DEMANDEURS

Monsieur B C

Madame D E

[…]

[…]

Monsieur R S T

[…]

[…]

représentés par M^e Séverine VAN MIERLO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B1120

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Y

[…]

[…]

représenté par M^e Didier JOURDAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0196

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gaële FRANÇOIS-HARY, Vice-présidente

F G, Juge

H I, Juge

assistées de Christine KERMORVANT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 20 Avril 2017 tenue en audience publique devant Gaële FRANÇOIS-HARY, Vice-Présidente et F G, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis […] à PARIS, 8^e arrondissement, est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et administré par son syndic, le Cabinet Y.

Une assemblée générale a été convoquée pour le 5 mai 2014.

Par acte d’huissier en date du 27 juin 2014, Monsieur B C, Madame D E, Monsieur R S T et Monsieur J K, copropriétaires au sein de cet immeuble, ont assigné le Syndicat des copropriétaires en contestation de ladite assemblée.

Une nouvelle assemblée générale a été convoquée pour le 15 octobre 2014, et certaines résolutions de l’assemblée précédente contestée ont été remises à l’ordre du jour ; aussi, les mêmes demandeurs ont à nouveau assigné le Syndicat des copropriétaires devant le Tribunal, par acte d’huissier en date du 17 décembre 2014, pour contester cette dernière assemblée.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction le 2 avril 2015.

Au terme de leurs dernières conclusions, Monsieur B C, Madame D E et Monsieur R S T demandent au Tribunal :

— l’annulation des décisions n°14, 17 et 18 de l’assemblée générale du 5 mai 2014,

— l’annulation des décisions n° 22 à 24, 25 à 26 et 33 de l’assemblée générale du 15 octobre 2014,

— d’ordonner l’exécution provisoire,

— de dispenser les demandeurs des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— et de condamner le Syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens.

S’agissant de l’assemblée du 5 mai 2014, les demandeurs invoquent le non-respect des formes légales, en raison de l’incohérence entre les mentions de la convocation et l’objet des résolutions votées, une assemblée générale ne pouvant délibérer que sur des questions inscrites à l’ordre du jour, figurant nécessairement sur la convocation.

La résolution n°17 est entachée de fraude, or la nullité peut être demandée par le copropriétaire lésé qui devra rapporter la preuve de la fraude. Dans le cas présent, le projet de résolution n°17 proposait de «céder les parties communes suivantes: caves parties communes situées bâtiment A entre l’escalier et le lot 1001 et bâtiment D entre les lots 1033 et 1034 ». La cave située entre l’escalier et le lot 1001 apparaît sur le plan de copropriété comme étant une cave commune, de même qu’une autre située à côté de la chaufferie, tel qu’il en ressort du plan extrait du règlement de copropriété que chaque propriétaire a reçu. Or, cette cave, objet de la résolution, est occupée sans droit ni titre par Monsieur X, nommé Président de séance de l’assemblée remise en cause par la procédure; celui-ci a prétendu que cette cave lui appartenait sans fournir le moindre titre de propriété permettant de justifier cette affirmation. Le plan de copropriété a été produit au cours de l’assemblée générale par le syndic et présenté par Monsieur B C, demandeur. Lors des débats, le principe de la vente des deux caves a été mis au vote, conformément au projet de résolutions. Les résolutions sont critiquées car elles n’ont pas été transcrites dans le procès-verbal telles qu’elles ont été votées lors de l’assemblée générale. C’est pourquoi même les copropriétaires qui ont voté pour ces résolutions sont bien fondés à agir pour solliciter leur annulation telles qu’elles ont été retranscrites. Un copropriétaire qui a voté une résolution en assemblée ne peut être déclaré irrecevable à solliciter que la réalité de son vote soit rétablie, si la retranscription des débats les a pervertis. En l’espèce, le texte de la résolution adoptée figurant dans le procès-verbal est non seulement trompeur sur l’étendue des décisions prises (vente des deux caves et non d’une seule), mais il est aussi trompeur lorsqu’il indique que la cave située entre l’escalier et le lot 1001 est occupée par le gardien. La fraude a été organisée dans l’intérêt du copropriétaire occupant illégitimement cette cave pour éviter sa vente et ne pas compromettre la jouissance qu’il s’était accaparée.

Enfin, les demandeurs invoquent un abus de droit/ de majorité, entachant les résolutions décidant de la vente de parties communes.

S’agissant de la résolution n° 18, le prix des WC est de près de 7 fois inférieur au prix du marché, et a été imposé en assemblée grâce à l’effet de surprise. La vente ne pouvait avoir lieu en séance dans la précipitation. De plus, les WC en cause sont considérés comme communs à tous les copropriétaires par le règlement de copropriété, et l’intégralité des copropriétaires devait être consultée. D’autre part, cette vente est préjudiciable à l’ensemble des copropriétaires, puisque sur le devis de travaux d’étanchéité communiqué par le Cabinet Y et daté du 19 mars 2015, un poste « mise en place de WC chimiques» apparaît pour 480 euros HT, ce qui laisse à penser qu’à chaque intervention d’entreprise, la copropriété aura à supporter les frais d’installation d’un WC chimique à cause de la vente des WC du 6^e étage.

S’agissant de la résolution n°14 relative à la cour devant accueillir la véranda : l’emprise sur la cour de l’immeuble, partie commune dont la jouissance était jusque là attachée aux lots 1042 et 1044, a fait l’objet de la création d’un lot assorti de tantièmes de copropriété et vendu pour la somme globale de 15.000 euros. Or, la vente ne correspond pas au prix moyen du terrain à bâtir à PARIS.

Les demandeurs précisent, face à la contestation du défendeur, qu’ils ont introduit un second recours contre les résolutions de cette seconde assemblée, et obtenu la jonction des deux instances, afin que l’annulation des résolutions de la première assemblée ne soit pas entravée par la subsistance des résolutions de la seconde assemblée. Le défendeur fait preuve d’une parfaite mauvaise foi en prétendant que leur action est irrecevable contre les résolutions de la première assemblée alors que celles-ci ont été confirmées a posteriori par une seconde assemblée.

S’agissant de l’assemblée générale du 15 octobre 2014, les résolutions 22 à 24 concernant la construction d’une véranda sur la cour, il a été voté pour la seconde fois l’autorisation de construction d’une véranda sur la cour, sous deux réserves. En raison de ces deux conditions, cette résolution n’est pas efficiente, elle ne comporte aucun caractère exécutoire, et en outre, cette proposition de résolution est frauduleuse puisqu’elle soumet une nouvelle fois au vote de l’assemblée une résolution déjà approuvée par l’assemblée des copropriétaires du 5 mai 2014. La résolution avait été votée selon les mêmes termes et sous les mêmes conditions. Or le syndic et les copropriétaires ont été informés dès le mois de mai 2014 de l’impossibilité de voir se réaliser l’une des conditions susvisées, puisque Monsieur L M a fait savoir qu’il ne donnerait pas son autorisation pour la construction de ladite véranda. De plus, la vente de la partie commune a été réalisée à un prix dérisoire. Le prix a été imposé en assemblée générale du fait du défaut d’information des copropriétaires puisque le projet de résolution se garde de rappeler la surface concernée ainsi que le prix au mètre carré.

Sur les résolutions 25 et 26 concernant la vente des WC communs du 6^e étage, elles concernent le vote, pour la seconde fois, des WC communs, sous la condition de l’obtention par le syndic de l’accord formel écrit de l’ensemble des propriétaires bénéficiant de la jouissance des WC ; or, ces résolutions ne sont pas efficientes puisqu’elles n’accordent aucun droit du fait des conditions auxquelles la résolution est soumise, ni explicites puisqu’elles ne comportent pas tous les éléments juridiques et matériels permettant leur mise en œuvre. Elles ne peuvent pas constituer une décision car elle ne comporte aucun caractère exécutoire. En outre, la proposition de résolution n°25 est frauduleuse, puisqu’elle soumet une nouvelle fois au vote de l’assemblée une résolution déjà approuvée par l’assemblée du 5 mai 2014. La résolution 26 est illégale en ce qu’elle ne semble plus se préoccuper de l’accord formel des copropriétaires bénéficiant de la jouissance de ces WC, accord déclaré comme nécessaire dans la résolution 25, le vote de la résolution 26 ne portant aucune mention quant à la sollicitation de cet accord. Enfin, le vote privilégie sans conteste l’intérêt du copropriétaire acquéreur au détriment de la collectivité et est en cela constitutif d’un abus de droit.

Sur la résolution 33 concernant la nomination d’un géomètre ou d’un notaire pour vérifier la propriété de la cave du bâtiment A, elle méconnaît l’intérêt collectif des copropriétaires. Il n’appartient pas à la collectivité des copropriétaires d’assumer à ses frais les recherches nécessaires à l’établissement de la preuve de la propriété de ladite cave.

Au terme de ses dernières conclusions, le Syndicat des copropriétaires demande au Tribunal, sur le fondement des articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 9, 13 et 17 du décret du 17 mars 1967, de :

— déclarer Madame D E, Monsieur N C, Monsieur R-S T et Monsieur J O, irrecevables à agir en nullité contre la 17^e résolution de l’assemblée générale du 5 mai 2014 et la 24^e résolution de l’assemblée générale du 15 octobre 2014,

— et les débouter du surplus de leurs demandes,

— constater que la 14^e résolution de l’assemblée générale du 5 mai 2014 a été réitérée par les résolutions n°22, 23 et 24 lors de l’assemblée du 15 octobre 2014,

— dire et juger que l’ajout de la vente pour 15.000 euros de la cour commune à Monsieur Z, ne constitue pas une décision explicite susceptible d’annulation,

— constater qu’aucun des demandeurs ne s’est opposé à la résolution n°17 de l’assemblée du 5 mai 2014 et à la résolution n°24 de l’assemblée du 15 octobre 2014,

— constater que les résolutions n° 25 et 26 du 15 octobre 2014 ont réitéré et confirmé la résolution n°18 de l’assemblée générale du 5 mai 2014,

— dire et juger que l’action des demandeurs est abusive,

— condamner les demandeurs à payer solidairement au Syndicat descopropriétaires la somme de 1euro à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Didier JOURDAIN.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires fait valoir, s’agissant de l’assemblée générale du 5 mai 2014, que :

— la résolution n°14 n’a pas été dénaturée ni transformée, il y a juste eu une question complémentaire et les demandeurs n’ont pas d’intérêt à agir, puisque la décision a finalement été abandonnée; il n’existe aucun abus de droit et la réalité est que le Syndicat a, depuis l’année 2005, entrepris de vendre des parties communes à un prix entre 650 et 1.000 euros le m²;

— les demandeurs sont irrecevable à contester la résolution n°17, pour laquelle ils ont voté; de plus, la fraude ne se présume pas et aucun élément probant ne permet de la caractériser;

— la résolution n° 18 prévoyait la vente des WC communs du 6^e étage du bâtiment D; une offre a été formulée en cours d’assemblée générale; il s’agit de WC qui ne desservaient que le lot appartenant à la copropriétaire offrante; le prix du marché ne cause aucun abus de droit, et de surcroît, le prix a été accepté par l’assemblée générale des copropriétaires;

S’agissant de l’assemblée du 15 octobre 2014, elle était destinée à régulariser la situation suite à la première assignation des demandeurs.

— la résolution n°22 est valable, et il n’existe pas de fraude à faire voter deux fois l’assemblée générale sur le même projet, ni à autoriser des travaux sous condition de l’approbation du ou des copropriétaires concernés; en tout état de cause, la condition n’ayant pas été levée, le projet de véranda a été abandonné;

— la résolution n°23 n’est contestée par aucun moyen valable;

— les demandeurs sont irrecevables à contester la résolution n°24, car ils ne se sont pas opposés à son adoption;

— s’agissant de la résolution n°25, l’information des copropriétaires était assurée et elle n’est entachée d’aucune irrégularité;

— la résolution n°26 n’est pas abusive en raison d’un prix dérisoire;

— la résolution n° 33, la nature juridique incertaine de l’ensemble des caves est telle, que sa détermination revêt un caractère collectif et justifie une prise en charge financière collective.

Monsieur J O s’est désisté par conclusions en date du 6 avril 2017.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 novembre 2016, l’audience de plaidoiries s’est tenue le 20 avril 2017, et l’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non recevoir

Sur l’irrecevabilité à contester la résolution 17 de l’assemblée du 5 mai 2014

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

La résolution 17 portait, au terme de la convocation sur la « vente de caves parties communes » ; l’assemblée devait décider de céder les parties communes suivantes : caves communes situées bâtiment A entre l’escalier et le lot 1001 et bâtiment D entre les lots 1033 et 1034.

Lors de l’assemblée générale, il a été décidé de céder la cave, partie commune située bâtiment D entre les lots 1033 et 1034 à un prix qui ne saurait être inférieur à 10.000 euros. « La cave du bâtiment A est occupée par le gardien ; après discussion, il n’est plus question de la vendre ».

La résolution a été adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, avec 32 copropriétaires en faveur de ladite résolution, et 2 opposants, Madame A et l’indivision A/LEGRAND.

Il en ressort que les demandeurs à la présente instance ne se sont nullement opposés à l’adoption de la résolution 17 ; ils invoquent que la résolution est entachée de fraude, car la cave qui n’a finalement pas été mise en vente est occupée sans droit ni titre par Monsieur X, Président de séance de l’assemblée, et car le texte de la résolution adoptée serait trompeur sur l’étendue des décisions prises. Il échet de relever qu’une éventuelle erreur sur la désignation des caves n’est pas constitutive d’une fraude, et qu’il appartient, le cas échéant, au Syndicat des copropriétaires, d’agir en restitution de parties communes annexées, et qu’en tout état de cause, aucun élément n’est produit par les demandeurs de nature à établir la fraude ayant permis l’adoption de la résolution.

Dans ces conditions, il est constant que les demandeurs n’avaient pas la qualité requise d’opposants ou de défaillants ; ils ne peuvent dès lors la contester, quelque soit le motif qu’ils mettent en avant ; la fraude n’est pas prouvée par les demandeurs.

En conséquence, Monsieur B C, Madame D E et Monsieur R S T seront déclarés irrecevables à contester la résolution 17 de l’assemblée générale du 5 mai 2014.

Sur l’irrecevabilité à contester la résolution 24 de l’assemblée générale du 15 octobre 2014

La résolution 24 de l’assemblée générale du 15 octobre 2014 portait sur la vente du lot n°1105 au prix de 15.000 euros.

La résolution n’a pas été adoptée, faute d’avoir obtenu la majorité des 2/3 des voix.

Le Syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité des demandeurs, pour les mêmes raisons que précédemment exposé ; cependant, la lecture du procès-verbal de l’assemblée établit la qualité d’opposants ou de défaillants des demandeurs.

Les demandeurs sont donc recevables en leur demande d’annulation de la résolution 24 de l’assemblée générale du 15 octobre 2014 ; la fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Sur l’assemblée générale du 5 mai 2014

Sur la résolution 14 de l’assemblée générale du 5 mai 2014

La résolution 14 portait, au terme de la convocation à l’assemblée générale, sur l’autorisation à donner à Monsieur Z, propriétaire du lot 1042, de construire une véranda sur la cour dont il a la jouissance commune avec le lot 1044.

Lors de l’assemblée générale, l’assemblée décidait de l’autoriser à construire une véranda sur la cour dont il a la jouissance commune à ses frais exclusifs, tel que défini aux descriptifs et plans joints à la convocation, sous les conditions suivantes :

— établissement d’un modificatif à l’état descriptif de division portant sur la création d’un lot correspondant à l’emprise sur partie commune de la véranda d’une surface d’environ 13,50 m² assorti de tantièmes de copropriété et vente de ce lot au prix de 15.000 euros,

— accord du propriétaire du lot 1044 qui partage la jouissance de la cour avec le lot 1042,

— sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur, d’obtenir les autorisations administratives, de faire effectuer les travaux sous la

surveillance de l’architecte de l’immeuble à ses frais et de souscrire une assurance dommage-ouvrage.

La résolution a été adoptée à la majorité des membres du Syndicat des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix de tous les copropriétaires.

Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11.

Il est constant que l’ordre du jour doit être strictement respecté, qu’il lie l’assemblée qui n’a aucun pouvoir d’initiative ; toutefois l’assemblée est en droit d’amender ou d’améliorer une résolution qui lui est soumise, sans la dénaturer.

En l’espèce, les demandeurs invoquent que la résolution 14, telle qu’elle était prévue dans le cadre de la convocation, portait sur la création du lot, mais non sur la vente ; aucun prix n’avait été envisagé.

Il échet de relever qu’effectivement, la résolution adoptée porte mention de la création d’un lot, suite à l’autorisation de construction de la véranda, mais également de sa vente au prix de 15.000 euros ; or, cette vente n’a nullement été prévue au terme de la convocation ; elle ne saurait constituer une amélioration ou un amendement de la résolution, dès lors que l’objet de la résolution a été transformé et dénaturé.

Il convient de préciser que tant que la résolution n’a pas été annulée, les demandeurs conservent un intérêt à agir.

Ainsi, la résolution 14 telle qu’elle a été adoptée, mentionnant la vente d’un lot, partie commune, alors qu’elle avait initialement pour objet l’autorisation d’un projet de véranda, a bien été dénaturée.

Elle sera en conséquence annulée.

Sur la résolution 18 de l’assemblée générale du 5 mai 2014

La résolution 18, au terme de la convocation à l’assemblée générale, portait sur la vente des WC communs du 6^e étage bâtiment D, étant précisé que le prix n’était pas déterminé. L’assemblée générale demandait aux copropriétaires intéressés de faire une offre chiffrée au syndic avant le 30/06/2014 de façon à ce que l’offre et le projet modificatif à l’état descriptif de division puissent être présentés à la prochaine assemblée.

La vente a été décidée lors de l’assemblée générale, moyennant la somme de 1.270 euros TTC à Madame P Q ; la résolution a été adoptée à la majorité des membre du Syndicat représentant au moins les 2/3 des voix de tous les copropriétaires.

Il échet de relever que l’ordre du jour prévoyait le principe de la vente des WC, mais non la vente immédiate, dès lors qu’il était prévu que les copropriétaires intéressés disposaient, au terme de la convocation et de l’ordre du jour, d’un délai courant jusqu’au 30/06/2014 pour formuler une offre chiffrée, qui serait présentée lors d’une assemblée ultérieure.

Or, l’assemblée s’est tenue le 5 mai 2014, et le délai courant jusqu’au 30/06/2014 n’était pas expiré.

Cela traduit que le sens de la résolution était bien de soumettre à l’assemblée le principe de la vente des WC, parties communes, mais que la vente n’était pas prévue pour le jour de l’assemblée, dès lors que le délai pour proposer une offre n’avait pas expiré le jour de la tenue de l’assemblée générale, et qu’il était prévu que suite aux offres chiffrées, la vente soit soumise au vote de l’assemblée prochaine.

Ainsi, de la même manière que cela a été précédemment exposé, l’ordre du jour n’a pas été formellement respecté, et l’acceptation de la vente lors de l’assemblée, alors que celle ci n’était pas expressément prévue par l’ordre du jour, ne saurait constituer une simple amélioration de la résolution.

En conséquence, il y aura lieu d’annuler la résolution 18 de l’assemblée du 5 mai 2014.

Sur l’assemblée générale du 15 octobre 2014

Sur les résolutions 22 à 24 de l’assemblée générale du 15 octobre 2014

La résolution 22 portait sur l’autorisation à donner à Monsieur Z, propriétaire du lot 1042, de construire une véranda sur la cour dont il a la jouissance commune avec le lot 1044.

La résolution 23 portait sur l’approbation du projet modificatif à l’état descriptif de division présenté par Monsieur Z portant sur la création du lot n°1105 correspondant à l’emprise de la véranda.

La résolution 24 portait sur la vente du lot 1105 au prix de 15.000 euros.

Les résolutions 22 et 23 ont été adoptées, tandis que la résolution 24 a été rejetée.

Il convient de préciser qu’en vertu du principe de l’autonomie des assemblées générales entre elles, l’assemblée générale était parfaitement autorisée à délibérer à nouveau sur une question déjà posée lors d’une assemblée générale précédente. Le fait de soumettre la même question une seconde fois à l’assemblée générale, suite de surcroît à la contestation des demandeurs de l’assemblée initiale, n’est nullement caractéristique d’une fraude.

Il convient également de relever que le rejet de la vente dans le cadre de la résolution 24 tend à invalider le projet de construction de véranda, projet qui est invalidé en tout état de cause, car il était soumis, au terme même de la rédaction de la résolution, à la condition expresse de l’accord du copropriétaire du lot 1044, accord qui n’a pas été donné par ce dernier.

Enfin, il convient de relever que les demandeurs invoquent un abus de majorité ayant entaché la vente ( résolution 24), en raison d’une vente à vil prix ; toutefois, il y a lieu de relever que ce moyen est inopérant, dès lors que la résolution relative à la vente a été, en tout état de cause, rejetée par l’assemblée générale.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu d’annuler les résolutions 22, 23 et 24 de l’assemblée générale du 15 octobre 2014.

Sur les résolutions 25 à 26 de l’assemblée générale du 15 octobre 2014

La résolution 25 portait sur la vente des WC communs du 6^e étage du bâtiment D à Madame P Q.

La résolution 26 portait sur le prix de la vente.

Les deux résolutions ont été adoptées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Le caractère « exécutoire » d’une décision d’assemblée générale n’emporte aucun effet sur la validité de la résolution, et le fait d’en invoquer l’absence ne constitue pas un moyen de nature à justifier l’annulation d’une résolution. Ce premier « moyen » est inopérant.

Il a été exposé que les assemblées générales disposent d’une autonomie entre elles, et que dès lors, le fait de soumettre une nouvelle fois à l’assemblée générale la même question n’est pas constitutif d’une quelconque fraude.

Enfin, les demandeurs soulèvent l’abus de droit, tiré du vil prix de la vente du WC.

Il est constant qu’une vente à un prix manifestement dérisoire ou abusif peut constituer un abus de droit, dès lors qu’il lèse l’intérêt des copropriétaires pour favoriser l’intérêt d’un copropriétaire minoritaire. Le prix s’apprécie notamment au regard de la surface du bien ou du lot vendu, de l’intérêt qu’il représente pour la collectivité des copropriétaires, de son emplacement dans l’immeuble, de sa surface, etc…

En l’espèce, l’objet de la vente portait sur des WC communs situés au 6^e étage de l’immeuble d’une très petite surface et manifestement sans intérêt pour la copropriété. Il échet d’observer que les demandeurs n’établissent pas en quoi l’intérêt général des copropriétaires a été lésé par la vente ; le seul fait de comparer in abstracto, le prix du m² d’un appartement selon le marché et le prix de la vente ne suffit pas à caractériser l’abus de droit.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande d’annulation des résolutions 25 et 26.

Sur la résolution 33 de l’assemblée générale du 15 octobre 2014

La résolution 33 portait sur la demande de Madame P Q : « nature juridique de la cave située dans le bâtiment A entre l’escalier et le lot 1101 ». L’assemblée générale décidait de donner mandat au syndic et au Conseil syndical pour missionner un géomètre ou un notaire pour déterminer la nature juridique de la cave située dans le bâtiment A entre l’escalier et le lot 1101.

La résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

L’abus de droit invoqué par les demandeurs n’est pas caractérisé par ces derniers, et cela d’autant moins qu’elle est concordante avec leur propre contestation de la résolution 14 de l’assemblée du 5 mai 2014, au cours de laquelle ils contestaient précisément l’appropriation de ladite cave.

La demande d’annulation de la résolution 33 sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts, que dans le cas de la malice, de mauvaise foi ou de l’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, les éléments caractérisant l’abus ne sont pas matérialisés.

La demande sera rejetée.

Sur la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le copropriétaire, qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention fondée par le juge, est dispensé, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les demandeurs ne voient pas l’ensemble de leurs prétentions déclarées fondées par le juge ; il n’y aura pas lieu de faire droit à leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est compatible avec la nature du litige et elle est nécessaire, elle sera donc ordonnée, conformément aux dispositions de l’article 515 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, compte tenu des solutions données dans le cadre de la procédure, étant précisé que les demandeurs succombent s’agissant de l’assemblée du 15 octobre 2014, mais voient leurs prétentions fondées s’agissant de l’assemblée du 5 mai 2014, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge, tant des demandeurs que du Syndicat des copropriétaires, les frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’instance.

Le Syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Monsieur J K,

DECLARE Monsieur B C, Madame D E et Monsieur R S T irrecevables à contester la résolution 17 de l’assemblée générale de l’immeuble sis […], […], en date du 5 mai 2014,

DECLARE Monsieur B C, Madame D E et Monsieur R S T recevables à contester la résolution 24 de l’assemblée générale de l’immeuble sis […], […], en date du 15 octobre 2014,

ANNULE les résolutions 14 et 18 de l’assemblée générale de l’immeuble sis […], […], en date du 5 mai 2014,

DEBOUTE Monsieur B C, Madame D E et Monsieur R S T de leur demande d’annulation des résolutions 22 à 24, 25 et 26, et 33 de l’assemblée générale de l’immeuble sis […], […], en date du 15 octobre 2014,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], […], de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], […], aux entiers dépens de l’instance.

Fait et jugé à Paris le 15 Juin 2017

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

1:

Expéditions

exécutoires

délivrées le: