Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, 27 avril 2020, n° 16/05940

TJ Aix-en-Provence 27 avril 2020

CA Aix-en-Provence
Confirmation 8 février 2024

Arguments

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Accepté
Exécution des termes de l'avenant de 2013
La cour a jugé que la S.N.C. Rain Bird Europe devait payer le complément de loyer prévu par l'avenant, car elle a choisi de ne pas renouveler le bail.
Accepté
Facturation des loyers dus
La cour a confirmé que la S.N.C. Rain Bird Europe devait payer les loyers dus pour la période convenue dans le bail.
Rejeté
Nécessité de travaux de mise en conformité
La cour a estimé que la S.C.I. Esther ne pouvait pas réclamer de dommages et intérêts pour perte de loyers, car elle avait eu un locataire pendant 16 ans sans réclamations pour loyers impayés.
Accepté
Dépens et frais d'expertise
La cour a accordé des frais irrépétibles à la S.C.I. Esther, en raison des frais engagés pour le litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, 27 avr. 2020, n° 16/05940
Numéro(s) :	16/05940

Sur les parties

Avocat(s) :	Gérald LAGIEREdouard BAFFERT
Cabinet(s) :	ALERION AVOCATSBAFFERT-MALY
Parties :	S.C.I. ESTHER c/ S.C.I. ESTHER DEFENDERESSE, / S.N.C. RAIN BIRD EUROPE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

N° 2020 JUGEMENT DU : CH ECOCOM GENERAL DEMANDERESSE 27 Avril 2020 S.C.I. ESTHER, immatriculée au RCS d’AIX-EN-PROVENCE sous le numéro 438 808 008 dont le siège social est sis […], […] : N° RG 16/05940 – AIX EN PROVENCE CEDEX N° Portalis agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité DBW2-W-B7A-I2RC audit siège

représentée par Maître Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, AFFAIRE : avocats au barreau de MARSEILLE

S.C.I. ESTHER DEFENDERESSE

C/ S.N.C. RAIN BIRD EUROPE, immatriculée au RCS d’AIX-EN-PROVENCE sous le numéro 301 367 363 dont le siège social est sis Zone Industrielle des Milles 900, Rue Ampère – S.N.C. RAIN BIRD 13851 AIX EN PROVENCE CEDEX EUROPE prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Cécile DESHORMIERE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE avocat postulant et plaidant par M^e LAGIER Gérald GROSSE(S)délivrées(s) de la SELARL ALERION SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de Paris le à COMPOSITION DU TRIBUNAL Maître Edouard BAFFERT Lors des débats et du délibéré : de la SARL BAFFERT-MALY PRESIDENT : Madame CALAS Marie-Bernadette, Vice-Présidente M^e Cécile DESHORMIERE ASSESSEURS : Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

Monsieur Y Z, Magistrat honoraire COPIE(S)délivrée(s) le A assisté aux débats : Madame ORIEUX, Greffier à Maître Edouard BAFFERT DEBATS de la SARL BAFFERT-MALY A l’audience publique du 13 Mars 2020, M^e Cécile DESHORMIERE après rapport oral de Monsieur JAMET Eric, Vice-Président, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Avril 2020, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe, rédigé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président, signé par Madame CALAS Marie-Bernadette, Vice-Présidente assistée de Madame GONZALES Angélique, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le 07 janvier 1999, la SA Marseille Confort 5000 a donné à bail à la SARL Rain Bird Europe (Rain Bird) sur un terrain situé Zone industrielle d’Aix-les Milles, […], un local à usage d’entrepôt d’une surface de 3600 m², un local de plein pied à usage de bureau de 1100 m², une aire de liaison close et couverte dans l’entrepôt et les bureaux de 100 m² environ, une aire de parking comprenant 70 places, les espaces extérieur. Il était stipulé : « le preneur déclare agréer ces locaux dans leur ensemble, pour correspondre sur le terrain (situation actuelle, et sur les cahiers des charges et plan (situation à venir) à l’activité qu’il se propose d’exercer. » Il était ajouté que l’activité était celle correspondant à l’activité commerciale du preneur et des sociétés de son groupe. « A cette fin, il fera son affaire personnelle, notamment de toutes autorisations préalables à son installation. » Le loyer annuel s’élevait alors à 1 350 000 francs hors taxes, hors charges.

Par avenant numéro 1 de 2000, il était mentionné : « le preneur déclare agréer ces locaux dans l’état et dans leur ensemble, pour correspondre sur le terrain (situation actuelle, et sur les cahiers des charges et plan (situation à venir) à l’activité qu’il se propose d’y exercer. »

Le 10 mars 2004, un avenant n°2 modifiant la désignation des lieux loués en y ajoutant une surface d’entrepôts supplémentaires. Cet avenant, en son 8ème paragraphe, précisait : « Le preneur fera son affaire personnelle de toutes autorisations administratives et de toutes mises aux normes, notamment en matière de sécurité, éventuellement nécessaires pour l’exercice de son activité dans les lieux loués et ceci à son unique charge. »

Le 16 mai 2007, la SCI Esther a donné à bail commercial à la SARL Rain bird Europe des locaux sur une surface de 8 000 m² environ d’entrepôts, avec palettiers et 1350 m² environ de bureaux et locaux sociaux et 90 places de stationnement, situés zone industrielle d’Aix-les-Milles, […]. La destination contractuelle exclusive était l’ « entreposage de produits manufacturés, la fabrication légère ou autres activités s’y rapportant. » Il était stipulé : « le preneur fera son affaire personnelle pendant toute la durée du bail de la mise en conformité des locaux au regard de toutes les réglementations administratives et de police, applicables tant aux dits locaux qu’à l’activité qui y sera exercée. Il se chargera notamment d’obtenir les autorisations prescrites par les textes en vigueur et à venir pour l’exercice de son activité dans les locaux loués. »

Le bail était consenti pour une durée de neuf ans, à compter du 01 juillet 2007, pour un loyer annuel de 580 000 euros hors taxes, payables par trimestre. Ce bail annulait un bail précédent signé le 7 janvier 1999 entre la société Marseille Confort 5000 et Rain bird, y compris ses avenants.

Un avenant était signé le 10 mai 2013 entre la SCI Esther et la SARL Rain Bird Europe, prévoyant que le bail se poursuivrait jusqu’à son terme, le 30 juin 2016, que le loyer annuel était « fixé d’une manière ferme à la somme de 650 000 euros HT annuel », sans indexation. Il était noté que le loyer serait payé ainsi : « 550 000 euros annuel en quatre termes et d’avance les 1er juillet, 1er octobre, 1er janvier et 1er avril. Le solde, soit 300 000 euros HT à l’issue du bail le 30 juin 2016. » L’avenant conclut que « d’ores et déjà, le bailleur s’engage à l’issue du bail, à proposer au preneur le renouvellement de celui-ci pour une nouvelle période NEUF ANS (avec possibilité de révision triennale au bénéfice du preneur sans indemnité), sous réserve que le prix du loyer soit fixé à la valeur locative. Le preneur se réserve le droit de mettre un terme au bail au 30 juin 2016 dans les formes et conditions prévues. Si le preneur venait à renoncer à solliciter la résiliation et acceptait le principe du renouvellement avec fixation du loyer à la valeur locative, le bailleur s’engage à le dispenser du paiement du solde du loyer dû au titre de la période écoulée, soit la somme de 300 000 euros HT ».

Par courriel du 7 décembre 2015, une responsable de la SARL Rain Bird Europe écrivait au bailleur que les entrepôts ne seraient aux normes que si elle entreposait moins de 500 tonnes de marchandises, alors qu’aucune limitation contractuelle n’était fixée. Le budget de travaux s’élèveraient à une somme comprise entre 1,027 million et 1,3 million d’euros. A défaut de réalisation des travaux, elle indiquait que la société envisageait de quitter les lieux, sans doute à l’issue de la saison 2016.

Dans un courrier daté du 10 décembre 2015, la SCI Esther s’étonnait de la nécessité des travaux et rappelait que le preneur, dans les lieux depuis 16 ans, était numéro un mondial dans sa branche. Elle estime qu’il appartenait à sa locataire de faire les investissements nécessaires pour la conformité de la réglementation.

Par acte extra-judiciaire délivré le 28 juin 2016, la SNC Rain bird Europe a fait délivrer à la SCI Esther un congé à compter du 31 décembre 2016.

Le 28 juin 2016, la société Esther donnait également congé à la société Rain Bird Europe, avec offre de renouvellement du bail à partir du 01 janvier 2017, moyennant un loyer annuel de 750 500 euros HT.

Par lettre du 17 octobre 2016, la SNC Rain bird Europe a écrit au gérant de la SCI Esther que le départ des lieux était dû au manquement à l’obligation de délivrance et à son refus de réaliser les travaux permettant d’exploiter les locaux, et contestait, d’une part, le supplément de loyer du 01 juillet 2013 au 30 juin 2016, de trois cent mille euros, au motif que le prix proposé de 750 500 euros hors taxes ne correspondait pas à la valeur locative, un expert ayant été désigné par le juge des référés, et d’autre part, le supplément de loyer facturé en octobre 2016 pour la période du 01 juillet au 31 décembre 2016.

Dans un courrier daté du 24 octobre 2016, la SCI Esther maintenait sa facturation.

Suite à une ordonnance de référé du 30 août 2016, Monsieur A X, expert judiciaire, a déposé son rapport le 20 mars 2018. Il estimait alors la valeur locative annuelle globale au 30 juin 2016 à la somme de 685 950 euros.

Par acte délivré le 30 septembre 2016, la SCI Esther a fait assigner la SNC Rain Bird Europe devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence, aux fins suivantes : la condamner à faire les travaux de mise en conformité avant le 31 décembre 2016 et à défaut au paiement de la somme d’un million trois cent mille euros, indexée sur la variation de l’indice BT01, l’indice de base étant celui publié le 07 décembre 2015 et l’indice à prendre en considération celui publié au jour du paiement, la condamner, en outre, au paiement de dommages et intérêts complémentaires à partir du 01 janvier 2017 jusqu’au paiement de la somme ci-dessus d’un montant de 650 000 euros HT annuel, la condamner au paiement de la somme de trois mille euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, ordonner l’exécution provisoire.

La société Rain Bird a quitté les lieux, comme elle l’avait indiqué. La SCI Esther a reloué les locaux le 30 octobre 2017 pour 8 244m² d’entrepôts et 245 m² de bureaux et le 01 avril 2018 pour une surface de 429 m² de bureaux.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 janvier 2019, qui seront visées, la SCI Esther demande au tribunal, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, de : condamner la société Rain Bird au paiement de la somme de 627 778,42 euros hors taxes, outre la somme de 800 275 euros hors taxes à titre de dommages et intérêts complémentaires, correspondant à la perte de loyers jusqu’au 01 mars 2018, sur la base du rapport de Monsieur X, en attendant la nouvelle location, du fait de la nécessité de travaux, la condamner à lui payer la somme de 269 383,17 euros TTC au titre de l’apurement de compte des loyers avec intérêts de droit sur cette somme depuis le 31 décembre 2016 et anatocisme à compter de la date de notification des écritures, étant précisé qu’à la page précédente, page 16, le montant réclamé s’élève à 360 000

+ 69 485,98 euros TTC, outre 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que les dépens et les frais de l’expertise de Monsieur X.

La SCI Esther expose avoir fait appel au cabinet ETIC CONSEIL, qui dans un rapport du 10 mai 2016 avait confirmé la nécessité de travaux pour la mise en conformité réglementaire du bâtiment par rapport à l’arrêté du 15 avril 2010 et précisait que lors de sa déclaration du 17 novembre 2008, au titre de la législation sur les installations classées, Rain Bird n’avait mentionné qu’un volume d’entreposage de 40 000 m3 au lieu de 94 432 m3, volume global de l’entrepôt. Selon la SCI Esther les travaux sont effectivement nécessaires pour la mise en conformité règlementaire du bâtiment par rapport à un arrêté du 15 avril 2010.

Le bailleur fait valoir que c’est à l’exploitant de faire une demande d’autorisation ou d’exploitation, et que ne le faisant pas, la société Rain bird a évité de faire les travaux, qui s’imposaient et auraient dû être à sa charge. Il précise qu’un précédent locataire avait obtenu l’autorisation pour l’exploitation dans les locaux. La SCI Esther rappelle la clause d’accession immobilière du bail, ce qui lui aurait évité de faire les travaux pour relouer. Au vu de ses propres travaux, elle considère que le devis présenté par la société Rain bird était exagéré. La SCI Esther réclame le coût des travaux de mise en conformité qu’elle a faits, soit la somme de 627 778,42 euros.

La SCI Esther demande également le paiement de la somme de 300 000 euros prévue dans l’avenant, ainsi que le loyer pour la période du 01 juillet au 31 décembre 2016, qu’elle calcule ainsi : 650 000 /2, soit 325 000 euros et 360 000 toutes taxes comprises. Elle précise qu’elle avait facturé pour un montant inférieur, ce qui explique sa facture de régularisation de 69 485,98 euros hors taxe. Le bailleur accepte la restitution du dépôt de garantie de 145 000 euros HT, qu’elle déduit du solde de loyer qu’elle estime dû. Elle s’oppose à la demande reconventionnelle adverse quant à la prise en charge des frais de déménagement.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 07 juin 2019, la SNC Rain bird Europe conclut ainsi :

-débouter la SCI Esther de ses demandes,

-condamner la SCI Esther à lui restituer le dépôt de garantie de 145 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2017, outre la somme de 408 384,96 euros HT au titre des frais de déstockage des matériaux puis de déménagement, celle de 180 138,36 euros au titre des immobilisations non amorties, et celle de 25 000 euros ( page 34 ou 15 000 euros page 33) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SNC Rain bird Europe estime que la somme de 300 000 euros n’est pas due, le loyer contractuel étant surévalué par rapport à la valeur locative. Elle fait valoir qu’elle n’a pas été avisée par le bailleur de la limitation du stockage à 500 tonnes pour l’entrepôt. Elle indique que la SCI Esther n’a pas prévenu l’expert judiciaire de la relocation des locaux.

La société Rain bird s’oppose à la demande de travaux de conformité, arguant qu’elle a pu respecter les normes applicables en procédant à une diminution de la masse stockée, et que les montants réclamés ne sont pas justifiés. Elle allègue que le bailleur ne justifie pas de la conformité des locaux, et que le rapport du conseiller technique de la SCI Esther reconnaît cette non-conformité, notamment du fait de la structure. Elle conteste toute obligation du preneur, alors que selon elle, il s’agit de l’obligation de délivrance, et l’interprétation adverse de la clause d’accession immobilière. La société Rain bird rappelle qu’elle est spécialisée en arrosage, avec un seul site en France, et non en entreposage, et qu’elle a fait une erreur dans sa déclaration, qui n’entraîne pas de conséquences. Elle conteste les factures, dont le remboursement est sollicité, de même qu’elle rappelle la relocation des locaux pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture est datée du 13 juin 2019.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée (…)

2 ° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. »

Les locaux loués, consistaient, selon le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur X, d’une part, en un « vaste bâtiment rectangulaire réalisé par des bardages d’aluminium double-peau sur ossature métallique » et un bâtiment élevé sur un simple rez-de-chaussée comprenant un ensemble de bureaux, salles de réunion, pièces annexes et sanitaires.

La destination du bail était l’entreposage et la fabrication légère et les activités s’y rapportant. Les parties au bail, qui ne sont pas des professionnels de la logistique, n’ont, à aucun moment, précisé d’éventuelles limites de tonnages. Le bail a été conclu antérieurement au changement de réglementation par un arrêté de 2010. La société Rain Bird, contractuellement tenu des demandes d’autorisations, n’a, semble-t-il, effectué aucune démarche administrative afin de se conformer aux nouvelles règles.

La société Rain Bird Europe a exercé son activité dans les locaux durant plus de quinze ans, sans présenter d’observation à son bailleur avant le courriel du 07 décembre 2015. Elle ne verse aux débats aucune note technique sérieuse, qui viendrait établir des défauts structurels des lieux loués. L’obligation de délivrance a donc été respectée, sachant que le preneur devait, le cas échéant, mettre en conformité les locaux pour son activité, si celle-ci excédait certaines limites administratives.

Au vu de l’architecture simple et de l’étendue du bâtiment principal, à savoir une cellule vide, de très nombreuses activités sont envisageables, qui, selon leur objet, nécessitent des aménagements différents. Ainsi, le bailleur ne peut réclamer à la société Rain Bird le remboursement de travaux de mise en conformité qu’il a fait le choix de faire après le bail, au seul motif de la clause d’accession immobilière.

La société Rain Bird n’est pas tenue d’ offrir au bailleur les installations, dont il a fait le choix, afin de lui permettre une nouvelle location aux meilleures conditions. La demande au titre des travaux sera donc rejetée, de même que celle relative aux dommages et intérêts visant à l’indemniser de la perte locative pendant lesdits travaux, étant rappelé que la SCI Esther a eu la chance d’avoir en la société Rain Bird un locataire durant 16 ans, pour lequel aucune réclamation pour des loyers impayés n’est exprimée.

S’agissant des loyers :

L’article 1103 du code civil, reprenant l’article 1134 ancien, du même code, dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’avenant du 10 mars 2013, dont les termes clairs ont été rappelés ci-dessus, prévoyait une alternative au seul choix du preneur, selon qu’il décidait de signer un nouveau bail après le 30 juin 2016 ou s’il quittait les lieux. La disposition relative à la somme de trois cent mille euros était dans l’intérêt des deux parties. En effet, le locataire diminuait ainsi son loyer, s’il restait dans les lieux, tandis que le propriétaire évitait les frais inhérents à une nouvelle location et aux délais inévitables entre deux locataires commerciaux.

Faisant le choix de ne pas signer un nouveau bail, la société Rain Bird est donc redevable de la somme de trois cents mille euros. Son explication relative à la demande excessive du bailleur quant à la valeur locative n’est pas un argument recevable, dès lors qu’un désaccord sur ce point entre un locataire et un bailleur se résout devant le juge des loyers commerciaux, évitant ainsi qu’une partie puisse imposer unilatéralement son loyer.

L’avenant de 2013 du bail prévoyait un loyer « fixé d’une manière ferme à la somme de 650 000 HT annuel » du 01 juillet 2013 au 30 juin 2016, le bail s’étant prolongé tacitement jusqu’au 31 décembre 2013, la société Rain Bird devait payer un loyer semestriel pour la dernière période de 650 000 /2, soit 325 000 euros et 360 000 euros toutes taxes comprises.

La facture de régularisation du 03 octobre 2016 n° 2016/ 03/10/002 , correspondant au solde entre le loyer de 500 000 euros et celui de 650 000 euros hors taxe, déduction faite des loyers déjà payés, s’élève à la somme de 61 813,18 euros, soit 51 510,98 euros, outre 10 302,20 euros de TVA, et non à celle de 69 495,98 euros HT, comme il est mentionné page 16 des conclusions de la SCI Esther. Ainsi, seul le montant total de 61 813, 18 euros TTC sera dû. En l’absence de mise en demeure antérieure, il sera fait droit à la demande d’intérêts au taux légal et d’anatocisme, à compter de la date de signification des conclusions le 23 janvier 2019. Le paiement se fera en deniers ou quittances.

Le bailleur ne contestant pas la restitution du dépôt de garantie, celui-ci devra être déduit de la somme due par la société Rain Bird. Il ressort du bail que le remboursement du dépôt de garantie devait être effectué au plus tard 30 jours à compter de la date de fin de bail. Ainsi, il convient d’appliquer à la somme de 145 000 euros des intérêts au taux légal, à compter du 01 février 2017.

La compensation des dettes réciproques sera prononcée conformément à l’article 1348 du code civil.

S’agissant de la demande au titre des frais de déménagement, de déstockage et des immobilisations non amorties, présentée par la société Rain Bird Europe :

Considérant que la société Rain Bird Europe, qui ne conteste pas ne pas avoir accompli les démarches administratives nécessaires, a fait le choix de quitter les lieux le 31 décembre 2016, sa demande de remboursement de ses frais sera rejetée.

La société Rain Bird Europe sera condamnée à payer à la SCI Esther une somme de trois mille euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais d’expertise de Monsieur X.

Au vu de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire du jugement sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort ;

CONDAMNE la société Rain Bird Europe à payer à la SCI Esther les sommes suivantes, en deniers ou quittances : trois cent mille euros, outre soixante mille euros de TVA ( 300 000 + 60 000 euros), au titre du complément de loyer contractuellement prévu par l’avenant du 10 mai 2013, cinquante et un mille cinq cent dix euros quatre vingt dix huit centimes, outre dix mille trois cent deux euros vingt centimes au titre de la TVA (51 510,98 + 10 302,20 euros ), correspondant à la facture n° 2016/ 03/10/002 émise par la SCI Esther,

DIT que les sommes dues seront assorties des intérêts au taux légal, à compter du 23 janvier 2019, et que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts, en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la SCI Esther à payer à la société Rain Bird Europe la somme de cent quarante cinq mille euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 01 février 2017 ;

DIT que les sommes dues par chaque partie feront l’objet de la compensation prévue par l’article 1348 du code civil ;

REJETTE les autres prétentions de la société Rain Bird Europe ;

DÉBOUTE la SCI Esther de ses demandes relatives aux travaux et dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société Rain Bird Europe à payer à la SCI Esther la somme de trois mille euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Rain Bird Europe aux dépens, ainsi que les frais d’expertise de Monsieur X;

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement ;

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT