Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 2e section, 22 septembre 2016, n° 16/05474

TGI Paris 22 septembre 2016

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI MAX ET FILS demande au Tribunal de constater l'absence de clause interdisant l'exploitation d'une supérette alimentaire dans son local commercial, de déclarer abusif le refus de l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser des travaux de réaménagement, et d'autoriser ces travaux ainsi que l'apposition d'une enseigne CARREFOUR EXPRESS. Les questions juridiques posées concernent la conformité des travaux avec le règlement de copropriété et la légitimité du refus de l'assemblée générale. Le Tribunal déclare abusif ce refus, autorise la SCI à réaliser les travaux, et lui permet d'apposer l'enseigne, tout en déboutant la demande de perte locative et en condamnant le Syndicat des Copropriétaires à verser 3000 euros à la SCI au titre des frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 8e ch. 2e sect., 22 sept. 2016, n° 16/05474
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	16/05474

Sur les parties

Avocat(s) :	Sabine ABBOUJacques GUILLEMIN
Parties :	S.C.I. MAX ET FILS c/ Syndicat des copropriétaires de la Résidence BOULAINVILLIERS, son syndic en exercice la société MONTFORT ET BON SAS

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S^{(footnote: 1)}

■

8^e chambre 2^e section

N° RG :

16/05474

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Mars 2016

JUGEMENT

rendu le 22 Septembre 2016

DEMANDERESSE

[…]

[…]

représentée par Maître Jacques GUILLEMIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R0022

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de la […] représenté par son syndic en exercice la société MONTFORT ET BON SAS

[…]

représenté par Maître Sabine ABBOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2528

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

B C-D, Vice-présidente

Marion PRIMEVERT, Vice-président

X Y, Juge

assistées de Sidney LIGNON, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE

B C-D, Vice-présidente

Z A, Vice-président

X Y, Juge

assistées de Sidney LIGNON, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 30 juin 2016 tenue en audience publique devant B C-D et X Y, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965, et est géré par son syndic actuel, la Société MONTFORT ET BON.

La SCI MAX ET FILS est propriétaire dans cet immeuble d’un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée, à droite de l’entrée, formant le lot n°1. Par acte sous seing privé du 29 mars 1999, la SCI MAX ET FILS a donné à bail à la Société QUARREL ledit local commercial. Par acte sous seing privé du 17 juillet 2015, la Société QUARREL a cédé son droit au bail à la Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, avec l’accord de la SCI MAX ET FILS, sous diverses conditions suspensives, dont l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisant à effectuer des travaux de réaménagement du local, dont certains susceptibles de toucher les parties communes, pour lui permettre d’implanter un commerce d’alimentation générale sous l’enseigne CARREFOUR EXPRESS, laquelle a obtenu l’autorisation administrative de la Ville de Paris en date du 17 novembre 2015.

La SCI MAX ET FILS a demandé la convocation d’une assemblée générale pour lui soumettre un projet de résolution d’autorisation de travaux. L’assemblée générale du 13 janvier 2016 a rejeté cette résolution.

Sur ordonnance du 23 mars 2016 d’autorisation à assigner à jour fixe, la SCI MAX ET FILS a assigné, par exploit d’huissier en date du 25 mars 2016, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la Société MONTFORT ET BON, devant ce Tribunal.

Aux termes de ses dernières conclusions, la demanderesse sollicite de voir :

- constater que le règlement de copropriété de l’immeuble ne comporte aucune clause interdisant l’exercice d’une activité de supérette alimentaire dans les locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée de l’immeuble constituant le lot n°1 de l’état descriptif de division, propriété de la SCI MAX ET FILS,

- dire que le refus opposé par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 13 janvier 2016 de modifier la devanture de ce magasin, d’apposer une enseigne CARREFOUR EXPRESS et plus généralement les travaux visés au descriptif soumis à l’assemblée est abusif,

- autoriser la SCI MAX ET FILS à effectuer ou faire effectuer à ses frais les travaux prévus au descriptif communiqué à l’assemblée générale extraordinaire, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble si besoin est, à ses frais, et l’autoriser à apposer ou faire apposer une enseigne CARREFOUR EXPRESS, conformément au projet annexé à la convocation de l’assemblée générale extraordinaire du 13 janvier 2016,

