DEMANDERESSE

S.C.I. X Y

[…]

[…]

représentée par Maître Liz CAJGFINGER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C2529 et par Maître Floriane HELLER, avocat plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires 20 Rue Y […] représenté par son syndic la SAS Agence de la Mairie – ORPI

[…]

[…]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R0093

S.A.S ORPI- AGENCE DE LA MAIRIE

[…]

[…]

représentée par Maître Valérie PIAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #0105

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Marion PRIMEVERT, Vice-président

Séverine BESSE, Vice-Président

Gaële FRANÇOIS-HARY, Vice-président

assistées de Tiphany COLOMBEL, Greffier,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE

Séverine BESSE, Vice-Président

Géraldine DETIENNE, Vice-Président

Gaële FRANÇOIS-HARY, Vice-présidente

assistées de Sidney LIGNON, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 07 juin 2016 tenue en audience publique devant Marion PRIMEVERT et Séverine BESSE, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions de la SCI X Y notifiées par la voie électronique le 8 décembre 2015,

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires 20 rue Y 75012 Paris, représenté par son syndic, notifiées par la voie électronique le 2 octobre 2015,

Vu les dernières conclusions de la SAS ORPI Agence de la Mairie, notifiées par la voie électronique le 9 octobre 2015,

La clôture a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état le 14 décembre 2015.

MOTIFS

La SCI X Y est propriétaire du lot n°101 situe΄ dans le bâtiment B de l’immeuble sis 20 rue Y à Paris 12^e.

Le 14 mai 2003, la SCI X Y a donne΄ à bail ce lot à la société C.E.V., aux droits de laquelle se trouve à ce jour la société SONEPAR ILE DE FRANCE, pour un usage commercial.

Ce locataire a subi des dégâts des eaux depuis l’année 2011 jusqu’à l’été 2013.

Un expert judiciaire a été nomme΄ en la personne de Monsieur Z A B par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Paris le 5 janvier 2012. L’expert a déposé son rapport le 8 juillet 2013. L’expert concluait que les essais de mise en eau des 2 terrasses accessibles au-dessus des locaux sinistrés de la société SONEPAR avaient démontré que l’origine et la cause des désordres se trouvaient dans l’étanchéité défectueuse et fuyarde de ces terrasses et de façon généralisée, cet élément de couverture étant désigné comme partie commune de l’immeuble B selon le règlement de copropriété. L’expert a indiqué que les travaux d’étanchéité étaient terminés le 1^er juillet 2013 et qu’une année au moins serait nécessaire pour l’assèchement des locaux compte tenu de la saturation en eau des supports.

Déjà lors d’une Assemblée Générale Extraordinaire des copropriétaires du bâtiment B en date du 5 décembre 2012, il a été décidé de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires, et plus particulièrement, pour 4854 millièmes s’agissant de la SCI X Y, les travaux de réfection des deux terrasses fuyardes et les indemnités y afférentes.

Dans la présente instance la SCI X Y met en cause la responsabilité du syndic dans la gestion du sinistre et demande sa condamnation à lui payer la somme de 49.336,93 euros, représentant sa part dans le coût porté par la copropriété pour cette réfection (26.211,60 Euros au titre des travaux de réfection des deux terrasses, 21.843 Euros au titre du protocole d’accord allouant à la société SONEPAR ILE DE FRANCE un dédommagement pour perte d’exploitation et 1.282,33 Euros au titre de la quote-part des droits de procédure mis à la charge de la SCI X Y).

Sur la responsabilité du syndic à l’égard de la SCI X Y

En application de l’article 1382 du code civil, le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission. Cette mission est définie par l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui impose notamment au syndic d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

En application de ce dernier article le quitus donné au syndic par l’assemblée des copropriétaires ne s’impose qu’au syndicat pour les faits dont il a pu mesurer la conséquence au moment du quitus ; il ne prive pas un copropriétaire de rechercher la responsabilité de ce syndic pour faute délictuelle, le quitus ne valant que dans le cadre du mandat donné par le syndic, ne relevant pour sa part pas du régime de la responsabilité délictuelle. En conséquence, le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires au syndic ORPI ne prive pas la demanderesse de son action et celle-ci est donc recevable.

Le rapport d’expertise judiciaire est pour sa part une pièce qui a été contradictoirement discutée dans la présente instance au sens de l’article 16 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de le déclarer « inopposable » à la défenderesse ou de l’écarter des débats.

Concernant la faute invoquée par la SCI X Y, il ressort de la pièce n°12 produite par la demanderesse que dès le 5 juillet 2011, la société SONEPAR France a écrit à ORPI, en rappelant ses appels téléphoniques alertant ce syndic de graves dommages d’infiltration d’eau provenant du dessus, et invoquant un « danger immédiat » touchant à la structure de l’immeuble et l’impossible jouissance d’une partie de ses locaux. Le 12 juillet 2011, la SCI X Y écrivait elle-même, comme il ressort de la pièce n°13, à l’agence ORPI pour demander au syndic de remédier à la situation ayant fait l’objet du courrier de son locataire le 5 juillet précédent. Il ressort même de la pièce n°1 produite par le syndic lui-même qu’il a eu connaissance de ce sinistre dès le 28 avril 2011 pour l’avoir déclaré ce jour là à l’assureur de l’immeuble.

Si la SCI X Y estime que divers courriers l’avisant du caractère urgent dès juillet 2011, le syndic n’a organisé les travaux que 2 ans après la première déclaration du sinistre, il faut relever que le syndic n’a pu organiser les travaux avant que l’expert ne l’y autorise en validant les devis à compter du moment où l’expertise judiciaire a été décidée. En effet l’expert ne fait part d’aucun retard dans la production des devis ou de manque de diligences dans le cadre de l’expertise.

Avant l’expertise, entre avril 2011 et janvier 2012, date de désignation de l’expert, le syndic produit, après la déclaration du sinistre à l’assureur de l’immeuble, un courrier du 19 juillet 2011 dans lequel il indique que « le sinistre provenait d’une gouttière bouchée » et que cette dernière a été débouchée et nettoyée.

Ce n’est par la suite que l’expertise qui permettra de déterminer la véritable origine du sinistre et la vétusté de l’étanchéité des terrasses.

Partant, la SCI X Y ne rapporte pas la preuve, demanderesse, qui lui incombe en application de l’article 9 du code de procédure civile, d’un manque de diligences de la défenderesse dans le traitement de ce sinistre alors que le 19 juillet 2011, le sinistre est pour elle réglé. La SCI X Y ne produit aucun constat postérieur au 19 juillet 2011 ou ne relance pas plus le syndic. Son dossier ne contient aucune pièce de cette nature. Le rapport du bureau Véritas du 16 juin 2011 produit en pièce n°6 constate les désordres dans les locaux du locataire commerçant, mais ne contredit pas les conclusions de la société ORPI sur la cause du sinistre, puisqu’il indique en effet sans certitude : « le sinistre provient certainement d’une fuite d’eau, vraisemblablement les eaux de pluie d’une terrasse ou du jardin ». A lui seul ce rapport ne peut donc suffire à considérer que le syndic a commis une faute en ne cherchant pas une autre cause que celle évoquée de la gouttière bouchée.

Seule la mise en eau des terrasses en septembre 2012 par l’expert judiciaire permettra de déterminer la cause réelle des désordres. Les devis ont été produits par le syndic en octobre 2012 et une assemblée générale convoquée pour le 5 décembre 2012 afin de voter les travaux de réfection des terrasses fuyardes sur la base des devis tels que validés par l’expert.

En conséquence, aucun manque de diligences ni aucune faute ne peut être relevée à l’encontre de la société ORPI Agence de la Mairie. Quant au vote de la charge de ces dépenses à l’endroit du syndicat des copropriétaires, elle résulte d’une décision de l’assemblée que la demanderesse n’a pas contestée et qui ne démontre, à elle seule, pas de faute du syndic. La demanderesse sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En l’espèce, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires en pièce n°8 n’est ni expliqué de manière exhaustive ni accompagné des pièces justifiant chaque ligne de compte notamment les frais mis en compte et non distingués des charges.

En conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande reconventionnelle en arriéré de charges.

Il sera également débouté de sa demande au titre de la résistance abusive, ne démontrant pas, comme le requiert l’article 1153 dernier alinéa, l’existence d’un préjudice distinct du retard réparé par les intérêts au taux légal sur des sommes qui auraient été dues sur l’ensemble d’une période. En effet, bien qu’il invoque une pénalité de retard de 5% correspondant à 1.125€ du fait du retard de paiement du solde par la SCI X Y, il n’invoque au soutien de cette prétention aucune pièce permettant de constater que cette somme lui a été réclamée par le locataire SONEPAR dans le cadre du règlement amiable du litige ni qu’il ait payé cette somme. Il sera donc également débouté de ce chef.

Sur la demande pour procédure abusive

Le droit de recourir à un tribunal est un droit fondamental reconnu par l’article 6 de la convention européenne des droits de l’homme. Il ne peut être retenu de procédure abusive que lorsque le tribunal peut constater que la partie demanderesse a, par sa procédure, fait dégénéré ce droit fondamental en abus.

La SAS ORPI ne démontre pas que le comportement de la demanderesse, en l’assignant, relève de l’intention de nuire ou d’abuser de ses droits. Ainsi elle ne démontre pas que le droit fondamental d’accès à un tribunal a dégénéré en abus. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la demanderesse, déboutée, devra supporter les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. L’article 700 ajoute que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, eu égard aux déboutés réciproques et aux circonstances de l’espèce, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et partant, de débouter chacune de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée afin d’assurer le fonctionnement de la copropriété et le paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe,

Juge l’action de la SCI X Y recevable,

Déboute la SCI X Y de l’ensemble de ses demandes,

Déboute le syndicat des copropriétaires 20 rue Y 75012 Paris de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Déboute la SAS ORPI Agence de la Mairie de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles,

Condamne la SCI X Y aux dépens,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision

Fait et jugé à Paris le 13 Septembre 2016

Le Greffier Le Président

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