DEMANDERESSE

S.A. LOGEMENT FRANCILIEN

[…]

[…]

représentée par M^e M N, V au barreau de PARIS, vestiaire #R211

DÉFENDEURS

S.C.I. S T U A BOULOGNE

[…]

[…]

représentée par M^e O P, V au barreau de PARIS, vestiaire #E0177

Maître K B, notaire, associé de la SCP B, X, Y, Z et A.

[…]

[…]

S.C.P. B, X, Y, Z, A

[…]

[…]

représentées par M^e Q R, V au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Renaud H, Premier Vice-Président Adjoint

M^me Béatrice CHAMPEAU-RENAULT, Vice-Présidente

M. I J, Vice-Président

assistés de M^me Mathilde G, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2015 tenue publiquement et présidée par M. Renaud H, les avocats présents à l’audience pour cette affaire ont accepté que l’audience soit prise en double juge rapporteur du fait de l’absence d’un magistrat pour raison médicale.

M. I J a donc été entendu en son rapport, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2015.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

*************

RAPPEL DU LITIGE

Par acte authentique du 18 juillet 1991, reçu par Maître K B, notaire, la SCI S T U A BOULOGNE (« SCI S T U ») a consenti à la S.A. D’HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ DE PARIS ET SES ENVIRONS (« SAPE »), un bail emphytéotique d’une durée de 25 ans et six mois, sur le lot n 4 d’un terrain à bâtir situé 768 rue Yves S à BOULOGNE-BILLANCOURT (92). Ce contrat prévoyait expressément la faculté pour le preneur de céder ses droits à un tiers ou de les apporter en société.

Cette convention imposait à la SAPE de poursuivre et d’achever, à ses frais, la construction des logements locatifs à loyers modérés que la SCI S T U avait entreprise sur le lot objet du bail emphytéotique et de les conserver en bon état d’entretien. Elle prévoyait qu’au terme du bail, la propriété de ces constructions serait, de plein droit, transférée au bailleur et mettait en outre à la charge du preneur un loyer d’un montant total de 61.386.514 F (9.358.313,7 €), se composant :

— d’une partie payable comptant, à hauteur de 41.000.000 F (6.250.409 €) ;

— d’une redevance annuelle fixée à 20.386.514 F (3.107.904 €), progressive et indexée sur l’indice du coût de la construction à partir de la deuxième année du bail.

Un premier avenant à l’acte du 18 juillet 1991 a été signé le 16 décembre 1992, prolongeant la durée du bail de 11 années, soit une durée totale de 36 ans et une redevance complémentaire annuelle de 300 000 F a été convenue.

Un second avenant est conclu entre les parties et formalisé par acte authentique en date du 28 août 2001. Il supprime la redevance complémentaire annuelle de 300 000 F à partir de la 9^e année et ramène la durée totale du bail à 27 années.

Par un acte authentique du 8 novembre 2005, le bail emphytéotique a été transféré à la société COOPERATION ET FAMILLE dans le cadre d’un apport partiel d’actifs, avant d’être cédé, par un acte du 22 janvier 2008, à la société LOGEMENT FRANCILEN.

Avertie de ces cessions de bail, la SCI S T U a demandé à la société LOGEMENT FRANCILEN le paiement du loyer dû au titre de la 17^e année du bail, soit une somme de 241.343,06 €, par courrier en date du 27 novembre 2008 et exigé conformément au contrat de bail, par courrier du 9 janvier 2009, une copie exécutoire de l’acte de cession intervenu entre la société LOGEMENT FRANCILEN et la société COOPERATION ET FAMILLE.

En réponse, la société LOGEMENT FRANCILEN a adressé le 8 avril 2009 un chèque de 120.671,53 euros (soit la moitié du montant du loyer réclamé), en expliquant que « le programme immobilier présente depuis l’origine un déséquilibre financier important dû essentiellement au niveau trop élevé de ce loyer » et demandant de ce fait une renégociation des termes du bail. Renégociations que le bailleur conditionnait au règlement préalable du loyer dû.

Le paiement par la société LOGEMENT FRANCILEN a été effectué et la copie exécutoire de l’acte de cession transmise à la SCI S T U au mois de juin 2009 sans qu’aucune démarche amiable de renégociation n’intervienne ensuite.

Par exploit introductif d’instance en date des 22 et 24 février 2012 la société LOGEMENT FRANCILEN a fait délivrer assignation à :

1. la SCI S T U

2. Maître K B notaire instrumentaire du contrat de bail

3. La SCP B X Y Z et A, au sein de laquelle exerce Maître B

aux fins de :

— à titre principal, solliciter la requalification du bail emphytéotique conclu avec la SCI S T U à BOULOGNE en contrat de vente et la condamnation de la SCI S T U à lui verser la somme de 994.143,88 euros correspondant aux redevances versées entre 2008 et 2011.

— à titre subsidiaire, l’annulation de ce bail emphytéotique sur le fondement de l’article 1131 du Code Civil et la condamnation de la SCI S T U à lui restituer la somme de 994.143,88 € correspondant aux redevances versées entre 2008 et 2011.

— à titre très subsidiaire, la condamnation in solidum de Maître K B notaire et de la SCP B X Y Z et C à lui payer la somme de 549.452 € à parfaire en réparation du préjudice provoqué par les manquements commis.

Pour l’exposé des moyens des parties, le tribunal se référera expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives en application de l’article 455 du code de procédure civile.

*

Vu, suite à l’assignation délivrée les 22et 24 février 2012 à la SCI S T U A BOULOGNE, M. K B et la SCP B, X, Y, Z, A, les dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 2 février 2015, par lesquelles la SA LOGEMENT FRANCILEN demande au tribunal de :

“A TITRE LIMINAIRE : SUR LA QUALITE POUR AGIR DE LA SOCIETE LOGEMENT FRANCILEN

DIRE ET JUGER que la société LOGEMENT FRANCILEN, qui a acquis de la société COOPERATION ET FAMILLE le bail emphytéotique du 18 juillet 1991, a qualité pour solliciter la requalification du bail emphytéotique du 18 juillet 1991 et, à titre subsidiaire, son annulation, ainsi que pour rechercher la responsabilité du notaire qui l’a instrumenté

I. A TITRE PRINCIPAL : SUR LA REQUALIFICATION DU BAIL EMPHYTEOTIQUE DU 18 JUILLET 1991 EN VENTE

Vu les articles L. 451-1 du code rural et 1582 du code civil

CONSTATER que le bail emphytéotique du 18 juillet 1991 imposait à la SAPE d’achever à ses frais la construction des immeubles devant être édifiés sur le terrain loué ;

CONSTATER que ce même bail met à la charge de la SAPE le paiement d’un loyer composé d’une somme de 41.000.000 F (6.250.409 €) payable comptant et d’une redevance annuelle progressive, d’un montant global de 20.386.514 F (3.107.904 €), indexée sur l’indice du coût de la construction ;

CONSTATER que, de l’aveu même de la société PERSPECTIVES, gérante de la « SCI S T U », le montant du loyer payable comptant représentait le prix auquel le terrain aurait dû être cédé à la SAPE en l’état futur d’achèvement ;

CONSTATER que cette somme recouvrait le coût des travaux que la « SCI S T U » avait fait exécuter sur le terrain, le prix d’acquisition du lot objet du bail, ainsi que la charge foncière ;

En conséquence,

DIRE ET JUGER que sous couvert d’un loyer, c’est un prix de vente qui a été mis à la charge de la SAPE ;

REQUALIFIER en contrat de vente la convention conclue le 18 juillet 1991 entre la SAPE et la « SCI S T U » ;

CONSTATER que depuis le 22 janvier 2008, la société LOGEMENT FRANCILEN s’est acquittée entre les mains de la « SCI S T U » de la somme de 1.571.775,80 €, ainsi ventilée :

- 241.343,06 € au titre de l’année 2008 ;

- 237.890,79 € au titre de l’année 2009 ;

- 247.621,58 € au titre de l’année 2010 ;

- 267.288,45 € au titre de l’année 2011 ;

- 287.358,96 € au titre de l’année 2012 ;

- 290.273,08 € au titre de l’année 2013.

CONDAMNER la « SCI S T U » à restituer à la société LOGEMENT FRANCILEN la somme de 1.571.775, 80€, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

II. A TITRE SUBSIDIAIRE : SUR LA NULLITE DU BAIL EMPHYTEOTIQUE DU 18 JUILLET 1991

Vu l’article 1131 du code civil

A. SUR LA NULLITE DU BAIL EMPHYTEOTIQUE POUR CAUSE ILLICITE

CONSTATER que le bail emphytéotique conclu le 18 juillet 1991 met à la charge de la SAPE des obligations tout aussi lourdes qu’inhabituelles ;

CONSTATER qu’il ressort de l’évaluation effectuée par la direction générale des finances publiques que la redevance due par la SAPE et, aujourd’hui, par la société LOGEMENT FRANCILEN, est manifestement surévaluée au regard de la valeur du terrain et des constructions ;

CONSTATER que les conditions financières du bail ont été déterminées par M. L D, qui a été condamné par un jugement du 10 juin 2010 pour avoir réalisé des montages immobiliers frauduleux destinés à enrichir les sociétés qu’il dirigeait dans les Hauts-de-Seine au détriment d’une société d’habitations à loyer modéré ;

CONSTATER que les opérations immobilières ayant donné lieu à cette condamnation sont similaires à celle conclue entre la SAPE, la « SCI S T U » et la société PERSPECTIVES le 18 juillet 1991 ;

CONSTATER que le bail emphytéotique n’était destiné qu’à enrichir la « SCI S T U », dans laquelle M. D avait des intérêts et dont il est aujourd’hui le gérant, au détriment de la SAPE ;

DIRE ET JUGER, en conséquence, que cette convention a été conclue dans un but frauduleux et comporte, en conséquence, une cause illicite ;

En conséquence,

ANNULER le bail emphytéotique conclu par la « SCI S T U » et la SAPE le 18 juillet 1991 ;

B. SUR LA NULLITE DU BAIL EMPHYTEOTIQUE POUR ABSENCE DE CAUSE

CONSTATER que le bail emphytéotique, qui met à la charge de la SAPE le coût de la construction des logements devant être édifiés sur le terrain loué ainsi qu’une redevance annuelle particulièrement élevée, progressive et indexée sur l’indice du coût de la construction, est manifestement déséquilibré et défavorable à la SAPE ;

CONSTATER que les revenus locatifs retirés par la SAPE puis par la société LOGEMENT FRANCILEN, sociétés d’habitations à loyer modéré, ne peuvent pas couvrir le coût de la redevance et du prêt PLI souscrit par la SAPE afin de financer l’opération ;

CONSTATER que le bail emphytéotique conclu le 18 juillet 1991 est ainsi, non seulement déséquilibré, mais également déficitaire ;

En conséquence,

DIRE ET JUGER que les obligations souscrites par la SAPE dans le bail emphytéotique du 18 juillet 1991 sont dépourvues de tout intérêt économique et, partant, privées de cause ;

ANNULER le bail emphytéotique conclu par la « SCI S T U » et la SAPE le 18 juillet 1991 ;

C. SUR LES SOMMES DEVANT ETRE RESTITUEES A LA SOCIETE LOGEMENT FRANCILEN PAR LA SCI S T U

CONSTATER que depuis le 22 janvier 2008, la société LOGEMENT FRANCILEN s’est acquittée entre les mains de la « SCI S T U » de la somme de 994.143,88€, ainsi ventilée :

- 241.343,06 € au titre de l’année 2008 ;

- 237.890,79 € au titre de l’année 2009 ;

- 247.621,58 € au titre de l’année 2010 ;

- 267.288,45 € au titre de l’année 2011 ;

- 287.358,96 € au titre de l’année 2012 ;

- 290.273,08 € au titre de l’année 2013.

CONDAMNER la « SCI S T U » à restituer à la société LOGEMENT FRANCILEN la somme de 1.571.775, 80 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

III. A TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE : SUR LA RESPONSABILITÉ DE MAÎTRE B ET DE LA SCP B, X, Y, Z et A

Vu l’article 1382 du code civil

A. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESPONSABILITE EXERCEE PAR LA SOCIETE LOGEMENT FRANCILEN

CONSTATER que la SAPE n’a été en mesure de constater le caractère déficitaire de l’opération qu’à la fin de l’année 2002, après la conclusion de l’avenant n 2 du 28 août 2001 ;

DIRE ET JUGER, en conséquence, que l’action en responsabilité exercée par la société LOGEMENT FRANCILEN à l’encontre de Maître B, introduite par l’assignation du 24 février 2012, est recevable ;

B. SUR LES MANQUEMENTS IMPUTABLES A MAITRE B

CONSTATER que le caractère frauduleux du bail emphytéotique du 18 juillet 1991, qui mettait à la charge de la SAPE des obligations tout aussi inhabituelles qu’excessives, ne pouvait pas échapper à Maître B ;

DIRE ET JUGER qu’en instrumentant cette convention, Maître B a engagé sa responsabilité professionnelle, ainsi que celle de la SCP B, X, Y, Z et A, dont il est associé, à l’égard de la société LOGEMENT FRANCILEN, venant aux droits de la SAPE ;

En toute hypothèse,

CONSTATER qu’en vertu de son devoir de conseil, Maître K B aurait dû avertir la SAPE du caractère déséquilibré du bail emphytéotique qu’elle s’apprêtait à conclure et, notamment, du caractère anormalement élevé du loyer mis à sa charge ;

DIRE ET JUGER qu’en s’abstenant de formuler le moindre avertissement, Maître K B a engagé sa responsabilité professionnelle, ainsi que celle de la SCP B, X, Y, Z et A, dont il est associé, à l’égard de la société LOGEMENT FRANCILEN, venant aux droits de la SAPE.

B. SUR LE PRÉJUDICE SUBI PAR LA SOCIÉTÉ LOGEMENT FRANCILEN

CONSTATER que le montant des loyers perçus par la SAPE, société d’HLM, ne suffit pas à couvrir le coût de la redevance annuelle, de l’entretien des logements et de l’emprunt souscrit auprès de la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATIONS ;

CONSTATER que les pertes financières subies par la société LOGEMENT FRANCILEN s’élèvent, à ce jour, à la somme de 781.432 € à parfaire ;

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Maître K B et la SCP B, X, Y, Z et A à payer à la société LOGEMENT FRANCILEN la somme de 781.432 €, à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la « SCI S T U », Maître K B et la SCP B, X, Y, Z et A à payer à la société LOGEMENT FRANCILEN la somme de 25.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la « SCI S T U », Maître K B et la SCP B, X, Y, Z et A aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître M N, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.”

Vu les dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 12 janvier 2015, par lesquelles la SCI S T U A BOULOLOGNE demande au tribunal de ;

“Adjuger de plus fort à la concluante le bénéfice de ses précédentes écritures, ce faisant,

DEBOUTER le LOGEMENT FRANCILEN de ses actions, fins et conclusions ; l’en dire mal fondé, ce faisant :

Sur la qualité à agir :

DIRE ET JUGER que le LOGEMENT FRANCILEN n’a pas qualité à agir,

Sur la requalification du contrat :

CONSTATER que les parties ont entendu conférer et acquérir un droit précaire et non perpétuel sur l’immeuble,

Au surplus,

CONSTATER que l’emphytéote n’a jamais été propriétaire du bâti,

CONSTATER que les parties n’ont jamais entendu intégrer la valeur foncière dans leurs accords,

Sur l’illicéité de la cause :

CONSTATER que le LOGEMENT FRANCILEN ne démontre pas que le contrat ait été conclu à des fins illicites,

Sur l’absence de cause :

CONSTATER que l’emphytéote a pu occuper le bien depuis la conclusion du bail sans jamais être gêné,

CONSTATER que le contrat était donc bien causé

CONDAMNER le LOGEMENT FRANCILEN à 30.000 euros de dommages et intérêts au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER le LOGEMENT FRANCILEN aux dépens sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de Maitre O P V aux offres de droit”

Vu les dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 8 janvier 2015, par lesquelles M. K B et la B, X, Y, Z, A demandent au tribunal de :

“DÉCLARER la société LOGEMENT FRANCILEN irrecevable à agir

VU les articles 2224 du Code Civil et 2222 alinéa 2 du Code Civil,

DIRE ET JUGER prescrites les demandes formulées par la société LOGEMENT FRANCILEN à l’encontre de Maître B et la SCP B, notaires, et les rejeter

Subsidiairement sur le fond,

Vu l’article 1382 du Code Civil,

DIRE ET JUGER que la société LOGEMENT FRANCILEN ne rapporte pas la preuve d’une faute de Maître B et la SCP B dans le cadre de leurs fonctions

DIRE ET JUGER que la société LOGEMENT FRANCILEN ne rapporte pas la preuve d’un préjudice certain, réel et actuel ayant un lien de causalité avec les manquements reprochés à Maître B et la SCP B

En conséquence,

DEBOUTER la société LOGEMENT FRANCILEN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

LA DEBOUTER de sa demande tendant à voir condamner Maître B et la SCP B, à titre subsidiaire, à lui payer la somme de 549 452 €, à parfaire

LA DEBOUTER de sa demande au titre de l’article 700 du CPC

CONDAMNER la société LOGEMENT FRANCILEN à payer à Maître B et la SCP B X Y Z & A la somme de 8.000 e à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la procédure abusive diligentée à leur encontre

CONDAMNER la société LOGEMENT FRANCILEN, solidairement avec tout succombant, à payer à Maître K B et la SCP B X Y Z & A la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la société LOGEMENT FRANCILEN, solidairement avec tout succombant, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Q R, qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile”;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 9 février 2015 ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de la société LOGEMENT FRANCILIEN

Maître B et la SCP notariale dont il est associé soutiennent l’irrecevabilité de la société LOGEMENT FRANCILIEN à agir pour remettre en cause les conditions du bail emphytéotique aux motifs que la demanderesse n’a participé ni au contrat initial en date du 18 juillet 1991 ni à ses avenants ultérieurs, et qu’elle a accepté la cession de bail à son profit sans aucune réserve, reprenant les droits et obligations du cédant.

Dès lors elle serait irrecevable à agir pour remettre en cause les conditions du bail arrêtées 21 ans auparavant.

Selon la société LOGEMENT FRANCILEN, au contraire, la cession du bail du 22 janvier 2008 consentie par la société Coopération et Famille venant aux droits de la SAPE a eu pour effet de transférer les actions en nullité et en responsabilité dont le preneur était titulaire lors de la conclusion du bail. Elle aurait donc qualité pour demander tant la requalification et la nullité du contrat que pour rechercher la responsabilité du notaire instrumentaire.

S’agissant de son acceptation sans réserve de la cession, elle invoque les dispositions de l’article 1615 du code civil qui dispose : “ L’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel” ainsi que celles de l’article 1692 du même code qui dispose “La vente ou cession d’une créance comprend les accessoires de la créance, tels que caution, privilège et hypothèque” et la jurisprudence qui considère que les actions en nullité et responsabilité font partie des accessoires. Elle ajoute que ces éléments s’appliquent à la cession de contrat et en déduit que loin d’avoir renoncé à ces actions, en acceptant la cession, la société LOGEMENT FRANCILEN en a recueilli le bénéfice.

Sur ce point et pour trancher la difficulté, le tribunal rappelle que la renonciation à un droit ne se présume jamais, et observe que l’acceptation sans réserve de la cession du bail par la société LOGEMENT FRANCILIEN ne peut être prise pour un acte manifestant de manière non équivoque l’intention du cessionnaire de renoncer à toute action ayant pour objet la qualification du contrat ou sa nullité, et par voie de conséquence la responsabilité du notaire instrumentaire. L’acte de cession ne contient aucune clause emportant une telle renonciation. Et il faut également avoir égard au fait que la cession du contrat qualifié de bail emphytéotique, en l’absence de clause contraire, a entraîné la cession par accessoire des droits attachés à la chose et des droits personnels dépourvus d'intuitus personae ou strictement attachés à la personne du cédant, par l’effet du principe de translativité qui se manifeste notamment dans les dispositions de l’article 1692 du code civil. La présente action aux fins de requalification du contrat, ou de nullité, ou encore de responsabilité du notaire instrumentaire s’est donc nécessairement transmise au cessionnaire du preneur dénommé selon le bail emphytéotique litigieux.

La SCI S T U A BOULOGNE se prévaut quant à elle du principe dit de l’estoppel ou plutôt de l’interdiction de se contredire aux dépens d’autrui pour contester à la société LOGEMENT FRANCILEN la recevabilité de son action. Elle soutient que la société LOGEMENT FRANCILEN et ses ayants-cause ont tous considéré pendant 21 années que ce contrat devait recevoir la qualification de bail emphytéotique, reprise dans tous les actes authentiques depuis, qui font foi de leurs énonciations jusqu’à inscription de faux.

Or aujourd’hui la société LOGEMENT FRANCILEN sollicite la requalification de ce contrat en contrat de vente, ce qui constituerait une incohérence conduisant à l’irrecevabilité de son action en requalification et a fortiori de son action en nullité.

Selon la société LOGEMENT FRANCILEN, le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne le comportement manifestement contradictoire d’un plaideur, lorsqu’il relève d’une mauvaise foi évidente déjouant les prévisions des autres parties et leurs attentes légitimes, auquel la demande en requalification ou annulation d’un contrat exécuté et dont le transfert a été accepté sans réserve ne peut être assimilé. Selon elle, la demande en nullité ou requalification relève d’un simple exercice d’un droit appartenant à toute partie contractante, sans receler aucune contradiction.

Sur ce point et pour trancher la difficulté, le tribunal doit rappeler que le principe de l’interdiction de se contredire aux dépens d’autrui ne peut pas entraîner de fin de non recevoir lorsque, comme en l’espèce, nulle procédure en justice n’a auparavant été conduite relativement au contrat litigieux, l’exécution passée du contrat pendant de nombreuses années, le transfert ni la cession dont il a été l’objet n’ayant pu suffire à priver le dernier titulaire du droit d’en demander la requalification, la nullité ou de rechercher la responsabilité du notaire instrumentaire.

La fin de non recevoir soulevée de ce chef sera donc rejetée.

La demande n’apparaît donc pas irrecevable par l’effet d’une des fins de non recevoir invoquées.

Sur la requalification du bail emphytéotique en vente

La société LOGEMENT FRANCILEN sollicite la requalification du bail emphytéotique en vente en soutenant que le loyer prévu était en réalité un prix.

Elle rappelle d’abord les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 12 du code de procédure civile :

« Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. » et invite le juge à dépasser les termes employés par les parties dans leur contrat en s’intéressant à l’économie réelle du contrat et à la volonté commune des parties.

Selon elle, ce qui distingue une vente d’un bail emphytéotique est que dans le cadre d’un bail emphytéotique, le constructeur n’acquiert pas le terrain et se trouve affranchi de la charge foncière, ce qui lui permet d’assurer une rentabilité satisfaisante à l’opération.

En l’espèce, elle soutient que ce qui avait été envisagé à l’origine était une vente en l’état futur d’achèvement, elle en veut pour preuve un procès-verbal d’assemblée extraordinaire de la SCI S T U du 19 juin 1991qui rapportait que la SCI « a été constituée en vue de réaliser la construction de 42 logements locatifs destinés à être vendus en l’état futur d’achèvement à un investisseur institutionnel. Cette intention n’a pu être réalisée et il s’est trouvé néanmoins un investisseur institutionnel proposant de reprendre les constructions locatives […] mais sans supporter la charge foncière au niveau de l’investissement. L’assiette foncière reste donc la propriété de la Société qui consent un bail emphytéotique à l’investisseur retenu ».

Or ce bail met à la charge du preneur le paiement d’une somme comptant (41 millions de francs) qui excède à elle seule la somme du prix auquel le bailleur a acquis le terrain (environ 4 millions de francs) et du montant des travaux qu’il y a entrepris (environ 31 millions de francs), ce qui dès lors ne pourrait s’assimiler à la rémunération d’un droit de jouissance, et ce d’autant plus qu’une redevance annuelle est en outre prévue, et indexée sur l’indice du coût de la construction, et que l’achèvement des travaux est à la charge du preneur.

L’économie réelle du contrat serait ainsi celle d’un contrat de vente.

Quant à l’intention des parties, elle résulterait d’un courrier rédigé par le notaire instrumentaire, en date du 4 août 1994, reprenant exactement les termes d’un document signé des deux parties et aux termes duquel le notaire déclare « les négociations préalables à la signature de ce bail ont conduit les parties à prendre en compte, sans que cela figure dans l’acte :

- au titre de la charge foncière 9.843.800F

- au titre des travaux engagés 31.156.200 F »

Soit 41 millions de francs, le prix de vente envisagé dans le cadre de la VEFA initiale. Le notaire précise ensuite « et l’imputation de la partie de loyer payable annuellement entièrement au titre de la charge foncière ».

Ainsi dans l’intention des parties selon le preneur, le bail faisait supporter au preneur l’intégralité du coût du foncier et correspondait donc économiquement à un prix de vente auquel s’ajoutait le coût des travaux.

La société LOGEMENT FRANCILEN en tire la conséquence que le contrat doit retrouver la qualification qui correspond à son économie réelle : une vente, dont le prix correspond au seul paiement comptant et que par suite toutes les redevances qui ont été payées depuis la cession à son profit le 22 janvier 2008 doivent lui être restituées (soit une somme de 1.571.775,80€)

Pour la société S T U A BOULOGNE, la question de savoir si le contrat est un bail emphytéotique ou une vente se ramène essentiellement à la détermination de l’intention des parties s’agissant de la question de savoir elles ont eu l’intention de confier au preneur un droit réel perpétuel de l’essence de la vente ou précaire de l’essence du bail.

Elle soutient que les termes de l’acte à ce sujet sont très clairs : au terme prévu le preneur n’a plus aucun droit sur le bien : ni droit au renouvellement, ni droit de le grever de droits réels, ni droit de propriété sur les constructions, en sorte que les clauses stipulent sans ambiguïté les caractéristiques d’un droit précaire caractéristique d’un bail.

Elle ajoute que les redevances sont fixées librement par les parties, et que rien ne les empêchent de prendre en compte le coût de l’usage du foncier, et de permettre ainsi au preneur d’amortir le coût d’acquisition et de viabilisation, ce qu’elles auraient en l’espèce fait, sans que cette prise en considération ne puisse être assimilée à l’acquisition de ce foncier par le preneur.

Surtout elle considère que la prétendue onérosité des redevances ne suffit pas à requalifier le bail en vente, il faut démontrer que la commune intention des parties était de transférer la propriété, élément fondamentale de la vente.

Pour trancher ce point, le tribunal doit avoir particulièrement égard au principe de la force exécutoire des conventions résultant de l’accord de volonté des parties, dès lors d’une part que l’acte litigieux apparaît particulièrement clair dans sa rédaction, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’interpréter, et dès lors, d’autre part que nulle fraude aux droits des tiers n’est alléguée par la société LOGEMENT FRANCILIEN.

En l’espèce, si la vente en état de futur achèvement apparaît bien avoir été à la première intention des parties, elle a été finalement abandonnée par les parties dont le preneur originaire, la société SAPE, au profit d’un bail emphytéotique sans qu’aucune explication ne soit apportée sur une telle évolution pendant les pourparlers.

Puisqu’en l’espèce le montant du loyer payé comptant correspond au prix de vente d’abord envisagé, le tribunal ne peut qu’en déduire que l’intention commune des parties de conclure une vente en est d’autant moins établie.

Il ne peut donc être procédé en l’espèce à la requalification du contrat de bail emphytéotique en contrat de vente.

Sur la nullité du contrat pour cause illicite

Aux termes de l’article 1131 du code civil : « L’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ».

La société LOGEMENT FRANCILEN soutient, à défaut de pouvoir obtenir la requalification en vente, que le bail emphytéotique serait nul parce qu’ayant une cause illicite. Elle rappelle les conditions financières qu’elle juge très défavorables à la SAPE aux droits de laquelle elle vient, alors que l’esprit du bail emphytéotique impliquerait un loyer modique, comme il est noté en doctrine. Selon elle, cette situation s’explique par la fraude que l’opération aurait permis de réaliser. Elle rapporte que le dirigeant du Groupe Dimension dont est aujourd’hui membre la société gérant la SCI S T U, M. D, a eu un rôle déterminant dans le cadre des négociations du bail emphytéotique en cause et produit un courrier dans lequel il expose à la SAPE, le 23 mai 1991 les conditions financières du bail emphytéotique.

Elle précise que M. D a, été condamné par un jugement de la 15^e chambre correctionnelle du Tribunal de grande instance de Nanterre du 10 juin 2010 à quatre ans d’emprisonnement ferme, à une amende de 300.000 € ainsi qu’à une interdiction définitive de gérer ou administrer une société dans le domaine de l’immobilier, pour avoir réalisé des opérations profitant à des sociétés qu’il contrôlait, au détriment d’une société d’habitations à loyer modéré, la SA d’HLM Le Breau Habitat, opérations présentant de grandes similitudes avec le programme dont il s’agit en l’espèce.

Selon la société LOGEMENT FRANCILIEN, M. L D a également été condamné, par un jugement du 3 mai 2012 à une peine d’emprisonnement de 15 mois et à une amende d’un montant de 20.000 €, des chefs d’abus de biens sociaux et d’abus de confiance, pour avoir, au travers de l’association « HABITATION POUR TOUS » créée en 1992 et dont le dirigeant de la SAPE au moment de la conclusion du bail, M. F était également membre, réalisé des opérations immobilières profitant aux sociétés dont il était dirigeant.

La société LOGEMENT FRANCILEN déduit de ces éléments qu’il n’y a « nul doute » que les conditions financières défavorables du bail aient pour origine les mêmes fraudes, dans la mesure où selon elle seule la recherche d’un profit personnel permet d’expliquer ces conditions financières.

La SCI S T U prétend que le motif qui l’a animé lors de la conclusion du bail était de tirer le meilleur profit de son bien, ce qui n’est pas illicite. Elle dénonce les affirmations de la société LOGEMENT FRANCILEN qui ne seraient que des suppositions non fondées, en précisant que nul membre du conseil d’administration de la SAPE n’aurait lui ou l’un de ses proches, d’intérêt dans la SCI S T U. Elle précise que les opérations qui ont amené M. D devant les tribunaux ont été précédées d’une instruction minutieuse ayant examiné l’ensemble des projets auxquels il avait pris part, sans que le bail emphytéotique du 18 juillet 1991 ne soit jamais mis en cause.

En droit, le tribunal ne peut retenir le caractère illicite de la cause que si des éléments graves, précis et concordants viennent, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, prouver la fraude alléguée aux droits du preneur à bail à l’occasion du contrat dont la nullité est demandée.

Force est de reconnaître que les éléments invoquées par la société LOGEMENT FRANCILIEN à l’appui de sa thèse ne sont reliés au présent contrat que par des éléments qui lui sont extérieurs, telle en particulier une coïncidence s’agissant de l’intervention, au stade des seuls pourparlers, d’un des protagoniste de certaines affaires pénales auxquelles le contrat litigieux est demeuré étranger.

Dans ces conditions, la preuve de la fraude ne peut être tenue pour rapportée dans la présente instance.

Sur la nullité du contrat pour absence de cause

La société LOGEMENT FRANCILEN sollicite encore plus subsidiairement la nullité du bail emphytéotique pour absence de cause. Elle explique en effet que l’exigence de cause permet le respect d’un équilibre contractuel minimal et justifie l’annulation d’un contrat qui contient des engagements inégaux et disproportionnés. Selon elle, l’opération était, dès l’origine, déséquilibrée, ce déséquilibre n’étant pas dû à des éléments externes au contrat comme l’invoque la SCI S T U, mais résultant exclusivement des obligations inégales réciproques des parties.

Plus spécifiquement, elle remarque que le taux de progression des loyers, qui sont plafonnés s’agissant de logements à vocation sociale, était inférieur au taux d’indexation de la rente progressive, en sorte que la rentabilité était impossible. Dès les premières années d’exploitation, l’opération s’est avérée déficitaire.

Elle invoque une conception subjective de la cause pour en apprécier son existence, thèse qui aurait reçu son écho en jurisprudence (le fameux arrêt point club vidéo 1^re civ. 3 juillet 1996 Bull. Civ. I n°286) tout en étant fermement condamnée par la doctrine. Elle dément que cette jurisprudence ait été abandonnée, en soutenant que les arrêts contraires visent des hypothèses distinctes et/ou n’ont pas bénéficié d’une publication au bulletin.

Aucune des explications avancées par la SCI pour justifier le déficit par des éléments externes au contrat ne peut selon elle être retenue. Ainsi le taux de vacance des logements démontrerait au contraire que le loyer avait été surévalué au départ, le défaut d’entretien de l’immeuble ne serait pas démontré, quant à l’affirmation selon laquelle les loyers n’auraient jamais été revalorisés, elle prétend que les calculs approximatifs de la SCI auraient été effectués à partir de loyers différents de ceux effectivement perçus.

Pour la SCI S T U, la contrepartie aux obligations financières de la SAPE consistait en la mise à disposition du bien, ce qui n’est pas une contrepartie dérisoire. Prétendre à un déséquilibre n’est pas la même chose et ne peut selon elle, même avéré, conduire à la nullité pour absence de cause, se rangeant derrière la jurisprudence récente selon laquelle « l’absence de cause ne se conçoit que si l’exécution du contrat voulue par les parties est impossible en raison de l’absence de contrepartie réelle » (Cass. Com. 27 mars 2007, n°06-10.452) ou encore plus clairement, jugé que viole l’article 1131 du code civil la cour d’appel qui retient que le produit attendu des locations ne pouvant en aucun cas permettre d’assurer l’équilibre financier de l’opération, le contrat, en l’absence de contrepartie réelle, ne pouvait être exécuté selon l’économie voulue par les parties ; alors que la cause de l’obligation d’une partie à un contrat synallagmatique réside dans l’obligation contractée par l’autre (Cass. Com. 9 juin 2009 n°08-11.420).

Elle conteste en tout état de cause que le contrat ait été déficitaire dès l’origine et soutient que l’exploitation pérenne était possible, que ce sont les modalités de gestion du bien qui expliquent les déficits constatés.

Le tribunal, pour trancher ce point du litige, retiendra pour droit que si l’article 1131 du code civil oblige à l’annulation d’un contrat lorsqu’il prévoit une obligation dépourvue de contrepartie réelle, il appartient au demandeur de prouver le défaut de contrepartie réelle, effectivement caractérisée lorsque l’exécution du contrat selon l’économie du contrat voulue par les parties était impossible.

Or, en l’espèce et en premier lieu, il n’est nullement démontré que l’économie du contrat telle que voulue par les parties était impossible.

En particulier non seulement le niveau de rentabilité du contrat voulue pour le preneur n’est pas démontrée, mais les affirmations du demandeur sur l’impossibilité dès la première année de pouvoir parvenir à une rentabilité ne peuvent être tenues pour établies, alors que le demandeur supporte le risque de la preuve.

Le demandeur soutient essentiellement, en fonctions d’ éléments pris de la négociation préalable au contrat litigieux et relatifs au prix du foncier comme à la valeur des bâtiments dont la vente en état futur d’achèvement avait été initialement envisagée, l’existence d’un déséquilibre de l’économie du contrat.

Rien n’indique cependant que ce fait ait été causé par l’imprévision du preneur désigné au contrat de bail emphytéotique.

La demande de nullité du contrat pour défaut de cause ne peut donc pas prospérer.

Par ailleurs, surabondamment, la nullité ne peut être prononcée au motif d’un déséquilibre même significatif entre les droits et obligations des parties, tel en l’espèce le montant exagéré – par rapport à la bonne pratique des affaires reflétée par l’analyse doctrinale- du loyer au regard des droits acquis par le preneur à bail, dès lors que ce déséquilibre est invoqué au sujet du prix du contrat, élément qui est présumé avoir été librement stipulé par les parties en connaissance exacte de l’objet du contrat.

Rappelons à cet égard que dans le projet de réforme du droit des contrats, dans lequel la notion de cause disparaît, l’éventuelle mauvaise appréciation économique effectuée par le preneur est exclue de toute révision judiciaire, s’agissant de l’objet du contrat ou de son prix: cf. art. 1169 du projet de réforme du droit des contrats :“Une clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligationsdes parties au contrat peut être supprimée par le juge à la demande du contractant audétriment duquel elle est stipulée”.

“L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur la définition de l’objet du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation.”

Sur la responsabilité des notaires

Selon les notaires, au moment de l’acte notarié constatant le bail emphytéotique le 18 juillet 1991, les conditions économiques étaient d’ores et déjà connues, en sorte que la prescription décennale (aux termes de l’article 2270-1 ancien du code civil, applicable avant la réforme de la prescription du 17 juin 2008 : « Les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation. ») était acquise dès le 18 juillet 2001. Selon elle, il ne peut être soutenu que la SAPE aurait, pendant 10 ans, exécuté le contrat sans pouvoir en apprécier l’opportunité économique.

La société LOGEMENT FRANCILEN soutient que la SAPE n’avait pas, au moment de la conclusion de l’acte, la faculté d’apprécier son opportunité économique. Elle renvoie pour se justifier aux deux avenants qui ont été signé, le premier en 1992, qui n’aurait pas permis aux conditions initiales de 1991 de déployer tous leurs effets, et le second en 2001, restaurant, en supprimant la redevance complémentaire, les conditions initiales du bail de 1991 ; il aurait donc fallu attendre la fin de l’année 2002, soit après une année d’exploitation sous l’empire du contrat dans ses conditions initiales, pour en apprécier l’économie et ainsi constater que les déficits n’étaient pas exclusivement dus à la redevance complémentaire de 1992 mais révélaient un déficit structurel des termes du contrat. En sorte que la manifestation du dommage, au sens de l’article 2270-1 ancien du code civil ne pourrait être intervenue avant, et, par suite, la prescription acquise, dans la mesure où l’action a été intentée avant la fin de l’année 2012.

En droit, la prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il a été révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu connaissance avant.

La société LOGEMENT FRANCILIEN invoque en définitive un préjudice apparu aux yeux de son auteur, la société SAPE, seulement au cours de l’exploitation afférente à l’année 2002 et résultant des termes intrinsèquement déséquilibrés d’un bail emphytéotique conclu en 1991.

Il appartient donc à la société LOGEMENT FRANCILIEN de prouver qu’il a été nécessaire à la société SAPE d’attendre l’année 2002 pour se rendre compte du déséquilibre dommageable des conditions du bail conclu en 1991.

Toutefois, un bailleur professionnel est présumé être en mesure d’apprécier économiquement à tout moment la charge d’un investissement qu’il choisit d’effectuer par le moyen d’un bail emphytéotique.

En l’espèce, nonobstant les affirmations de la société LOGEMENT FRANCILIEN, celle-ci ne démontre pas, alors qu’elle en a la charge, en quoi la signature du premier avenant à l’acte du 18 juillet 1991, signé le 16 décembre 1992, prolongeant de 11 années la durée initiale de 25 ans, et instituant une redevance complémentaire annuelle de 300 000 F a pu retarder la connaissance par son auteur du dommage résultant des conditions initiales du bail jusqu’à l’adoption du second avenant signé le 28 août 2001 supprimant la redevance complémentaire annuelle de 300 000 F à partir de la 9^e année et ramenant la durée totale du bail à 27 années.

La prise de conscience des conditions prétendues nécessairement déficitaires du bail d’origine n’apparaît au contraire avoir été empêchée ni par le premier avenant qui a encore alourdi la charge du contrat pour la société SAPE, ni par la négociation à la baisse de cette charge au moyen du second avenant pour lequel il a été choisi de revenir quasiment aux conditions d’origine.

L’action en responsabilité contre le notaire, intentée plus de 10 années après l’acceptation des conditions contractuelles alléguées comme intrinsèquement dommageables – lesquelles ont fait l’objet de deux renégociations aboutissant au retour aux conditions contractuelles initiales dont rien n’indique que le preneur à bail ne pouvait se rendre compte sans délai du caractère économique déficitaire allégué -apparaît donc manifestement prescrite.

Sur les autres demandes

Maître B et la SCP B sollicitent du tribunal la condamnation de la société LOGEMENT FRANCILIEN à leur payer la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la procédure qu’ils jugent abusive diligentée à leur encontre. Il font valoir que la demanderesse n’hésite pas à jeter le discrédit sur les concluants et à mettre en cause leur sérieux et leur compétence professionnelle, de façon parfaitement abusive.

La société LOGEMENT FRANCILIEN a fait grief au notaire de n’avoir pu que constater que le bail emphytéotique du 18 juillet 1991mettait à la charge de la SAPE des obligations tout aussi considérables qu’inhabituelles, qui lui imposaient, notamment, de verser, outre une somme de 41.000.000 F payable comptant, couvrant le montant des travaux effectués par la « SCI S T U » avant la conclusion du bail, une redevance annuelle particulièrement élevée, à la fois progressive et indexée sur l’indice du coût de la construction.

Pour affirmer le manquement du professionnel du droit à son devoir de conseil, ils affirment que Maître B ne pouvait pas ignorer que les termes de cette convention étaient contraires à l’esprit et à l’économie tant des baux emphytéotiques que des baux à construction, dans lesquels la redevance due par le preneur est le plus souvent modique et n’est pas à la fois progressive et indexée sur l’indice du coût de la construction. Ils soutiennent également que le notaire ne pouvait pas ignorer qu’un tel loyer était manifestement sans proportion aucune, ni avec les obligations pesant sur la bailleresse, ni avec les revenus que la SAPE, société d’HLM, était susceptible de retirer du bail emphytéotique. Ils reprochent au notaire d’avoir instrumenté un acte dont les termes trahissaient manifestement le caractère frauduleux et l’illicéité. La société LOGEMENT FRANCILIEN reproche à M^e B de n’avoir pas averti la société SAPE du caractère manifestement déséquilibré de cette convention et des risques financiers auxquels elle l’exposait.

Toutefois, il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne peut dégénérer en abus qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol. La seule erreur dans l’appréciation de ses droits ne permettant pas de qualifier d’abusive l’action introduite par la société LOGEMENT FRANCILIEN, il ne sera pas fait droit à sa demande de ce chef.

L’exécution provisoire n’apparaît pas nécessaire et ne sera pas accordée.

La société LOGEMENT FRANCILIEN qui succombe sera condamnée aux dépens, et versera, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, 3 000 € d’indemnité de procédure à la Maître K B et la SCP B X Y Z & A pris ensemble ainsi que 3 000 € d’indemnité de procédure à la société S T U A BOULOGNE.

Le bénéfice de la distraction des dépens sera alloué aux avocats des défendeurs qui le demandent.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort :

Ecarte les fins de non recevoir soulevées,

Dit que la société LE LOGEMENT FRANCILIEN a intérêt légitime et qualité pour son action qui ne se heurte pas au principe de l’interdiction de se contredire aux dépens d’autrui,

Mais, au fond,

Déboute de la demande en requalification du contrat de bail emphytéotique en vente immobilière,

Déboute de la demande en nullité du contrat de bail emphytéotique pour cause illicite,

Déboute de la demande en nullité du contrat de bail emphytéotique pour défaut de cause,

Déclare prescrite l’action en responsabilité contre M^e B et la société B, X, Y, Z et A

Rejette toutes demandes à ce titre,

Déboute M^e B et la SCP B, X, Y, Z et A de leur demande en dommages et intérêts pour abus de droit,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Condamne la société LOGEMENT FRANCILIEN à verser, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, 3 000 € d’indemnité de procédure à Maître K B et la SCP B X Y Z & A pris ensemble ainsi que 3 000 € d’indemnité de procédure à la société S T U A BOULOGNE,

Condamne la société LOGEMENT FRANCILIEN aux dépens et dit que les avocats qui en ont fait la demande, M^es O P et Q R pourront recouvrer contre cette partie ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 23 Juin 2015

Le Greffier Le Président

M^me G M. H

FOOTNOTES

1:

Expéditions exécutoires

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Copie certifiée conforme

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