loi. En effet, le syndicat des copropriétaires peut considérer, selon les circonstances, qu’il n’est pas dans l’intérêt de la collectivité de l’exposer à des frais de justice.

Or, les consorts E, X, Y et Z ne démontrent pas que les copropriétaires détenteurs de la majorité des voix, avaient pas un intérêt personnel à voter le refus d’adresser une mise en demeure à Madame W G ou de diligenter une procédure judiciaire à son encontre.

Ils n’établissent pas davantage que, de manière injustifiée ou arbitraire, il a été réservé à Madame W G ou à un quelconque copropriétaire un sort différent que celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique.

En conséquence, la violation par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons », 7 place Stanislas à Cannes de sa mission et la rupture d’égalité, invoquées par les consorts E, X, Y et Z à l’appui de leur demande d’annulation des résolutions litigieuses n’étant pas démontré, ils seront déboutés de leur demande en ce sens.

Sur la demande de suppression des travaux irréguliers :

• Sur les moyens et prétentions des parties de ce chef :

Les consorts E, X, Y et Z sollicitent la condamnation de Madame W G à la suppression de l’extension de son appartement sur la terrasse, partie commune à jouissance privative et particulière affectée au lot n°115, baies vitrées comprises, à restituer la surface commune qu’elle s’est accaparée et à remettre les lieux en leur état initial, comprenant la reconstruction des fenêtres supprimées et leur allège, sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Au soutien de leur prétention, ils font valoir que :

• l’extension, par Madame W G, de son appartement (de 23,13 m²), aménagée de façon définitive, sur la terrasse commune constitue une appropriation pure et simple des parties communes ;
• l’appropriation des parties communes relève de l’action trentenaire, tout comme la modification, sans autorisation des façades, parties communes ; son point de départ remonte à 2005, date à laquelle cette dernière a remplacé les châssis par de nouvelles baies vitrées, sur une largeur de 8,38 m², les allèges de fenêtres situées au Sud du séjour et celle de la salle de bains ont été supprimées ;
• en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire peur solliciter la cessation de toute atteinte aux parties communes, sans avoir à justifier d’un préjudice personnel ;
• Madame W G bénéficie de parties privatives habitables agrandies au détriment de la surface commune, sans que le montant des charges n’ait augmenté.

Madame W G soulève l’irrecevabilité de la demande des consorts E, X, Y et Z de ce chef, compte tenu de la prescription extinctive décennale de l’article 42 de la loi de 1965.

Elle soutient que :

• d’une part son auteur a fait fermer les loggias, qualifiées de parties privatives par le règlement de copropriété, et qu’il a fait installer, d’autre part, une véranda de moins de 4 m² sur la terrasse dont il avait la jouissance privative, inchangée depuis 1990 et conteste tout amalgame possible entre ces aménagements ;
• la véranda n’est pas visible de la rue et ne met pas obstacle aux travaux d’étanchéité de la terrasse qu’elle protège ;
• la mise en place d’une véranda sur la terrasse dont elle a la jouissance privative ne constitue pas une appropriation des parties communes et ne saurait être confondue avec le cas où un copropriétaire réalise un édifice sur une partie commune laissée à la jouissance de tous les copropriétaires ; que le délai pour contester cette réalisation est donc de dix ans à compter de la réalisation des lots.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons », 7 place Stanislas à Cannes s’oppose à cette demande, faisant valoir :

• que l’extension de l’appartement réalisée par l’auteur de Madame W G s’est faite non par appropriation des parties communes à jouissance privative, mais par la fermeture de la loggia, partie privative et que la contestation élevée par les demandeurs concernant l’existence de cette loggia est infondée, celle-ci apparaissant bien sur le plan annexé au règlement de copropriété de façon distincte de la terrasse à jouissance privative ; que, dès lors, l’action visant à voir remettre les lieux en leur état d’origine, soumise à la prescription décennale, est éteinte ;
• que la véranda réalisée par Monsieur J dans le prolongement de la loggia empiète, en revanche, sur les parties communes, sur une surface limitée à 3,25 m² ; que cet aménagement a été réalisé il y a plus de dix ans et qu’il apparaît difficile de le considérer comme une appropriation des parties communes, d’autant plus qu’aucun aménagement particulier n’est réalisé à l’intérieur de la véranda.

• Sur la fin de non-recevoir :

Lorsqu’il s’agit de faire sanctionner l’occupation indue d’une partie commune, par exemple du fait de travaux irréguliers, le délai de prescription dépend de l’objet de la demande en justice.

En effet, il est admis en droit que l’action tendant à obtenir la suppression de ce qui a été irrégulièrement installé revêt un caractère personnel, donc soumise aux dispositions de l’article 42, alinéa 2, de la loi ; au contraire, l’action qui tend à revendiquer une partie commune qu’un copropriétaire ou un tiers se serait indûment appropriée est de nature réelle, soumise uniquement à la prescription trentenaire.

La distinction entre l’action réelle et l’action personnelle repose essentiellement sur la nature des agissements contestés dudit copropriétaire, selon qu’ils caractérisent une véritable tentative de privatisation d’une partie commune ou un simple empiétement dû à un ouvrage implanté irrégulièrement.

Afin de déterminer la nature de l’action, pour apprécier le délai de prescription applicable, il convient d’examiner dans un premier temps, la configuration des lieux et de déterminer ce qui relève des parties privatives ou des parties communes, avant d’examiner les travaux réalisés et leur date.

• Sur la configuration des lieux :

En l’espèce, il apparaît que la désignation du lot 115 dans l’acte authentique de vente par Monsieur J est la suivante : « un appartement sis au cinquième étage dudit immeuble, portant la désignation « appartement 54 », en façade sur la rue Lalanne, comprenant : hall d’entrée, salle de séjour, chambre, cuisine, salle de bains, water-closet, placard et loggia, et les 208/10000ème des parties générales de l’entier immeuble ».

Un acte rectificatif a été reçu le 28 février 2011, par Maître K, notaire associé, modifiant l’erreur matérielle affectant l’acte de vente susvisé, en ce qu’il avait été omis d’indiquer, dans la désignation du lot 115, que se trouvait attachée la jouissance privative et particulière de toute la partie de terrasse se trouvant au droit dudit appartement (en façade sur la rue Lalanne) telle au surplus qu’elle se trouvait indiquée sous teinte hachurée marron au plan du 5ième étage annexé au règlement de copropriété.

Cette désignation est d’ailleurs conforme à la description faite à l’article 8 du règlement de copropriété, intitulé « division de l’immeuble – description détaillée », dans lequel, il est précisé que le lot 115 est une partie privative, ainsi décrite : « un appartement portant la désignation « appartement 54 » (en façade sur la rue Lalanne) comprenant ; hall d’entrée, salle de séjour, chambre, cuisine, salle de bains, W.C., placard et loggia, indiqué sous teinte marron au plan du cinquième étage annexé.

Observation étant ici faite qu’audit appartement se trouve attachée la jouissance privative et particulière de toute la partie de terrasse se trouvant au droit dudit appartement (en façade sur la rue Lalanne) telle au surplus qu’elle se trouve indiquée sous teinte hachurée marron au plan du cinquième étage ci-annexé.

Et les deux cent huit/dix millièmes indivis des parties communes générales de l’immeuble afférents audit appartement ».

Or, cette stipulation a un caractère contractuel, opposable à tous les copropriétaires. En effet, s’il est exact, comme l’ont fait observer les demandeurs, que l’état descriptif de division n’a pas, en général, un caractère contractuel, tel n’est pas le cas lorsqu’il est inclus dans le règlement de copropriété, comme c’est le cas en l’espèce. En effet, en application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété a un caractère conventionnel et s’applique de plein droit aux copropriétaires et au syndicat des copropriétaires.

Il résulte donc du règlement de copropriété que la loggia du lot 115 est une partie privative.

Or, les consorts E, X, Y et Z ne rapportent pas la preuve de leurs allégations selon lesquelles les loggias n’existent que sur le papier, mais n’ont pas été construites.

Il apparaît, au contraire, que sur le plan du cinquième étage, joint au règlement de copropriété, apparaissent bien une loggia, teintée en marron, comme l’appartement constituant le lot n°115, d’une part, et la terrasse attenante à ce lot, hachurée en marron, d’autre part.

Cela est d’ailleurs corroboré par les photographies annexées au procès-verbal de constat dressé l’étude de Maître L, huissier de justice, le 16 juin 2011, sur lesquelles il est possible de constater la présence des loggias matérialisées sur le plan sous teinte marron, sachant qu’une loggia est définie comme un élément architectural se présentant sous la forme d’un renfoncement en retrait de façade formant un espace spacieux à arcades à colonnes, souvent couvert, comportant une fermeture au moins sur l’une de ses faces et souvent une communication vers le bâtiment sur lequel elle est adossée, à son arrière ou au-dessus, vers les étages.