- donner acte à la SCI MAX ET FILS de ce qu’elle s’engage à interdire à son futur locataire l’activité de consommation sur place, la destination commerciale prévue au futur bail étant celle de commerce d’alimentation générale de type supermarché,

- condamner le Syndicat des Copropriétaires au paiement :

* d’une somme de 8000 euros, sauf à parfaire, au titre de la perte de loyers,

* d’une somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire,

- condamner le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’il résulte de la combinaison des articles 1et et 2 du règlement de copropriété que les locaux lui appartenant peuvent être utilisés pour l’exploitation d’une supérette alimentaire; dès lors que le règlement de copropriété ne prohibe pas l’exercice d’activités spécifiques hormis celle de restauration, le propriétaire d’un lot dont la destination est commerciale est libre d’exercer ou d’y faire exercer le commerce qui lui convient, sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale, conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965; une clause d’interdiction de toute activité susceptible de nuire à la sécurité de l’immeuble ou à la tranquillité des occupants ne constitue pas une interdiction absolue pour l’exploitation de tel ou tel commerce, mais est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond; en l’espèce, un commerce alimentaire de proximité n’est pas générateur de nuisances acoustiques, compte tenu de l’exiguïté de la surface de vente; au surplus, les nuisances éventuelles ne dépasseraient pas les inconvénients normaux de voisinage; au demeurant, en cas de nuisances constatées, des aménagements adéquats pourraient y remédier; des travaux d’insonorisation sont d’ailleurs prévus, et la Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE a obtenu toutes les autorisations administratives; les travaux, entraînant une modification de la façade au niveau de la devanture et prévoyant parallèlement la pose d’une enseigne, nécessitent une autorisation de l’assemblée générale en application de l’article 25 b de la loi du 25 juillet 1965; il apparaît que le refus de l’assemblée est abusif, ne reposant sur aucun problème technique ou esthétique, mais uniquement dicté par la volonté du Syndicat des Copropriétaires de s’opposer à l’implantation d’une supérette; c’est pourquoi, le Tribunal autorisera la SCI MAX ET FILS à exécuter ces travaux en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses conclusions en réponse, le défendeur sollicite de voir :

- juger que l’installation d”un commerce d’alimentation générale de type supermarché avec possibilité de consommation sur place sous l’enseigne CARREFOUR EXPRESS est incompatible avec les restrictions qu’impose le Règlement de Copropriété quant à l’usage qui peut être fait du lot 1 à usage commercial appartenant à la SCI MAX ET FILS suivant les articles 1 et 2 du Règlement de Copropriété et non conforme à la destination de l’immeuble telle qu’elle ressort de ses caractéristiques, de sa situation, de son environnement rue de Boulainvilliers dans le 16^e arrondissement ainsi que de ses occupants,

- juger en conséquence que la résolution de l’assemblée générale extraordinaire du 16 janvier 2016 n’est nullement abusive,

- débouter la SCI MAX ET FILS de sa demande d”autorisation d’effectuer les travaux objet de la résolution querellée,

- juger la SCI MAX ET FILS mal fondée en toutes ses demandes indemnitaires,

- condamner la SCI MAX ET FILS à verser au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la SCI MAX ET FILS aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Sabine ABBOU, avocat aux offres de droit.

Il fait valoir que le projet en cause porte atteinte aux dispositions du Règlement de Copropriété et à la destination de l’immeuble; dans ces conditions le refus n’est nullement abusif; les demandes indemnitaires sont également parfaitement infondées;

* sur le Règlement de Copropriété : le compromis de cession de droit au bail conclu entre la Société QUARREL et la Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE 2015 relate que la cession est soumise à la condition suspensive que la SCI MAX ET FILS régularise un nouveau bail ayant comme destination : « commerce d’alimentation générale de type supermarché, avec possibilité de consommation sur place ››; cette destination implique que les clients pourront se restaurer dans le magasin alors que l’article 2 du Règlement de Copropriété exclut formellement toute activité de restauration; de surcroît, les horaires d’ouverture sont extrêmement larges, de 7 heures le matin à 22 heures ou 23 heures le soir, y compris le samedi, et le dimanche de 9 heures à 13 heures; par ailleurs, le plan d’aménagement du local comporte celui d’un four et d’un groupe important, lesquels sont inévitablement générateurs de bruits et de vibrations, de jour comme de nuit, outre les évacuations qui ne semblent pas avoir été expliquées; l’activité que la SCI MAX ET FILS souhaite installer dans le lot 1 est donc incompatible avec l’usage que le Règlement de Copropriété permet d’en faire, ledit Règlement de Copropriété insistant particulièrement sur l’obligation faite aux copropriétaires ou occupants des locaux d’avoir à veiller à ce que la sécurité de l’immeuble et la tranquillité des autres occupants ne soient compromises ou troublées;

* sur la destination de l’immeuble (article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965) : le Règlement de Copropriété stipule que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale compatible avec le standing de l’immeuble; la supérette est un supermarché dont la surface ne dépasse pas 400 m2, mais reste, dans le concept et la fréquentation, un supermarché; l’exploitation d’une surface commerciale, quelle que soit sa dimension, entraîne immanquablement un afflux important et fréquent de la clientèle qui pourra également se restaurer sur place, le tout impliquant une rotation importante des stocks entraînant de fréquentes livraisons, alors qu’il n’existe pas de surface de stockage et que l’environnement

n’est pas propre à ce type d’activité puisque le seul emplacement réservé aux livraisons n’est pas en face du magasin, et est de petite taille, et que la rue de Boulainvilliers permet peu le stationnement en raison de sa configuration; l’immeuble, d’excellente facture et doté de balcons qui donnent sur la rue de Boulainvilliers, outre la condition sociale des occupants rendent l’activité commerciale d’un supermarché et de restauration, même rapide, incompatible avec la destination de la résidence située dans un périmètre de protection des monuments historiques et de site inscrit, comme le mentionne le Règlement de Copropriété au titre des servitudes d’urbanisme; les horaires d’ouverture provoqueront incontestablement des nuisances qui porteront atteinte à la tranquillité des occupants et au standing de la résidence; enfin, nombre de copropriétaires attestent avoir acquis leurs biens en raison du standing, du cachet et du style de la résidence, ainsi que de son règlement de copropriété excluant toute activité commerciale nuisible à son harmonie générale, bruyante et/ou malodorante et de nature à entraîner une dévalorisation sensible de leurs appartements;

— sur la perte de loyers : celle-ci n’est pas caractérisée, outre que la Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE est bénéficiaire d’un compromis de cession de droit au bail sous conditions suspensives dont la validité expire le 31 décembre 2016 et que le local est loué à la Société QUARREL.

L’ordonnance de clôture est intervenue à l’audience du 30 juin 2016; la décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande d’autorisation de travaux :

Aux termes de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b de la même loi, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1 ci-dessus.

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose par ailleurs que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, l’assemblée générale du 13 janvier 2016 a rejeté la résolution n°2 suivante :

“2 – DEMANDE DE LA SCI MAX ET FILS PROPRIETAIRE DU LOCAL RDC (LOT N°1) […]

La SCI MAX ET FILS pour rappel a acquis ce local pour exercer une activité d’épicerie primeur conformément à l’attestation qui pourra être produite du promoteur en ce sens.

Jusqu’à présent occupés par la société QUADRO, une cession de bail doit intervenir au profit de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE.

Dans ce sens des travaux privatifs intérieurs et visant à empêcher des troubles de sécurité de l’immeuble et la tranquillité des occupants, l’installation de cette activité se fera avec un soin particulier au niveau de l’isolation phonique et acoustique :

. l’isolation sera faite sur le plafond du RDC en PPF15 avec 200 mm de laine de verre pour améliorer l’isolation acoustique et phonique par rapport au tiers supérieur

. afin de ne pas provoquer de nuisances sonores, l’entreprise réalisera l’isolation phonique de la salle des compresseurs et des condenseurs

les condenseurs seront posés sur des plots anti vibratiles à ressorts les compresseurs sont munis de variateurs de vitesse au démarrage de manière à éviter les claquements de la courroie, ils sont positionnés sur des plots à ressorts de capacité appropriée.

Présentation du projet joint aux présentes.

Le futur locataire de la boutique située en pied d’immeuble souhaite pour les besoins de sa nouvelle activité, modifier la devanture de la boutique.

Il est joint en annexe un descriptif du projet de modification de façade ainsi que le descriptif de l’enseigne.

2.1. AUTORISATION ET ACCORD SUR LE PROJET DE TRAVAUX DE MODIFICATION DE FACADE

Article 25/25-1, Majorité absolue de tous les membres et second tour à l’article 24

Accord sur le projet de modification de façade permettant la pose d’une nouvelle enseigne et l’habillage de la façade existante envisagés par la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, suivant projet joint à la demande comprenant :

- visuel de la façade actuelle et du projet de la façade de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE avec installation d’une nouvelle enseigne et habillage de la façade existante,

- descriptif de l’enseigne.

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES GENERALES :

Résolution : en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise la SCI MAX ET FILS à effectuer ou faire effectuer par le locataire de la boutique du rez-de-chaussée (lot n°1) les travaux de modification de la façade de l’immeuble permettant la mise au concept de l’enseigne “EXPRESS” de la façade existante, tels que prévus par les visuels remis aux copropriétaires et qui seront annexés au procès-verbal de l’assemblée générale, lesdits travaux devant être réalisés selon les règles de l’art et conformément aux autorisations administratives.

Ont participé au vote 16 copropriétaire(s) présent(s) ou représenté(s) sur 30, représentant 77434/100000 tantièmes.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

[…]

0 / 100000 Votes ABSTENTION 0 / 30

Cette résolution est rejetée à la majorité art. 25/25-1

Se sont opposés à la proposition : 2 copropriétaires sur 30, totalisant 12600 tantièmes sur 100000

Liste des opposants : […]), […]

Il est établi que la modification d’une devanture, telle qu’en l’espèce des “travaux de modification de la façade de l’immeuble permettant la mise au concept de l’enseigne “EXPRESS” de la façade existante” selon projet descriptif joint, constitue des travaux d’amélioration. Il n’est en outre pas contesté que ces travaux, affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, nécessitent au préalable l’autorisation de l’assemblée générale.

Le Tribunal doit dès lors, sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, s’assurer que les travaux sollicités respectent la destination de l’immeuble et ne contreviennent pas aux droits des autres copropriétaires.

S’agissant de la destination de l’immeuble, il convient déjà de relever que le projet ne comporte pas de travaux autres que celui de modifier la devanture du local commercial.

Il ressort du Règlement de Copropriété en date du 22 décembre 1997 que l’immeuble comprend notamment au rez-de-chaussée un local commercial; le lot n°1 se situe dans le bâtiment unique au rez-de-chaussée à droite en entrant dans le hall et se compose d’un local commercial sur rue et sur jardin. Ledit Règlement stipule par ailleurs que d’une part, “l’ensemble immobilier est destiné à usage mixte, professionnel, commercial et d’habitation” (article 1), et d’autre part, que “les locaux du rez-de-chaussée et leurs locaux annexes pourront être utilisés pour l’exercice de toute activité professionnelle, commerciale ou artisanale, à l’exception toutefois des commerces de restauration qui sont formellement exclus et de toute activité bruyante et malodorante” (article 2).

Il s’avère donc que la destination de l’immeuble est mixte, à la fois d’habitation et professionnel et commercial.

Le Règlement de Copropriété permet l’activité de tout commerce, sans prohiber l’activité de commerce alimentaire, à l’exception cependant des commerces de restauration. L’activité de vente de produits alimentaires, sans activité de restauration, est dès lors permise.

En l’espèce, le compromis de cession de droit au bail conclu entre la Société QUARREL et la Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, en date du 17 juillet 2015, prévoit que l’activité exercée par la société cessionnaire est à destination de “commerce d’alimentation générale de type supermarché avec consommation sur place”. Par courrier en date du 24 juin 2016, la Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE a indiqué accepter que “la destination du nouveau bail commercial à régulariser avec la SCI MAX ET FILS soit limitée à l’exploitation d’un commerce d’alimentation générale de type supermarché”.

Dans ces conditions, il est ainsi démontré que les travaux projetés de modification d’enseigne commerciale, en vue de l’installation d’un commerce d’alimentation générale sans restauration, respectent la destination de l’immeuble prévue et autorisée par le Règlement de Copropriété.

S’agissant des droits des autres copropriétaires, et des nuisances alléguées, il convient de constater que le Syndicat des Copropriétaires procède par affirmations mais ne démontre pas l’existence de celles-ci, étant précisé que les horaires d’ouverture au public du commerce sont prévus en semaine de 8 h à 21 h et le week-end en matinée, outre le fait que la question soumise à l’assemblée générale ne concernait que le projet de la modification de la façade du commerce, lequel commerce a été déclaré conforme à la destination de l’immeuble. Enfin, concernant le standing et l’harmonie générale de l’immeuble, il ressort du projet ainsi que des photographies de la façade et des parties communes que la devanture actuelle du commerce sous l’enseigne “QUADRO” (commerce de meubles : dressing, penderies, bibliothèques) ne présente aucun cachet exceptionnel. De même, la situation géographique de l’immeuble, qui se localise dans le 16^e arrondissement de Paris, comprend de nombreux commerces, notamment alimentaires. De surcroît, le projet d’enseigne n’a pas reçu d’opposition de la Ville de Paris.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le refus opposé par l’assemblée générale extraordinaire du 13 janvier 2016 de modifier la devanture du magasin et d’apposer une enseigne CARREFOUR EXPRESS revêt un caractère abusif.

En conséquence, il convient d’autoriser la SCI MAX ET FILS à effectuer ou faire effectuer à ses frais les travaux prévus au descriptif communiqué à l’assemblée générale extraordinaire du 13 janvier 2016, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, à ses frais, et l’autoriser à apposer ou faire apposer une enseigne CARREFOUR EXPRESS, conformément au projet annexé à la convocation de l’assemblée générale extraordinaire du 13 janvier 2016.

Il sera donné acte à la SCI MAX ET FILS de ce qu’elle s’engage à interdire à son futur locataire l’activité de consommation sur place, la destination commerciale prévue au futur bail étant celle de commerce d’alimentation générale de type supermarché.

— Sur la perte locative :

La SCI MAX ET FILS ne peut se prévaloir d’aucune perte locative, dans la mesure où la Société QUARREL reste locataire jusqu’à réalisation des conditions suspensives du compromis de cession de droit au bail du 17 juillet 2015 prorogé jusqu’au 31 janvier 2016.

Il convient dès lors de débouter la demanderesse de ce chef de demande.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le défendeur succombe à la présente procédure; il convient donc de le condamner à payer à la demanderesse une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et à supporter la charge des dépens.

— Sur l’exécution provisoire :

Afin d’assurer la sécurité juridique au sein de la copropriété, il est nécessaire de prononcer l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal , statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE abusif le refus opposé par l’assemblée générale extraordinaire du 13 janvier 2016 du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […], de modifier la devanture du magasin et d’apposer une enseigne CARREFOUR EXPRESS,

AUTORISE la SCI MAX ET FILS à effectuer ou faire effectuer à ses frais les travaux prévus au descriptif communiqué à l’assemblée générale extraordinaire du 13 janvier 2016, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, à ses frais, et l’autoriser à apposer ou faire apposer une enseigne CARREFOUR EXPRESS, conformément au projet annexé à la convocation de l’assemblée générale extraordinaire du 13 janvier 2016,

DONNE acte à la SCI MAX ET FILS de ce qu’elle s’engage à interdire à son futur locataire l’activité de consommation sur place, la destination commerciale prévue au futur bail étant celle de commerce d’alimentation générale de type supermarché,

DEBOUTE la SCI MAX ET FILS de sa demande au titre de la perte locative,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la Société MONTFORT ET BON, à verser à la SCI MAX ET FILS la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE le défendeur aux dépens.

Fait et jugé à Paris le 22 Septembre 2016

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

Expéditions

exécutoires

délivrées le: