Tribunal de grande instance de Paris, Expropriations, 14 mars 2017, n° 16/00373

TGI Paris 14 mars 2017

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, expropriations, 14 mars 2017, n° 16/00373
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	16/00373

Sur les parties

Avocat(s) :	Romain THOMÉSophie MARQUES
Cabinet(s) :	SAS DROUOT AVOCATSCABINET VAZEL ET ASSOCIES

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

Expropriations

N° RG : 16/00373

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT DU 14 Mars 2017

DEMANDERESSE

Y Z DES TRANSPORTS PARISIENS

[…]

représentée par Maître Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

Madame A B

[…]

représentée par M^e Sophie MARQUES, Cabinet LACHAUD MANDEVILLE COURTADEUR & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire W0006

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS

exerçant les fonctions de commissaire du Gouvernement

Représenté par M^me Sylvie BLUGEON

OPÉRATION :

Prolongement de la ligne de métro 11 (à l’est)

Marie-Hélène MASSERON, Vice Présidente au Tribunal de grande instance de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffier, désignées conformément aux articles

L 211-1 et R 211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 08 février 2017 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2017 ;

OBJET DE LA DEMANDE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La Y Z des Transports Parisiens (ci-après la RATP) est chargée de la maîtrise d’ouvrage de l’opération de prolongement à l’est de la ligne 11 du métro parisien de la station Mairie des Lilas jusqu’à la gare RER de Rosny-Bois-Perrier, reconnue d’utilité publique par arrêté n° 2014-1331 du 28 mai 2014.

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 3 novembre 2016, précédé d’une offre notifiée à l’expropriée le 12 novembre 2015, la RATP a saisi la juridiction de l’expropriation de Paris à l’effet de voir fixer les indemnités devant revenir à M^me A B pour l’expropriation, dans le cadre de l’opération en cause, d’une emprise de 124 m² en tréfonds de la parcelle cadastrée section […] et […] à Montreuil-sous-Bois (93100).

La RATP offre de verser une indemnité totale de 7ྭ755 euros se décomposant en une indemnité principale de 6ྭ526 euros et une indemnité de remploi de 1ྭ229 euros.

Elle expose calculer la valeur vénale de l’emprise expropriée sur la base de la jurisprudence de la cour d’appel de Paris élaborée par un arrêt du 7 décembre 1995 s’appuyant sur une méthode de calcul préconisée par les experts messieurs X et Demanche aux termes de laquelle la valeur d’une emprise en tréfonds s’obtient par application de la formule suivante:

V = Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke où :

V = valeur de l’emprise en tréfonds

Vu = valeur du m² du terrain de surface considéré nu et libre

S = superficie de l’emprise en tréfonds

Tr = coefficient de profondeur (100% pour une profondeur inférieure ou égale à 3,50 m ; 30% pour une profondeur entre 3,50 m et 6,50 m ; [90/(H-3,50)] pour une profondeur supérieure à 6,50 m)

Kp = coefficient d’exploitation du sous-sol (fourchette comprise entre 0,8 et 1,5)

Ks = coefficient de sol (fourchette comprise entre 0,8 et 1,2, de défavorable à favorable)

Ke = coefficient de nappe phréatique (0,5 si le niveau haut de l’ouvrage est sous le niveau d’étiage, 1 si le niveau haut de l’ouvrage est égal ou supérieur au niveau d’étiage).

La RATP précise que dans le cadre du projet du Grand Paris il a été décidé d’appliquer des coefficients Ks et Ke neutres de 1 compte tenu de la profondeur générale du tunnel supérieure à 15 mètres et de la situation des emprises à une profondeur supérieure à 15 mètres, et d’appliquer un abattement pour encombrement dans les proportions suivantes :

totalement bâti : 40 %

supérieur ou égal à 70% : 30%

inférieur à 70 % et supérieur ou égal à 40% : 20%

inférieur à 40% et supérieur ou égal à 10% : 10%

inférieur à 10% : aucun abattement.

Pour la détermination de l’indemnité due en l’espèce, la RATP retient une valeur du terrain de surface de 600 euros/m² en opérant un abattement pour encombrement de 30%, un coefficient de profondeur de 12,53% et un coefficient de nappe de 1.

Par conclusions visées par le greffe le 30 décembre 2016, le commissaire du Gouvernement (ci-après le CG) propose la fixation d’une indemnité totale de 8ྭ380 euros se décomposant en une indemnité principale de 7ྭ069,43 euros et une indemnité de remploi de 1ྭ310,41 euros, retenant une valeur du terrain de surface de 650 euros/m² en opérant un abattement pour encombrement de 30%, un coefficient de profondeur de 12,53% et un coefficient de nappe de 1.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 12 janvier 2017.

Par mémoire en réponse visé par le greffe le 1^er février 2017, l’expropriée a sollicité le paiement d’une indemnité totale de 14ྭ667,78 euros se décomposant en une indemnité principale de 12ྭ537,20 euros et une indmenité de remploi de 2ྭ130,58 euros, retenant une valeur du terrain de surface de 1ྭ000 euros et contestant l’application d’un abattement pour encombrement.

Vu le mémoire complémentaire et récapitulatif de la RATP, visé par le greffe le 7 février 2017, auquel il convient de se référer au visa de l’article 455 du Code de procédure civile ;

La RATP et le CG entendus en leurs observations à l’audience du 8 février 2017.

LE BIEN

La parcelle cadastrée […] a une superficie de 179 m². Y est édifiée une maison d’habitation avec cour devant, disposant d’une double façade sur le boulevard de la Boissière et sur l'[…], et de commerces à proximité. La gare RER de Rosny-sous-Bois (ligne E) est distante de 2,8 kms, la station de métro Mairie de Montreuil (ligne 9) de 2,3 kms. Des lignes de bus se rendent à ces gare et station.

La superficie de l’emprise en tréfonds est de 124 m², sa profondeur de 10,68 mètres.

Le bien est classé en zone Umt du plan local d’urbanisme de la commune de Montreuil-sous-Bois, zone urbaine à vocation mixte intégrant des constructions classiques de hauteurs variables, des immeubles modernes de type grands ensembles et des activités, l’indice « t » correspondant aux secteurs situés à proximité des points d’accès aux trasports collectifs.

L’EVALUATION

La méthode de calcul de la valeur des emprises tréfoncières dite « X et Demanche » n’est contestée sur aucun de ses paramètres, les parties ne divergeant que sur le prix du terrain de surface, évalué à 600 euros par l’expropriant, à 650 euros par le CG et à 1000 euros par l’expropriée, laquelle conteste en outre l’application d’un abattement pour encombrement à la valeur du terrain de surface.

L’expropriée produit cinq termes de comparaison issus de la base Biens des notaires, correspondant tous en principe à des ventes de terrains à bâtir. Il résulte cependant de la lecture des actes de vente que trois de ces terrains sont bâtis, ceux situés 208 bd de la Boissière, 38 et 40 rue de la Demi-Lune, et par suite non pertinents, s’agissant d’évaluer un terrain à bâtir. En outre, le contenu du premier terme n’est pas vérifiable car l’acte de vente n’est pas produit alors que tous les autres le sont, et son classement au PLU n’est pas indiqué alors qu’il est un peu plus éloigné du terrain à évaluer que tous les termes de comparaison produits par les parties et le CG, ces réserves le rendant insuffisamment pertinent pour pouvoir être retenu. Quant au cinquième terme, commun au quatrième terme du CG, son prix unitaire de 674 euros est erroné dans le tableau produit par l’expropriée, ayant été calculé toutes taxes comprises ainsi qu’il résulte de l’acte de vente conclu entre la ville de Montreuil et une société civile immobilière Galletti, cette valeur étant en réalité de 560 euros hors taxes comme indiqué dans le tableau du CG.

La valeur unitaire de 1ྭ000 euros retenue par l’expropriée sera par conséquent écartée, ne reposant pas sur des termes de comparaison pertinents.

Au soutien de sa proposition d’une valeur unitaire de 650 euros, le CG invoque cinq termes de comparaison correspondant à des ventes récentes (2013, 2014 et 2016) de terrains à bâtir situés dans le même secteur géographique que le terrain à évaluer et classés en zone UM ou UMt du plan local d’urbanisme de la commune de Montreuil, comme le bien considéré.

La RATP justifie toutefois, par la production de l’acte de vente correspondant, que la valeur unitaire du troisième terme de comparaison du CG (terrain situé […]) est erronée du fait de la prise en compte d’une partie seulement de la superficie totale du terrain (296 m² et non 156 m²), si bien que la valeur unitaire de ce terme de comparaison s’établit en réalité à 507 euros et non à 714 euros.

En revanche, la RATP ne fait qu’affirmer sans l’établir par un plan de zonage permettant de localiser le terme, que le cinquième terme du CG (terrain situé […]) serait classé en zone UH du PLU et non en zone UM.

Mais après rectification de la valeur du troisième terme, il s’avère que la valeur unitaire moyenne des cinq termes du CG s’établit à 600 euros, rejoignant ainsi la valeur de 600 euros qui est offerte par la RATP.

Cette valeur commune de 600 euros est corroborée par la production par la RATP, au soutien de ses dernières écritures, de trente quatre termes de comparaison correspondant à des ventes amiables récemment conclues avec l’expropriant sur des terrains à bâtir situés sur le tracé de la ligne 11 du métro parisien et dans le même secteur géographique que le terrain à évaluer, ces termes présentant un caractère privilégié par application de l’article L 322-8 du Code de l’expropriation qui dispose que le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Il y a lieu d’observer que ces trente quatre terrains, vendus au prix unitaire de 600 euros, sont situés à une distance maximale de 700 mètres (à vol d’oiseau) du terrain à évaluer et que plusieurs d’entre eux sont situés sur le boulevard de la Boissière comme le terrain à évaluer; cinq d’entre eux présentant en outre une double façade sur voie comme le terrain considéré.

Les indemnités principales seront donc fixées en l’espèce sur la base d’une valeur unitaire de 600 euros.

A cette valeur du terrain de surface doit être appliqué un abattement pour encombrement de 30% conformément à la méthode de calcul applicable et non contestée en défense, ce qui ramène la valeur unitiare (Vu) à 420 euros, cela dès lors que la parcelle est encombrée à 73 % ainsi qu’il résulte des dernières écritures de la RATP et de celles du CG, proportion non contredite par l’expropriée. Il sera en outre rappelé que le principe de cet abattement est justifié par le fait que l’encombrement du terrain de surface a nécessairement un impact sur la valeur du tréfonds dans la mesure où même si les techniques de construction sont aujourd’hui très évoluées, la présence d’un bâti génère des coûts de construction supplémentaires dès lors que des mesures de précaution doivent être prises pour assurer la protection du bâti existant, et cela même si l’ouvrage est implanté à une profondeur importante.

Le ceefficient de profondeur s’établissant à 12,53 % [90/ (10,68 mètres-3,5 mètres)] et le coefficient de nappe à 1, l’indemnité principale doit être fixée come suit :

V = Vu (420 euros) x S (124 m²) x Tr (12,53 %) x Kp (1) x Ks (1) x Ke (1) = 6ྭ525,62 euros

L’indemnité de remploi se chiffre quant à elle, selon la méthode habituelle, à la somme de 1ྭ228,84 euros ainsi obtenue :

20 % de la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5ྭ000 euros = 1ྭ000 euros

15 % de la fraction comprise entre 5ྭ001 et 15ྭ000 euros (1ྭ525,62 euros) = 228,84 euros

LE DECOMPTE D’EVALUATION :

Il revient aux expropriés une indemnité totale de 7ྭ754,46 euros arrondie à 7ྭ755 euros ( 6ྭ525,62 euros + 1ྭ228,84 euros).

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à 7ྭ755 euros euros l’indemnité totale devant revenir à M^me A B pour la dépossession du volume en tréfonds de la parcelle cadastrée section […] et […] à Montreuil-sous-Bois (93100) ;

Déboute l’expropriée du surplus de sa demande ;

Rappelle que les dépens sont à la charge de la RATP, partie expropriante.

Fait à PARIS, le quatorze mars deux mil dix sept.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

FOOTNOTES

Grosse

Expédition

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délivrées le :