En outre, dans la définition des parties communes, à l’article 9 du règlement de copropriété, il est notamment fait état des fondations, des gros murs des façades sur la rue Lalanne notamment, les balcons et saillies en pierre ou maçonnerie situés sur les murs de façade, leur ballustrades, non compris cependant les gardes corps et ballustrades en fer des balcons, les balconnets ou loggias, barres d’appui, abat jour, jalousies, persiennes ou rideaux coulissants, volets et accessoires qui sont considérés comme parties privatives.

Par ailleurs, l’article 12 du règlement de copropriété stipule également que les fenêtres avec leurs appuis sont des parties privatives.

En revanche, il apparaît que la terrasse est une partie commune, dont la jouissance privative et particulière est affectée au lot n°115.

• Sur les travaux réalisés :

En l’espèce, il résulte de l’attestation de Monsieur J, propriétaire du lot n°115 avant sa vente à Madame W G, que celui-ci « confirme avoir fait réaliser en 1984 des travaux d’aménagement d’une véranda par une entreprise spécialisée, sur la terrasse à usage privatif de l’appartement (qu’il) possédai(t) alors au 5^e étage de l’immeuble les Santons – 7 place Stanislas – […]. (Il) atteste que la partie de cette structure en verre et aluminium qui repose sur cette terrasse, et qui ne fait pas partie du lot 115, fait moins de 4 m². Les autres parties ont simplement été montées sur les parties privatives de l’appartement et ont permis la fermeture des loggias privatives sous les balcons. (Il) atteste que, jusqu’à la vente de cet appartement en juin 2004, ces structures ne (lui) ont jamais causé aucun problème avec la copropriété ». Ce témoin joint à son attestation deux factures à son nom, afférentes à la la pose d’une véranda en 1984 et sa modification en 1990.

Cela est corroboré par :

* les plans de l’architecte Poptodorova, architecte de Madame W G et du géomètre Pierrot,

* les constatations de l’étude d’huissier L du 16 juin 2011, qui a relevé sous la pergola, que les châssis en aluminium étaient en léger retrait par rapport à la façade de l’immeuble et que les deux piliers porteurs n’avaient pas été touchés et étaient intacts.

Enfin, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons », 7 place Stanislas à Cannes a mandaté en 2005 un bureau d’études bâtiment Chollet Joël, pour vérifier les travaux réalisés sur le lot 115 et sa terrasse. Il résulte du rapport établi par ce bureau d’étude, après visite des lieux le 29 juin 2005, les éléments suivants :

« Après analyse du plan d’origine du bâtiment et les plans d’état des lieux, il apparaît que les modifications les plus importantes ont été réalisées par l’ancien propriétaire, M. J, à savoir :

1. Extension du séjour par fermeture de l’espace sous balcon par des ensembles aluminium. Démolition de l’allège d’une fenêtre pour création d’un passage. Dépose des anciennes fermetures.
2. Extension de la cuisine centrale par fermeture de l’espace sous balcon par un ensemble aluminium et dépose de l’ancienne fermeture.
3. Extension de la chambre Ouest par fermeture de l’espace sous balcon par un ensemble aluminium.
4. Aménagement d’un placard et divers aménagements en terrasse extérieure (cuisine d’été supprimée à ce jour).

Les travaux réalisés par les propriétaires actuels ont consisté essentiellement en :

1. Aménagement d’une cuisine américaine dans le séjour.
2. Remplacement de l’ancienne cuisine qui était en zone centrale par une chambre d’appoint avec sanitaires attenants.
3. Suppression de la porte-fenêtre de la chambre
4. Aménagements intérieurs de la salle de bains compris abaissement de l’allège sous fenêtre.
5. Rénovation de l’ensemble de l’appartement en aménagements divers intérieurs et décoration générale ;
6. Aménagements amovibles en surface de la terrasse extérieure.

Conclusions :

Ces travaux n’ont pas modifié la structure du bâtiment d’origine.

Les dispositifs d’amenées d’air frais et de ventilations implantés dans une gaine technique centrale n’ont pas été modifiés.

Aucun mur porteur n’a été supprimé ou modifié à l’occasion de ces derniers travaux.

Seule, l’allège sous la fenêtre de la salle de bains a fait l’objet d’une démolition en complément des modifications déjà exécutées par l’ancien propriétaire. (Percements pour aménagement d’une cuisine d’été supprimée depuis). ».

Il résulte, en conséquence, de l’ensemble de ces éléments que :

• l’extension de l’appartement n°54, appartenant à Madame W G, a été effectuée par la fermeture des loggias, parties privatives, le tout formant le lot n°115 ;
• la véranda construite dans le prolongement du séjour empiète légèrement sur la terrasse, partie commune à jouissance privative attachée au lot 115 ; il n’est pas justifié que cette véranda ait fait l’objet d’un aménagement particulier ;
• ces travaux d’extension de l’appartement et d’installation d’une véranda ont été réalisés en 1984 et 1990, par Monsieur M ;
• Madame W G s’étant contentée de travaux d’aménagement des parties privatives en 2005, ou de suppression d’une porte-fenêtre (rappelons le, partie privative), étant précisé qu’il est prévu à l’article 15 du règlement de copropriété que chaque copropriétaire pourra modifier à ses frais, comme bon lui semblera, la distribution intérieure de son appartement ou de ses dépendances ; ses travaux ont toutefois affecté les parties communes, en ce qu’elle a fait abaisser de l’allège sous fenêtre de la salle de bains.

Il est constant que l’ensemble de ces travaux, y compris ceux affectant les parties communes (suppression ou abaissement d’allège sous fenêtre, pose d’une véranda en partie sur une terrasse partie commune) ont été réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

• Sur la nature de l’action et la prescription :

En conséquence :

* l’appartement ayant été étendu sur les parties privatives, l’action en démolition des travaux affectant les parties communes sans autorisation est une action personnelle qui se prescrit par dix ans selon les dispositions de l’article 42, alinéa 1^er, de la loi du 10 juillet 1965 ;

* la pose de véranda, de structure légère, en partie sur la terrasse, partie commune, faisant l’objet d’un droit de jouissance exclusive et privative, et n’ayant pas fait l’objet d’aménagement particulier, ne modifie pas la nature juridique de ce droit, cette installation n’empiétant pas sur d’autres parties communes que celles réservées à l’usage exclusif de Madame W G et ne saurait donc s’analyser en une appropriation de parties communes ; dès lors, la demande de remise en l’état antérieure des parties communes à jouissance privative, fondée sur la non-conformité des installations créées aux autorisations données par une assemblée générale, est une action personnelle soumise à la prescription de dix ans édictée par l’article 42, alinéa 1^er, de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi la demande en suppression de la véranda et de l’extension de l’appartement n°54, par la fermeture des loggias et les travaux effectués par Monsieur M en 1984 et 1990, soit plus de dix ans avant la délivrance de l’assignation en 2011, est-elle prescrite. Elle est donc irrecevable.

En revanche, n’est pas prescrite la demande concernant la remise en état de l’allège de la salle de bains, abaissée par Madame W G en 2005, soit moins de dix ans avant la délivrance de l’assignation.

• Sur la demande en démolition :

L’allège sous la fenêtre de la salle de bains, est une partie commune, s’agissant d’un mur de façade.

Elle a été abaissée sans autorisation de l’assemblée générale.

Or, en vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

A défaut d’autorisation, la sanction encourue par le copropriétaire est la démolition des ouvrages ayant fait l’objet des travaux illicites, dès lors qu’il y a atteinte aux parties communes.

Il convient donc de condamner Madame W G à remettre en l’état antérieur l’allège sous fenêtre de la salle de bains, abaissée sans autorisation, dans les quatre mois de la signification de la décision, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai.

Sur la demande en dommages et intérêts présentée par les demandeurs :

Madame Q E, Monsieur R E, Monsieur R X, Madame S T épouse X, Madame U Y, Madame N Y, Madame Z sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons », 7 place Stanislas à Cannes à leur payer la somme de 3000 € à chacun à titre de dommages et intérêts. Au soutien de cette demande, ils font valoir que :

