DEMANDERESSE

[…]

prise en la personne de son représentant légal Madame Z A

[…]

[…]

représentée par M^e F G, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0784

DÉFENDERESSES

La Société Anonyme d’Economie Mixte B C, venant aux droits de la Société Anonyme d’Economie Mixte Y par suite d’une fusion-absorbtion intervenue le 23 juin 2017

[…]

[…],

[…]

représentée par M^e H I, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2132

S.A. COMPAGNIE FONCIERE ET FINANCIERE ET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER agissant poursuite et diligences de son représentant Monsieur D E

[…]

[…]

représentée par Maître Jacques-henri KOHN de la SELARL KOHN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0233

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame X, Première Vice-Présidente adjointe

Madame SAUVAGE, Vice-Président

Monsieur HAYEM, Vice-Président

assistée d’Audrey TURLET, Greffier aux débats et de Juliette JARRY, Greffier au prononcé

DEBATS

A l’audience du 12 Septembre 2017 présidée par Madame X

tenue en audience publique ; après la clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2017.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe,

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige

La société Y Aménageur en Seine Saint Denis (ensuite désignée comme la société Y) aux droits de laquelle vient la société B C, était une société anonyme d’économie mixte ayant pour objet de contribuer au logement des populations défavorisées et agir dans le domaine du développement social et urbain.

La société Coffim est une société de promotion immobilière.

Par acte du 21 avril 2011, la SCI H.C.P, propriétaire depuis 2005 de trois parcelles cadastrées AL 23,25 et 42 situées 10 à […] à Aulnay-sous-Bois sur lequel était édifié un immeuble comprenant un local de 830 m² à usage commercial de concession automobile outre un atelier de réparation, a consenti à la société Coffim une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives de deux parcelles cadastrées AL 23 et 25.

Par convention sous seing privé du 27 juillet 2012, les parties ont convenu de considérer la promesse comme caduque.

Le même jour, la SCI H.C.P a consenti à la société Y une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives de ses trois parcelles au prix de 2 900 000 euros moyennant une indemnité d’immobilisation de 145 000 euros et ce, sous diverses conditions suspensives. Les parties convenaient que la promesse était consentie pour un délai expirant 30 jours francs après réalisation de la dernière condition suspensive et au plus tard le 25 juillet 2013 ou au 25 octobre 2013 si toutes les conditions n’étaient pas réalisées au 25 juillet 2013.

Par avenant du 26 mars 2013, la SCI H.C.P s’est engagée à prendre en charge la démolition des constructions édifiées sur les terrains ainsi que leur dépollution ( travaux réalisés par la société Y) le coût desdits s’imputant sur le prix de vente. De son côté, la société Y s’est engagée à faire l’avance des arriérés puis des mensualités de remboursement des prêts dues par La SCI H.C.P jusqu’au 25 juillet 2013, avances venant en diminution du prix.

Par avenant du 24 octobre 2013, le délai de réitération de la promesse a été prorogé au 25 octobre 2015 et le prix de vente a été modifié et fixé à 2 345 900 euros.

La société Y n’a toutefois pas levé l’option.

Le 13 janvier 2017, la société H.C.P a finalement vendu ses biens immobiliers à une société tiers.

Par assignation du 2 mars 2016 et aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 août 2017, la SCI H.C.P demande au tribunal de :

Concernant B C venant aux droits de Y Aménageur en Seine-Saint-Denis

Constater que Y a commis plusieurs fautes dolosives:

1) en refusant de payer, et par conséquent de signer l’acte de vente au 25 octobre 2015, dans le contexte où elle reconnaissait dans l’avenant du 26 mars 2013 que toutes les conditions suspensives étaient levées et qu’elle s’engageait à signer l’acte authentique 25 janvier 2014, délai prorogé jusqu’au 25 octobre 2015 par avenant du 24 octobre 2016 ,

2) Qu’elle a fait, en considération de sa promesse d’acheter, non tenue, détruire les bâtiments, rendant impossible toute location des lieux pour un loyer de 18.700,00 euros par mois que payait, compte tenu de l’emplacement et de la surface des bâtiments, de manière pérenne, chaque locataire commercial depuis des décennies,

3) Qu’elle a fait croire, pour remplacer son engagement ferme d’acheter contenu dans l’avenant du 26 mars 2013, qu’elle avait valablement préempté, alors que cet acte avait été réalisé hors délai (voir analyse du CRIDON, notre pièce 21) ,

4) : Qu’elle ne disposait pas des fonds nécessaires, comme l’a révélé la Chambre régionale des comptes, ni en 2012, date de signature de la PUV, ni en 2013, date de signature des deux avenants ,

Constater que le dépassement de la date ultime du 25 octobre 2015 visé dans l’acte du 23 octobre 2013 pour que Y signe l’acte authentique de vente constitue l’inexécution définitive de Y au sens donné à ce mot par les dispositions de l’article 1231 du code civil, de telle manière qu’il était inutile, au sens de ce texte, de mettre Y en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable, ce délai étant contractuellement et définitivement dépassé.

En conséquence condamner Y à payer les sommes de :

- 729.300,00 euros de dommages et intérêts correspondant à la valeur de l’immobilisation de son terrain pour la période du 27.07.2012 (première promesse) au 25.10.2015 (date de cessation de l’obligation de paiement contenue dans la dernière promesse) Soit 18.700 euros x 39 mois ,

Constater que sur cette somme, Y a payé la somme de 618.583,67 euros ,

Condamner Y au paiement du solde entre les dommages et intérêts sollicités à hauteur de 729.300,00 euros et la somme de 618.583,67 euros payée par elle, soit une somme de 110.716,33 euros en faveur d’H.C.P ,

-272.838,40 euros de dommages et intérêts supplémentaires correspondant à la valeur de l’immobilisation de son terrain pour la période de novembre 2015 à janvier 2017, date de la vente à Azzap Immobilier et Immobilière LS,

-117.295,00 euros, montant de la clause pénale insérée dans l’avenant du 24 octobre 2013, Y n’ayant pas réitéré l’acte de vente au 25 octobre 2015 alors que toutes les conditions suspensives avaient été levées dans l’acte du 26 mars 2013 et que la promesse de signer l’acte authentique s’y trouvait également,

 – 196.711,61 euros arrêtés au 13 janvier 2017, date de la vente du bien immobilier à Azzap Immobilier et Immobilière LS, en compensation du montant des agios bancaires et frais additionnels liés à la déchéance du terme qui se sont ajoutés suite aux multiples reports de Y qui n’avait en réalité aucun moyen financier, comme l’a révéé la Chambre régionale des comptes, en adossement de ses promesses d’achat,

Condamner Y à rembourser les frais de consultation CRIDON concernant l’obligation qu’H.C.P avait de démontrer que la préemption n’avait aucune valeur, soit la somme de 1400,00 euros TTC.

Condamner Y et Coffim, solidairement, à la somme de 20.000,00 euros de dommages et intérêts compensant le temps que la gérante de H.C.P a consacré, en dehors de tous frais irrépétibles, à son dossier pour lutter contre les manœuvres des défendeurs, afin que son bien ne soit pas spolié.

Rejeter en tout état de cause, comme étant sans portée :

1. La demande de remboursement présentée par Y pour la somme de 618.583,67 euros:

Ø D’une part parce que cette somme est déjà intégrée dans le compte global des indemnités ou apparaît un solde positif de 110.716,33 euros au profit de H.C.P ,

Ø D’autre part, pour le cas où les dommages et intérêts sollicités par H.C.P ne seraient pas accordés, juger alors que cette somme de 618.583,67 euros n’est contractuellement pas remboursable, le remboursement n’ayant été prévu que pour le strict cas où la vente se serait réalisée et après avoir constaté que si la vente ne s’est pas réalisée, cela est dû au seul fait de Y qui n’a pas fait le nécessaire pour concrétiser son engagement de signer l’acte authentique et donc de payer avant le 25 octobre 2015, dans le contexte où, comme le révèle la lecture du rapport de la Chambre régionale des comptes (notre pièce 11) Y, au même moment où elle signait les PUV et avenants et plus particulièrement au 26 mars 2013, n’avait aucun moyen financier d’assumer ses promesses, sa trésorerie étant exangue comme le démontre aussi son absorption

ultérieure par B.

2. La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive fondée sur les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile.

II : Concernant la compagnie foncière et financière et d’investissement immobilier, sigle Coffim :

La condamner à la somme de 181.481,96 euros correspondant aux indemnités d’immobilisation qu’elle s’était engagée à payer dans le cadre de l’acte du 21 avril 2011, soit contractuellement du 05 octobre 2011 au 27.07.2012 à concurrence de 18.700 euros par mois en constatant que l’acte du 27 juillet 2012 qui ne comporte que le fait que les parties se sont déliées de leur engagement de vendre ou d’acquérir.

III :Concernant la demande de condamnation solidaire aux frais irrépétibles et dépens

Constater que Coffim est partie liée avec Y, celle-ci pour avoir le même jour où H.C.P signait la PUV avec Y et que Coffim et H.C.P se déliaient mutuellement de leurs engagements de vendre ou d’acquerir (27.07.2012), signait avec Y le rachat du bien d’H.C.P.

Condamner, de ce fait, les sociétés Y et Coffim, solidairement entre-elles, aux entiers dépens et aux frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 100.000,00 euros compte-tenu de la compléxité de l’affaire.

Dire que les dépens seront frais priviliégiés de la procédure dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile sur les affirmations de droit de Maître F G.

Prononçer l’éxécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 juillet 2017, la SA B C demande au tribunal de :

Rejeter l’ensemble des demandes formées par la SCI H.C.P ,

A titre reconventionnel,

Condamner la SCI H.C.P à verser à la Société B C venant aux droits de la société Y Aménageur en Seine-Saint-Denis la somme de 618.583,67 euros, correspondant aux avances faites,

Condamner la SCI H.C.P à verser à la Société B C venant aux droits de la société Y Aménageur en Seine-Saint-Denis la somme de 50.000 euros pour procédure abusive, sans préjudice de l’amende civile que pourrait prononcer le Tribunal,

Condamner la SCI H.C.P, à payer à la Société B C venant aux droits de la société Y Aménageur en Seine-Saint-Denis la somme de 10.000 € au titre de l’article

700 du Code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Condamner la SCI H.C.P aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e H I par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1^er août 2017, la SA Compagnie Foncière et Financière et d’Investissement Immobilier dite Coffim demande au tribunal de:

Dire et juger que l’indemnité mensuelle de 18.700 € sollicitée n’est pas due faute de réalisation de la vente projetée ou de réalisation des conditions suspensives,

Subsidiairement, dire et juger que par « Convention constatant la caducité de la promesse de vente signée le 21 avril 2011 », Coffim et H.C.P ont souhaité mettre un terme à l’entière promesse de vente en ce comprises les dispositions relatives au versement de l’indemnité litigieuse,

A titre infiniment subsidiaire, dire et juger que l’indemnité litigieuse ne peut s’analyser en une indemnité d’immobilisation, celle-ci ayant été acquittée par ailleurs sous forme de cautionnement,

Par conséquent,

Dire et juger que la demande de paiement de la somme de 181.481,96 € formulée par H.C.P à l’encontre de Coffim est dénuée de tout fondement,

En conséquence, la rejeter purement et simplement.

Reconventionnellement,

Condamner la société H.C.P à régler à la Société Coffim une somme de 20.000 € pour procédure abusive,

Condamner la société H.C.P à régler à la Société Coffim la somme de 15.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Il y a lieu, pour un exposé détaillé des moyens des parties, de se reporter à leurs dernières écritures régulièrement notifiées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur le paiement d’une indemnité d’immobilisation par la société Coffim

La société H.C.P réclame à la société Coffim le versement de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 21 avril 2011, pour la période du 5 octobre 2011 au 27 juillet 2012 et ce, à hauteur de la somme de 181 481,96 euros.

Elle expose :

— qu’en contrepartie de l’immobilisation de son bien pendant quinze mois, la société Coffim s’est engagée à payer une indemnité mensuelle d’immobilisation de 18 700 euros dès le 5 octobre 2011, en compensation des échéances bancaires que la SCI H.C.P devait continuer à payer pendant la durée de l’immobilisation, l’indemnité d’immobilisation restant acquise à la promettante en cas de non réalisation de la promesse par acte authentique.

— que la vente n’ayant pas été réalisée, l’indemnité d’immobilisation lui est donc acquise.

Elle ajoute que si la convention du 27 juillet 2012 constate la caducité de la promesse de vente avec restitution à la société Coffim de la somme de 160 000 euros stipulée à titre de clause pénale, aucune renonciation au bénéfice de l’indemnité d’immobilisation n’a été actée.

Elle fait enfin valoir qu’elle n’était pas tenue de rappeler dans cet acte qu’elle ne renonçait pas au bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

La société Coffim conclut au rejet.

Se fondant sur la clause de la promesse de vente du 21 avril 2011 relative au prix, elle fait valoir que l’indemnité mensuelle de 18 700 euros constituait une partie du prix de vente et n’était exigible qu’en cas de réalisation de la vente projetée. La vente n’ayant jamais été réalisée, la demanderesse n’est pas fondée à exiger le versement de cette somme.

Elle ajoute que le promettant ne peut réclamer le paiement d’une indemnité d’immobilisation que lorsque le bénéficiaire ne se porte pas acquéreur du bien alors même que toutes les conditions suspensives étaient levées, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Elle fait subsidiairement valoir que l’acte du 27 juillet 2012 a mis fin à l’ensemble de la promesse liant les parties, y compris donc à l’égard de l’indemnité d’immobilisation, raison pour laquelle la société H.C.P n’a jamais réclamé le paiement de sa prétendue créance avant l’introduction de la présente instance.

A titre infiniment subsidiaire, la somme de 18 700 euros mensuelle réclamée ne peut être analysée comme étant une indemnité mensuelle d’immobilisation, car cette indemnité avait déjà été acquittée par la société Coffim sous la forme d’une caution bancaire de 160 000 euros.

Sur ce,

Il résulte de l’analyse de la promesse que le versement immédiat de la somme de 18 700 euros s’entendait comme devant s’imputer sur le prix de vente en cas de réalisation de la vente par acte authentique et à défaut, qu’elle resterait acquise à la société HCB en cas de non réalisation des conditions suspensives et d’absence de levée d’option.

Or, en l’espèce, la société Coffrim n’a pas levé l’option qui lui était ouverte jusqu’au 21 janvier 2013 et les conditions suspensives n’étaient pas toutes réalisées. La somme de 18 700 euros restera donc acquise à la société HCB à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par ailleurs, les parties ont signé une convention par laquelle elles ont convenu de la caducité de la promesse avec restitution de la caution bancaire garantissant le paiement de l’indemnité d’immobilisation. Cette convention qui anéantit la promesse vaut acceptation de la renonciation anticipée à la levée d’option ainsi qu’au paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée à hauteur de la somme de 160 000 euros.

En revanche, la caducité ne valant que pour l’avenir, la société Coffrim demeurait tenue de payer la somme mensuelle de 18 700 euros convenue à titre d’indemnité d’immobilisation due indépendamment de toute faute et ce, du 21 avril 2011 au 27 juillet 2012, de sorte qu’il y a lieu de la condamner au paiement à la société H.C.P de la somme de 18700 euros x 15 soit 280 500 euros.

Sur les demandes indemnitaires dirigées contre la société Y

La société H.C.P fait valoir que la société Y a fait preuve de mauvaise foi dans ses relations contractuelles et sollicite sa condamnation au paiement de diverses sommes.

La société Y conteste avoir fait preuve de mauvaise foi et conclut au débouté des demandes indemnitaires.

Sur le paiement de dommages et intérêts en contrepartie de d’immobilisation du bien du 27 juillet 2012 au 25 octobre 2015

La société H.C.P reproche à la société Y une faute dolosive pour lui avoir fait croire qu’elle pourrait payer le bien dans le délai convenu.

Elle réclame paiement de la somme de 110 716,33 euros correspondant à l’immobilisation fautive de ses terrains du 27 juillet 2012 au 25 octobre 2015.

Elle expose que :

— ses biens immobiliers ont été immobilisés du 27 juillet 2012 au 25 octobre 2015,

— cette immobilisation lui a causé un préjudice sous la forme d’une perte de loyers de 18 700 euros x 39 mois = 729 300 euros, correspondant au montant mensuel des emprunts que la société H.C.P devait à ses banquiers.

— aux termes de l’avenant du 26 mars 2013, la société Y s’est engagée à lui payer mensuellement jusqu’au 25 juillet 2013 et, au cas où une ou plusieurs des conditions suspensives de la promesse de vente initiale ne seraient pas réalisées, jusqu’au 25 janvier 2014, la somme de 18 700 euros à titre d’avance,

— que la société Y a cessé d’acquitter ces mensualités en juin 2014 : elle réclame le paiement de la différence, soit 110 716, 33 euros.

Elle allègue que l’obligation de payer l’indemnité mensuelle de 18 700 euros, entre juin 2014 et octobre 2015 découle de la conclusion d’un accord dont seule la société Y a gardé les originaux. Le directeur général de cette société a cependant reconnu l’existence de cet accord dans un courrier du 29 septembre 2014. Seule la conclusion d’un nouvel accord explique que la société Y a continué de payer l’indemnité mensuelle après le 25 janvier 2014, sans quoi les paiements effectués postérieurement à cette date seraient constitutifs d’abus de biens sociaux et n’auraient pas été validés par le service comptable.

Elle affirme que dans cet accord, la société Y s’engageait à verser l’indemnité jusqu’à la signature effective de l’acte de vente.

La société B C conclut au débouté de cette demande.

Elle rappelle qu’elle n’est pas responsable du départ du locataire qui avait préalablement donné son congé à son bailleur, congé accepté par ce dernier, et n’a en conséquence pas à supporter la perte de loyers subi par la SCI H.C.P.

Elle ajoute :

— qu’en raison des difficultés financières de la société H.C.P, l’avenant du 26 mars 2013 prévoyait le versement d’avances jusqu’au 25 juillet 2013 avec prorogation possible jusqu’au 25 janvier 2014. La société Y a payé cette avance du mois d’avril 2013 au mois de juin 2014.

— que l’avenant du 24 octobre 2013 qui a prorogé la promesse unilatérale de vente jusqu’au mois d’octobre 2015, ne s’applique pas à l’aide de la société Y versée sous forme d’avances, mais seulement à la promesse de vente initiale du 27 juillet 2012.

Elle souligne l’incohérence de la demande de la société H.C.P qui fait débuter l’obligation de verser les indemnités mensuelles au mois de juillet 2012, alors même que l’avenant n’a été signé qu’au mois de mars 2013.

Le paiement d’avances n’était en conséquence dû qu’entre avril 2013 et janvier 2014. Au regard des difficultés financière de la venderesse, la société Y a continué les versements jusqu’en juin 2014. Cette somme aurait dû s’imputer sur le prix de vente en cas de réalisation de celle-ci. En l’espèce la vente ne s’est pas réalisée et la somme devra être restituée, ainsi qu’elle le demande reconventionnellement.

Elle conteste que la somme réclamée soit qualifiée d’indemnité d’immobilisation. Elle fait valoir au fondement de l’avenant du 26 mars 2013, que ce n’est qu’une avance consentie au regard des difficultés financières de la société H.C.P.

Elle ajoute que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un autre accord l’obligeant à verser une indemnité entre juin 2014 et octobre 2015.

Sur ce,

La perte de loyers résultant de la démolition des bâtiments ne saurait être imputée à faute à la société Y dès lors que le locataire en place avait délivré congé ; que la démolition qui a valorisé le bien n’a pas été imposée à la société HPC qui a accepté d’y procéder et de prendre en charge son coût.

Par ailleurs, la preuve n’est aucunement rapportée d’une quelconque inexécution contractuelle, aucune convention n’obligeant la société Y à poursuivre la prise en charge des remboursements de l’emprunt de la société HBC au delà du mois de janvier 2014, qui constituaient des avances sur le prix et non une indemnité d’occupation par ailleurs prévue.

La demande est en conséquence rejetée.

Sur le paiement de dommages et intérêts en compensation de l’immobilisation du bien entre le 25 octobre 2015 et le 13 janvier 2017

La société H.C.P fait valoir que la tentative de la société Y de bloquer la vente avec un tiers en se prévalant par lettre recommandée d’un droit de préemption, dont l’expertise du CRIDON a révélé qu’il était en réalité nul, lui a causé un préjudice dans la mesure où elle a dissuadé d’éventuels acquéreurs et retardé la conclusion de la vente au 13 janvier 2017.

Elle réclame en conséquence la condamnation de cette dernière au paiement de 272 838, 40 euros de dommages et intérêts.

Elle réclame également le remboursement des frais avancés pour l’expertise du Cridon, soit 1 400 euros.

La société B C conclut au débouté de cette demande et réplique que le montant de la somme réclamée a été calculée par la société H.C.P sur la base des termes de la promesse du 21 avril 2011 souscrite entre les sociétés Coffim et H.C.P, alors même que la société Y n’était pas partie à cet acte.

Elle ajoute que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de l’existence de manoeuvres de sa part ayant conduit à bloquer la vente, et que la lettre qu’elle a envoyée, constant l’absence de réponse à la préemption, est postérieure à la réalisation de la vente et n’a pas pu bloquer cette dernière.

Elle conclut également au rejet de la demande de remboursement de la consultation du Cridon.

Sur ce,

Il n’est nullement démontrée que la société Y aurait intentionnellement bloqué la vente intervenue au profit d’un tiers après sa renonciation à lever l’option de sorte qu’en l’absence de preuve de sa faute, la demande de dommages et intérêts ne saurait prospérer.

La demande de remboursement des frais de consultation du Cridon, qui ont été librement engagés par la société H.C.P, sera de ce fait rejetée.

Sur le paiement des frais bancaires

La société H.C.P allègue que les défaillances des sociétés Coffim et Y l’ont placée dans une situation financière difficile car elle n’était plus en mesure de payer ses échéances bancaires ni même remettre ses biens en location afin de se procurer un revenu, ceux-ci ayant été détruits sur demande de la société Y. Elle s’est alors retrouvée débitrice de nombreux frais et agios. Elle sollicite la condamnation de la société Y au paiement de 196 711, 61 euros au titre des frais et agios dus entre juillet 2014 et novembre 2016.

La société Y conclut au débouté de cette demande. Elle fait valoir qu’aucun acte souscrit entre les parties ne l’oblige au paiement de cette somme, et qu’elle n’a commis aucune faute justifiant sa condamnation au paiement des frais bancaires et agios.

Sur ce,

En l’absence de convention relative à la prise en charge par la bénéficiaire des frais bancaires et agios, la demande est rejetée.

Sur le paiement de la clause pénale

La société H.C.P fait valoir que la promesse unilatérale de vente du 27 juillet 2012 prévoyait également le versement d’une indemnité d’immobilisation de 145 000 euros en plus de l’indemnité mensuelle destinée à supporter les échéances bancaires. Cette indemnité d’immobilisation constituait en réalité une clause pénale, elle a été diminuée à la somme de 117 295 euros par avenant du 24 octobre 2013.

Cette clause pénale était applicable en cas de non-réalisation de la vente alors même que toutes les conditions suspensives étaient levées.

Or, la société Y n’a pas réitéré la vente par acte authentique alors même que selon l’avenant du 26 mars 2013, toutes les conditions suspensives avaient été levées. Elle a commis une faute et doit en conséquence verser le montant de la clause pénale.

La société B C réplique que les conditions suspensives n’étaient pas toutes levées, ainsi que le prouve la conclusion, le 24 octobre 2013, d’un avenant à la promesse de vente du 27 juillet 2012, pour la proroger jusqu’au 25 avril 2015.

Elle ajoute que l’avenant du 26 mars 2013 n’a pas acté de la levée des conditions suspensives sans quoi la conclusion de l’avenant d’octobre 2014 n’aurait pas été nécessaire.

Elle souligne, que conformément à la promesse de vente du 27 juillet 2012, une indemnité d’immobilisation de 145 000 euros a été versée au vendeur, sur laquelle 100 000 euros lui était définitivement acquis.

Sur ce,

La clause relative à l’indemnité d’immobilisation ne constitue aucunement une clause pénale.

L’avenant signé le 24 octobre 2013 a porté le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 117 295 euros et ont convenu que la somme forfaitaire de 100 000 euros, devant initialement compensé la perte de loyers pendant la durée de l’immobilisation, serait imputée sur l’indemnité d’immobilisation.

Compte tenu de cet accord, il convient de condamner la société B C, qui ne réclame pas le remboursement de la somme de 100 000 euros convenue à titre d’indemnité d’immobilisation, au paiement du solde restant dû de ce chef soit la somme de 17 295 euros.

Sur la demande de reconstruction à l’identique

Cette demande a été abandonnée compte tenu de la vente intervenue depuis l’introduction du litige.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande reconventionnelle de la société Y

La société Y fait valoir que conformément aux termes de l’avenant du 26 mars 2013, elle a avancé à la société H.C.P la somme de 618 583, 67 euros pour permettre à cette dernière de faire face à ses arriérés et aux échéances bancaires. Cette somme devait venir en diminution du prix de vente. Cependant, la vente n’ayant pas eu lieu, elle en réclame en conséquence la restitution.

Elle ajoute que cette somme ne peut être considérée comme une indemnité d’immobilisation que la société H.C.P peut conserver. L’avenant du 23 mars 2016 qualifie les sommes versées d’avances à déduire du prix de la vente à venir.

La qualification d’indemnité d’immobilisation doit également être rejetée car la promesse de vente du 27 juillet 2012 prévoyait expressément le versement d’une indemnité d’immobilisation de 145 000 euros, dont 100 000 euros étaient définitivement acquis au promettant. Cette somme a été versée et la société Y n’en demande pas restitution.

Elle sollicite enfin la condamnation de la société H.C.P au paiement de 50 000 euros pour procédure abusive, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile.

La société H.C.P conclut au débouté de ces demandes.

Elle fait valoir que la demande n’est pas recevable car la somme de 618 583 euros, versée par la société Y, a été déduite de la somme globale de 729 000 euros due au titre de l’indemnité d’immobilisation. Il n’a donc pas lieu de les lui restituer une seconde fois.

Elle fait subsidiairement valoir que le remboursement de ces sommes ne se concevait que si celles-ci se transformaient par l’effet de la vente, en avance sur le prix. Or, la vente n’ayant pas eu lieu du fait de l’attitude fautive de la société Y, elle n’est pas tenu de la rembourser.

Le remboursement de cette somme n’était pas contractuellement prévue, elle sera en conséquence allouée à la société H.C.P en compensation de l’immobilisation inutile de son bien.

Sur ce,

Il avait été convenu par les parties que le paiement des sommes litigieuses constituait une avance sur le prix et non à titre d’indemnité d’immobilisation par ailleurs prévue. La vente n’ayant pas été signée, il convient de faire droit à la demande de remboursement de la somme de 618 583, 67 euros formulée par la société B C.

La demande supplémentaire de dommages et intérêts pour procédure abusive est rejetée en l’absence de démonstration d’une faute à la charge de la société HCB et d’un préjudice subi par la société Y.

Sur les autres demandes de dommages et intérêts

La société Coffim sollicite la condamnation de la société H.C.P au paiement de 20 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, au regard de la mauvaise foi et des demandes infondées formulées par cette dernière.

Elle demande également au tribunal d’assortir sa condamnation de l’exécution provisoire.

La société B C demande, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, la condamnation de la société H.C.P à lui verser une somme de 5 000 euros pour procédure abusive sans préjudice de l’amende civile que pourrait prononcer le tribunal.

Sur ce,

La méprise d’une partie dans l’étendue de ses droits ne saurait constituer une faute susceptible d’ouvrir droit à réparation d’un préjudice au demeurant non démontré, de sorte que les demandes sont rejetées.

Sur les frais irrépétibles

La société Coffim et la société B C demandent, chacune, la condamnation de la société H.C.P au paiement de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des termes du litige, l’équité commande de laisser aux parties la charge de leur frais irrépétibles.

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens. A la demande de la société B C, il sera en outre fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Condamne la société Coffrim à payer à la société H.C.P la somme de 280 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Condamne la société H.C.P à payer à la société B C la somme de 618 583, 67 euros,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société H.C.P aux dépens dont distraction au profit de M^e H I, avocat, pour ceux dont il aurait fait avance sans recevoir provision.

Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2017

Le Greffier Le Président

J JARRY J X

1:

Expéditions

exécutoires

délivrées le :