DEMANDERESSE

S.A.R.L. TRAFFIC JAM

[…]

[…]

représentée par M^e Catherine MUTELET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #C2167

DEFENDERESSE

Madame Y Z veuve X

[…]

[…]

représentée par Maître André JACQUIN de la SCP JACQUIN – MARUANI ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #P0428

PARTIE INTERVENANTE

S.A.S A.C.K en sa qualité d’acquéreur du fonds de commerce de la Société TRAFFIC JAM

[…]

[…]

représentée par M^e Catherine MUTELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2167

COMPOSITION DU TRIBUNAL

G H, Vice-Présidente

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article 29 du décret du 30 septembre 1953 modifié ;

assistée de Myriam MAZIER, Greffier lors des débats, et de E F, Greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 06 Février 2017

Tenue publiquement

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Avril 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

Par acte notarié du 30 janvier 2002, M. A X et M^me Y Z épouse X aux droits desquels se trouve aujourd’hui M^me Y Z veuve X, ont donné à bail commercial à la SAS VENDREDI 13 aux droits de laquelle se trouve la SARL TRAFIC JAM, des locaux (lot n°1) au rez-de-chaussée et au premier étage dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 6^e, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 30 janvier 2002 pour se terminer le 29 janvier 2011, moyennant un loyer annuel de 30.489,80 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2014, M. A X et M^me Y Z épouse X ont fait délivrer à la SARL TRAFIC JAM un congé pour le 31 mars 2015 avec offre de renouvellement à compter du 1^er avril 2015, moyennant un loyer annuel de 80.000 euros en principal.

Par acte du 25 mars 2015, la SARL TRAFFIC JAM a assigné M^me Y X devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir :

— dire et juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er avril 2015 moyennant un loyer annuel en principal fixé à la somme de 32.661 euros, hors taxes et hors charges,

— dire et juger que la taxe foncière doit être déduite de la somme de 32.661 euros,

— condamner M^me X au paiement de la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X aux dépens,

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes,

— subsidiairement, désigner un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux au 1^er avril 2015,

— dire et juger que la provision incombera à M^me X,

— réserver les dépens.

Par jugement du 7 septembre 2015 auquel il est expressément renvoyé pour un plus exposé du litige, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 23 septembre 2014 par M. A X et M^me Y Z épouse X, le bail concernant les locaux situés […] à Paris 6^e s’était renouvelé à compter du 1^er avril 2015,

— désigné M^me B C en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,

— fixé le loyer provisionnel, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 29 juin 2016 concluant à une valeur locative annuelle de 72.500 euros, hors taxes et hors charges, au 1^er avril 2015 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Dans son mémoire notifié le 9 décembre 2016, la SARL TRAFFIC JAM demande au juge des loyers commerciaux de :

— constater que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er avril 2015, aux clauses et conditions du bail expiré, hormis les éventuelles mises en conformité découlant des dispositions d’ordre public de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, moyennant un loyer annuel en principal fixé à la somme de 34.796 euros, hors taxes et hors charges,

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— dire et juger que la bailleresse devra payer les intérêts au taux légal sur le trop perçu de loyer à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles,

— dire et juger que, par application des dispositions de l’article 1154 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts,

— condamner M^me X au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X aux dépens, qui comprendront les honoraires de l’expert judiciaire,

— ordonner l’exécution provisoire.

Il n’est pas contesté qu’à la suite de la cession du fonds de commerce intervenue le 31 janvier 2017, la SAS ACK vient aux droits de la SARL TRAFFIC JAM à compter du 1^er février 2017.

Dans un mémoire notifié le 2 février 2017, la SAS ACK est intervenue volontairement à la présente instance et demande au juge des loyers commerciaux de :

— lui donner acte de son intervention volontaire, en sa qualité de cessionnaire du fonds de commerce de la SARL TRAFFIC JAM à compter du 1^er février 2017, à la procédure actuellement pendante sous le numéro RG 15/04877 et relative à la fixation du loyer de renouvellement au 1^er avril 2015 des locaux commerciaux situés […] à PARIS 6^e,

— lui donner acte de ce qu’elle s’associe à l’argumentation et aux demandes de la SARL TRAFFIC JAM telles que formulées dans son mémoire daté du 8 décembre 2016,

— en conséquence, rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— constater que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er avril 2015, aux clauses et conditions du bail expiré, hormis les éventuelles mises en conformité découlant des dispositions d’ordre public de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, moyennant un loyer annuel en principal fixé à la somme de 34.796 euros, hors taxes et hors charges,

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— dire et juger que la bailleresse devra payer les intérêts au taux légal sur le trop perçu de loyer à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles,

— dire et juger que par application des dispositions de l’article 1154 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts,

— condamner M^me X à payer à la SARL TRAFFIC JAM la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X aux dépens, qui comprendront les honoraires de l’expert judiciaire,

— ordonner l’exécution provisioire.

Dans son mémoire daté du 29 août 2016, M^me X demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la SARL TRAFFIC JAM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er avril 2015, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel en principal fixé à la somme de 72.000 euros, hors taxes et hors charges et, subsidiairement, que le loyer soit fixé selon les règles du plafonnement,

— dire et juger que les arriérés de loyer porteront intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité à compter de la date de délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil.

— dire et juger que les intérêts échus sur les arriérés de loyers dus depuis plus d’un an seront eux-mêmes capitalisés au taux légal dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SARL TRAFFIC JAM au paiement de la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL TRAFFIC JAM aux dépens.

SUR CE,

Il résulte du jugement du 7 septembre 2015 et il n’est pas contesté que le bail a été renouvelé en son principe à compter du 1^er avril 2015.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon le rapport d’expertise, […] dans le 6^e arrondissement de Paris est une longue voie secondaire à sens unique qui s’étend de […] (au n°1) à la rue Vaugirard (au n°144) et qui peut être divisée en deux tronçons :

— un premier tronçon, […], qui comprend 12 commerces dont 11 enseignes nationales, avec une dominante de cafés, hôtels et restaurants;

— un second tronçon, de meilleure commercialité, dont dépendent les lieux loués, […] au carrefour de la Croix Rouge, qui comprend 51 commerces dont 19 enseignes nationales, avec une dominante habillement/vêtement.

Les locaux sont situés en retrait de 15 mètres de la place A D (ou carrefour de la Croix Rouge), à la croisée des rues de Sèvres, du Vieux Colombier, du Four, de Grenelle, du Dragon et du Cherche Midi.

L’expert indique que les locaux bénéficient d’une bonne situation, dans un quartier résidentiel et touristique de très bonne commercialité et dont la population bénéficie d’un pouvoir d’achat élevé, toutefois en retrait des axes les plus recherchés. Elle relève également que le tronçon de […], voisin des locaux litigieux, est considérablement monté en gamme ces dernières années, avec l’arrivée de HERMES en novembre 2010 en lieu et place de l’ancienne piscine de l’hôtel LUTETIA ainsi que celle de BERLUTTI en novembre 2013. Le flux de chalands circulant entre le secteur de la place Saint Sulpice, la rue Bonaparte, la […] et le […] a tendance à emprunter […] plutôt que […], dotée d’enseignes moins attractives et de trottoirs plus étroits.

Toujours selon le rapport d’expertise, les locaux dépendent d’un immeuble ancien, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de trois étages droits et d’un quatrième étage lambrissé, façade en enduit, avec un ravalement très correct.

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués se composent:

au rez-de-chaussée,

— d’une boutique présentant un linéaire de façade d’environ 4m, avec une aire de vente surélevée de deux marches, accessible par une porte vitrée à simple vantail;

au premier étage,

— d’une réserve éclairée par une fenêtre sur rue,

— d’une petite pièce éclairée par une fenêtre barreaudée sur cour,

— de sanitaires sans jour.

L’expert note que l’impression d’ensemble est bonne.

Les surfaces utiles retenues par l’expert en l’absence de relevé réalisé par un professionnel du mesurage sont de 32,60 m² pour le rez-de-chaussée et de 31,50 m² pour le premier étage.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place. En l’absence de contestation, cette description sera retenue.

Il en est de même pour les surfaces utiles qui ne sont pas contestées par les parties.

L’expert a procédé à la pondération des locaux et a estimé la surface pondérée à 39,31 m²p.

Elle a divisé le rez-de-chaussée en deux zones :

— une première zone sur 5 m de profondeur à compter de la vitrine et appliqué un coefficient 1,

— une seconde zone sur 5 autres m de profondeur et appliqué un coefficient de 0,8.

Au premier étage relié, elle a appliqué un coefficient 0,3 à la réserve éclairée sur la rue.

La SARL TRAFFIC JAM et la SAS ACK se rangent à la pondération effectuée par l’expert.

En revanche, M^me X conteste le coefficient de pondération appliqué au premier étage en ce qu’il ne correspond pas, selon elle, aux coefficients usuellement pratiqués en la matière. Elle relève que le bail prévoit que se trouve au premier étage un local commercial et non une réserve de sorte que le coefficient à appliquer doit tenir compte de la destination contractuelle. M^me X demande donc l’application d’un coefficient de 0,5 et, à titre subsidiaire, d’un coefficient de 0,4.

Aux termes du bail, la surface au premier étage est un local commercial, ce qui, comme le souligne à juste titre l’expert, ne signifie pas qu’il s’agit d’une aire de vente. L’affectation du premier étage à usage de réserve n’est donc pas en contradiction avec la destination contractuelle du bail.

De plus, M^me X ne contredit pas utilement l’expert qui relève que l’escalier d’accès au premier étage est peu engageant pour la clientèle et ne démontre pas, en tout état de cause, qu’il peut être accessible à la clientèle.

L’expert justifie le coefficient de 0,3 par les caractéristiques du premier étage qui, outre un accès peu aisé, est constitué d’une pièce sur rue éclairée par une simple fenêtre, sans effet bandeau, et d’une pièce sur cour avec meuble évier et WC. Elle n’envisage un coefficient de 0,4 que pour la pièce sur rue et que dans l’hypothèse d’un premier étage accessible à la clientèle.

Eu égard à la destination contractuelle des lieux au premier étage qui n’exclut pas l’affectation à usage de réserve et à l’absence d’éléments permettant de démontrer que le premier étage peut être accessible à la clientèle, un coefficient de 0,3 sera retenu pour pondérer la surface du premier étage.

L’expert a fait une appréciation exacte des coefficients de pondération à appliquer aux surfaces réelles en fonction des usages, de la configuration des lieux et de l’utilité par rapport à l’ensemble de chaque partie des locaux au regard de leur destination contractuelle.

La surface pondérée des locaux sera donc fixée à 39,31 m2p.

Sur la destination des lieux

Les locaux sont destinés à usage exclusif d’exploitation d’un commerce de création, achat, vente et exploitation de tous fonds de commerce de vente de chaussures et accessoires à l’exclusion de tout autre même temporairement.

Sur les obligations respectives des parties

Le bail stipule que le preneur renonce expressément au bénéfice du plafonnement lors du renouvellement du bail et qu’il supporte la charge de l’impôt foncier et des travaux prescrits par l’autorité administrative, même si les travaux touchent au gros oeuvre et à la toiture.

L’accession a lieu en fin de jouissance.

Sur la fixation du loyer à la valeur locative

Le bail expiré ayant duré plus de douze ans, la règle du plafonnement est écartée et le loyer du bail renouvelé fixé selon la valeur locative en application de l’article L145-34 du code du commerce.

De plus, le bail stipule que le preneur renonce au bénéfice du plafonnement lors du renouvellement du bail.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage

L’expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires.

Il en résulte des locations nouvelles de :

—  1120 euros/m2p au mois de novembre 2013 pour une agence immobilière de 45 m2p 1 place Alphonse Deville/[…] à Paris 6^e,

—  1291 euros/m2p au 1^er janvier 2014 pour une boutique de chaussures de 77,45 m2p au 4 rue du Cherche Midi à Paris 6^e,

—  1758 euros/m2p au mois de janvier 2012 pour une boutique de bijouterie fantaisie de 33 m2p au […] à Paris 6^e,

—  1900 euros/m2p au 1^er décembre 2013 pour une boutique de prêt-à-porter de 56,7 m2p au […],

et des locations assorties du versement d’un droit au bail ou d’un pas-de-porte de, sans tenir compte de l’amortissement du droit d’entrée :

—  1350 euros/m²p au 1^er juillet 2013 pour une boutique de prêt-à-porter femmes de 26,66 m2p au 6 rue du Cherche Midi à Paris 6^e,

—  930 euros/m2p au 1^er avril 2012 pour une boutique de chaussures de 36 m2p au […] à Paris 6^e.

Il en résulte des renouvellements amiables un peu anciens de :

—  924 euros/m2p au 1^er mai 2010 pour une boutique de chaussures de 38 m2p au […] à Paris 6^e,

—  742 euros/m²p au 1^er avril 2009 pour une boutique de prêt-à-porter de 63 m2p au […] à Paris 6^e.

Il en résulte des fixations judiciaires un peu anciennes également de :

—  700 euros/m2p au 1^er octobre 2010 pour une boutique de prêt-à-porter de 79,50 m2p au […] à Paris 6^e,

—  1000 euros/m²p au 1^er janvier 2006 pour une boutique de chaussures de 63,39 m2p au 46 rue du Four à Paris 6^e.

Sur la valeur locative

Compte tenu de la bonne situation, dans un quartier résidentiel et touristique de très bonne commercialité dont la population bénéficie d’un pouvoir d’achat élevé, mais en retrait des axes les plus recherchés, du bon état général des locaux au rez-de-chaussée et de leur état d’usage au premier étage, de la distribution fonctionnelle pour l’activité exercée, de l’éclairement naturel un peu faible, de la destination du bail, de la clause d’accession en fin de jouissance induisant d’estimer les locaux tels qu’ils étaient en début de bail, des loyers du voisinage et de la tendance baissière des loyers de boutiques, avec un maintien des valeurs pour les emplacements recherchés, voire une hausse pour les emplacements très recherchés, l’expert propose de retenir un prix de 1100 euros/m2p/an.

La SARL TRAFFIC JAM et la SAS ACK demandent que soit retenu un prix unitaire de 1000 euros/m2p/an tandis que M^me X demande que soit retenu un prix unitaire de 1500 euros/m2p/an.

Eu égard aux éléments rappelés par l’expert judiciaire, au fait que l’emplacement du […] n’est pas un emplacement n°1 contrairement à ce que soutient M^me X et que les termes de référence mis en avant par M^me X ne sont pas les plus pertinents au regard de la date du bail et que pour certains, ils correspondent à une valeur de marché reconstituée qui ne sera pas retenue, un prix unitaire de 1150 euros/m2p/an est justifié.

Soit une valeur locative annuelle brute de : 1150 euros/m2p x 39,31 m2p = 45.206,50 euros.

Sur les correctifs

L’expert judiciaire propose d’appliquer sur la valeur locative brute un abattement de 5% pour tenir compte de la clause par laquelle le preneur renonce au bénéfice du plafonnement, un abattement de 2% pour charges exorbitantes (travaux prescrits par l’autorité administrative), une majoration de 5% pour l’accession en fin de jouissance et la déduction de l’impôt foncier pour son montant réel (583 euros).

La SARL TRAFFIC JAM et la SAS ACK demandent que l’abattement au titre de la clause de renoncement au bénéfice du plafonnement soit porté à 10% pour tenir compte de ce que le preneur a également renoncé au lissage de l’augmentation du loyer.

Elles demandent également que la majoration pour accession en fin de jouissance soit ramenée à 2% au motif que ce taux doit s’apprécier in concreto et que la boutique ne se prête pas à des travaux qui seraient de nature à augmenter la valeur locative des locaux.

M^me X réplique qu’elle a consenti un avantage locatif en acceptant une accession en fin de jouissance et qu’elle n’a pas à pâtir du comportement passif de sa locataire.

Elle conteste les abattements préconisés au motif que la jurisprudence rejette, selon elle, l’application d’abattements pour les emplacements n°1.

* Sur la clause de renoncement au bénéfice du plafonnement

Contrairement à ce que soutient M^me X pour contester l’application d’abattements, l’emplacement au […] n’est pas un emplacement n°1.

Le renoncement au bénéfice du plafonnement est un avantage incontestable pour le bailleur qui justifie l’application d’un abattement de 5%.

Il n’est pas justifié d’appliquer un taux supérieur au motif que le preneur a également renoncé au lissage de l’augmentation du loyer puisque le preneur a renoncé à tous les avantages, connus ou non à la date du bail, attachés à la règle du plafonnement.

* Sur les charges exorbitantes du droit commun

L’application d’un abattement de 2% au titre de la prise en charge par le preneur des travaux prescrits par l’autorité administrative et la déduction du montant réel de l’impôt foncier sont justifiées.

* Sur la clause d’accession en fin de jouissance

Cette clause constitue un avantage pour le preneur et cet avantage ne s’apprécie pas in concreto.

Une majoration de 5% sera donc retenue.

La valeur locative annuelle nette ressort ainsi :

45.206,50 euros – 5% – 2% + 5% – 583 euros = 43.719,37 euros arrondis à 43.719 euros.

La SARL TRAFFIC JAM sera condamnée à payer, conformément à l’article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 25 mars 2015, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle jusqu’au 31 janvier 2017, pour les loyers échus après la date de l’assignation.

La SAS ACK sera condamnée à payer, conformément à l’article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de chaque échéance contractuelle à partir du 1^er février 2017.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil.

La SARL TRAFFIC JAM et la SAS ACK sont irrecevables en leur demande de réajustement du dépôt de garantie, eu égard à la compétence du juge des loyers commerciaux.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient, en conséquence, d’ordonner le partage des dépens entre la SARL TRAFFIC JAM et M^me X, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise de M^me B C,

Reçoit la SAS ACK en son intervention volontaire,

Fixe à 43.719 euros en principal, hors taxes et hors charges, par an à compter du 1^er avril 2015 le montant du loyer du bail renouvelé entre M^me Y Z veuve X et la SARL TRAFFIC JAM, aux droits de laquelle vient la SAS ACK, pour les locaux situés […] à Paris 6^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sans préjudice de l’application des dispositions de la loi du 18 juin 2014 et du décret du 3 novembre 2014,

Condamne la SARL TRAFFIC JAM à payer, conformément à l’article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 25 mars 2015, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle jusqu’au 31 janvier 2017, pour les loyers échus après la date de l’assignation,

Condamne la SAS ACK à payer, conformément à l’article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de chaque échéance contractuelle à partir du 1^er février 2017,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application de l’article 1154 du code civil,

Déclare la SARL TRAFFIC JAM et la SAS ACK irrecevables en leur demande de réajustement du dépôt de garantie,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Partage les dépens par moitié entre M^me X et la SARL TRAFFIC JAM, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Fait et jugé à PARIS, le 20 avril 2017

Le greffier Le président

E F G H

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