• celui-ci s’abstient curieusement de tirer les conséquences du refus d’autoriser l’extension de l’appartement de Madame W G alors qu’il aurait dû se joindre à leur action, s’agissant de la préservation de parties communes ;
• cela leur a causé un préjudice moral puisque certains d’entre eux ont été victimes d’insultes.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons » fait valoir que lors d’une assemblée générale du 20 juin 2012, ont été soumises au vote des copropriétaires plusieurs options, à savoir s’associer aux demandeurs à l’occasion de la présente procédure, adopter une position neutre ou encore s’associer à Madame W G, ce qui a été décidé, résolution qui n’a pas fait l’objet d’une contestation. Il expose qu’un accord satisfaisant pour la collectivité avait été négocié avec Madame W G, afin de mettre un terme au contentieux stérile existant depuis des années, qui n’a pu aboutir compte tenu de l’hostilité des demandeurs. Il s’oppose donc à la demande en dommages et intérêts.

***

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les consorts E, X, Y et Z ne rapportent pas la preuve de la faute du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons », 7 place Stanislas à Cannes, celle-ci ne pouvant découler du seul fait que celui-ci n’a pas estimé opportun, compte tenu des circonstances de droit et de fait, de s’associer aux demandeurs pour exercer la présente action, prescrite en grande partie.

En outre, ils ne démontrent pas davantage l’existence du préjudice allégué.

Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame W G :

• Sur la demande au titre du droit acquis et de la faute du syndicat des copropriétaires :

Madame W G soutient que par son attitude constante depuis 1984 et par ses décisions d’assemblée générale en date des 25 mars 2008, 20 avril 2009 et 5 mai 2011, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons » a créé une apparence, confirmée par la prescription, lui permettant pas de suspecter l’éventuelle illégalité de la situation qui n’avait pas été contestée depuis 1984. A ce titre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons » doit être privé de la faculté de solliciter la destruction de la véranda, à titre de réparation du dommage causé par son attitude. Elle considère que cela le prive, comme tout copropriétaire, de tout intérêt légitime à remettre les lieux en l’état antérieur à 1984. Elle soutient que lors de l’assemblée générale du 20 avril 2009, l’acceptation du protocole a été votée à la majorité requise de l’article 24 et que c’est par une erreur inopérante qu’il convient de rectifier que le syndic a prétendu soumettre cette résolution à la double majorité de l’article 26.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons », 7 place Stanislas à Cannes sollicite qu’il soit statué ce que de droit sur les demandes de Madame W G.

Madame Q E, Monsieur R E, Monsieur R X, Madame S T épouse X, Madame U Y, Madame N Y et Madame Z s’y opposent, faisant que le syndicat des copropriétaires aurait un intérêt à agir en vue de la suppression des constructions litigieuses, ne serait-ce que pour assurer l’entretien de l’immeuble et notamment la réfection de l’étanchéité.

***

La question du droit acquis s’agissant de la véranda présente peu d’intérêt dans la mesure où l’action tendant à sa suppression est prescrite.

Il ne saurait néanmoins être sérieusement considéré que le syndicat a créé une apparence ne lui permettant pas de supposer l’irrégularité de la situation.

En effet, en 2005, le syndicat a mandaté un bureau d’étude pour vérifier les travaux accomplis par Madame W G et son auteur. Lors de l’assemblée générale du premier mars 2006, la résolution visant à autoriser Madame W G concernant les aménagements réalisés a été rejetée. Lors de l’assemblée générale du 25 mars 2008, le conseil syndical a été mandaté pour étudier une proposition transactionnelle avec Madame W G, avec un calcul des tantièmes du lot 115. Lors de l’assemblée générale le protocole d’accord n’a pas pu être adopté, nonobstant un vote majorité, le vote étant présenté à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965, pour autant la résolution tendant à autoriser le syndic à agir en justice à l’encontre de Madame W G a été rejetée. L’assemblée générale, constatant le statu quo a prévu que cette question serait réétudiée par le syndic et le conseil syndical. Lors de l’assemblée générale du 26 avril 2010, différentes résolutions visant à la signature du protocole transactionnel, à la ratification des travaux, à la création d’un lot pour la partie de la terrasse sur laquelle a été construite la véranda et sa vente à Madame W G, ainsi qu’à la modification de la répartition des charges ont été rejetées.

S’agissant de la résolution relative à l’approbation du protocole, il convient de relever que Madame W G n’a pas contesté la décision de rejet votée à une majorité erronée, dans les formes et le délai de l’article 42 susvisé, de sorte que le résultat du vote mentionné sur le procès-verbal ne saurait donner lieu à rectification.

