Tribunal de grande instance de Toulouse, Loyers commerciaux, 28 septembre 2017, n° 14/01912

TGI Toulouse 19 mai 2015

TGI Toulouse 4 septembre 2017

TGI Toulouse 28 septembre 2017

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Sur la décision

Référence :	TGI Toulouse, loyers commerciaux, 28 sept. 2017, n° 14/01912
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Toulouse
Numéro(s) :	14/01912

Sur les parties

Avocat(s) :	Bruno SCHRIMPFBeatrice RAVINA-THULLIEZ
Cabinet(s) :	SOCIETE D'AVOCATS RAVINA - THULLIEZ - RAVINA ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. TOURNE-MALAVAL c/ Société LE CRÉDIT LYONNAIS

Texte intégral

MINUTE N° : 35/02017

JUGEMENT DU : 28 Septembre 2017

DOSSIER N° : 14/01912

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULOUSE

[…]

JUGEMENT DU 28 Septembre 2017

PRÉSIDENT : Madame GAUMET, Vice-Présidente du Tribunal de Grande Instance

GREFFIER : Madame BELMAS,

DÉBATS : A l’audience publique du 06 Juin 2017,

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

DEMANDERESSE

S.C.I. Z-A, dont le […]

représentée par Maître Béatrice RAVINA-THULLIEZ de la SELARL RAVINA-THULLIEZ-RAVINA ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE,

DÉFENDERESSE

Société LE CRÉDIT LYONNAIS, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e POIRIER SCHRIMPF & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 février 1991 régulièrement renouvelé depuis et pour la dernière fois le 1^er juin 2000, la SCI Z-A a donné à bail à la Société de Restauration Toulousaine aux droits de laquelle vient la société LE CRÉDIT LYONNAIS un local commercial situé 18, place Wilson, […] et […] à Toulouse d’une superficie d’environ 700 m² pour une durée de neuf ans ayant commencé à courir le 1^er juin 2000 et devant se terminer le 31 mai 2009, destiné à l’exploitation de tous commerces. Le prix du bail était fixé à la somme de 330.000 Fr hors taxes et hors charges payable mensuellement et d’avance.

La société bailleresse a par lettre recommandée du 5 octobre 2012, sollicité la révision triennale du bail à l’échéance du 1^er juin 2012, en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction. Par lettres recommandées des 19 novembre et 28 décembre 2012 la société locataire a contesté le montant de la révision triennale.

Par arrêt du 12 février 2014, la cour d’appel de Toulouse a fixé le nouveau loyer applicable à compter du 1^er juin 2009 à la somme de 244.544,30€ par an hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé du 5 mars 2014 la société Z-A a procédé à la révision triennale du loyer à compter du 5 octobre 2012 en l’état du loyer fixé par l’arrêt de la cour d’appel pour un montant annuel de 267.562,15€ hors-taxes et hors charges.

La société locataire continuant à régler le loyer fixé par la cour d’appel, la SCI Z-A a notifié son mémoire préalable le 4 avril 2014 puis, par acte d’huissier du 22 mai 2014 complété par mémoire ultérieur du 8 décembre 2014, a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de :

— voir fixer le prix du loyer révisé à la somme de 267.562,15€ par an hors taxes et hors charges à compter du 1^er octobre 2012 outre les intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyers à compter du 5 octobre 2012,

— condamner la société locataire à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans son mémoire en réplique notifié le 29 décembre 2014, la société LE CRÉDIT LYONNAIS demandait au Juge des […] de :

— dire que la demande de révision ne peut prendre effet avant le 5 octobre 2012,

— rejeter la demande de révision à la somme de 267.562,15€,

— dire que la valeur locative des locaux à la date de révision (5 octobre 2012 ) est inférieure au montant du loyer de renouvellement au 1^er juin 2009 de sorte que la demande de révision ne peut prospérer,

— condamner la SCI à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 19 mai 2015, le Juge des […] a :

— Fait droit à la demande de révision du loyer de la SCI Z-A à compter du 05 octobre 2012,

— Avant dire droit sur le prix du bail révisé, ordonné une expertise et commis pour y procéder M. X Y, avec pour mission notamment de :

* Procéder à une étude des locaux de comparaison du voisinage afin de déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail à la date du 5 octobre 2012,

* Tenir compte des coefficients de pondération et surfaces déterminés dans l’arrêt de la cour d’appel du 12 février 2014, sauf modification intervenue depuis,

* Déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail à la date du 5 octobre 2012 avec le même coefficient de majoration que celui fixé par l’arrêt de la cour d’appel, en distinguant deux hypothèses selon que l’on intègre ou non dans l’analyse les locaux intitulés La Frégate et Le Bon Vivre,

* Donner son avis sur l’évolution de la valeur locative entre la date de fixation du loyer de renouvellement est la demande de révision.

L’expert a déposé son rapport le 26 décembre 2016.

En l’état de son dernier mémoire notifié le 10 février 2017 et au visa des articles L. 145-38, R. 145-20 et R. 145-23 du code de commerce, la SCI Z-A demande au Juge des […] :

— À titre principal de :

* fixer le prix du loyer annuel révisé du bail à la somme de 267.562,15€ HT et HC au 05 octobre 2012,

* condamner la société LE CREDIT LYONNAIS au règlement des intérêts légaux à compter du 05 octobre 2012,

— À titre subsidiaire, en cas de détermination de la valeur locative au 05 octobre 2012 entre le loyer plancher (loyer en vigueur au jour de la révision : 244.544,30€ par an HT et HC) et le loyer plafond (loyer selon révision indiciaire : 267.562,15€ par an HT et HC), fixer le loyer révisé au 05 octobre 2012 à la valeur locative retenue par le Tribunal,

— à titre infiniment subsidiaire, en cas de détermination de la valeur locative au 05 octobre 2012 au dessous du loyer en vigueur à cette date, dire et juger qu le loyer restera fixé à 244.544,30€ par an HT et HC,

— En tout état de cause:

* ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

* condamner la société LE CREDIT LYONNAIS à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Z-A expose que sa demande de fixation du loyer est issue de l’application de la variation indiciaire et qu’elle ne la situe pas dans le cadre d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative.

Elle estime incohérentes les conclusions de l’expert qui parvient à une valeur locative inférieure au loyer plancher tel que fixé par la cour d’appel inclusion ou exclusion faite des valeurs locatives “Le Bon Vivre” et “La Frégate”, dès lors que l’expert est d’avis qu’entre la date de fixation du loyer de renouvellement et la demande de révision est intervenue une évolution favorable de la valeur locative au regard de l’emplacement des locaux, par référence à des loyers pratiqués pour de nouvelles locations intervenues postérieurement à 2012.

Elle soutient que les références ci-dessus doivent être incluses dans le calcul du loyer révisé et critique le choix de l’expert d’avoir exclu les références portant sur des baux supérieurs à 9 ans, demandant au Juge des […] d’inclure la référence “Haagen Dazs” dans les éléments de comparaison. Elle critique également le fait que l’expert ait retenu la référence “Les Gémeaux”, dont le loyer est la résultante d’accords très particuliers lui conférant un caractère isolé et très inférieur à toutes les autres références de commerces situés […].

La SCI Z-A conteste également les abattements opérés par l’expert concernant des références qu’il retient au motif de baux “tous commerces” ou comportant une “liberté de cession” ou de transfert d’impôt foncier sur le locataire. Elle demande en conséquence que soient annulés ces retraitements comme mal fondés et que le loyer soit fixé, ainsi qu’elle l’a explicité dans son dire du 18 novembre 2016 adressé à l’expert à 786,83€/m², application faite d’un coefficient de 1,10 tel que retenu dans les précédentes décisions judiciaires rendues, soit 865,51€/m² X 317,59m².

Aux termes de son mémoire en réplique notifié le 30 mars 2017, la société LE CREDIT LYONNAIS demande au Juge des […] de :

— Débouter la SCI Z-A de sa demande de fixation du loyer révisé à la somme de 267.562,15€ et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la SCI Z-A au paiement de la somme de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la société LE CREDIT LYONNAIS fait valoir que les références “Le Bon Vivre” et “La Frégate” doivent exclues des éléments de comparaison, estimant qu’elles ne correspondent pas à des loyers couramment pratiqués dans le voisinage au sens de l’article R. 145-7 du code de commerce. La société LE CREDIT LYONNAIS ajoute que la première référence a été écartée dans des décisions rendues tant par le Juge des […] que par la cour d’appel et que le loyer a été fixé concernant la seconde dans un contexte particulier relatif à ce commerce qui n’est pas transposable au cas d’espèce, les locaux étant restés vides à compter du 1^er septembre 2009 et n’ayant pas trouvé preneur en 2014.

La société LE CREDIT LYONNAIS estime en outre que les paramètres de retraitement des éléments de comparaison pris en compte par l’expert aboutissent à une augmentation artificielle du prix des loyers comparés. Elle expose que sur la période de référence l’indice du coût de la construction a évolué d’une manière très importante et non représentative de l’évolution économique et des valeurs locatives, ce qui a conduit à la mise en place de l’ILC par la loi du 18 juin 2014. Elle ajoute que les coefficients de comparaison appliqués par l’expert sont issus de la charte de l’expertise alors que celle-ci n’était pas applicable à la date considérée et ne correspondait pas aux règles de pondération appliquées par la cour d’appel.

Sur les onze références de comparaison retenues par l’expert, la société LE CREDIT LYONNAIS estime que doivent être écartées celles concernant les enseignes “Douglas”, en raison de son ancienneté, “Haagen-Dasz” compte tenu de la durée du bail et “Starbucks Coffee”, qui n’est pas située […].

Elle juge en revanche pertinent de prendre en considération les références aux enseignes “Les Gémeaux” en raison de sa situation géographique, “Kookaï”, réintégrée par l’expert après vérification de la durée du bail et “Le Marignan”, exclue à tort par l’expert.

La société LE CREDIT LYONNAIS estime que la valeur locative s’établit en réalité à 456,67€/m², soit un loyer de 159.537,20€ arrondi à 159.500€ [(456,67€ X 317,59m²) X 1,10] et fait valoir que la considération générale de l’expert selon laquelle l’évolution de la commercialité serait favorable est dépourvue de pertinence, dans la mesure où il fait référence à une période postérieure à celle sur laquelle la révision doit être analysée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du loyer révisé

L’article L. 145-38 du code de commerce prévoit que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

C’est à juste titre que les parties s’accordent sur le sens de ces dispositions, selon lesquelles lorsque la révision triennale du loyer intervient, soit la valeur locative est supérieure au loyer issu de la variation indiciaire, dit loyer plafond et ce dernier doit s’appliquer, soit la valeur locative est comprise entre le dernier loyer fixé, dit loyer plancher et le loyer plafond, ce qui conduit à la fixation du loyer à la valeur locative, soit la valeur locative est inférieure au loyer plancher et ce dernier s’applique.

Il ressort des écritures des parties qu’elles fondent leurs demandes sur une surface pondérée identique de 317,59m² et qu’elles ne contestent pas l’application d’un coefficient de 1,10. Il doit être relevé que ces éléments sont conformes à ceux retenus par la cour d’appel dans son arrêt du 12 février 2014 , rendu dans le cadre de la fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er juin 2009.

Les parties sont en revanche contraires quant à la valeur locative.

Conformément à la mission qui lui a été donnée, l’expert s’est appliqué à rechercher la valeur locative des lieux loués en appliquant le même coefficient de majoration que celui fixé par l’arrêt de la cour d’appel et en distinguant les hypothèses inclusive et exclusive des éléments de comparaison relatifs aux enseignes “La Frégate” et “Le Bon Vivre”.

Il ressort en outre de son rapport qu’il a pris en considération les remarques que les parties lui ont adressées par voie de dire et qu’il a apporté, à chacune de leurs critiques, des réponses, explications ou correctifs.

En sus des références “La Frégate” et “Le Bon Vivre”, l’expert a analysé 8 autres baux et en a in fine pris 7 en considération. En pages 24 et 25 de son rapport, l’expert estime la valeur locative aux sommes de :

—  555€/m², soit une valeur arrondie à 194.000€ par an HT et HC sans prise en compte des éléments “La Frégate” et “Le Bon Vivre”,

—  645€/m², soit une valeur arrondie de 225.500€ par an HT et HC avec prise en compte de ces références.

Contrairement aux critiques émises par la SCI Z-A, c’est à juste titre que l’expert a exclu la référence “Haagen Dazs”, dès lors qu’il relève de façon pertinente que ce commerce bénéficie d’un bail de douze ans, ce qui a pour effet un déplafonnement automatique. Il en est de même de la référence “DOUGLAS”, in fine exclu par l’expert pour le même motif.

L’expert estime pertinent de retenir la référence “Les Gémeaux” , dans la mesure où le loyer en a été renouvelé en 2010. Il sera relevé au sujet de ce local qu’il est situé sur la […], présente une surface relativement importante de 180m² qui permet une comparaison efficace, bien qu’elle soit moindre que celle occupée par la société LE CREDIT LYONNAIS , mais surtout que la SCI Z-A ne verse aux débats aucun élément justifiant du fait que le loyer de ce commerce présenterait des particularités contractuelles telles qu’il devrait être exclu. L’abattement de 5% opéré par l’expert concernant ce local est également pertinent, dès lors qu’il le justifie par la destination des lieux qui, si elle est large, n’est cependant pas “tous commerces” à la différence du bail dont bénéficie la société LE CREDIT LYONNAIS.

Pour répondre aux critiques de la société LE CREDIT LYONNAIS concernant la présence de la référence “Starbucks Coffee” dans le panel de comparaison, il doit être relevé, ainsi que l’indique l’expert, que ce local présente une surface utile pondérée de 319m², sensiblement identique à celle exploitée par la société LE CREDIT LYONNAIS. Le fait que ce commerce ne se situe pas directement […], mais sur les allées Franklin Roosevelt, soit à quelques centaines de mètres du commerce de la société LE CREDIT LYONNAIS suffit à intégrer ce loyer au titre de la comparaison avec les loyers couramment pratiqués dans le voisinage.

De façon toute aussi adaptée, l’expert a exclu la référence “Le Marignan”, estimant qu’il s’agissait d’un bail trop ancien pour permettre une comparaison pertinente et que s’agissant d’un bar, la pondération était différente. La société LE CREDIT LYONNAIS ne verse aux débats aucun élément précis concernant cette référence qui justifierait de la retenir.

Quant à l’inclusion ou à l’exclusion des références “La Frégate” et “Le Bon Vivre”, il convient de rappeler que dans son arrêt du 12 février 2014, la Cour d’Appel a estimé que la première devait être incluse dans le panel de comparaison dans la mesure où le renouvellement du bail était intervenu en septembre 2009, soit à une date sensiblement identique à celle de la fixation du loyer concernant le commerce de la société LE CREDIT LYONNAIS, retenant toutefois une valeur pondérée de 1.250€. La Cour a par ailleurs jugé que les spécificités alléguées au sujet de la seconde référence ne justifiaient pas son exclusion. Aucun élément nouveau par rapport aux débats qui se sont déjà tenus entre les parties au sujet de ces deux références n’émerge dans le cadre de leur contentieux actuel.

Quant au fait que la société LE CREDIT LYONNAIS fait valoir que la seconde référence a été exclue par le Juge des […] et la Cour d’Appel dans d’autres décisions, il est permis de constater que le jugement du 13 mai 2014 et l’arrêt consécutif du 04 mai 2016 auxquels il est fait référence ont exclu la référence “Le Bon Vivre” dans le cadre d’une décision portant sur des locaux d’une surface pondérée de 42m², laquelle n’est pas comparable à celle exploitée par la société LE CREDIT LYONNAIS.

Ainsi que le fait observer la SCI Z-A, les développements de l’expert quant au fait que d’une façon générale, les locaux situés […] auraient connu une augmentation de leur valeur locative ne peuvent être retenues, dès lors qu’elles se fondent sur des loyers pratiqués pour de nouvelles locations postérieures à 2012, soit à une période non comparable à celle de la révision triennale objet du présent contentieux. Ils ne sont pour autant pas intrinsèquement contradictoires, dès lors que l’expert a bien pris soin de préciser qu’il s’agissait de baux conclus en dehors de la période intéressant le présent litige.

Ainsi, il résulte des travaux de l’expert que c’est au terme d’une analyse rigoureuse et approfondie des éléments soumis à son appréciation qu’il parvient à une valeur locative qui, au regard du maintien de la comparaison avec les références “La Frégate” et “Le Bon Vivre” s’établit à 225.500€ par an HT et HC et apparaît donc inférieure au loyer fixé dans le cadre du renouvellement en 2014.

Dès lors et en application des dispositions sus-visées de l’article L. 145-37 du code de commerce, le loyer tel que fixé à 244.544,30€ par l’arrêt de la Cour d’Appel rendu le 12 février 2014 doit s’appliquer entre les parties à compter du 05 octobre 2012.

La SCI Z-A sera en conséquence déboutée de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

La SCI Z-A succombant, il y a lieu de mettre à sa charge les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Pour le même motif, elle sera condamnée à payer à la société LE CREDIT LYONNAIS la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

DÉBOUTE la SCI Z-A de l’intégralité de ses demandes ;

DIT que le montant du loyer révisé applicable s’élève à 244.544,30€ à compter du 05 octobre 2012 ;

LAISSE les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire à la charge de la SCI Z-A ;

CONDAMNE la SCI Z-A à payer à la société LE CREDIT LYONNAIS la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

La greffière Le Juge des loyers commerciaux