TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

[…]

N° F.I. :17/00012

N° de Minute : 17/

Date : 20 Janvier 2017

OPERATION :

Aménagement de la ZAC “Debussy-Sevines”.

ENTRE :

LA SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE GENNEVILLIERS 92 (SEMAG92)

[…]

[…]

représentée par Maître Bruno CHAUSSADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2132

et

Mr X A

non comparant représenté par Maître Ibrahima FATY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E271

M^me B C née X

comparante, assistée de Maître Ibrahima FATY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E271

Mr X P-Q

non comparant, représenté par Maître Ibrahima FATY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E271

Mr X D

comparant, assisté de Maître Ibrahima FATY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E271

Feue M^me E F épouse X

non comparante, représentée par Maître Ibrahima FATY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E271

En présence du commissaire du Gouvernement représentant les services fiscaux des HAUTS-DE-SEINE

DEBATS

A l’audience du 05 Décembre 2016, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

PRESIDENTE: M^me G H

GREFFIERE: M^me I J

FAITS ET PROCÉDURE BIEN SITUE AU 123 RUE K L:

A X, M^me C B née X, M. P-Q X et M. D X, appelés ici “ l’indivision X” sont propriétaires de deux biens immobiliers situés au 121 et au 123, rue K L à […], parcelle […] d’une contenance de 526 m² et […], parcelle […] d’une contenance de 956 m² .

Le bien situé au 121 consiste en un hangar, un bâtiment à usage de bureaux ainsi qu’une grande cour extérieure .

Le bien situé au 123 consiste en un hangar où une église évangéliste est installée et un pavillon d’un étage ainsi qu’une cour extérieure .

Le 16 mai 2006, le Conseil Municipal de Gennevilliers a approuvé la convention publique d’aménagement portant sur la ZAC Debussy Sevines .

La SA Société d’Economie Mixte d’Aménagement de Gennevilliers 92, dite SEMAG 92, a été également désignée le 26 mars 2006 en qualité de concessionnaire de l’opération d’aménagement de la ZAC Debussy Sevines.

Suivant arrêté du 21 mars 2008, le préfet des Hauts-de-Seine a déclaré d’utilité publique au profit de la SEMAG 92 l’acquisition des parcelles nécessaires à la réalisation de la ZAC Debussy-Sevines à GENNEVILLIERS et a déclaré cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation du projet.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 05 juin 2008, rectifiée le 26 novembre 2008, au profit de la SEMAG 92 .

Faisant application des dispositions des articles L.211-2, L.212-1, L.213-7 et R.213-8 et R.213-9, du code de l’urbanisme, la SEMAG 92 a adressé une offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 15 septembre 2015 à l’indivision X .

La SEMAG 92 indique ne pas être parvenue à un accord amiable avec M. A X, M^me C B née X, M. P-Q X et M. D X .

Suivant mémoire reçu au greffe le 29 mars 2016, la SEMAG 92 a saisi le juge de l’expropriation près le tribunal de grande instance de NANTERRE aux fins de faire fixer l’indemnité à revenir à M. A X, M^me C B née X, M. P-Q X et M. D X pour la dépossession du bien immobilier situé au 121 pour un montant M de 272.700 € et du bien situé au 123 pour un montant de 514.700 €.

L’ordonnance fixant la date du transport pour les deux parcelles et de l’audience a été rendue le 06 juin 2016.

Le transport sur les lieux est intervenu le12 septembre 2016 en présence des parties, assistées de leurs conseils et du commissaire du gouvernement.

A l’audience du 05 décembre 2016, les parties représentées par leur conseil respectif, ainsi que le Commissaire du Gouvernement ont développé les derniers éléments de leurs mémoires et conclusions précédemment adressées au tribunal en présentant chaque parcelle séparément, conformément à leurs écritures.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2017 par mise à disposition au greffe.

Pour une bonne administration de la justice et par décision du 20 janvier 2017, une disjonction a été ordonnée entre la parcelle située au 121 et celle située au 123 de la rue K L .

La fixation du prix du bien situé au 121 de la rue K L est examinée dans le cadre de la procédure enregistrée au greffe sous le numéro 16/51 et la fixation du prix du bien situé au 123 de la rue K L se poursuit donc dans le cadre de la présente procédure, enregistrée sous le numéro 17/12.

Lors de l’audience tenue le 05 décembre 2016, les parties ont confirmé les termes de leurs écritures pour le bien situé au 123 de la rue K L comme suivant.

Suivant mémoire complémentaire et récapitulatif reçu au greffe le 28 novembre 2016, la SEMAG 92 a sollicité la fixation de l’indemnité d’expropriation pour la dépossession appartenant à l’indivision X pour le bien situé au 123 de la rue L à Gennevilliers à la somme totale de 441.454 euros, tous chefs de préjudices confondus.

