MINUTE N°  :

JUGEMENT DU : 21 Décembre 2009

DOSSIER N° : 09/00398

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULOUSE

1^re Chambre

JUGEMENT DU 21 Décembre 2009

PRESIDENT

M. SERNY, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions de

l’article 817 du Nouveau Code de Procédure civile.

GREFFIER lors du prononcé

M^me BOSSAVIT, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 24 Novembre 2009, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour .

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. A B C X

né le […] à […]

représenté par M^e Guy DEBUISSON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 91

M^me Y Z épouse X

née le […] à […]

représentée par M^e Guy DEBUISSON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 91

DEFENDERESSES

[…]

[…], dont le siège social est […]

représentée par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 7

[…]

[…], dont le siège social est […]

représentée par M^e Kiêt N’GUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 7

Vu l=assignation en date du 28 janvier 2009

Vu les dernières conclusions déposées le 20 novembre 2009 par les osciétés SA EDIFICO ET SNC EDIP FONCIER

Vu les dernières conclusions déposées par les époux X le 6 novembre 2009

MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2007, les époux X ont vendu sous conditions suspensives à la SNC EDIPFONCIER, gérée par la société EDIFICIO un immeuble à usage d’habitation situé sur la commune de TOULOUSE au […] avec terrain attenant cadastré […] et 93 pour un prix de 1 300 000 euros H.T. stipulé payable comptant le jour de l’acte authentique, assujetti à la T.V.A. en raison de la qualité de l’acquéreur.

Au titre des conditions suspensives, l’acte stipule que l’acquéreur s’engage irrévocablement à présenter une demande de permis de construire au plus tard le 31 mai 2008 en vue de l’obtention de ce permis dans la limite de la constructibilité alors permise de 2 416 m² SHON; il est en outre stipulé que le permis devait être purgé de tout recours et de tout retrait avant le 31 mai 2009.

Parallèlement, le vendeur s’engage à déposer un permis de construire pour édifier une résidence sur une terrain dont il est propriétaire au 36 chemin des Clotasses à TOULOUSE, ledit permis devant être obtenu avant le 20 juillet 2008.

En cas d’inexécution après réalisation des conditions suspensive, la partie victime de l’exécution peut à son choix poursuivre l’exécution forcée ou obtenir la résolution du contrat, et obtenir l’indemnisation forfaitaire de 130 000 euros.

Aucun permis de construire n’a été obtenu par la société EDIPFONCIER qui a cependant déposé deux dossiers le 1^er avril 2008 puis le 11 août 2008 (décharges produites); ces deux projets n’ont pas donné lieu à des actes administratifs de rejet mais les services communaux ont argué d’une densité excessive des projets, alors même que le second dossier réduisait la surface SHON à 2.253 m². Ces demandes n’ont pas été instruites jusqu’au terme d’un acte individuel administratif de rejet mais la commune a fait savoir en cours d’instruction que ces projets n’avaient pas de chance d’aboutir à une décision positive sauf à réduire la surface SHON dans une fourchette se situant entre 2050 et 2100 m² ; informée de cette contrainte, la société EDIPFONCIER en a fait part aux époux X (courrier du 05 septembre 2008), et annoncé qu’elle entendait réclamer une diminution de prix que les époux X n’ont pas acceptée et qui ont alors décidé de ne pas donner suite à la vente.

Ainsi alors que le sous-seing privé ne peut être lu comme exigeant que le projet à construire et devant être autorisé couvre la surface SHON maximale de 2416 m² alors en vigueur, la vente n’a pu se faire d’une part parce que le promoteur a demandé une baisse de prix en considération de ce qu’aucune autorisation de projet ne pouvait être obtenue pour une SHON supérieure à 2100 m² environ et parce qu’en regard de cette exigence, le vendeur n’a pas accepté de baisser les siennes. Il est démontré, par la lettre du 05 septembre 2008 envoyée par la société EDIPFONCIER elle-même, qu’une modification du projet de construction pour une surface SHON de l’ordre de 2000 m² à 2100 m² aurait été accueillie favorablement si elle avait été instruite jusqu’à son terme; or, le prix prévu par le sous-seing privé n’a été stipulé ni comme devant être indexé sur la SHON appelée à être autorisée par l’autorité communale, ni même conditionné à la constructibilité maximale en vigueur (2416 m² lors de l’acte) ; l’acte sous-seing privé est même rédigé en tenant compte de la variabilité de ce paramètre ; par ailleurs, la réduction de la dimension du projet à une surface autorisée se situant entre 2050 et 2100 m² ne constitue pas une contrainte équivalente à une dénaturation complète du projet proposé qui le déséquilibre radicalement et qui puisse de ce fait être assimilée à la disparition même de l’objet du contrat et donc à une défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire pour une cause extérieure à la volonté des parties.

Par suite, le refus de la société EDIPFONCIER d’acquérir en considération des exigences de la mairie sans aller au terme de l’instruction de son dossier, lequel n’aurait pas fait l’objet d’une décision administrative de rejet, équivaut à un refus d’instruire une demande de permis de construire dont elle savait qu’il serait accordée; comme les comportements réciproques des parties démontrent qu’elles avaient convenus de prolonger les discussions au-delà des termes chronologiques fixés dans l’acte sous-seing privé (le premier projet a bien été présenté aux services communaux avant la date butoir) et que, dans ces conditions, la chronologie n’emportait plus nécessairement caducité de la convention après le dépassement des dates, l’attitude de la société EDIPFONCIER équivaut à une condition suspensive défaillie de son seul fait; il doit être rappelé au surplus, que les conditions d’obtention d’un permis de construire sont des clauses stipulées dans l’intérêt exclusif des promoteurs qui ont toujours la faculté d’acquérir sans construire en spéculant sur des jours meilleurs ou pour geler les terrains; par application de l’article 1178 du code civil, la condition suspensive doit, en l’espèce, être réputée accomplie.

L’acquéreur a fait le choix de résoudre la vente comme l’acte lui en laisse la possibilité ; l’acte de vente sous seing privé du 22 novembre 2007 est donc anéanti, aucun transfert de propriété immobilière n’intervient mais par application de la clause pénale expressément stipulée, les époux X qui n’obtiennent pas le gain procuré par la vente, obtiendront attribution de la somme de 130 000 euros convenue.

La SNC EDIPFONCIER et la SAS EDIFICIO, cette dernière en sa qualité d’associée indéfiniment et solidairement tenu des obligations de la SNC, seront donc tenus solidairement de payer la somme de 130 000 euros aux époux X sans dommages-intérêts compensatoires en l’absence de résistance abusive caractérisée, mais augmentée des intérêts au taux légal depuis le 05 septembre 2008.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort:

* enjoint à La SNC EDIPFONCIER et la SAS EDIFICIO, en sa qualité d’associée indéfiniment et solidairement tenu des obligations de la SNC, de payer solidairement la somme de 130 000 euros aux époux X, augmentée des intérêts au taux légal depuis le 05 septembre 2008.

* les condamne à leur payer 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

* les condamne aux dépens dont distraction au profit de M^e DEBUISSON

* ordonne l’exécution provisoire

LE GREFFIER LE JUGE