T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 17/50202 et 17/57041 N° : 12 Assignation du : 16 novembre 2015 et du 16 juin 2017	ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 13 septembre 2017 par G H, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de E F, Greffière.

N° RG : 17/50202

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires 247 […]

[…]

[…]

représentée par M^e Laurence GUEGAN, avocat au barreau de PARIS – #B0748

DEFENDERESSE

S.C.I. C D

[…]

[…]

représentée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

N° RG : 17/57041

DEFENDERESSE

SCI C D

[…]

[…]

représenté par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DEFENDERESSE

Société BISTROT V exerçant sous l’enseigne SPIRIT OF ST LOUIS

[…]

[…]

représentée par son gérant monsieur A B

DÉBATS

A l’audience du 30 Août 2017, tenue publiquement, présidée par G H, Vice-Présidente, assistée de E F, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

Par acte notarié du 2 décembre 2014, la SCI C D a acquis de la SA CA CONSUMER FINANCE les lots n°5, 18 et 22 au sein de l’immeuble situé […] et […] à Paris 3^e.

Aux termes du règlement de copropriété, le lot n°5 est une cave tandis que le lot n°18 se compose, au premier sous-sol, d’une pièce à usage de réserve avec WC et, au rez-de-chaussée relié par un escalier intérieur, d’un magasin. Quant au lot n°22, il s’agit d’un appartement situé au premier étage.

Par acte du 16 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et du […] à Paris 3^e a assigné la SCI C D devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins, notamment, de voir :

— condamner la SCI C D à la dépose des canalisations d’eau entre ses lots et la colonne d’arrivée d’eau de l’immeuble, sous astreinte,

— condamner la SCI C D à ôter définitivement le cadenas apposé sans autorisation sur la porte d’accès au local eau de l’immeuble, sous astreinte,

— condamner la SCI C D à supporter entièrement le coût du remplacement de la serrure de la porte d’accès aux caves située dans le hall de l’immeuble, au rez-de-chaussée, et constituant une partie commune,

— condamner la SCI C D à lui payer une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 26 février 2016, une mesure de médiation a été ordonnée et l’affaire a été radiée.

Toutefois, à la suite de la caducité de la mesure, l’affaire a été rétablie au rôle à la demande du syndicat des copropriétaires.

Par acte du 16 juin 2017, la SCI C D a assigné sa locataire, la SARL BISTROT V exerçant sous l’enseigne SPIRIT OF SAINT LOUIS, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris.

A l’audience du 30 août 2017, la jonction des deux instances a été ordonnée sous le n° RG 17/50202.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 30 août 2017, le syndicat des copropriétaires, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, 9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965, a demandé au juge des référés de :

— débouter la SCI C D de ses demandes,

— condamner la SCI C D à la dépose des canalisations d’eau entre ses lots et la colonne d’arrivée d’eau de l’immeuble, sous astreinte, pour mettre fin à ce trouble manifestement illicite,

— dire qu’à défaut, il sera autorisé à faire déposer les canalisations litigieuses et à remettre en état les parties communes aux frais exclusifs de la SCI C D,

— condamner la SCI C D à ôter définitivement le cadenas apposé sans autorisation sur la porte d’accès au local eau de l’immeuble, sous astreinte,

— condamner la SCI C D à procéder à la dépose des installations en façade de l’immeuble, sous astreinte,

— condamner la SCI C D à supporter l’intégralité des frais de remise en état de la façade,

— condamner la SCI C D à procéder à la dépose de la porte palière d’accès au rez-de-chaussée, sous astreinte, pour mettre fin à ce trouble manifestement illicite,

— condamner la SCI C D à supporter l’intégralité des frais de remplacement de la porte palière d’accès au rez-de-chaussée,

— condamner la SCI C D à supporter entièrement le coût du remplacement de la serrure de la porte d’accès aux caves située dans le hall de l’immeuble, au rez-de-chaussée, et constituant une partie commune,

— condamner la SCI C D à lui payer une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 30 août 2017, la SCI C D, au visa de l’article 809 du code de procédure civile, a demandé au juge des référés de :

à titre principal,

— dire que le syndicat des copropriétaires n’a jamais convoqué l’assemblée générale sollicitée à plusieurs reprises par elle,

— constater que le Cabinet X, syndic désigné par l’assemblée générale du 30 mars 2016, n’a jamais répondu à son courrier du 11 avril 2016,

— dire qu’il n’est pas caractérisé de trouble manifestement illicite, les travaux de raccordement étant le rétablissement d’une situation antérieure,

— dire qu’il existe des contestations sérieuses valablement élevées par elle,

en conséquence,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de fixer un rendez-vous sous huitaine avec le nouvel architecte de l’immeuble pour lui permettre de mener à bien ses travaux et pour que l’architecte donne son avis sur le projet soumis par elle, sous astreinte,

à titre subsidiaire, si un trouble manifestement illicite était retenu,

— suspendre l’exécution de la mesure de démolition des travaux de raccordement à la colonne d’alimentation générale de l’immeuble jusqu’à l’obtention d’une décision définitive de l’assemblée générale à venir ou judiciaire accordant l’autorisation sollicitée et à la justification par le syndicat des copropriétaires que les travaux soumis par elle dans son projet ne sont pas conformes aux règles de l’art,

en tout état de cause,

— condamner la SARL BISTROT V à la garantir de toutes condamnations en principal, frais et accessoires mises à sa charge en tant que bailleur du fait des travaux en façade et des travaux de porte palière accès rez-de-chaussée, plus largement, de tous travaux réalisés par le locataire sans autorisation,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme provisionnelle de 1500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Oralement à l’audience du 30 août 2017, la SARL BISTROT V a déclaré avoir des photographies de la porte palière et a reconnu ne pas avoir demandé à son bailleur de solliciter l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour la pose des stores mais avoir, en revanche, obtenu l’autorisation de la mairie.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé du litige.

SUR CE,

Aux termes de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Suivant l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Sur la dépose des canalisations d’eau

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI C D a procédé, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, au raccordement de ses lots à la colonne d’alimentation générale d’eau.

La SCI C D réplique que le syndic n’a jamais répondu à sa demande datée du 4 juillet 2015 de convocation d’une assemblée générale pour le 12 août suivant au plus tard; que les syndics successifs ont fait obstruction à sa demande de raccordement et que M. Y, nouvel architecte de la copropriété, n’a pas donné son avis sur le projet travaux qu’elle lui a pourtant transmis le 5 avril 2017 après l’assemblée générale du 27 mars 2017.

En l’espèce, il n’est pas contesté et il ressort du courriel qu’elle a adressé au syndic le 5 août 2015 que la SCI C D a procédé au raccordement litigieux à cette date.

Il n’est pas contesté non plus que le raccordement litigieux entre dans les prévisions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et qu’à la date du 5 août 2015, l’assemblée générale des copropriétaires n’avait pas donné son autorisation puisque, le 18 juin 2015, l’assemblée générale spéciale, convoquée pour se prononcer sur la demande d’autorisation présentée par la SCI C D, avait refusé d’autoriser le raccordement sollicité en raison de l’absence de communication du descriptif précis des travaux envisagés, de l’identification des entreprises intervenantes et de l’absence de justification de leur assurance de responsabilité et avait exprimé le souhait que l’architecte de l’immeuble soit consulté sur lesdits travaux de raccordement.

Ce refus motivé par un manque d’informations n’a pas fait l’objet d’un recours contentieux de la part de la SCI C D.

Le 4 juillet 2015, la SCI C D a demandé au syndic la convocation d’une assemblée générale extraordinaire pour le 12 août 2015 au plus tard en vue de lui soumettre une nouvelle demande d’autorisation de raccordement.

Or, moins d’un mois plus tard, au motif qu’elle n’avait reçu aucune nouvelle du syndic, la SCI C D a décidé de procéder au raccordement non autorisé.

Les éléments de la cause révèlent que, du fait des aménagements du précédent propriétaire des lots n°5,18, 22 et 19,20,23, la SCI C D savait que les trois lots qu’elle avait acquis ne disposait plus de raccordement à la colonne d’alimentation générale d’eau de l’immeuble.

Par ailleurs, elle ne démontre pas que les travaux effectués sont un strict retour à la situation antérieure.

Aussi, en procédant au raccordement le 5 août 2015, un mois après avoir sollicité du syndic la convocation d’une assemblée générale extraordinaire pendant les congés estivaux et alors qu’elle n’avait pas présenté le 18 juin précédent à l’assemblée générale spéciale des éléments d’information que celle-ci était légitime à obtenir, la SCI C D a causé un trouble manifestement illicite.

La circonstance selon laquelle il existe des contestations sérieuses est inopérante lorsque la demande est fondée, comme en l’espèce, sur l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile.

La circonstance selon laquelle l’assemblée générale du 30 mars 2016 a demandé que le projet de raccordement de la SCI C D soit soumis au nouvel architecte de la copropriété, M. Y, et que celui-ci n’a ensuite pas répondu au courrier de la SCI C D daté du 5 avril 2017 n’est pas de nature à retirer au trouble causé son caractère manifestement illicite, dès lors que M. Y, qui a examiné le raccordement, certes hors la présence de la SCI C D, a transmis au syndic un rapport du 10 mai 2017 et a notamment relevé que l’alimentation était raccordée sur la colonne de l’immeuble, sans sous-comptage de sorte que la consommation passe en charge sur l’immeuble, que l’installation n’était pas conforme aux règles de l’art et que le tuyau, par sa mauvaise installation, bloquait la fermeture et l’ouverture de la porte d’accès au local de cave.

Or, à ces observations de l’architecte de la copropriété, la SCI C D n’a apporté aucune contradiction, le rapport daté du 12 février 2016 de M. Z, architecte mandaté par la SCI C D, et postérieur au raccordement effectué le 5 août 2015, ne précisant pas s’il valide ce qui a déjà été réalisé ou s’il propose un autre projet à soumettre à l’assemblée générale.

Par conséquent, la SCI C D sera condamnée à déposer les canalisations installées pour raccorder ses lots à la colonne d’alimentation générale d’eau de l’immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant un délai de 90 jours.

Eu égard à l’astreinte qui assortit la condamnation, il n’y a pas lieu de prévoir que le syndicat des copropriétaires pourra se substituer à la SCI C D en cas de carence de celle-ci.

Sur la suspension de la mesure de dépose

La SCI C D invoque, au soutien de sa demande, l’article 809 du code de procédure civile. Elle fait valoir que le juge des référés choisit la mesure la plus appropriée à l’objectif poursuivi en fonction des intérêts des parties en présence. Elle fait encore valoir qu’elle a donné à bail commercial les locaux du rez-de-chaussée et qu’elle a revendu l’appartement du premier étage. Elle motive sa demande par l’attitude fautive puis négligente du syndicat des copropriétaires.

Tout d’abord, la SCI C D allègue sans en rapporter la preuve qu’elle aurait revendu le lot n°22.

Ensuite, le syndicat des copropriétaires n’étant pas tenu de ratifier des travaux exécutés sur des parties communes sans autorisation de l’assemblée générale et la SCI C D ayant pris le risque, en connaissance de cause, de voir ses travaux contestés par le syndicat des copropriétaires, la demande de suspension de la dépose sera rejetée.

Sur la suppression du cadenas apposé sur la porte d’accès au local eau de l’immeuble

La SCI C D n’a formulé aucune observation sur la demande de suppression du cadenas.

Dans son courriel du 5 août 2015, la SCI C D a informé le syndic de la pose d’un «ྭnouveau cadenas sécurisant l’accès au local technique situé au 1^er sous-solྭ».

Par ailleurs, l’existence de ce nouveau cadenas a été constatée par procès-verbal établi par huissier de justice le 19 août 2015 à la demande du syndicat des copropriétaires.

En apposant un cadenas sur la porte d’accès au local eau de l’immeuble, partie commune, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, la SCI C D a causé un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en la condamnant à supprimer le cadenas litigieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant un délai de 90 jours.

Sur la dépose des installations en façade et les frais de remise en état de la façade

Le syndicat des copropriétaires soutient que quatre stores de couleur bordeaux portant l’inscription «ྭSpirit of St Louisྭ» ont été installés ([…] et […] et que des trous ont été perçés en façade sur les deux rues en vue de l’installation d’une enseigne lumineuse, sans autorisation de l’assemblée générale et fait valoir que ces faits constituent un trouble manifestement illicite.

La SCI C D et la SARL BISTROT V contestent être les auteurs des trous litigieux.