La SEMAG 92 détaille comme suivant le calcul de son offre :

- Indemnité principale :

Entrepôt : 401 m2 x 645 euros = 258.645 euros

Pavillon : 99 m2 x 1.432 euros = 141.768 euros

SOUS M I = 400.413 euros

 – Indemnité accessoire :

5.000 € X 20 °/o = 1.000 euros

10.000 € X 15% = 1.500 euros

385.413 € X 10% = 38.541 euros

SOUS M ll = 41.041 euros

SOIT M N (I + II) = 441.454 euros

Au soutien de sa demande, la SEMAG 92 expose que le bien consiste en un pavillon d’une surface utile d’environ 90 m2 qui se trouve dans un état d’insalubrité avancé comportant notamment de nombreuses traces d’humidité et un système électrique qui n’est plus aux normes, un hangar de plain pied d’une surface utile d’environ 400 m2 utilisé par une église évangélique et une grande cour bituminée.

La SEMAG 92 soutient que le pavillon a été divisé irrégulièrement en trois appartements manifestement par le représentant de l’église évangélique titulaire du bail, pour y loger des personnes dans des conditions indignes ; que lors du transport sur les lieux, il a pu être constaté la présence des sous-locataires dans le pavillon, y compris dans le couloir permettant d’accéder au sous-sol en logement .

La SEMAG 92 ajoute que le pavillon est en très mauvais état; qu’outre les constatations non contestables faites lors du transport sur les lieux, elle entend se référer à la pièce adverse n° 4 pour démontrer le très mauvais état du pavillon et les conditions indignes dans lesquelles sont logés les sous-locataires ; qu’ainsi, la lettre du 27 juin 2008 adressée à l’Adjointe au Maire de GENNEVILLIERS par M. A X, fait suite à de nombreuses mises en demeure, et pointe les désordres; que depuis, aucune réparation n’ayant été faite, la situation a empiré; que l’indivision X ne peut donc pas mettre en cause la SEMAG 92 pour lui attribuer l’imputation du mauvais état du pavillon; qu’il n’appartenait tout de même pas à la SEMAG 92 de réhabiliter le bien avant d’en demander l’indemnisation, l’indivision X ne pouvant masquer sa propre impéritie;

Que les désordres constatés et le très mauvais état du bien proviennent de l’inertie de l’indivision X à agir en qualité de bailleresse; qu’il en est de même pour la sur-occupation du bien et les conditions indignes dans lesquelles sont logés les sous-locataires; que la seule personne responsable de cette situation est l’expropriée elle-même.

La SEMAG 92 conteste également la surface retenue par l’indivision X et se réfère aux données cadastrales rappelées par Monsieur le Commissaire du Gouvernement .

Elle explique qu’elle s’est fondée sur la méthode par comparaison et sur plusieurs termes de référence d’entrepôts et de pavillons ajoutant que l’expropriée ne verse aucun élément de comparaison aux débats, ni même n’en cite; que ce prix unitaire unique de 4.025 €/m² est appliqué à tort par l’indivision X pour tous les biens, qu’il s’agisse des bureaux, du hangar ou de la cour alors qu’il n’est pas douteux qu’une cour(terrain) est moins valorisée qu’un entrepôt (bâti), ce dernier type de biens étant lui-même moins valorisé qu’un pavillon; qu’il y a également lieu de relever que l’indivision X ne discute pas de la méthode d’estimation que la SEMAG 92 utilise; que compte tenu de la situation de l’immeuble, un abattement pour occupation doit être retenu, ce que ne fait pas la partie expropriée.

Enfin, la SEMAG 92 affirme que la demande pour perte de loyers est ni fondée, ni justifiée et sera donc rejetée.

De leur coté, suivant mémoire n° 3 enregistré au greffe du tribunal le 05 décembre 2016, M. X, M^me C B née X, M. P-Q X et M. D X ont sollicité une indemnité de dépossession à la somme de 4. 337. 896,20 d’euros .

L’indivision X détaille comme suivant le calcul de l’offre :

Surface utile brute : 575,7 m² x 4 025 euros = 2 317 192,50 euros ;

Cour extérieure de 387,8 m² x 4 025 euros = 1 560 895 euros

M : 2 317 192,50 + 1 560 895 = 3 878 087,50 euros

+ Frais de remploi 387 808.75 euros

+ Autre préjudice : 72 000 euros

Au soutien de ses demandes, l’indivision X expose que l’indemnisation doit correspondre à la valeur vénale du bien sur le marché, c’est-à-dire à la somme qu’aurait perçue le propriétaire en cas de vente de son bien dans des conditions normales, entre particuliers par exemple; qu’elle se réfère au prix actuel du marché pratiqué par des professionnels du marché immobilier à Gennevilliers; que le prix à retenir ne saurait être inférieur à 4 025 euros le m², prix du marché en cours, dans la zone résidentielle où se trouve le bien; que la SEMAG 92 fixe un prix très faible en faisant référence à des termes de comparaison qui ne sauraient s’appliquer en l’espèce.

L’indivision X soutient que la SEMAG 92 et le commissaire du gouvernement commettent des erreurs de calcul des superficies et sur la nature même du bien, les termes de référence n’étant pas utilisables en l’espèce; que le bien comporte un hangar, servant d’église, un pavillon comprenant, à tout le moins, trois appartements distincts, dans lesquels vivent des personnes différentes, si bien qu’il ne s’agit pas d’un pavillon d’habitation unique; que c’est la mairie qui a ainsi organisé le pavillon, en y construisant un mur, sans même avertir le propriétaire et une grande cour extérieure; que le Cabinet Y, géomètres experts, a procédé au mesurage du bien; que la surface utile brute est de 575,7 m² à laquelle s’ajoute une cour extérieure de 387,8 m².

L’indivision X affirme que la SEMAG,92 ou la mairie, dont elle est indiscutablement l’émanation consacrée aux expropriations et à l’aménagement du centreville, a toujours été très attentive à ce que M. X faisait de ses biens immobiliers et en retour, celui-ci s’est toujours montré à l’écoute et respectueux de la commune; qu’en particulier, elle lui avait fait interdiction de les louer à des entreprises qui auraient pu faire intervenir des camions, ce qui eut été incompatible avec la nature résidentielle du quartier; que M. X a respecté cette exigence de la mairie et c’est la raison pour laquelle le bien a été loué pour servir d’église, ce qui ne saurait faire du bruit.

Elle précise que la visite a permis de confirmer que le hangar, loué à une église, se trouve incontestablement dans un bon état, le locataire y portant un soin particulier, vu son usage; que s’agissant de l’état du pavillon, les observations étaient plus contrastées; que la SEMAG 92 énonce à tort qu’un état d’insalubrité avancé du pavillon aurait été constaté; que, très tôt, M. A X avait alerté la mairie des difficultés rencontrées dans la mise en œuvre des travaux engagés et sollicité la mairie quand des problèmes d’hygiène ont pu se poser; que toutefois, la mairie, à l’origine de la présente expropriation, est étonnamment restée inerte.

L’indivision X ajoute qu’il convient également de réparer les autres préjudices causés par l’expropriation; que sans les loyers qui sont retirés à M. A X par cette mesure d’expropriation il accuse une perte de revenus substantielle, le loyer annuel étant de 3000 euros ; que la SEMAG 92 doit réparer ce préjudice évalué à 36.000 euros x 2 ans, soit 72.000 € .

Pour sa part, le Commissaire du Gouvernement a adressé ses dernières conclusions après transport, enregistrées au greffe le 1^er décembre 2016 et a proposé une indemnité de dépossession d’un montant arrondi de 566.400 euros.

Le commissaire retient une valeur globale de dépossession des biens soit le hangar et le pavillon qui tient compte de l’état d’occupation et alloue une indemnité de remploi estimée à 52 400 € .

Le calcul du Commissaire du Gouvernement détaillé est le suivant

La partie hangar est estimée à :

401 m² x 744 €/m² = 298 344 arrondis à 298 000 €

Il s’agit là d’une valeur occupée.

La partie pavillon est estimée à :

(99 m² x 3 896 €/m²) x 0,8 = 308 563, 20 €

Application de la décote de 30 %pour occupation

308 563,20 € x 0,7 = 215 994,24 € arrondis à 216 000 € .

Le Commissaire du Gouvernement précise que, dans les conclusions avant transport, et à défaut de mesurage précis, les surfaces cadastrales avaient été retenues; qu’un mesurage contradictoire a été réalisé par un géomètre-expert; que le relevé fait état d’une surface utile brute de 575,70 m²; que toutefois, cette surface communiquée apparaît inexploitable en l’état puisqu’il n’est pas possible de déterminer les surfaces relevant du hangar de celles du pavillon; que pour ces raisons, les anciennes données tirées du cadastre seront reprises.

Le Commissaire du Gouvernement indique avoir utilisé pour son évaluation la méthode dite par comparaison .

MOTIFS DE LA DECISION BIEN SITUE AU 123 RUE K L :

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

I LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation d’urbanisme :

Aux termes de articles L.322-1 et L.322-2 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU.

Il résulte des pièces du dossier que la date de référence doit être fixée au 23 septembre 2015 ,date de la révision du plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 23 mars 2005.

Par ailleurs, les biens sont estimés, c’est à dire leur valeur vénale, à la date de la présente décision, la consistance des biens étant arrêtée à la date de transfert de propriété . Le bien est situé en zone UA du PLU de la ville de Gennevilliers destinée à accueillir de l’habitat, du commerce et des équipements publics.

Sur le rôle de la SEMAG 92 et la dégradation du pavillon :

L’indivision X expose que la SEMAG 92 a engagé les mesures d’expropriation en 2002 et qu’elle ne peut ensuite assister à la dégradation du bien pour faire baisser les prix de dépossession .

La SEMAG soutient qu’elle ne saurait tirer un quelconque profit de cette situation et qu’elle n’en est pas responsable .

En l’état, l’indivision X ne forme aucune demande à l’appui de ses arguments et ne justifie pas avoir engagé, en son temps, une action contre son locataire pour dégradation et défaut d’entretien du bien loué.

Aussi, étant précisé que le bien est estimé à la date de la présente décision, ces critiques ne peuvent concerner en réalité les présentes modalités de la détermination de la valeur du bien et la question de l’éventuelle dégradation du bien par le locataire de l’indivision X, M. O Z, n’entre pas dans le champ d’examen de l’indemnité de dépossession par le juge de l’expropriation.

Sur la consistance matérielle :

Le bien consiste en un ensemble comprenant une grande cour bitumée, un hangar de plain pied et une maison d’habitation d’un étage avec deux chambres construite en 1960 .

Il est situé dans un secteur urbain de la ville, à proximité du centre -ville et des commerces et des transports en commun.

Le transport sur les lieux a permis d’effectuer les constatations qui suivent étant préciser que la pièce principale, abritant l’église évangéliste, et composant la quasi totalité du hangar est en excellent état. Le pavilon est très dégradé et divisé en plusieurs parties abritant plusieurs locataires.

La parcelle est fermée par une grande grille, un portillon ainsi qu’un muret rehaussé d’une clôture en fer. A la gauche du lot on aperçoit un pavillon. A la droite de ce pavillon, on aperçoit une cour bétonnée ainsi qu’une structure de type hangar, métallisé, vert et en bon état.

a. Le Hangar :

Le hangar est en bon état et aménagé dans sa grande pièce principale en salle de prière . Le hangar est constitué d’une très grande pièce avec sol en lino, murs en peinture et faux plafond. L’éclairage est aux néons. Il y a quelques lames au plafonds qui sont fissurées. Sur les deux angles de la pièce se trouve un mur en placo avec des entrées donnant sur des pièces qui rejoignent les structures métalliques extérieures.

Pièce n° 1 : La pièce n°1 est un débarras en parpaing sans plafond.

Pièce n°2 : La pièce n° 2 est un sas de sortie du hangar.

Pièce n°3 : La pièce n° 3 est un bureau tapissé avec sol en lino et faux plafond, équipé d’électricité.

Pièce n° 4 : Le plafond et les murs de cette pièce sont en papier entoilé. Le sol est en lino. Le tout est en état moyen.

Pièce n°5 : Cette pièce est en état très moyen du fait de la présence de traces d’humidité sur les murs.

Pièce n° 6 : Cette pièce sont des toilettes, dégagement avec deux cabines WC et un mur en sous-pente.La pièce est équipée en électricité et présente des traces d’humidité sur les murs.

Pièce n°7 : Cette pièce est en sous-pente et est aménagée en cuisine avec un lavabo. Il y a de la peinture sur les murs qui sont salis.

Il n’ y a pas de chaudière dans le bâtiment, ni système de chauffage. Le tableau électrique à l’entrée est aux normes. Les murs de la cour sont en parpaing.

b. Le Pavillon :

L’ensemble est en très mauvais état et se trouve fortement dégradé.

Au sous-sol, l’entrée se fait par une porte extérieure à la maison. Pour y accéder, on passe par un escalier qui dessert une entrée occupée par un lit, des effets personnels, un micro-onde, un réfrigérateur, le tout dans un espace inférieur à 15 m². On note la présence d’un tableau électrique ainsi que des fils apparents. Derrière le lit, une porte condamnée mène au pavillon; L’ensemble est en état usagé. C’est un sous-sol non aménagé sous la forme d’une pièce unique en parpaing. On constate la présence d’une chaudière qui ne fonctionne pas . L’ensemble du sous-sol est très dégradé. La pièce sert de débarras et n’a pas d’accès muré. On y trouve un WC non raccordé.

Les murs du pavillon sont en crépi. Il dispose d’une petite terrasse au dallage cassé qui amène à la double porte d’entrée en bas. L’entrée du pavillon ainsi que les murs et les plafonds en papier entoilés sont très dégradés. Le carrelage au sol présente des carreaux cassés. Deux radiateurs ont été retirés et des fils électriques sont apparents.

Au rez-de-chaussée, se trouve une cuisine avec un lavabo et un chauffe-eau. Les murs sont recouverts de carrelage et papier peint et présentent une très forte humidité, du fait de l’absence de VMC. On constate la présence de moisissures au plafond. La tuyauterie et des fils électriques sont apparents.

Au rez-de-chaussée à droite, se trouve une salle-salon transformée en chambre, dotée d’un volet déroulant qui est cassé. Il n’ y a pas de lumière au plafonnier mais il y a des prises électriques. La pièce est dépourvue de système de chauffage. De la salle-salon, un accès direct sans porte mène à une chambre dotée d’une fenêtre extérieur en bois. Le plafond de la chambre est très dégradé et écaillé. Le sol en lino ainsi que le papier peint aux murs sont en mauvais état.

Au rez-de-chaussée, une troisième pièce avec WC, lave main et douche est en carrelage et en mauvais état.

On accède à l’étage par un escalier et des fils électriques courent le long du mur et de l’escalier. Le pallier du 1er étage dessert cinq portes dont deux murées.

Une salle de bain au carrelage abîmé dispose d’une baignoire, d’un chauffe-eau, d’un lavabo ainsi que d’un WC. Le carrelage au sol est usagé et la tuyauterie est apparente. La fenêtre en bois est en mauvais état et on note la présence d’humidité.

Sur le pallier, on note la présence de deux autres chambres aux portes fermées.

Les extérieurs du pavillon et du hangar ne sont pas éclairés. Il y a une cheminée avec un toit en sous-pente bois.

Le bâtiment du lot n° 123 est mitoyen à celui du lot n° 121.

Sur la méthode et les surfaces :

* sur la méthode

Aucune contestation n’a été élevée contre l’utilisation de la méthode par comparaison qui consiste à évaluer le bien à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local .

Le bien immobilier ne constitue pas un bien mixte comprenant des locaux commerciaux et des bureaux comme il est d’usage d’en rencontrer plus fréquemment lorsque l’ensemble comprend plusieurs bâtis de sorte que seront examinés séparément la valeur du hangar et du pavillon, ce dernier ne pouvant pas être comparé à des biens abritant des bureaux.

S’agissant plus particulièrement de la division du pavillon qui a été constatée lors du transport sur les lieux, cette situation n’est pas prévue au contrat de bail qui vise un pavillon et non pas des appartements dans un pavillon.

Les obligations contractuelles prévoient, certes la sous-location possible du pavillon, mais aucun élément n’est produit par M. X, bailleur, en ce sens et notamment les baux souscrits entre son locataire et les sous-locataires, attestant de cette situation.

Aussi, l’indivision X ayant la charge de prouver ce qu’elle prétend, il convient de constater qu’elle ne produit aucune pièce justifiant de l’existence de trois appartements distincts prévus aux dispositions contractuelles .

Il serait en outre inconcevable de légitimer par une décision judiciaire la situation découverte lors du transport alors que plusieurs personnes vivent dans des conditions dégradantes, installées dans des couloirs, dans le séjour, sans électricité, lumière du jour ou chauffage.

* sur la surface

Il existe une différence de calcul entre la SEMAG 92 et l’indivision X, le Commissaire du Gouvernement retenant le calcul de la SEMAG 92 .

La SEMAG 92 a retenu une surface de 400 m2 pour le hangar et de 90 m² pour le pavillon .

L’indivision X communique le mesurage du cabinet de géomètres experts, le cabinet Y, réalisé au mois d’octobre 2016, en présence de la SEMAG 92 et soutient que la surface utile brute est de 575,7m² à laquelle il convient d’y ajouter une cour extérieure de 387,8 m². Elle entend donc valoriser la cour extérieure à hauteur de cette superficie.

De son côté, le Commissaire du Gouvernement précise que le mesurage par le géomètre-expert (GE3D SELAS) ne permet pas de déterminer les surfaces relevant du hangar de celles relevant du pavillon et détermine son calcul d’après les surfaces cadastrales qui sont de 401 m² pour le hangar et de 99 m² pour le pavillon.

Toutefois, c’est à juste titre que le Commissaire du Gouvernement conclut que le relevé du géomètre n’est pas exploitable puisqu’il ne permet pas d’évaluer séparément le hangar puis le pavillon.

En outre, il convient de s’interroger sur la pertinence même du relevé pour l’ensemble de la parcelle alors que le relevé de la surface des pièces du pavillon n’ apparait pas dans le détail du métrage .

Il résulte de ces éléments que sera retenue la surface cadastrale du pavillon et du hangar, telle que retenue par la SEMAG 92 et le Commissaire du Gouvernement en ce compris la cour intégrée comme il est d’usage en matière d’avaluation de bien habité.

Sur la situation locative :

L’ensemble immobilier est occupé et fait I’objet d’un bail d’habitation prenant effet au 1^er janvier 1998, enregistré à la recette des impôts de GENNEVILLIERS le18 novembre 1997. Ce bail, régit par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, a été souscrit pour une durée de 9 années et est renouvelable par tacite reconduction. Il a été conclu entre l’indivision X et M. Z, représentant de l’église pentecôtiste unie de France et porte bien sur l’ensemble de la parcelle .

L’indemnité doit donc être évaluée en valeur « occupée ».

II. LA DETERMINATION DU PRIX :

A l’instar de la SEMAG 92 et du Commissaire du Gouvernement, l’estimation du pavillon et du hangar s’effectuera de manière distincte.

Sur l’évaluation de l’indemnité principale :

* Estimation pour le hangar

La SEMAG 92 , dans son mémoire de saisine de la juridiction en date du 14 mars 2016, rappelait que le prix de vente moyen au m2 pour un entrepôt situé sur la commune de GENNEVILLIERS s’éIève à 502 euros selon la Cote Annuelle des Valeurs Vénales immobilières et foncières au 1° janvier 2015.

La SEMAG 92 précise également qu’il existe peu ou pas de cessions récentes amiables ou judiciaires d’entrepôts de surface similaire sur la Commune de GENNEVILLIERS et que le bien est à usage de lieu de culte, ce qui rend la comparaison difficile.

Toutefois, sous réserve de ces observations, la SEMAG 92 propose trois éléments de référence portant sur des cessions de hangars / entrepôts dont un situé à Gennevilliers .

Ces termes sont les suivants :

Terme N°1 -Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre, juridiction de l’expropriation, le 5 mai 2014, minute 14/43 entre la Société DGL et la SEMAG 92 relatif à un hangar avec bureaux d’une surface utile de 1130 m2 sis 52, avenue du N de Gaulle à GENNEVILLIERS. Indemnité principale retenue 950 €/m*;

Terme n° 2- Mutation intervenue le 1°' février 2010,entre propriétaires privés portant sur un hangar avec murs en briques et toit en taule d’une surface utile de 333 m2 implanté sur une parcelle de 532 m2 – cadastrée […] à COLOMBES. Prix d’acquisition en valeur libre : 140 740 €, soit un prix au m2 de 423,00€;

Terme n° 3- Mutation intervenue le 24 septembre 2014 entre propriétaires privés portant sur une fraction d’entrepôt avec structure en béton et taule d’une surface utile de 962 m2 implanté sur une parcelle de 12 280m2 cadastrée section […] à Villeneuve la Garenne – Prix d’acquisition en valeur libre : 500 000 €, soit un prix au m2 de 520,00 €.

L’étude de ces trois termes de comparaison faisait ressortir une moyenne de 631 €/m² en valeur occupée.

La SEMAG 92 entend ensuite s’approprier en supplément deux des termes cités par le Commissaire du Gouvernement à savoir :

Terme n° 4 – Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre, juridiction de l’expropriation, le 5 mai 2014, relatif à un bâtiment à usage d’entrepôt et de bureaux d’accompagnement d’une surface utile de 1457 m2 sis 44, avenue du N de Gaulle à GENNEVILLIERS – Indemnité principale retenue 665 €/m2.

Terme n° 5- Mutation intervenue le 28 août 2012, portant sur un ensemble à usage d’entrepôts, d’activités commerciales et de bureaux, sis 13 et 17, rue de l’lndustrie à GENNEVILLIERS, faisant ressortir un prix unitaire de 669 €/m².

La moyenne des cinq termes de comparaison ci-dessus cités ressort à 645 €/m2 en valeur occupée.

La SEMAG 92 précise que I’abattement pour occupation est d’ores et déjà intégré à ce prix.

M. A X, M^me C B née X, M. P-Q X et M. D X ne produisent aux débats aucun terme de comparaison indiquant juste que le prix au m² est de 4.025 € /m². Ils versent des estimations relevées sur des sites internet.

Le Commissaire du Gouvernement propose les trois termes de comparaison suivants de cessions après étude de la Base nationale des domaines de cessions de bâtiments à usage industriel (hangars, entrepôts, ateliers) sur GENNEVILLIERS :

Terme 1 -Cession du 20 mars 2015 - Bâtiment à usage industriel sur deux niveaux situé […] et cédé libre. Prix : 1 770 000 € – Ratio : 899 €/m²;

Terme 2 – Jugement du TGI de Nanterre du 5 mai 2014- Bâtiment à usage d’entrepôt et de bureaux d’accompagnement d’une superficie totale de 1 457 m² cédés loués et situés 44 avenue du N de Gaulle- Prix : 751 450 € (hors remploi)- Ratio : 665 €/m² ;

Terme 3 – Cession du 28 juin 2012 – Ensemble immobilier à usage d’entrepôts, d’activités commerciales et de bureaux d’une superficie totale de 11 449 m² cédé loué et situés 13-17 rue de l’Industrie- Prix : 220 000 € – Ratio : 669 €/m².

La moyenne de ces trois termes est de 744,33 €/m² .

Il convient de déterminer le prix du bien de l’indivision X au vu de tous les éléments qui précèdent.

La SEMAG 92 produit trois termes de comparaison dont un seul se situe à Gennevilliers et s’approprie deux termes du Commissaire du Gouvernement dont les biens sont également situés à Gennevilliers, soit au M 3 termes sur le ressort de cette commune ( 950 €/m² , 665 €/m² et 669 €/m² ) pour un ratio moyen de 761 €/m² pour ces biens .

Les deux autres termes ( 423 €/m² et 520 €/m² )visés par la SEMAG 92 concernent des biens qui se situent dans une autre commune pour un ratio de 520 €/m².

Ce ratio est nettement inférieur au ratio des biens situés à Gennevilliers de sorte que les seuls termes de comparaison communiqués par la SEMAG 92 sur Gennevilliers seront ici retenus ce qui permet une comparaison de biens

géographiquement proches et situés sur le marché de l’immobilier gennevillois étant précisé qu’en tout état de cause, le terme n° 2, soit le bien situé à Colombes est trop ancien, la vente date de 2010.

L’indivision X ne produit aucun terme de comparaison issu d’une cession et la seule affirmation qu’il s’agit du prix du marché en cours à Gennevilliers n’est pas suffisante pour considérer son estimation comme étant ici satisfaisante. Elle sera donc écartée, faute d’établir la réalité du ratio à hauteur de 4.025 euros pour un bien de même nature.

En effet, les estimations réalisées sur des sites Internet, sans aucun élément d’appréciation et sans visite, ne constituent pas des mutations définitives ou des décisions judiciaires. Elles seront écartées des débats pour ne pas représenter un prix d’échange effectif sur le marché immobilier local susceptible d’autoriser une comparaison pertinente.

Enfin, les termes du Commissaire du Gouvernement seront retenus à l’exception du 1^er terme, soit la cession du 20 mars 2015, qui est intervenue alors que le bien était libre, ce qui fausse totalement la comparaison avec le bien appartenant à l’indivision X, estimé en valeur occupée.

Aussi, les trois termes suivants, qui font référence à des biens à usage de hangar, d’entrepôts ou de locaux commerciaux, loués lors de la cession ou de la décision judiciaire, sont conservés pour l’estimation du hangar :

— Jugement du 5 mai 2014 – ratio de 950 €/m²;

— Jugement du 5 mai 2014 – ratio de 665 €/m2,

— Cession du 28 juin 2012 – ratio de 669 €/m².

La moyenne de ces trois termes est de 761 €/m² et le calcul de l’indemnité principale pour le hangar s’effectue comme suivant :

401 m² x 761 € /m² = 305.161 € .

* Estimation pour le pavillon

La SEMAG 92, propose, pour estimer le pavillon, une mutation récente, procédant d’un acte reçu en la forme administrative le 3 janvier 2013 et publié au service de la publicité foncière de NANTERRE le 21 janvier 2013 sous le numéro volume 2013 P n°479, portant sur un pavillon élevé sur cave, cadastré Section […] à GENNEVILLIERS d’une superficie de 123m2.

La SEMAG 92 précise que l’acquisition de ce bien est intervenue suite à l’exercice de son droit de préemption et qu’il s’agit d’un pavillon élevé sur caves composé :

— d’un rez-de-chaussée divisé en entrée, cuisine, salle à manger

— d’un étage divisé en : deux chambres et cabinet de toilette

— d’un jardin

— d’une buanderie, garage water-closets.

La structure générale du bâti, d’une surface utile de 88 m2, est saine, l’état intérieur N du pavillon est globalement dégradé tandis que le jardin n’est pas entretenu.

Le prix d’acquisition en valeur libre est de 180 000 euros, soit un prix au m2 en valeur libre de 2045 € pour 88 m2.

L’indivision X ne produit aux débats aucun terme de comparaison indiquant juste que le prix au m² est de 4.025 € /m² . Elle verse des estimations relevées sur des sites internet .

Le Commissaire du Gouvernement propose les trois termes de comparaison suivants de cessions après étude de la Base nationale des domaines de cessions de pavillons sur la commune de Gennevilliers dans le secteur Ua, secteur mixte habitations/activités :

Terme 1 – Cession du 17 juillet 2015 – Pavillon construit en 1900 et […]. Pavillon d’une surface utile de 80 m². Surface du terrain d’assiette : 172 m² – Prix : 310 000 € – Ratio : 3 875 €/m²;

Terme 2 – Cession du 18 février 2016 – Pavillon construit en 1920 et situé […]. Pavillon d’une surface utile de 108 m²- Surface du terrain d’assiette : 144 m² – Prix : 420 000 € – Ratio : 3 889 €/m²;

Terme 3- Cession du 17 mars 2015 – Pavillon construit en 1900 et situé 4 villa des Fleurs. Pavillon d’une surface utile de 119 m²- Surface du terrain d’assiette : 109 m² – Prix : 466 800 € – Ratio : 3 923 €/m² .

La moyenne de ces trois termes est de 3.895,66 €/m² sur laquelle le Commissaire du Gouvernement apporte une décote de 20 % en raison du mauvais état du pavillon de l’indivision X .

Il convient de déterminer le prix du bien de l’indivision X pour le pavillon au vu de tous les éléments qui précèdent.

Le terme de référence versé aux débats par la SEMAG 92 est tout à fait pertinent, car le pavillon est situé en plein centre-ville à proximité immédiate du bien exproprié et qu’il présente un état de vétusté comparable.

L’indivision X ne retient pas un ratio distinct de celui qu’elle propose pour évaluer le hangar. Or, il s’agit de biens totalement différents qui ne peuvent pas s’analyser de la même manière.

Au surplus, comme indiqué déjà précédemment pour l’estimation du hangar, l’indivision X ne présente pas davantage de terme de comparaison opérant à retenir pour fixer le montant de l’indemnité du pavillon, étant rappelé que les estimations calculées à partir des sites informatiques ne sont jamais retenues dans les décisions rendues par les juges de l’expropriation.

Les trois termes de comparaison produits par le Commissaire du Gouvernement sont également satisfaisants, les biens concernés étant situés dans un rayon proche de celui appartenant à l’indivision X et correspondent à des ventes très récentes.

Le Commissaire du Gouvernement ayant considéré que le pavillon appartenant à l’indivision X présentait des désagréments, il a appliqué une décote de 20% pour compenser cette situation.

Il n’est pas contestable que l’intérieur du pavillon est très usagé, que les installations sanitaires sont dégradées et le système de chauffage et électrique défaillants.

Toutefois, il n’est pas permis d’affirmer que les cessions proposées par le Commissaire du Gouvernement concernaient des biens en bon état d’usage.

En effet, la date de construction de ces trois biens se situe autour des années 1900/1920, soit bien avant la construction du pavillon de l’indivision X en 1960, de sorte que ces biens présentent des éléments de constructions et d’aménagement plus anciens.

Enfin, on notera l’homogénéité du prix de vente au m² de ces trois biens, ce qui détermine, en tout état de cause, un prix moyen au m² dans ce secteur, quelque soit l’état des pavillons d’une surface rapprochante et comprenant un terrain .

L’ensemble des termes proposés par la SEMAG 92 et le Commissaire du Gouvernement sera donc retenu et sa moyenne est de 3.433 €/m² pour le pavillon.

Il conviendra ensuite d’appliquer un abattement pour occupation de 20%, usuellement pratiqué par les juridictions de l’expropriation, et ce en dépit de la sur- occupation des lieux par plusieurs locataires, cet abattement n’étant jamais proportionnel au nombre d’occupants des biens expropriés .

En conséquence, le prix unitaire pour le pavillon et la cour sera fixé à 2.746,40 €/m² ( 3.433 x 0,8), la somme étant arrondie à 2.750 €/m², et le calcul de l’indemnité principale pour le pavillon s’effectuera comme suivant :

99 m² x 2.750 € /m² = 272.250 € .

Il en résulte que l’indemnité principale revenant à l’indivision X au titre de la dépossession de son bien s’élève à 577.411 €, soit 305.161 € pour le hangar 272.250 € pour le pavillon cour intégrée .

* sur l’indemnité de remploi :

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 577.411€.

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 € = 1.000 € ;

. 15 % de 5 000 € à 15 000 € = 1 500 € ;

. 10 % sur le surplus, soit sur 562.411 € = 56.241€ ;

soit un M de 58.741 € .

En conséquence, l’indemnité totale de dépossession est égale à 635.882 € arrondie à 636.182 €, soit 577.441 € indemnité principale + 58.741 € indemnité de remploi.

Sur la demande au titre de la perte de revenus locatifs :

Les indemnités fixées par le juge de l’expropriation ne peuvent compenser que le préjudice né de la procédure d’expropriation.

L’indivision X produit un avenant au bail en date du 20 décembre 1997 justifiant que le loyer trimestriel s’élèvait alors à la somme annuelle de 35.627 €. Elle n’a pas versé au dossier de pièce plus récente .

La SEMAG 92 s’oppose à cette demande par principe et en raison de l’absence de pièces justificatives.

Le Commissaire du Gouvernement ne s’est pas prononcé sur cette demande.

Il n’est pas contesté que le bien est occupé.

La jurisprudence admet que le propriétaire, dont le bien était affecté à la location, est fondé à réclamer une indenmité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche par ce dernier d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande.

Eu égard au marché de l’immobilier locatif à usage commercial en grande couronne parisienne, une durée de deux ans apparaît excessive pour acquérir un bien similaire et trouver un nouveau preneur. Il convient de retenir une durée de 12 mois, plus conforme au temps du marché immobilier local.

Une indemnité complémentaire sera donc allouée à l’indivision X pour la somme de 35.627 €.

Sur les autres demandes :

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de la SEMAG 92, par application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

M. A X, M^me C B née X, M. P-Q X et M. D X se verront allouer, en outre, une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que par décision du 20 janvier 2017 a été prononcée la disjonction de l’instance, ouverte sous le numéro RG 16/51 entre le bien situé au 121 rue K L à […], parcelle […] d’une contenance de 526 m² et le bien immoblier situé au 123, rue K L à […], parcelle […] d’une contenance de 956 m²,

CONSTATE que l’instance initialement enrôlée pour le bien situé au 123, rue K L à […], parcelle […] d’une contenance de 956 m² s’est poursuivie sous le numéro RG 17/12 qui a été ouverte à cet effet,

FIXE l’indemnité à revenir à M. A X, M^me C B née X, M. P-Q X et M. D X pour la dépossession du bien immobilier leur appartenant 123, rue K L à […], parcelle […] d’une contenance de 956 m² à la somme totale de 636.182 € ( six cent trente six mille cent quatre vingt deux euros), soit 577.441 € indemnité principale + 58.741 € indemnité de remploi.

Indemnité principale : 577.441 euros

Indemnité pour frais de remploi 58.741 euros

FIXE à la somme de 35.627 € l’indemnité que devra verser la SEMAG 92 à M. A X, M^me C B née X, M. P-Q X et M. D X pour perte de revenus locatifs ,

CONDAMNE la SEMAG 92 à payer à M. A X, M^me C B née X, M. P-Q X et M. D X la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les dépens sont à la charge de la SEMAG 92.

Fait à Nanterre le 20 Janvier 2017,

LA GREFFIÈRE, LA JUGE DE L’EXPROPRIATION,