T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
2e chambre 2e section N° RG : 16/14287 N° MINUTE : Assignation du : 29 Septembre 2016	JUGEMENT rendu le 16 Juin 2017

DEMANDEUR

Monsieur G H Y

[…]

[…]

représenté par M^e Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0207

DÉFENDEURS

Monsieur B X

[…]

[…]

Madame C D épouse X

[…]

[…]

représentés par M^e Karine ALTMANN, avocat au barreau de PARIS, (avocat postulant), vestiaire #E2070 et M^e Anne MOREAU, avocat au barreau de NANTES, (avocat plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme A, Vice-Président

Madame Hélène DUBREUIL, Vice-Présidente

Madame E F, Juge

assistés de Murielle Z, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Mai 2017 tenue en audience publique devant M^me F, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 juin 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire, en premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Faits constants :

Par acte authentique des 1^er et 4 avril 2016, M. B X, marié sous le régime de la communauté légale avec M^me C D a promis unilatéralement à M. G Y de vendre l’appartement situé […], au prix de 200.000 euros.

Cette promesse :

— expirait le 8 juillet 2016 16h avec faculté de prorogation d’une durée maximale de 30 jours à défaut de réception de documents par le notaire rédacteur

— prévoyait différentes conditions suspensives, qui ont été réalisées

— stipulait une indemnité d’immobilisation de 20.000 euros, dont M. G Y a versé la moitié entre les mains du notaire séquestre.

Par courrier du 7 juillet 2016, le notaire de M. G Y a écrit à celui des époux X pour l’informer que son client entendait renoncer à l’acquisition du bien au motif que son consentement aurait été vicié.

L’acte authentique de vente n’a pas été régularisé.

Le 29 septembre 2016, M. G Y a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris M. B X et M^me C D épouse X.

Prétentions :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2016, M. G Y demande au tribunal, au visa des articles 1134 et suivants, 1116 du code civil et 46, 689 et 700 du code de procédure civile, de :

— constater la caducité de la promesse de vente

— ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 10.000 € conservée entre les mains de M^e DELAUNAY, notaire, à son profit et en tant que de besoin condamner M. et M^me X à cette restitution

— condamner M. et M^me X au paiement d’un intérêt légal à compter du 20 juillet 2016, majoré de moitié conformément aux dispositions de l’article L312-16 alinéa 2 du code de la consommation

— condamner M. et M^me X à la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

— condamner M. et M^me X à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. et M^me X aux dépens de procédure

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2017, M. B X et M^me C D épouse X demandent au tribunal, au visa des articles 1134 et suivants, 1589 du code civil ancien, L721-2 du Code de la construction et de l’habitation et 700 du code de procédure civile, de :

— constater la caducité de la promesse de vente des 1^er et 4 avril 2016

En conséquence :

— rejeter les demandes de M. G Y

— juger que la somme de 10.000 € versée par M. G Y au titre de l’indemnité d’immobilisation leur sera définitivement allouée

— condamner M. G Y à leur verser la somme de 10.000 € au titre du complément d’indemnité d’immobilisation

— condamner M. G Y à leur payer la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. G Y aux dépens

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2017.

Le dossier a été redistribué par la section 1 à la section 2 pour nécessité de service, afin de compléter l’audience de cette dernière.

A l’issue des débats du 5 mai 2017, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2017.

MOTIFS

I. Sur le fond :

A. Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente litigieuse :

Le demandeur fait valoir que la promesse unilatérale de vente, consentie pour une durée expirant le 8 juillet 2016 à 16h est devenue caduque.

Les défendeurs indiquent qu’ils n’entendent pas poursuivre la vente, eu égard à la caducité de la promesse qu’il conviendra de confirmer.

Sur ce,

Les parties s’entendent sur la caducité de la promesse unilatérale de vente litigieuse.

Cette promesse prévoit qu'”elle est consentie pour une durée expirant le 8 juillet 2016, à 16h”.

La signature de l’acte authentique de vente n’étant pas intervenue dans ce délai, il sera fait droit à la demande des parties.

B. Sur les demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation :

1) sur la demande de restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation versée formée par le demandeur :

Au soutien de sa demande, le demandeur invoque les trois moyens ci-dessous.

Les défendeurs sollicitent le rejet de cette demande.

- Sur le non respect de l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation invoqué par le demandeur :

Le demandeur fait valoir que les informations concernant l’état de l’immeuble n’ont été portées à la connaissance de M. Y que quelques jours avant l’expiration de la promesse unilatérale de vente.