La SARL BISTROT V reconnaît avoir posé quatre stores en façade sans avoir demandé à son bailleur de solliciter l’autorisation du syndicat des copropriétaires. L’installation de stores sur la façade de l’immeuble sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en condamnant la SCI C D à déposer les quatre stores litigieux (de couleur bordeaux et portant l’inscription Spirit of St Louisྭ»), sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant un délai de 90 jours.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que les trous percés dans la façade sont le fait de la SCI C D ou de sa locataire, la SARL BISTROT V. Il ressort, en effet, des vues de l’immeuble prises en juin 2012 et juin 2014 et versées aux débats que les trous litigieux correspondent à l’emplacement des enseignes SOFINCO apposées puis déposées par l’ancien propriétaire des lots. La demande de remise en état de la façade en ce qui concerne les trous sera donc rejetée.

Sur la dépose de la porte palière d’accès au rez-de-chaussée et les frais de remplacement de la porte palière

Le syndicat des copropriétaires soutient que la porte palière d’accès au rez-de-chaussée a été changée et qu’elle dénote désormais avec les portes palières des étages, qu’elle est en retrait par rapport au mur et au raccord du sol et qu’elle s’ouvre vers l’extérieur de sorte qu’elle crée une rupture d’harmonie et que l’ouverture vers l’extérieur empiète sur les parties communes.

La SCI C D et la SARL BISTROT V contestent avoir changé la porte. La SCI C D fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que ce changement serait imputable à sa locataire ni celle de l’état antérieur.

S’il produit un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 9 juin 2017 duquel il ressort que la porte palière au rez-de-chaussée est lisse alors que les portes palières des étages sont moulurées, qu’elle est en retrait d’environ 35 cm par rapport au mur et au raccord du sol, que le revêtement du sol au niveau de la jouée n’est pas en raccord avec le sol du palier et que la porte s’ouvre vers l’extérieur, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas, en effet, que ce changement soit imputable à la SCI C D ou à sa locataire. La demande de dépose et de remplacement aux frais de la SCI C D sera donc rejetée.

Sur la garantie de la SARL BISTROT V

En l’absence de demande tendant à condamner la SARL BISTROT V à déposer les quatre stores litigieux que, de son propre aveu, elle a fait installer sans solliciter, par l’intermédiaire de son bailleur, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, la demande de garantie formulée par la SCI C D ne peut concerner, en l’espèce, que le paiement de l’astreinte et non l’obligation de faire mise à la charge de la SCI C D.

Toutefois, à ce stade, l’astreinte n’étant pas liquidée, il est prématuré de condamner la SARL BISTROT V à garantir la SCI C D d’une condamnation qui n’a pas encore été prononcée. La demande de garantie sera donc rejetée.

Sur le coût de remplacement de la serrure de la porte d’accès aux caves

Dans son courriel du 5 août 2015, la SCI C D a encore informé le syndic qu’elle avait changé la serrure de la porte d’accès aux caves et qu’elle lui remettait ainsi qu’à la gardienne de l’immeuble une clé pour y accéder.

Le changement de serrure a été constaté par procès-verbal établi par huissier de justice le 19 août 2015 à la demande du syndicat des copropriétaires.

Il ressort des échanges entre les parties que la SCI C D a accepté de prendre en charge le remplacement de la serrure afin de pouvoir distribuer à chaque copropriétaire une clé pour accéder aux caves et que le syndic devait faire parvenir à la SCI C D un devis (cf. courriel du 6 avril 2017).

Or, aucun devis n’a été communiqué de sorte que la demande en condamnation de la SCI C D à supporter le coût de remplacement de la serrure sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts provisionnels pour procédure abusive

La SCI C D, qui succombe au moins en partie, ne démontre pas l’abus allégué à l’appui de sa demande reconventionnelle de sorte que les conditions requises par l’article 809 alinéa du code de procédure civile pour allouer une provision ne sont pas réunies.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SCI C D ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera donc allouée au syndicat des copropriétaires une somme de 2000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SCI C D à déposer les canalisations installées pour raccorder ses lots à la colonne d’alimentation générale d’eau de l’immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant un délai de 90 jours;

Condamnons la SCI C D à supprimer le cadenas apposé sur la porte d’accès au local eau de l’immeuble, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant un délai de 90 jours;

Condamnons la SCI C D à déposer les quatre stores de couleur bordeaux et portant l’inscription Spirit of St Louisྭ», sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant un délai de 90 jours;

Nous réservons la liquidation des astreintes;

Condamnons la SCI C D à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] et du […] à Paris 3^e la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons la SCI C D aux dépens;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 13 septembre 2017

Le Greffier, Le Président,

E F G H

1:

3Copies exécutoires

délivrées le: