TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

du 13 Avril 2015

Enrôlement n° : 09/08077

AFFAIRE : M. D Z( Maître F G de la SCP F G & HERVÉ G)

C/ Synd. de copropriétaires DE L’IMMEUBLE KENNEDY SIS RUE J.FEYDER 13500 MARTIGUES (M^e Marlène COULET-ROCCHIA)

DÉBATS : A l’audience Publique du 02 Février 2015

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me L M, 1^er Vice-Président

M^me MEUNIER-VIGNON Laëtitia, Vice-Président

M^me H I, Juge

Greffier : M^me J K

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 13 Avril 2015

PRONONCE : Publiquement le 13 Avril 2015

Par M^me L M, 1^er Vice-Président

Assistée de M^me J K, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur D Z,

né le […] à […]

[…]

représenté par Maître F G avocat postulant de la SCP F G & HERVÉ G, avocats au barreau de Marseille et M^e Cécile ALBISSER, avocat plaidant du barreau d’Aix en Provence

C O N T R E

DEFENDERESSES

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble […], pris en la personne de son syndic CABINET FONCIA GRAND DELTA, dont le […]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par M^e Marlène COULET-ROCCHIA, avocat postulant au barreau de Marseille et M^e Nicolas MERGER, avocat plaidant du barreau d’Aix en Provence

S.A.R.L. L’IMMOBILIERE, intervenant volontaire

dont le […]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par Maître T U-V de la SCP A U-V AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. TERRES DU SUD, intervenant volontaire

dont le siège social est […], le […]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par Maître T U-V de la SCP A U-V AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE :

La Résidence Kennedy à Martigues a fait l’objet d’un vaste programme de promotion immobilière initiée par la SCI Résidence Kennedy, qui a cessé son activité en septembre 1991 par suite d’une fusion-absorption intervenue avec la SCI Les Terrasses de la Mer mise en redressement judiciaire le 30 avril 1993.

Les bâtiments A et B ont été intégralement construits, le bâtiment C également en ce qui concerne la partie habitation. En revanche les garages sont restés en l’état de gros oeuvre.

Le 27 août 1990, M^me X a acquis en l’état futur d’achèvement des locaux à usage de garage situés au sous-sol n°1 du bâtiment garage C, portant les numéros 19, 20, 21, 22 23 et 24, garages qui n’ont jamais été achevés et sont restés à l’état de gros oeuvre.

Dans le cadre des garanties dommages ouvrage, suite à la désignation de M. Y en qualité d’expert, le syndicat des copropriétaires a obtenu de l’assureur D.O. par arrêt de la cour d’appel Aix-en-Provence du 2 novembre 2006 une indemnité de 190ྭ330,73 € afin d’achever les travaux du bâtiment C.

Les garages sont restés dans leur état d’origine et M^me X a cédé ses 6 lots à M. D Z le 19 octobre 2005.

Par acte du 19 novembre 2008, M. Z a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Kennedy devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence afin de voir constater, avec le bénéfice d’exécution provisoire, que ses lots sont inutilisables, que le syndicat des copropriétaires qui avait perçu la somme de 190ྭ330, 73 € pour réaliser les travaux nécessaires a engagé sa responsabilité à son égard du fait de sa carence et de solliciter le paiement d’une somme de 37ྭ500 € à titre de dommages-intérêts, outre celle de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Kennedy avait de son côté poursuivi, par acte d’huissier du 30 avril 2007, M. Z en paiement de charges devant la juridiction de proximité de Martigues, demande à laquelle ce dernier s’est opposé en soulevant à titre principal l’exception de connexité en l’état de la saisine du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence et à titre subsidiaire en faisant valoir que les garages du bâtiment C sont inutilisables et que, ne bénéficiant pas des services fournis par les équipements collectifs, il ne peut être redevable des charges de copropriété afférentes.

Par jugement du 15 septembre 2009, le tribunal d’instance de Martigues auquel le juge de proximité avait renvoyé l’affaire, a fait droit à l’exception de connexité soulevée par M. Z et renvoyé l’affaire devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Kennedy a, par conclusions d’incident, demandé au juge la mise en état du TGI d’Aix-en-Provence en application de l’article 47 du code de procédure civile, le renvoi de l’affaire devant une autre juridiction, eu égard à la qualité d’avocat de M. D Z et par ordonnance du 19 juin 2009 la présente affaire a été renvoyée devant ce tribunal.

Suite au jugement rendu par le tribunal d’instance de Martigues, l’affaire enrôlée devant la juridiction de proximité de Martigues a elle-même été renvoyée devant ce tribunal par ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en date du 21 mai 2010 .

M. Z a sollicité la jonction des deux instances et celles-ci ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 5 juillet 2011.

En cours de procédure, la SARL L’immobilière et la SARL Terres du Sud qui s’étaient engagées aux termes d’un protocole d’accord signé avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Kennedy en date du 10 mai 1996 sont intervenues volontairement à la procédure.

Suivant conclusions d’incident en date du 16 mars 2012, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir ordonner le retrait ou le bâtonnement d’un passage des écritures des sociétés L’Immobilière et Terres du Sud et M. Z a sollicité reconventionnellement l’allocation d’une provision à valoir sur son préjudice de jouissance.

Par ordonnance du 25 septembre 2012 le juge la mise en état

— s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de rejet de la correspondance du 26 novembre 1999 et de bâtonnement des conclusions,

— a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 15ྭ000 € à titre provisionnel à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ainsi qu’au paiement d’une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 19 novembre 2014, auxquelles il sera expressément référé pour un exposé plus complet de ses moyens et prétentions, M. D Z soutient que l’intervention volontaire des Sociétés L’Immobilière et Terres du Sud est opportune à un double titre :

— d’une part pour faire valoir le préjudice subi du fait de l’absence de jouissance des garages dont elles sont propriétaires dans le bâtiment C,

— d’autre part pour préciser qu’il incombe bien au syndicat des copropriétaires de procéder à la première tranche de travaux de réfection des garages du bâtiment C.

Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a pas utilisé l’indemnité d’assurance versée à cet effet pour procéder à la réalisation des travaux de réfection depuis novembre 2006 et que du fait du caractère inutilisable de ces garages qui ne bénéficient pas d’équipements communs, la demande en paiement de charges formulée par le syndicat des copropriétaires ne peut aboutir.

Il conclut donc au déboutement du syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de charges et demande à être dispensé du paiement des charges de copropriété afférentes aux lots inutilisables et ce conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et ce jusqu’à ce que le syndicat des copropriétaires fournisse des équipements communs.

Il souligne que du fait de sa carence et de son inaction, le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité à son égard, qu’il n’a pas relevé appel de l’ordonnance du juge la mise en état en date du 25 septembre 2012 et a exécuté cette ordonnance sans aucune réserve.

Il demande au tribunal de constater que le syndicat des copropriétaires a acquiescé à cette ordonnance et de débouter ce dernier de sa demande de restitution de la provision allouée par le juge la mise en état.

Il sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 108ྭ000 € arrêtée au mois de septembre 2014 à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi, outre intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2008, date de l’introduction de l’instance ainsi qu’au paiement d’une somme mensuelle de 900 €(soit 150 € x 6) du 1^er octobre 1014 jusqu’à la date de réception des travaux devant être effectués, outre intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 1008 date de l’introduction de l’instance.

Il demande au tribunal de dire et juger qu’au titre des charges de copropriété consécutives aux condamnations à intervenir, il sera dispensé de toute participation auxdites charges en l’état des millièmes de copropriété dont il est détenteur, en application des dispositions de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sollicite enfin la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil, l’exécution provisoire du jugement à intervenir et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer 8000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distrait au profit de M^e G.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2014, auxquelles il convient de renvoyer pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SARL L’Immobilière et la SARL Terres du Sud rappellent qu’en l’état de la non finition de l’ensemble immobilier, suite au redressement judiciaire puis à la liquidation de la SCI Les Terrasses de la Mer, le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance entre les mains de M^e N O désignée comme représentant des créanciers, puis mandataire liquidateur de cette société , avant d’être remplacée par M^e P Q, et missionné M. A, maître d’oeuvre, en vue d’établir le descriptif et le chiffrage des travaux nécessaires à la réalisation des parties communes générales de l’ensemble immobilier et des parties communes des bâtiments non terminés.

Elles précisent que c’est en l’état qu’interviendra le protocole d’accord du 10 mai 1996 aux termes duquel elles se sont portées acquéreurs auprès du mandataire liquidateur, M^e O, prédécesseur de M^e P Q, des biens et droits immobiliers dont se trouvait être titulaire la SCI Les Terrasses de la Mer et précisé les travaux dont elles seraient débitrices envers la copropriété.

Elles indiquent que la préparation de ce protocole a donné lieu à des concertations entre le syndicat des copropriétaires et son avocat M^e R-S B, lequel s’exprimera clairement sur l’intérêt et les risques du protocole dans une lettre du 19 janvier 1996 diffusée à l’ensemble des copropriétaires, laquelle ne peut selon elles être écartée des débats.

Se posait en effet la question de savoir à quoi s’étaient engagés d’une part le syndicat des copropriétaires et d’autre part les acquéreurs au titre des travaux à entreprendre dès lors que l’opération avait été interrompue suite au sort du promoteur et elles soutiennent que si le syndicat des copropriétaires avait envisagé de les tenir pour responsable des travaux non effectués, la lettre de M^e B du 28 juin 1999, comme celle de M^e C du 26 novembre 1999 sont de nature à expliquer les obligations pesant sur le syndicat des copropriétaires en matière de travaux.

Elles font observer qu’aux termes d’un arrêt de la cour d’appel du 2 novembre 2006 réformant un jugement du TGI d’Aix-en- Provence du 4 juin 2002, la compagnie AGF IARD a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 056 806,33 FF au titre des travaux de reprise des garages du bâtiment C et qu’ainsi le syndicat des copropriétaires a peu ou prou obtenu satisfaction dans le cadre de la procédure initiée le 24 avril 1996 tendant à obtenir le paiement du coût des travaux destinés à remédier aux désordres affectant ce bâtiment, sans que ces derniers ne commencent pour autant.

Elles précisent que par jugement du 13 avril 2004, le TGI d’Aix-en-Provence, saisi par leurs soins d’une demande de nullité de résolutions et à titre subsidiaire de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Kennedy à effectuer les travaux préconisés par M. Y, sous astreinte, a annulé les résolutions 7, 8 et 9 de l’assemblée générale du 25 juin 2001, considérant que les travaux préconisés étaient des travaux de maintenance et non d’amélioration, et qu’ils relevaient des dispositions de l’article 24 de la loi sur la copropriété, mais a refusé de faire droit à leur demande tendant à obtenir que le syndicat soit condamné à exécuter les travaux décrits dans le rapport de M. Y, que ce jugement a été confirmé par la cour d’appel par arrêt du 29 juin 2007, par substitution de motifs, la cour considérant « ne pouvoir substituer une autre décision qui relève de la seule compétence du syndicat des copropriétaires alors que les deux sociétés appelantes soutiennent agir en qualité de copropriétaires ».

Elles ajoutent que par arrêt du 2 décembre 2010, confirmant le jugement du 9 décembre 2008 du TGI d’Aix-en-Provence, la cour d’appel d’Aix a, quant à la charge des travaux, précisé qu’en application du protocole d’accord, les travaux de reprise du bâtiment garage C doivent nécessairement être réalisés par la copropriété qui a perçu une indemnisation de l’assureur dommages ouvrage et qui a l’obligation d’utiliser ces fonds pour des travaux destinés à remédier aux désordres et que cette réalisation étant un préalable à l’achèvement de cet ouvrage par le repreneur, c’est à bon droit que le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser ces travaux de réfection préconisés par l’expert Y dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte passé ce délai.

Elles soulignent que par jugement du juge de l’exécution du 17 novembre 2011, la prétention émise par le syndicat des propriétaires quant aux difficultés d’exécution auxquelles il se serait heurté a été rejetée et suite à leur demande reconventionnelle, le syndicat des copropriétaires a été condamné au paiement à leur bénéfice d’une somme de 30ྭ000 €,au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par le jugement du tribunal de grande instance d’Aix en Provence du 9 décembre 2008, confirmé par l’arrêt du 2 décembre 2010.

Elles soutiennent avoir un intérêt légitime à intervenir dans la procédure dont se trouve saisi le tribunal de grande instance de Marseille sur les poursuites entreprises par M. Z, afin que le tribunal ne commette une erreur en considérant qu’elles sont responsables de l’absence de livraison des garages du bâtiment C à ce dernier et obtenir de plus fort que le syndicat des copropriétaires qui n’hésite pas à se contredire au détriment d’autrui réalise les travaux prescrits par le jugement du 9 décembre 2008.

En ce qui concerne la production aux débats des correspondances émanant tant de M^e B que de M^e C, savoir les pièces 2,7, et 8 dont le syndicat des copropriétaires sollicite le retrait pour violation du secret professionnel ou de la confidentialité, elles font valoir que la lettre du 19 janvier 1996 était adressée au cabinet du Grand Delta et destinée à tous les copropriétaires, qu’il en est de même de celle du 28 juin 1999, que la lettre du 26 novembre 1999 transmet des conclusions destinées à être portées à la connaissance du conseil syndical et font partie des archives de la copropriété, et enfin que si le secret est le devoir de l’avocat, il n’est pas celui du client auquel ce secret ne s’applique pas.

Elles demandent au tribunal in limine litis en ce qui concerne la difficulté soulevée tenant à l’application de l’article 4 du RIN de la profession d’avocat invoquée par le défendeur de :

— se déclarer incompétent pour procéder à une enquête, afin de s’assurer que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence Kennedy n’est pas victime d’une collusion entre M^e B, et la SCP T U-V, et/ou M^e T U-V, un tel comportement, s’il était avéré relevant uniquement des juridictions disciplinaires et en l’espèce de l’ordre des avocats au barreau de Marseille et/ou du bâtonnier de l’ordre des avocats au barreau de Marseille,

— se déclarer de même incompétent au profit des instances ordinales des avocats au barreau de Marseille pour se prononcer sur la violation qui ont été commise par des avocats (en l’espèce M^e R-S B et M^e T U-V) des dispositions de l’article 5 du règlement intérieur national de la profession d’avocat, d’autant que les avocats visés ne sont pas des « parties à la procédure » ;

Elles demandent en outre de :

— dire et juger recevables les conclusions en intervention signifiées au visa des dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, ayant un intérêt légitime à intervenir sur la demande principale formée par M. D Z, dès lors que le syndicat des copropriétaires Résidence Kennedy prétend que le dommage indiqué par ce dernier procéderait de leur faute,

— dire et juger que la défaillance du syndicat des copropriétaires Résidence Kennedy est préjudiciable aux intérêts des sociétés intervenantes comme aux intérêts de M. D Z,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser une provision de 648ྭ000 € en réparation du dommage consécutif à la perte de jouissance de 54 garages du bâtiment C sur une période de 10 ans antérieure à la signification des présentes écritures et à la perte d’une chance de procéder à la location de ces garages, cette somme avec intérêts de droit à compter des conclusions signifiées le 15 décembre 2011, valant mise en demeure,

— assortir la décision à venir du bénéfice de l’exécution provisoire en l’état des circonstances et de la résistance abusive du syndicat des copropriétaires à la réalisation des travaux qui lui incombent en vertu du protocole d’accord du 14 mai 1996,

— dire et juger qu’au titre des charges de copropriété consécutives aux condamnations intervenir, elles seront dispensées de toute participation aux dites charges en l’état des millièmes de copropriété dont elles sont détentrices, en application des dispositions de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965,

— du chef de la demande incongrue de retrait des pièces produites au prétexte qu’elle violerait la « confidentialité » des lettres entre avocats, faisant application des dispositions des articles 32 – 1 du code de procédure civile et 1382 du Code civil, condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts, tous les développements ci-dessus ayant été rendus nécessaires par une demande abusive,

— dire et juger du chef des demandes formulées tendant au retrait des correspondances émanant de M^e R-S B du 19 janvier 1996 et du 28 juin 1999, de M^e R-W C du 26 novembre 1999, que ces correspondances ont été destinées par leurs auteurs eux-mêmes à être diffusées auprès des copropriétaires par le syndic en exercice pour permettre à ces derniers, réunis en assemblée générale d’être éclairés juridiquement sur les résolutions à adopter, que le syndic ayant diffusé ces lettres avec les convocations aux assemblées générales en a disposé à sa guise et selon la volonté exprimée par les scripteurs, sachant que celui qui reçoit une lettre en est propriétaire et peut en disposer, d’autant qu’il n’est pas tenu au secret professionnel ni à la confidence propre aux avocats,

— constater que tout le débat instauré sur le « secret des correspondances entre avocats », sur les violations alléguées des dispositions de l’article 5 du règlement intérieur national constitue un rideau de fumée destinée à repousser l’examen au fond des réclamations formulées par voie d’assignation ou de conclusions et relève de l’abus de procédure et de procédés dilatoires de la plus mauvaise foi,

— du chef de la demande d’ouverture d’une enquête par les magistrats de l’ordre judiciaire dans le cadre de la présente instance pour s’assurer que le syndicat des copropriétaires n’est pas victime d’une collusion qui aurait existé entre M^e B, avocat du syndicat des copropriétaires entre 1996 et 1999, et la SCP T U-V ou M^e T U-V, avocat de la société L’Immobilière et de la société Terres du Sud entre 2004 et ce jour,

dire et juger que ces demandes constituent un abus de procédure et condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3000 € de dommages-intérêts en application cumulée des articles 32 – 1, 700 du code de procédure civile et 1382 du Code civil,

— prononcer à l’encontre du syndicat des copropriétaires une amende civile de 3000 € au visa de l’article 32 – 1 du code de procédure civile comme seule manière de réparer le dommage subi par l’institution judiciaire résultant des abus commis,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3000 € au titre de la procédure principale indépendamment des demandes incidentes (retrait des pièces/collusion) et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la SCP T U-V.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 31 octobre 2014, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus détaillé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Kennedy à Martigues soutient que les lettres du cabinet C – Gisbert du 26 novembre 1999 et de M^e B du 19 janvier 1996 et du 28 juin 1999 sont couvertes par le secret professionnel en vertu de l’article 66 – 5 de la loi du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques et qu’en conséquence il convient d’ordonner le rejet de ces pièces des débats et d’enjoindre aux sociétés L’immobilière et Terres du Sud de bâtonner leurs conclusions des passages les reproduisant.

Il précise que la communication de ces courriers d’avocat est illégale et abusive, d’autant que ces derniers sont produits à l’appui d’une demande de dommages-intérêts à son encontre, alors que la mission de l’avocat est de conseiller au mieux son client et non de donner à ses adversaires des arguments et que c’est en ce sens que la confidentialité doit être respectée et que si un client est libre de disposer des courriers de son avocat, cette liberté ne saurait pour autant permettre aux tiers d’opposer les dits courriers au client qui de surcroît n’a pas donner son accord à cette production.

Il ajoute que M^e R-S B, avocat de la copropriété, dont les courriers sont produits par les sociétés L’immobilière et Terres du Sud a été le collaborateur, notamment entre 1996 et 2005, du conseil de ces dernières en charge de cette affaire depuis 2004 et que l’article 4 du règlement intérieur national de la profession d’avocat prévoit qu’un avocat « ne peut accepter l’affaire d’un nouveau client si le secret des informations données par un ancien client risque d’être violé ou lorsque la connaissance par l’avocat des affaires de l’ancien client favoriserait le nouveau client » et que son quatrième alinéa dispose que « lorsque les avocats sont membres d’un groupement d’exercice, les dispositions des alinéas qui précèdent sont applicables à ce groupement dans son ensemble et à tous ses membres. Elle s’applique également aux avocats qui exercent leur profession en mettant en cause des moyens dès lors qu’il existe un risque de violation du secret professionnel ».

« Les mêmes règles s’appliquent encore entre l’avocat collaborateur, pour ses dossiers personnels, et avocats ou la structure avec lequel ou laquelle il collabore » (alinéa 5), situation qui oblige à écarter les dits courriers.

Il demande au tribunal au visa des articles 122 et 480 du code de procédure civile de déclarer irrecevables les demandes des sociétés L’immobilière et Terres du Sud formulées au titre de la règle de l’Estoppel.

Il fait valoir sur ce point que par conclusions du 15 décembre 2011, ces sociétés sollicitent sa condamnation au paiement d’ une provision de 648ྭ000 € en réparation du préjudice consécutif à la perte de jouissance de 54 garages du bâtiment C, demande qui ne repose sur aucun fondement juridique et que pour étayer leur démonstration, elles considèrent qu’il se contredirait au détriment d’autrui, ce qui serait contraire à la « règle de l’Estoppel et de loyauté des débats », alors que la cour d’appel d’Aix-en-Provence a le 2 décembre 2010 confirmé le jugement du 9 décembre 2008 en ce qu’il a rejeté les demandes de ces sociétés fondées sur la règle de l’Estoppel, arrêt qui est à présent définitif et a donc autorité de la chose jugée.

Il fait observer sur la question des préjudices invoqués que contrairement à ce que soutient M. Z qui prétend qu’il est responsable du non-achèvement rendant ses garages inutilisables du fait qu’il a préféré placer l’indemnité obtenue de l’assurance dommages ouvrage sur un compte rémunéré plutôt que d’engager les travaux de réparation, la réalité est bien différente et qu’il ne peut être responsable du retard dans le démarrage des travaux de reprise car, par son action, une expertise a été ordonnée pour déterminer le montant des travaux restant à réaliser pour les garages du bâtiment C, et une importante indemnisation été fixée à la charge de l’assureur dommages ouvrage par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 2 décembre 2006, alors que ses prétentions avaient été rejetées en première instance.

Il ajoute qu’en raison de la mauvaise rédaction du protocole d’accord de 1996 et de l’attitude des sociétés L’Immobilière et Terres du Sud, il a fait trancher la question de savoir qui devait reprendre le chantier en premier, ce qui a donné lieu à un jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence du 9 décembre 1008 confirmé par un arrêt du 2 décembre 1010 qui a décidé que les travaux de reprise des garages du bâtiment C devaient être réalisés par la copropriété.

Il précise que de surcroît avec cet arrêt est également confirmé, d’une part le principe selon lequel l’expert judiciaire Y est commis en qualité de constatant au titre de la réalisation par chacune des parties de ses obligations et, d’autre part, le rejet de la demande de dommages-intérêts des sociétés L’Immobilière et Terres du Sud sur la règle de l’Estoppel.

Il ajoute que le 10 décembre 2010, il a organisé une réunion avec M. Y pour apprécier l’aggravation des désordres dans les garages depuis son rapport de 1998 mais que les sociétés L’Immobilière et Terres du Sud ont refusé de participer à cette réunion et que face à ce refus, il a saisi le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence pour obtenir la désignation de ce même expert, mais a été débouté par jugement du 17 novembre 2011 pour défaut de qualité à agir et condamné reconventionnellement à payer à ces sociétés une astreinte liquidée à 30ྭ000 €.

Il souligne avoir payé l’astreinte, ce qui a impacté la trésorerie de la copropriété qui n’est financée que par les copropriétaires qui risquent eux-mêmes de ne plus pouvoir payer d’éventuelles nouvelles condamnations.

Il ajoute qu’ a été voté le 9 janvier 2012, en assemblée générale des copropriétaires le principe d’un mandat pour le choix d’un maître d’oeuvre en vue de la réactualisation du devis de reprise des structures béton des garages, choix qui s’est porté sur le cabinet ANT et que lors de l’ assemblée générale du 19 décembre 2012, ont été prises des décisions tendant à la réalisation de travaux de reprise des garages des bâtiments A, B et C conformément au rapport de l’expert Y du 15 juillet 1998, travaux qui ont été réalisés, mais ont sollicité la réalisation de travaux supplémentaires pris en charge par la copropriété.

Il estime dans ces conditions avoir été parfaitement diligent dans la gestion du chantier et avoir rempli ses obligations, puisque les procédures engagées ont permis de tenir un financement pour la reprise des travaux et de clarifier les obligations respectives des parties, ces travaux réceptionnés le 24 février 2014, avec validation de l’expert Y le 16 juin 2014 s’étant élevés à la somme de 429ྭ615,42 euros TTC.

Il fait observer que M. Z qui a fait l’acquisition de six garages non achevés pour un prix total de 4800 € n’a pu de ce fait en jouir paisiblement, et que cette situation préexistante à la vente n’est pas imputable au syndicat des copropriétaires, mais au constructeur d’origine, la SCI Résidence Kennedy qui a abandonné le chantier, l’obligation du syndicat n’étant pas d’achever les garages mais d’effectuer leur réfection pour permettre aux sociétés L’Immobilière et Terres du Sud de les achever.

Il soutient que M. Z qui a pris le risque d’acheter un immeuble qui pouvait ne jamais être achevé, puisque l’achèvement des garages n’était pas une condition à la vente, ne subit aucun préjudice et encore moins un préjudice du fait du syndicat des copropriétaires.

Il ajoute que M. Z ne saurait non plus se prévaloir des condamnations prononcées dans le cadre de procédures ayant opposé le syndicat des copropriétaires aux sociétés L’ Immobilière et Terres du Sud qui ont pour origine le protocole d’accord de 1996 auquel il n’était pas partie, et qu’il ne s’est jamais engagé auprès de lui pour achever ses garages.

Il fait valoir qu’il n’existe donc aucune obligation contractuelle ou délictuelle dont il serait fondé à demander l’exécution à son encontre, d’autant que grâce à son action il pourra prochainement bénéficier de garages neufs qui lui permettront d’opérer une plus-value conséquente.

Il ajoute que les demandes indemnitaires sont d’autant plus injustifiées qu’elles prennent pour base un loyer mensuel de 150 € alors que les sociétés L’Immobilière et Terres du Sud versent des attestations de valeur locative comprise entre 80 et 90 €et qu’en tout état de cause l’éventuel préjudice de M. Z ne pourrait au mieux s’analyser comme une perte de chance qui n’est réparable que s’il est démontré la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable avec une réparation du dommage qui ne peut être que partielle.

Il fait observer en effet qu’ il ne peut être tenu pour acquis que les travaux objet d’une indemnisation versée par l’assurance dommages ouvrage auraient permis d’achever les garages, puisque la cause de l’inachèvement est multiple, les sociétés L’Immobilière et Terres du Sud s’étant elles aussi engagées à les achever.

Il précise à ce sujet qu’ il est aujourd’hui acquis que le syndicat des copropriétaires doit par ses propres moyens financer une partie des travaux, la somme obtenue par l’assurance dommages ouvrage étant insuffisante à couvrir les travaux de reprise et que, d’autre part, des travaux qui n’avaient pas été préconisés par l’expert judiciaire ont été nécessaires et ont nécessité un financement complémentaire qui a été lié au vote des copropriétaires du 5 décembre 2012 et du 18 juillet 2013 et que le préjudice de M. Z étant au mieux hypothétique, sa demande d’indemnisation ne peut prospérer à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Il soutient par ailleurs que selon le protocole d’accord du 10 mai 1996, en ce qui concerne les sept lots du bâtiment garages C, vendus en l’état futur d’achèvement et non livrés, le repreneur avait déclaré en faire son affaire personnelle dans le cadre d’accord qu’il prendra éventuellement avec les acquéreurs en état futur et s’est engagé à en faire l’acquisition dans le cas par exemple où les ventes seraient résolues, ces lots n’ayant pas été livrés.

Il précise qu’il s’agit des garages de M. Z puisque le protocole d’accord rappelle que les lots du repreneur ne comprennent pas les sept lots déjà vendus et donc les garages dont M^me X avait fait l’acquisition le 27 août 1990 antérieurement à la signature du protocole, lots qui ne font donc pas partie des obligations mises à la charge du syndicat des copropriétaires, cette situation n’étant pas remise en cause par le jugement du 9 décembre 2008 confirmé par l’arrêt du 2 décembre 2010 ni d’ailleurs par les sociétés L’Immobilière et Terres du Sud.

Il fait valoir que dans ce contexte le juge de la mise en état a commis une erreur d’appréciation dans son ordonnance du 25 septembre 2012 en le condamnant à verser à M. Z une provision, après avoir considéré qu’il n’avait pas exécuté les obligations mises à sa charge, alors que le syndicat des copropriétaires a agi « en bon père de famille » et qu’il aurait été particulièrement risqué d’engager des travaux dès le versement de l’indemnité par l’assureur dommages ouvrage ou suite au jugement du TGI d’Aix-en-Provence du 9 décembre 2008 assorti de l’exécution provisoire en raison des incertitudes sur l’état du chantier.

En effet, le rapport de MM Y du 15 juillet 1998 était malheureusement en partie déjà obsolète, lorsque la cour d’appel a condamné l’assureur dommages ouvrage, d’où sa demande en vue d’une nouvelle désignation de cet expert en 2011, ce qui signifie que s’il avait engagé des travaux tels que préconisés en 1998, il n’aurait tout simplement pas été en mesure de les achever compte-tenu de l’aggravation des désordres visibles en 2006 qui ont nécessité une rallonge de plus de 200ྭ000 €.

Il sollicite en conséquence la condamnation de M. Z à lui rembourser les sommes de 15ྭ000 € et 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui correspondent à un paiement indu.

Il soutient qu’en tout état de cause les appels de fonds adressés à M. Z depuis 2006 étaient relatifs à des dépenses votées en assemblée générale (budget, travaux…) et que même si les lots de M. Z n’étaient pas achevés, cela ne le dispense pas pour autant de participer aux charges, d’autant que la plupart concernent directement les travaux des garages que le syndicat doit financer.

Il fait valoir en ce qui concerne les sociétés L’Immobilière et Terres du Sud que celles-ci cherchent manifestement à lui nuire en formulant des demandes exorbitantes. ,

Il soutient qu’il n’est pas sérieux pour elles de prétendre subir un préjudice depuis 1992 alors que l’interprétation juridique du protocole de 1996 remonte au jugement du tribunal de grande instance Aix-en-Provence du 9 décembre 2008 et que ces sociétés ne saurait prétendre subir un préjudice, alors que la location des garages ne sera envisageable qu’après exécution par elles-mêmes de leur obligation d’achèvement de l’immeuble mise à leur charge par le protocole de 1996.

Cette condition étant purement potestative au sens de l’article 1170 du Code civil, elle fait obstacle à toute demande de réparation d’un préjudice qui n’est pas né ou qui au mieux ne peut être qu’hypothétique et qui en conséquence n’est pas indemnisable.

Il précise que ces sociétés qui sont parties prenantes à la réalisation de tranches de travaux ont une position ambiguë et déloyale, d’autant que leurs demandes paraissent avoir comme dessein d’obtenir indirectement la condamnation du syndicat des copropriétaires à financer les travaux d’achèvement qu’elles se sont engagées à réaliser.

Il souligne que le temps passé à rechercher la responsabilité de l’assureur dommages ouvrage ne leur a pas occasionné de préjudice et qu’ainsi il a tout au plus rempli ses obligations à leur égard par le paiement de l’astreinte de 30ྭ000 €.

Il demande au tribunal de considérer au visa des articles 10, 10-1 et 14 de al loi du 10 juillet 1965, 1134, 1147 et 1382 du code civil qu’il n’a causé aucun préjudice ni à M. Z ni aux sociétés L’Immobilière et Terres du Sud et de les débouter de toutes leurs demandes dirigées à son encontre.

Il conclut à la condamnation de M. Z a lui payer la somme de 5725,50 € au titre des charges impayées ainsi que celles de 16ྭ000 €au titre du paiement indu intervenu le 20 décembre 2012.

Il sollicite en outre la condamnation des sociétés L’Immobilière et Terres du Sud à lui payer la somme de 15ྭ000 €au titre du préjudice moral qu’il a subi.

Il sollicite subsidiairement la condamnation des sociétés L’Immobilière et Terres du Sud à le relever garantir intégralement des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de M. Z.

Il conclut enfin à la condamnation in solidum de M. Z et des sociétés L’Immobilière et Terre du Sud à lui payer la somme de 10ྭ000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de M^e Coulet- Rocchia.

L’instruction de la procédure a été déclarée close par ordonnance du 27 janvier 2015.

SUR CE

Sur l’intervention volontaire des Sociétés L’Immobilière et Terres du Sud

Attendu que l’intervention volontaire de ces deux Sociétés qui n’est nullement contestée sera déclarée recevable et bien fondée ;

Sur l’existence d’une éventuelle collusion entre le conseil des parties intervenantes et l’un de ses anciens collaborateurs

Attendu que l’examen d’une éventuelle collusion entre le conseil des parties intervenantes au litige et l’un de ses anciens collaborateurs et l’application des articles du Règlement Intérieur National de la profession d’avocat échappant, en raison des problèmes déontologiques susceptibles de se poser, à la compétence de la juridiction de ce siège pour relever de l’Ordre des Avocats au Barreau de Marseille, le tribunal ne peut que se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir sur ce point ;

Sur la production par les parties intervenantes des pièces 2,7 et 8

Attendu que ces documents correspondent à trois lettres d’anciens avocats du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Kennedy à Martigues ;

Qu’aux termes de l’article 66 – 5 de la loi du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, modifié par l’article 4 de la loi n° 2011 – 331 du 28 mars 2011, en toute matière que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l’avocat et ses confrères à l’exception pour ces dernières de celles portant la mention « officielle », les notes d’entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel ;

Qu’il résulte nécessairement de ce texte, et de l’obligation de confidentialité qui en découle que celle-ci est générale et absolue et que l’avocat ne peut en être délié par son client, même si celui-ci étant en possession des correspondances d’un autre conseil, lui a demandé dans son intérêt de les produire dans une procédure ;

Qu’un tel manquement impose en application des dispositions de l’article 24 du code de procédure civile de faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires défendeur tendant, d’une part, au rejet de ces pièces des débats, et, d’autre part à faire injonction au conseil des parties intervenantes de canceller leurs conclusions des passages reproduisant les correspondances litigieuses ;

Attendu qu’il convient, à cette fin, pour que le dossier soit jugé au fond, sereinement après retrait des pièces 2,7 et 8 et cancellation des écritures, de renvoyer l’affaire à une audience de mise en état pour s’assurer de la réalisation de cette opération avant de remettre l’affaire au rôle ;

Attendu que les demandes de dommages-intérêts formulées par les sociétés L’Immobilière et Terres du Sud au titre du préjudice que la demande de retrait des correspondances litigieuses leur aurait occasionné, au titre de l’abus de procédure que constituerait la collusion alléguée, comme celle formée sur le fondement des dispositions de l’article 32 – 1 du code de procédure civile seront rejetées comme non fondées ;

Attendu qu’il y a lieu de réserver les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort

Reçoit les Sociétés L’Immobilière et Terres du Sud en leur intervention volontaire et déclare celle-ci bien fondée ;

Se déclare incompétent pour connaître de la demande afférente à l’éventuelle collusion entre le conseil des parties intervenantes au litige et l’un de ses anciens collaborateurs et renvoie les parties à mieux se pourvoir sur ce point ;

Dit que les pièces 2,7 et 8 produites par les sociétés L’Immobilière et Terres du Sud, parties intervenantes, correspondant à des courriers d’avocats seront retirées des débats,

Enjoint au conseil des sociétés L’Immobilière et Terres du Sud de canceller ses écritures des passages les reproduisant,

Rejette les demandes de dommages-intérêts formulées par ces mêmes sociétés au titre du préjudice que la demande de retrait des correspondances litigieuses leur aurait occasionné, au titre de l’abus de procédure que constituerait la collusion alléguée, comme celle formée sur le fondement des dispositions de l’article 32 – 1 du code de procédure civile ;

Renvoie, pour s’assurer de la réalisation de l’opération de cancellation, l’affaire à l’audience de mise en état du 23 Juin 2015 à 14 H ,

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

J. J J. L