T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 17/54236 N° : 12 Assignation du : 24 Mars 2017	ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 19 septembre 2017 par I J, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de F, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de G H, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur Z B C Y

[…]

[…]

représenté par M^e José ANIDO, avocat au barreau de F – #E0702

DEFENDERESSE

S.A.R.L. L’ORIENTAL

[…]

75015 F

représentée par M^e Isia KHALFI, avocat au barreau de F – R005

DÉBATS

A l’audience du 05 Septembre 2017, tenue publiquement, présidée par I J, Vice-Présidente, assistée de G H, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 7 août 2007 en renouvellement de bail, M^me D E-F, aux droits de laquelle vient M. Z Y, a donné à bail commercial à la société L’ORIENTAL des locaux situés 244 rue de la Croix Nivert à F 15^e, moyennant un loyer annuel de 10 182 €, hors charges et hors taxes.

L’attestation d’assurance, et la réalité de l’exploitation des lieux par la société locataire, n’ont pas été justifiées au bailleur, malgré les demandes.

Le bailleur a fait délivrer un commandement d’avoir à justifier de l’assurance des locaux loués, et une sommation d’avoir à justifier des conditions d’exploitation de ces locaux, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier en date du 9 février 2017, à la société L’ORIENTAL.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier du 24 mars 2017, M. Z Y a fait assigner la société L’ORIENTAL devant la juridiction des référés du Tribunal de grande instance de F, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société L’ORIENTAL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société L’ORIENTAL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 2 000 € par mois, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société L’ORIENTAL au paiement d’une indemnité de 3 000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la société L’ORIENTAL au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience du 5 septembre 2017, M. Z Y a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

M. Z Y expose que la société L’ORIENTAL n’exploite plus les lieux loués, qu’elle a confié à une société LE MANA, laquelle aurait sous-loué les lieux à la société LE MARABOUT, en infraction avec les clauses du bail, et sans que le bailleur n’en soit avisé ; qu’une précédente ordonnance de référé du 15 décembre 2016 a bien été rendue contre la société L’ORIENTAL, qui était comparante, et qui n’a pas contesté sa qualité de locataire ; que les cessions de bail et location-gérance sont inopposables au bailleur.

Vu les conclusions déposées et soutenues à l’audience du 5 septembre 2017 par lesquelles la société L’ORIENTAL, soulève l’irrecevabilité des demandes pour défaut de droit d’agir de la SARL L’ORIENTAL, de rejeter les demandes, outre la condamnation à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique qu’elle a cédé le fonds de commerce et est donc dépourvu du droit d’agir, depuis le contrat de cession du 27 août 2009 ; que le contrat de bail ne prévoit aucune clause d’agrément du cessionnaire en cas de cession du fonds de commerce ; que le contrat de location-gérance, qui n’est pas une sous-location, a été régulièrement enregistré auprès de l’administration fiscale, et l’occupation du fonds de commerce par la SARL LE MARABOUT est donc régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2017, date de la présente ordonnance.

SUR CE

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à défendre :

Il ressort des pièces versées aux débats par les parties que le bail commercial conclu le 1^er avril 2007, en renouvellement du bail initial du 1^er avril 1989, mentionnait comme preneur : «ྭla société L’ORIENTALྭ» représentée par M^me A X.

Dans le bail initial, auquel se référait l’acte de renouvellement, était précisé en page 3, article I, que le preneur ne pourrait céder, ni apporter en société, ses droits au présent bail si ce n’est après avoir obtenu l’autorisation expresse et par écrit du bailleur ou lui dûment appelé, à l’acquéreur de son fonds de commerce, et encore à charge de rester garant et solidaire (…), un original dûment enregistré sera remis au bailleur aux frais du preneur pour lui servir de titre direct contre le cessionnaire, 15 jours au plus après la date d’enregistrement de l’acte.

Il n’est pas contesté qu’aucun consentement du bailleur express et écrit n’a été donné à la cession de droit au bail des locaux loués intervenu le 27 août 2009 entre la société L’ORIENTAL et la société CHEZ MARIANNE dont la dénomination sociale est devenue la SARL LE MANA.

De même, aucune information n’a été communiquée au bailleur lors du contrat de location-gérance intervenu le 30 septembre 2016 entre la société LE MANA et la société LE MARABOUT.

Enfin, il résulte de l’ordonnance de référé rendue le 15 décembre 2016, que la société L’ORIENTAL, représentée par sa gérante, M^me X, a été condamnée en sa qualité de locataire, à verser la somme de 1 000 € à M. Y, et qu’elle n’a pas contesté cette qualité lors de l’audience du 10 novembre 2016, alors même que le contrat de location-gérance avait été publié le 25 octobre 2016 auprès des services des finances publiques.

Les contrats conclus avec les sociétés LE MANA et LE MARABOUT sont donc inopposables au bailleur, dès lors qu’elles n’ont bénéficié d’aucune cession agréée par le bailleur du bail commercial du 1^er avril 2007, et qu’aucune pièce ne démontre qu’il en ait été avisé.

Seule la société L’ORIENTAL est connue du bailleur et détient un titre qui lui est opposable.

La fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à défendre sera donc rejetée, seule la société L’ORIENTAL étant connue du bailleur.

— Sur la demande relative à l’expulsion et les demandes qui en découlentྭ:

L’article 808 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 808 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

La soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le commandement de payer du 9 février 2017 délivré à l’adresse des lieux loués, adresse du siège social de la société L’ORIENTAL, tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés, est régulier. Un huissier l’a signifié à personne morale, en la personne de la gérante, M^me A X.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond à des obligations prévues par des clauses figurant au bail, soit l’obligation de s’assurer, et l’obligation d’exploiter les lieux. Le commandement précise qu’à défaut d’exécution dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des obligations à respecter.

En faisant délivrer ce commandement, M. Z Y n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le commandement de justifier d’une assurance pour les locaux loués au 244 rue de la Croix Nivert, et de justifier des conditions d’exploitation des locaux loués, ces lieux devant être personnellement exploités.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, puisque les locaux sont exploités par la société LE MARABOUT, ainsi qu’il résulte des propres déclarations de la société L’ORIENTAL, et l’attestation d’assurance produite concernant la société LE MARABOUT, et non la société L’ORIENTAL.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 809, alinéa 1^er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société L’ORIENTAL et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 809, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au DOUBLE du loyer annuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

— Sur les dommages intérêts :

La demande de dommages intérêts, qui n’est pas sollicitée à titre provisionnel, ne relève pas des compétences du juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande, qui n’est justifiée par ailleurs par aucune pièce.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société L’ORIENTAL, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société L’ORIENTAL ne permet d’écarter la demande de M. Z Y formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à défendre ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 mars 2017 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société L’ORIENTAL et de tout occupant de son chef des lieux situés à F 15^e, 244 rue de la Croix Nivert, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce pointྭ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société L’ORIENTAL, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société L’ORIENTAL à payer à M. Z Y les indemnités d’occupation dues ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à titre de dommages intérêts ;

Condamnons la société L’ORIENTAL aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société L’ORIENTAL à payer à M. Z Y la somme de 1 000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à F le 19 septembre 2017

Le Greffier, Le Président,

G H I J

1:

2 Copies exécutoires

délivrées le: