DEMANDEURS

Monsieur Z X

[…]

[…]

Madame A X

[…]

[…]

représentés par M^e Hervé REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0197

DEFENDERESSE

S.A.S. MINIMARCHE PYRENEES

[…]

[…]

représentée par M^e Patrick PONCHELET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0899

COMPOSITION DU TRIBUNAL

B C, Juge

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du Code de Commerce ;

assisté de Stéphane FRAIOLI, faisant fonction de Greffier.

DEBATS

A l’audience du 17 Mai 2016

tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au Greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2004, Monsieur Z X et Madame A X ont donné à bail à la société RABEN, à l’enseigne G.20, aux droits de laquelle se trouve la société MINIMARCHE PYRENEES, enseigne FRANPRIX, des locaux commerciaux situés […] à Paris 20^e pour une durée de neuf ans à compter du 1^er février 2004, moyennant un loyer de 54.880 euros hors taxes.

Par acte extrajudiciaire du 9 juillet 2012, les époux X ont fait délivrer à la société locataire un congé pour le 31 janvier 2013 avec offre de renouvellement à compter du 1^er février 2013, moyennant un loyer principal annuel de 120.000 euros.

Par acte du 25 février 2014, les époux X a assigné la société MINIMARCHE PYRENEES devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir désigner un expert avec pour mission d’évaluer la valeur locative des locaux loués à compter du 1^er février 2013.

Par jugement du 17 juin 2014, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 20 juillet 2012 par les époux X, le bail concernant les locaux situés […] à Paris 20^e s’était renouvelé à compter du 1^er février 2013,

— désigné Madame D-E F en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

— ordonné l’exécution provisoire,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 9 juillet 2015 concluant à une valeur locative de 103.100 euros au 1^er février 2013 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Dans le mémoire en ouverture de rapport et en réponse, les époux X demandent de :

— dire et juger que la valeur locative du local situé […] à Paris 10^e loués à la société MINI MARCHE PYRENEES ne saurait être inférieure à la valeur de 310 euros/m²,

— en conséquence, fixer en principal au 1^er février 2013 la valeur locative annuelle du local commercial à la somme de 112.000 euros,

— condamner la société MINI MARCHE PYRENEES à payer à Monsieur X les intérêts d’arriéré de loyers depuis le 1^er février 2013 au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil,

— condamner la société MINI MARCHE PYRENEES aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’expertise judiciaire évalué à la somme de 3.437,40 euros TTC selon ordonnance de taxe en date du 18 août 2015,

— condamner la société MINI MARCHE PYRENEES à payer à Monsieur et Madame X la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution,

Dans son mémoire en fixation de loyer en renouvellement après expertise notifié le 6 mai 2016, la société MINIMARCHE PYRENEES sollicite de :

— fixer le loyer en renouvellement au 1^er février 2013 à 70.500 euros hors taxes et hors charges,

— condamner Monsieur et Madame Y à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte du jugement du 17 juin 2014 et il n’est pas contesté que le bail a été renouvelé en son principe à compter du 1^er février 2013..

Sur les caractéristiques des locaux

Selon le rapport d’expertise, les locaux loués sont situés entre la […] à proximité du Cimetière du Père Lachaise, dans un secteur résidentiel avec quelques commerces en pied d’immeubles. L’accès par les transports en commun est facilité par la proximité de la station du métropolitain «ྭGambettaྭ» ainsi que par deux lignes d’autobus qui desservent le secteur. En revanche, le stationnement en surface s’avère difficile.

Toujours selon le rapport d’expertise, les locaux loués dépendent d’un immeuble datant des années 1920, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de sept étages droits et d’un huitième étage mansardé. L’expert indique que la façade, en pierre de taille et brique apparentes, présente un bon état de ravalement, tout comme l’ensemble des locaux.

Les locaux loués comprennent au rez-de-chaussée :

— une surface de vente accessible avec trois caisses à l’entrée et un espace pour le stockage des caddies,

— une petite réserve à droite après les caisses,

— un local technique (tableau électrique),

— un dégagement au fond du magasin desservant un vestiaire homme et un vestiaire femme, équipés chacun d’un lavabo commandant un WC et des armoires vestiaires,

— un seconde dégagement desservant une petite réserve et une chambre froide négative,

— une grande réserve desservant une chambre froide positive et un petit bureau éclairé par une baie vitrée,

— un sas commandant un local technique (groupe froid).

L’expert mentionne une surface réelle de 496.20 m².

L’expert a procédé à une pondération des lieux loués. Il a divisé le rez-de-chaussé en deux zones :

la surface de vente de 318.10 m² à laquelle il applique un coefficient de 1,

le bureau, les sanitaires avec vestiaires, le dégagement et les réserves de 143.30 m² à laquelle il applique un coefficient de 0.3,

En revanche, il ne pondère pas les locaux techniques de 34.80m².

Il obtient ainsi une surface pondérée de 361.09 m²P, arrondie à 361 m²P.

Les coefficients de superficies réelles ne sont pas discutées et il n’est pas contesté par les deux parties que l’expert a fait une appréciation exacte des coefficients de pondération à appliquer aux surfaces réelles en fonction des usages, de la configuration des lieux et de l’utilité par rapport à l’ensemble de chaque partie des locaux au regard de leur destination contractuelle.

La surface pondérée du local commercial doit donc être estimée à 361.09 m²P, arrondie à 361 m²P.

Sur la destination des lieux

La destination est l’exploitation d’un local commercial d’épicerie générale de type supérette, à l’exclusion de tous autres commercesྭ».

Sur les obligations respectives des parties

Le bail ne stipule pas de clauses exorbitantes du droit commun, à l’exception de l’impôt foncier à la charge du preneur ?.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage

L’expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires.

Il en résulte des loyers judiciairement fixés de :

160 euros/m²P au 1^er avril 2009 pour un supermarché situé 5 rue Rubens à Paris 13^e à 500 euros/m²P au 1^er janvier 2008 pour un supermarché situé […]

L’expert indique ensuite des prix de marché allant de 261 euros/m²P au 1^er novembre 2013 pour un supermarché situé 8 rue de Cotte à Paris 12^e à 574 euros/m²P au 1^er semestre 2010 pour un supermarché situé […] à Paris 15^e.

Sur la valeur locative

L’expert mentionne que loyer plafonné s’élève à 75.180,58 euros au 1^er février 2013.

La société locataire sollicite la fixation de la valeur locative à 200 euros/m², soit un loyer annuel de 72.200 euros hors taxes et hors charges au regard de la situation géographique défavorable et des inconvénients liés à la configuration des locaux, notamment l’absence d’accès à la petite réserve autrement qu’en traversant le magasin. Elle sollicite également la déduction de l’impôt foncier de la valeur locative.

Les bailleurs font valoir que la commercialité dans ce secteur résidentiel est particulièrement favorable, comme le confirme l’implantation des nouvelles supérettes dans le quartier et que l’approvisionnement du magasin est facilité par la présence d’une aire de livraison située en face du magasin, sans que l’accès à la réserve nécessite de traverser les locaux. Ils sollicitent donc une fixation du loyer à la somme de 112.000 euros, soit 310 euros/m², sans déduction de la taxe foncière.

Compte tenu de la situation des locaux, de la configuration, de la surface, de l’état d’entretien et de la qualité des constructions, l’expert retient un loyer annuel de 103.100 euros, soit 290 euros/m²P.

L’expert explique, notamment en réponse aux dires des parties, que si la population de l’arrondissement a effectivement augmenté légèrement entre 2006 et 2011, elle relève que cette même population n’a pas significativement évolué vers catégories socio-professionnelles à plus fort pouvoir d’achat et que l’ensemble des catégories présentes dans l’arrondissement constitue une population à pouvoir d’achat «ྭmoyenྭ».

Il convient tout de même de noter que la catégorie des cadres et professions intellectuelles supérieures a augmenté sur la même période de 0, 70̈et celle des artisans, commerçants et chefs d’entreprise de plus de 44%.

De même, l’expert relève une hausse de la fréquentation de la station de métro Gambetta de plus de 7%, même si elle reste effectivement inférieure à celle de l’ensemble du réseau du métro.

L’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité résulte également de l’implantation d’une médiathèque au 115 rue de Bagnolet et d’une résidence étudiante, qui draine une population nouvelle, et ce même si d’autres commerces de proximité existent dans ce périmètre. Il convient de relever à ce sujet que le quartier où est implanté le preneur a attiré de nombreux commerces du même genre (Casitalia, Monop et Intermarché) et même un magasin bio, plus près de ces deux établissements que les locaux loués, ce qui implique comme le relève à juste titre l’expert une commercialité plus locale..

L’expert a fait une juste appréciation des références citées, qui permettent de donner une vision d’ensemble du marché locatif concernant les supermarchés à Paris, aussi bien pour des valeurs fixées judiciairement qu’amiablement, en locations nouvelles ou en renouvellement.

Répondant à un dire de la locataire qui prétendait que les livraisons devaient se faire par l’entrée du magasin en raison de l’absence d’accès indépendant, ce qui constitue un handicap certain, l’expert a justement relevé que cette situation résultait de l’action du preneur, qui avait rendu inaccessibles certaines zones des locaux.

Dans le calcul de la valeur locative, l’expert a déduit la taxe foncière 2014, d’un montant de 1548, 53 €.

L’article R145-35 du code de commerce créé par décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 prévoit:

«ྭ3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectementྭ».

L’exception ouverte expressément notamment pour la taxe foncière aboutit dès lors à renverser le principe posé par le texte. Il n’y a donc pas lieu de déduire le montant de la taxe foncière de la valeur locative.

Compte tenu de ces éléments, de la modification notable d’un des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33ྭ, des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties résultant du bail, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, le prix unitaire de 290 euros le m² par an et la valeur locative annuelle globale de 104 690 euros au 1^er février 2013, pour les locaux loués, sont justifiés.

La société MINIMARCHE PYRENEES est condamnée à payer, conformément à l’article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise de Madame D-E F,

Fixe à 104 690 euros en principal par an à compter du 1^er février 2013 le montant du loyer du bail renouvelé (depuis cette date) entre les époux X et la société MINIMARCHE PYRENEES pour les locaux situés […] à Paris 20^e toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Condamne la société MINIMARCHE PYRENEES à payer aux époux X les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Fait et jugé à PARIS, le 5 Juillet 2016.

Le greffier Le président

S. FRAIOLI D. C

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