Il oppose aux moyens des défendeurs :

— que ce n’est que le 1^er juin 2016, puis le 7 juillet 2016, que M. Y a eu connaissance du diagnostic d’architecte

— que de plus, les défendeurs ont omis de reproduire l’alinéa 5 de ce texte relatif aux conclusions du diagnostic technique qui aurait dû être communiqué au plus tard à la date de signature de la promesse

— que la bonne foi des défendeurs importe peu, dès lors que ce moyen est d’ordre public et que ce diagnostic aurait du être porté à la connaissance de M. Y à la date de la signature de la promesse

— qu’ainsi le délai de rétractation est réputé n’avoir pas été purgé

— qu’en outre, il ressort du diagnostic technique des désordres dont la connaissance préalable aurait conduit M. Y à ne pas se porter acquéreur d’un lot dans cette copropriété.

Les défendeurs soutiennent que M. G Y n’a pas été victime d’un vice du consentement,

— qu’en effet, l’obligation légale relative aux informations obligatoires à transmettre à l’acquéreur d’un bien à usage d’habitation au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente prévue à l’article L 721-2 du CCH a été respectée, qu’à ce titre, M. G Y a reconnu dans la promesse de vente que ces documents lui ont été communiqués en mains propres et qu’il a vérifié et listé les pièces et leur concordance avec les documents et pièces énumérés dans l’acte

— qu’il ne peut leur être reproché de n’avoir pas communiqué un document dont eux-mêmes n’avaient pas été destinataires

— qu’ils ont tout fait pour répondre aux interrogations de M. G Y (transmission de la convocation pour l’assemblée générale du 14 juin 2016)

— qu’en invoquant l’alinéa 5 de ce texte, M. G Y confond la réalisation d’un diagnostic technique global, dont la communication n’est pas impérative et celle d’un descriptif par l’architecte, à la demande d’une copropriété soucieuse de la préservation de son bien, que le diagnostic qui a été fait n’est pas celui évoqué par le dernier alinéa de l’article L 731-1 du CCH.

Sur ce,

La promesse unilatérale de vente litigieuse stipule, en page 9, que l’indemnité d’immobilisation “sera restituée…/… au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives”.

Au titre des informations des parties, en pages 22 et 23 de cette promesse, il est stipulé :

“ les pièces suivantes sont communiquées au bénéficiaire pour répondre aux exigences des dispositions de l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation :

- le règlement de copropriété…/…

- les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années

- le pré-état daté en date du 29 mars 2016…/…

Le bénéficiaire déclare et reconnaît :

- que ces documents lui sont communiqués à l’instant même en mains propres

- qu’il a donné son accord exprès au notaire soussigné pour que ces pièces lui soient communiquées sous cette forme

- avoir pu vérifier et lister l’ensemble de ces pièces et leur concordance avec l’ensemble des documents énumérés ci-dessus”.

Cette clause n’est pas une condition suspensive.

Le demandeur ne saurait donc prétendre à la restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation versée de ce chef.

Par conséquent, ce moyen est inopérant.

- Sur l’absence de justification, par le promettant, de la déclaration de sinistre à sa compagnie d’assurance pour des infiltrations d’eau invoquée par le demandeur :

Le demandeur fait valoir que le promettant n’a jamais justifié auprès de lui de la déclaration de sinistre à sa compagnie d’assurance et des conditions indemnitaires.

Il oppose au moyen des défendeurs suivant lequel l’obligation d’une déclaration du sinistre d’infiltration d’eau et la subrogation de l’indemnité versée n’était pas une condition suspensive et déterminante de la vente du bien et n’était enfermé dans aucun délai, que les époux X reconnaissent que “le dégât ne sera pas réglé d’ici la vente, qu’il conviendra de faire établir un devis et qu’ils continueront de suivre le dossier après la vente”, alors qu’il convenait, au plus tard le jour de la vente, de justifier d’une déclaration de sinistre et de subroger M. Y dans le bénéfice de l’indemnité d’assurance.

Les défendeurs soutiennent que M. G Y n’a pas été victime d’un vice du consentement,

— qu’en effet, la mention de leur part relative à la déclaration de sinistre dans la promesse de vente n’était pas une condition suspensive et déterminante de la vente du bien et n’était enfermée dans aucun délai

— que de plus, M. G Y était bien informé du problème car par mail du 13 juin 2016, M. B X lui en a parlé

— qu’ils ont régulièrement effectué la déclaration de sinistre le 6 mai 2016

— que M. B X a mis tout en oeuvre pour faciliter le règlement du sinistre.

Sur ce,

La promesse unilatérale de vente litigieuse stipule, en page 9, que l’indemnité d’immobilisation “sera restituée…/… au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives”.

Selon cette promesse, en page 13, “le promettant déclare :…/…

- qu’un sinistre d’infiltration d’eau provenant de l’appartement du dessus a été constaté

- qu’il s’engage à justifier de sa déclaration de sinistre à sa compagnie d’assurance”.

Pour autant, la justification, par le promettant, de sa déclaration de sinistre à sa compagnie d’assurance n’est pas une condition suspensive prévue au contrat.

Il importe donc peu que le promettant n’ait pas justifié auprès du bénéficiaire d’une telle déclaration, dès lors que la résolution de l’acte n’est pas demandée.

Par conséquent, ce moyen est inopérant.

- Sur l’existence de mérules invoquée par le demandeur :

Le demandeur fait valoir que le promettant avait connaissance de l’existence de mérules dans l’immeuble.

Il oppose au moyen des défendeurs suivant lequel ils n’ont pas constaté la présence de mérules, que la 4è résolution du procès-verbal d’assemblée du 11 février 2015 dont ils étaient nécessairement avisés évoquait les travaux de traitement de la mérule.

Les défendeurs soutiennent que M. G Y n’a pas été victime d’un vice du consentement,

— que dans la promesse de vente, ils n’ont pas affirmé qu’il n’y avait pas de mérule mais qu’ils n’en avaient pas constaté

— que M. G Y en était parfaitement informé bien avant la signature de la promesse de vente, qu’en effet, la présence et le traitement de la mérule ont été constatés dans un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 11 février 2015, que ce document a été transmis au notaire conseil de M. G Y dès avant le 1^er mars,

— qu’en outre, à la date de la promesse de vente, les travaux relatifs à la mérule avaient été réalisés et aucune trace de son existence ne pouvait être révélée.

Sur ce,

Il ressort de la promesse unilatérale de vente litigieuse, en page 9, que l’indemnité d’immobilisation “sera restituée…/… au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives”.

La promesse unilatérale de vente litigieuse stipule, en page 18, dans une rubrique intitulée “mérules” que “le promettant déclare ne pas avoir constaté jusqu’à ce jour…/…tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon”.

Il ne s’agit pas d’une condition suspensive.

Le demandeur ne saurait donc prétendre à la restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation versée de ce chef.

Par conséquent, ce moyen est inopérant.

Les moyens invoqués par le demandeur étant inopérants, celui-ci sera débouté de sa demande.

2) Sur les demandes de juger que la partie de l’indemnité d’immobilisation leur sera allouée et de versement, par le demandeur, du solde de l’indemnité d’immobilisation formées par les défendeurs :

Les défendeurs font valoir :

— que les conditions suspensives de la promesse de vente étant toutes réalisées, le promettant devait signer la promesse unilatérale de vente

— qu’il faut donc appliquer la clause de la promesse de vente sur le sort de l’indemnité d’immobilisation.

Sur ce,

La promesse unilatérale de vente litigieuse stipule, en page 9, que :

— l’indemnité d’immobilisation “sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées”

— “quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation…/…, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait”.

Il est constant que les conditions suspensives ont été réalisées.

Le contrat doit donc recevoir exécution et l’indemnité d’immobilisation stipulée doit dès lors être payée.

Par suite, le séquestre est acquis à M. B X, partie à la promesse unilatérale de vente litigieuse, contrairement à son épouse et M. Y doit être condamné à lui verser le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit une somme de 10.000 euros.

B. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le demandeur :

Au soutien de sa demande, le demandeur ne développe aucun moyen.

Les défendeurs soutiennent qu’ils ont déféré à leurs obligations et sont fondés à réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation de leur bien.

Sur ce,

Le demandeur ne caractérisant aucune faute de la part des défendeurs, il sera débouté de sa demande.

II. Sur les mesures accessoires :

Succombant à la procédure, le demandeur sera débouté de ses demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile et condamné aux dépens et à payer aux défendeurs la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature de l’affaire ne commande pas d’assortir la décision de l’exécution provisoire.

Les parties seront donc déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate la caducité de la promesse unilatérale de vente signée, par acte authentique des 1^er et 4 avril 2016, entre M. B X et M. G Y concernant le bien immobilier situé […], au prix de 200.000 euros ;

Déboute M. G Y de sa demande de restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation versée ;

Déboute M. B X et M^me C D épouse X de leur demande de versement de la partie d’indemnité d’immobilisation versée par M. G Y au profit de la seconde ;

Dit que la somme de 10.000 euros versée par M. G Y à titre d’indemnité d’immobilisation sera allouée à M. B X ;

Déboute M. B X et M^me C D épouse X de leur demande de versement du solde de l’indemnité d’immobilisation au profit de la seconde ;

Condamne M. G Y à payer à M. B X la somme de 10.000 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;

Déboute M. G Y de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute M. G Y de ses demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. G Y à payer à M. B X et M^me C D épouse X la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. G Y aux dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes d’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 16 Juin 2017.

La Greffière Le Président

M^me Z M. A

FOOTNOTES

1:

Expéditions exécutoires

délivrées le: 16/06/2017 aux conseils