Elle sera donc déboutées de ses demandes reconventionnelles de ces chefs.

• Sur les demandes en dommages :

Madame W G sollicite, sur le fondement délictuel :

• la condamnation in solidum des consorts E, X, Y et Z au paiement de la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts, pour abus de procédure ;
• la condamnation in solidum de des consorts E au paiement de la somme de 50000€ à titre de dommages et intérêts, en réparation des actes constitutif d’un véritable harcèlement commis au cours des années précédant la délivrance de l’assignation, allant jusqu’à agir sans aucun intérêt personnel et au mépris de l’intérêt commun.

Madame Q E, Monsieur R E, Monsieur R X, Madame S T épouse X, Madame U Y, Madame N Y et Madame Z s’opposent à ces demandes, contestant tout harcèlement et considérant que la demande a été formée dans l’intérêt collectif.

***

Chaque partie a le droit de défendre sa position devant un tribunal.

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame W G ne rapporte pas la preuve :

- de l’existence d’une faute de la part des demandeurs, à l’occasion de l’introduction de la présente procédure, constitutive d’un abus ;

- du harcèlement allégué, lequel ne saurait se déduire de l’ambiance particulièrement tendue existant incontestablement dans la copropriété et à l’occasion des assemblées générales ;

- l’existence des préjudices invoqués.

Elle sera donc déboutée de ses demandes de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Il sera fait masse des dépens, lesquels seront supportés à part égale par Madame Q E, Monsieur R E, Monsieur R X, Madame S T épouse X, Madame U Y, Madame N Y et Madame Z, et Madmae W G, avec distraction au profit de Maître P. Cruon , avocat de la cause.

Madame Q E, Monsieur R E, Monsieur R X, Madame S T épouse X, Madame U Y, Madame N AC er Madame Z, succombant à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons », 7 place Stanislas à Cannes, seront condamnés à lui payer une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à mille cinq cents euros (1500 €), au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la présente procédure.

Les autres demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 515 du Code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.

En l’espèce, il n’est pas justifié de la nécessité d’ordonner l’exécution provisoire.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition du public au greffe,

Déclare irrecevables les demandes de Madame Q E, Monsieur R E, Monsieur R X, Madame S T épouse X, Madame U Y, Madame N Y et Madame Z en annulation des résolutions n°24, 25 et 26 de l’assemblée générale du 5 mai 2011, pour défaut de qualité à agir ;

Rejette la demande de Madame W G tendant à la rectification du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mai 2011 ;

Déclare recevables les demandes de Madame Q E, Monsieur R E, Monsieur R X, Madame S T épouse X, Madame U Y, Madame N Y et Madame Z en annulation des résolutions n°32 et 33 de l’assemblée générale du 5 mai 2011 ;

Déboute Madame Q E, Monsieur R E, Monsieur R X, Madame S T épouse X, Madame U Y, Madame N Y, Madame Z de leur demande en annulation des résolutions n°32 et 33 de l’assemblée générale du 5 mai 2011 ;

Déclare irrecevable la demande de Madame Q E, Monsieur R E, Monsieur R X, Madame S T épouse X, Madame U Y, Madame N Y, Madame Z en suppression des travaux effectués sur le lot 115 et la terrasse à jouissance privative, comme prescrite, hormis s’agissant de l’abaissement de l’allège sous la fenêtre de la salle de bains ;

Condamne Madame W G à remettre en l’état antérieur l’allège sous fenêtre de la salle de bains du lot n°115, abaissée sans autorisation, dans les quatre mois de la signification de la décision, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai ;

Déboute Madame Q E, Monsieur R E, Monsieur R X, Madame S T épouse X, Madame U Y, Madame N Y, Madame Z de leur demande en dommages et intérêts diligentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons », 7 place Stanislas à Cannes ;

Déboute Madame W G de l’ensmble de ses demandes reconventionnelles ;

Condamne Madame W G à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Santons », 7 place Stanislas à Cannes la somme de mille cinq cents euros (1500€), au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés, à parts égales par Madame Q E, Monsieur R E, Monsieur R X, Madame S T épouse X, Madame U Y, Madame N Y, Madame Z et Madame W G, avec distraction au profit de Maître P. Cruon, avocat de la cause, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision ;

Rejette tous autres chefs de demandes ;

Et la Présidente a signé avec le Greffier ayant reçu la minute.

Le Greffier La Présidente