TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

04 Novembre 2025

ROLE : N° RG 22/05653 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LTDB

AFFAIRE :

[E] [B]

C/

S.A.R.L. CABINET [X]

GROSSE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Caroline CAUSSE

la SCP LIZEE- PETIT-TARLET

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Caroline CAUSSE

la SCP LIZEE- PETIT-TARLET

N°

2025

CH. CONSTRUCTION

DEMANDERESSE

Madame [E] [B]

née le 27 juin 1953 à [Localité 6] (83), de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 2],

agissant en son nom et es qualités de mandataire spécial des consorts [U],

représentée et plaidant par Maître Charles-Henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Madame [Z] [U] épouse [C]

née le 09 juillet 1977 à [Localité 5] (04), de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [N] [U]

né le 08 janvier 1979 à [Localité 6] (83), de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

représentés et plaidant par Maître Charles-Henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CABINET [X],

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domiciliée de droit audit siège

représentée et plaidant par Maître Caroline CAUSSÉ, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET Nathalie, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Septembre 2025, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [B] est copropriétaire occupante dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] dans lequel il y a un petit espace formant cour ou jardin commun. Elle détient l’usufruit et ses enfants Madame [Z] [U] et Monsieur [N] [U] détiennent la nue-propriété indivise de cet ensemble immobilier cadastré section AV33.

La SARL CABINET [X], agence immobilière et également syndic de l’immeuble, est également occupante d’une partie du rez-de-chaussée de cet immeuble où se trouvent ses bureaux et où elle accueille le public.

Se plaignant d’une occupation de la cour en violation du règlement de copropriété, par acte du 13 décembre 2022, Madame [E] [B] en son nom propre et ès qualité de mandataire spécial des consorts [Z] [U] et Monsieur [N] [U] a fait assigner la SARL CABINET [X] devant le tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE aux fins de faire cesser cette occupation privative de parties communes et d’obtenir indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 17 octobre 2024, Madame [E] [B] ainsi que Monsieur [N] [U] et Madame [Z] [U] épouse [C], intervenants volontaires, demandent à la juridiction au visa à titre principal des dispositions des articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1975 et à titre subsidiaire de l’article 1242 du code civil de :

— recevoir l’intervention volontaire de Madame [Z] [U] épouse [C] et de Monsieur [N] [U]

— condamner la SARL CABINET [X] à cesser toute occupation privative du jardin commun et ainsi à procéder devant sa porte-fenêtre à l’enlèvement des pots, de la table, cendrier, des chaises, des poubelles, échelle, et ce sous astreinte de la somme de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de telle manière à ce que l’ensemble des copropriétaires puisse jouir du jardin/cour et qu’il n’y ait aucune appropriation privative de cet espace,

— faire interdiction à la SARL CABINET [X] et tous occupants de son chef d’avoir à se rendre dans la cour de la copropriété, partie commune spéciale, comme le lot 14 (réunion des lots 4,5 et 7) en est privé et ne peut avoir accès à la cour par le biais d’un passage par l’ancien local lot n°4, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la SARL CABINET [X] à payer à Madame [B] une somme de 7.500 euros en réparation de l’ensemble des préjudices soufferts par Madame [B] et notamment compte tenu de la résistance parfaitement abusive advenue ;

— condamner la SARL CABINET [X] à payer à Madame [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance;

— débouter la SARL CABINET [X] de toutes ses demandes, fins, conclusions comme irrecevables et infondées ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 21 octobre 2024, la SARL CABINET [X] demande à la juridiction au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 9 du Code de Procédure Civile et de l’article 1353 du Code Civil de :

— prendre acte de l’intervention des consorts [U]

A TITRE PRINCIPAL

— juger que l’occupation de la cour par la société CABINET [X] n’est pas privative,

— juger que la cour commune est une partie commune spéciale,

— juger que le lot 13 est une cour privative,

— juger que le lot 14 est un local commercial et professionnel constitué des lots anciennement numérotés 4,5 et 7,

— juger que le lot 14 figure dans les parties communes spéciales de la copropriété et est assujetti à des charges y afférentes,

— juger que la jouissance de la cour par la société CABINET [X] est fondée sur le règlement de copropriété, conforme aux droits des copropriétaires titulaires de droits sur cette partie commune spéciale, sur les rapports de géomètre expert, et les Assemblées Générales des Copropriétaires,

— juger que l’interdiction sollicitée par Madame [B] et les consorts [U] est contraire au règlement de copropriété modifié et aux Assemblées Générales des copropriétaires définitives.

— rejeter les demandes d’interdiction d’avoir à se rendre dans la cour, partie commune spéciale, sous astreinte de 500 euros par jour à compter du jugement à intervenir, ces dernières étant manifestement infondées.

— débouter Madame [E] [B] et les consorts [U] de leurs demandes, fins et conclusions

A TITRE SUBSIDIAIRE

— juger que Madame [B] et les consorts [U] ne justifient pas de la réalité du préjudice allégué,

— rejeter leur demande d’indemnisation infondée et injustifiée.

— déclarer que le dépôt de biens mobiliers dans la cour commune a été autorisé par l’Assemblée Générale des Copropriétaires du 7 février 2017

— déclarer que Madame [E] [B] entrepose des objets dans le jardin et dans les parties communes intérieures.

— déclarer que les locataires de Monsieur [R] [X] entrepose des objets dans les parties communes intérieures,

— débouter Madame [E] [B] et les consorts [U] de leurs demandes, fins et conclusions

— débouter Madame [E] [B] et leurs consorts [U] de leurs demandes, fins et conclusions au titre des frais de procédure

A TITRE RECONVENTIONNEL

— condamner Madame [E] [B] et les consorts [U] au paiement à la société CABINET [X] de la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge,

— les condamner aux entiers dépens distraits au profit de M^e CAUSSE sur son affirmation de droit.

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 14 novembre 2024, la clôture a été prononcée avec effet différé au 19 août 2025 et fixation pour plaidoiries au 16 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il convient de souligner qu’il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « constater que » ou « dire que » ou « juger que », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. La juridiction n’a de ce fait pas à statuer sur celles-ci.

Sur la violation alléguée du règlement de copropriété et l’occupation de la cour

— sur la caractérisation de la cour comme partie commune spéciale et la demande d’interdiction d’accès de la cour à la SARL CABINET [X]

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble(…).

L’article 15 de ladite loi ajoute que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic(…).

Il résulte de l’article 18 de la même loi qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d’administration publique prévu à l’article 47 ci-dessous d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

L’article 6-2 loi 10 juillet 1965 précise que les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

En l’espèce, les consorts [B] [U] se prévalent des dispositions susvisées pour solliciter la condamnation de la SARL CABINET [X] à cesser ses agissements, leur interdire l’accès à la cour et à les indemniser de leurs préjudices. Ils soutiennent que cette société porte atteinte à leurs droits de copropriétaires en ce qu’elle jouit de la cour commune comme d’une cour privative, au mépris de leurs droits, ayant entreposé du mobilier privatif sur celle-ci et se servant de celle-ci pour fumer, discuter et tenir des réunions.

La SARL CABINET [X] oppose que cette partie commune est une partie commune spéciale au terme du règlement de copropriété dont la jouissance est partagée avec les consorts [B] [U] et dont elle use dans le respect des droits des autres copropriétaires. Elle soutient que Madame [B], tout comme elle, a entreposé une table devant son entrée ainsi que des objets personnels dans la cour, telle une brouette. Elle fait valoir qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une privatisation des lieux, l’occupation qu’elle a de la cour étant épisodique et ne privant en rien les autres copropriétaires susceptibles de l’utiliser de le faire.

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété du 19 octobre 1999, de l’acte notarié du 24 mars 2010 passé devant Maitre [H] [K] et rectifié en page 15, et du modificatif de copropriété du 26 juin 2022 auquel est joint un plan reprenant ce modificatif en couleur, que la copropriété comporte après changement de numérotation 14 lots dont :

— le lot 14 (et non le lot 13 comme soutenu par les demandeurs dans leurs conclusions), constitué des lots anciennement dénommés 4, 5 et 7 et composant après changement de destination un local commercial ou professionnel au rez-de-chaussée, occupée par la SARL CABINET [X],

— les lots 2, 6 et 13 constitués d’un appartement, d’une cave et d’une cour privative appartenant aux consorts [B] [U] en indivision et occupés par Madame [E] [B].

En sus de ces parties privatives, la copropriété comporte des parties communes qui comprennent une cour au rez-de-chaussée qui jouxte la cour privative constituant le lot 13 des demandeurs.

Au terme du règlement de copropriété, dans son article 4 ter intitulé « parties communes spéciales aux lots 1, 2, 3 et 5 à 12 », il est acté que « les parties communes spéciales aux lots UN, DEUX, TROIS et CINQ à DOUZE inclus comprennent la porte d’entrée, ainsi que le couloir situé au rez-de-chaussée et la cour ; (…). ces parties communes font l’objet de propriété indivise entre les copropriétaires intéressés ».

Il convient de relever que la numérotation des lots est celle antérieure à la modification de numérotation, les lots 5 et 7 étant désormais inclus dans le lot 14.

Ainsi, ces éléments établissent que tant les consorts [B] [U] que la SARL CABINET [X] disposent de droits sur la cour litigieuse qui constituent comme le soutient la SARL CABINET [X], pour eux une partie commune spéciale.

Les demandeurs sont donc mal fondés à soutenir que la SARL CABINET [X] ne dispose d’aucun droit sur la cour et il ne peut donc lui être fait interdiction de se rendre dans cette cour sous astreinte, une telle interdiction étant contraire aux droits dont dispose la SARL CABINET [X] tels que définis dans le règlement de copropriété.

Cette demande d’interdiction sous astreinte d’accès à cette partie commune spéciale sera rejetée.

— sur l’occupation de la cour par la SARL CABINET [X] et la demande d’enlèvement sous astreinte des éléments encombrant la cour

Il ressort de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, repris et explicité en substance dans l’article 6 du règlement de copropriété, que « chacun des copropriétaires aura le droit d’user librement des parties communes suivant leur destination mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires. Tous les copropriétaires et occupants de l’immeuble devront appliquer le présent règlement, les règlements d’hygiène, de ville et de police et en outre tous les usages des immeubles bien tenus. L’usage des parties communes devra se faire en respectant les stipulations des paragraphes a et b de l’article 5 « usage des parties communes » ci-dessus. Aucun des copropriétaires ne pourra encombrer les entrées, les vestibules, paliers et escaliers, cours et jardins et autres endroits communs ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties de l’immeuble.(…) chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, et d’une manière générale de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination de parties communes, que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui ».

Pour rapporter la preuve du fait que la SARL CABINET [X] ne respecte pas le règlement de copropriété et fait obstacle aux droits des autres copropriétaires, elle produit aux débats :

— un courrier de mise en demeure du 29 avril 2022 émanant du syndic en charge de la copropriété à ce moment-là la société FONCIA et indiquant à Monsieur [X] « avoir constaté que la terrasse était utilisée à des fins commerciales, des réunions se tenant dans le jardin de la copropriété provoquant des gênes sonores pour les autres résidents » et demandant de mettre un terme à ces manquements,

— des photographies datées de mai 2022 à septembre 2022 permettant de constater la présence de tables avec chaises dans la cour commune, cendrier, échelle, vélos ; les photographies établissent également la présence de personnes avec des documents en main en train de discuter le 12 septembre 2022 entre midi et deux, le 13 septembre 2022, le 14 septembre 2022, le 21 septembre 2022 et le 29 septembre 2022 ;

— un procès-verbal de commissaire de justice établi le 23 septembre 2022 à 18h35 constatant la présence des tables, chaises, échelle et vélos ;

— un procès-verbal de commissaire de justice établi le 06 octobre 2023 constatant le maintien du mobilier, à savoir six fauteuils extérieurs disposés autour d’une table dans la cour commune avec deux personnes en train de fumer ;

— des photographies datées de juillet 2023, mai 2024 et juin 2024 et montrant la présence dans la cour de plusieurs personnes assises dans la cour commune en train de discuter,

— un procès-verbal de commissaire de justice du 09 août 2024 montrant la présence du mobilier toujours en place et d’une poubelle conteneur débordant de détritus.

La SARL CABINET [X] ne conteste pas la réalité de ces constats et photographies, pas plus que l’existence du mobilier personnel entreposé dans la cour commune. Elle soutient cependant qu’il n’est pas démontré une occupation permanente des lieux, qu’elle estime avoir de façon épisodique et dans le respect des droits de chacun. Elle se prévaut de la résolution 15 de l’assemblée générale du 06 février 2017 pour soutenir que le maintien de mobilier privatif a été autorisé par les copropriétaires à l’unanimité et que de fait, elle ne contrevient pas aux règles de la copropriété.

Il est ainsi rapporté la preuve par les éléments susvisés, et notamment les courriers, constats de commissaire de justice et photographies portant sur la période de 2022 à 2024 que la SARL CABINET [X] jouit de la cour commune de la copropriété au mépris des droits des autres copropriétaires, en permettant à diverses personnes dont la qualité d’employée n’est pas établie de s’y maintenir, d’y fumer et d’y faire des réunions et en y entreposant du mobilier personnel, des vélos, des échelles et des chaises pliantes de façon habituelle. Il est établi que ce fait dure depuis plusieurs années, le précédent syndic ayant déjà mis en demeure le cabinet [X] en avril 2022 de cesser de faire des réunions dans la cour commune et de l’utiliser à des fins commerciales, mais également de procéder à l’enlèvement du mobilier qui lui appartient.

Contrairement à ce qui est soutenu par le CABINET [X], qui ne peut l’ignorer en sa qualité de syndic au demeurant, il n’a pas été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires du 06 février 2017 à entreposer dans les parties communes des objets et mobiliers personnels, qui contreviendrait à l’interdiction posée à l’article 6 du règlement de copropriété susvisés et précisant expressément qu’ « aucun des copropriétaires ne pourra encombrer les entrées, les vestibules, paliers et escaliers, cours et jardins et autres endroits communs ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties de l’immeuble ».

La résolution 15 évoquée par la SARL CABINET [X] est ainsi rédigée « le syndic signale la présence d’objets privatifs encombrant les parties communes. l’assemblée générale autorise à l’unanimité la présence d’équipements privatifs dans les parties communes tel que dans le jardin commun le mobilier de jardin avec table bassen les plantes, l’échelle, la brouette(…) », et est intitulée « point d’information à la demande de Mme [B] ». Elle ne comporte aucun vote relatif à cette affirmation et ne confère aucun droit aux divers copropriétaires.

Cette occupation abusive et non respectueuse des droits des autres copropriétaires de la cour commune par la SARL CABINET [X] a des conséquences dommageables pour Madame [B] qui ne peut user pleinement des parties communes spéciales qui sont aussi les siennes, qui subit le bruit du fait des réunions et des pauses orchestrées dans le jardin et la gêne olfactive du fait de l’usage de tabac.

Ce préjudice, en lien direct et immédiat avec les agissements personnels de la SARL CABINET [X], peut être justement évalué par le versement d’une somme de 3.000 euros.

La SARL CABINET [X] doit répondre personnellement de ses conséquences dommageables et se conformer comme tous les copropriétaires au respect du règlement de copropriété et des dispositions susvisées de la loi du 10 juillet 1965 qui est d’ordre public.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL CABINET [X] à procéder à l’enlèvement de son mobilier personnel entreposé dans la cour, partie commune spéciale, à savoir table, fauteuils, chaises pliantes, cendrier, poubelle et échelle, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Au vu de l’ancienneté du litige et du maintien de ce mobilier malgré mise en demeure en 2022, il convient d’assortir cette obligation de faire d’une astreinte de 30 euros par jour de retard passé le délai d’un mois, et ce pendant 3 mois.

Il convient également de condamner la SARL CABINET [X] à payer à Madame [B] la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la SARL CABINET DE PIERREFU sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée à payer à Madame [E] [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de la SARL CABINET [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées, tout comme celle de distraction des dépens.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige, de sorte que rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort:

CONDAMNE la SARL CABINET [X] à procéder à l’enlèvement de son mobilier personnel entreposé dans la cour, partie commune spéciale, à savoir table, fauteuils, chaises pliantes, cendrier, poubelle et échelle, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT que passé ce délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, cette obligation de faire sera assortie d’une astreinte de 30 euros par jour de retard, et ce pendant 3 mois,

CONDAMNE la SARL CABINET [X] à payer à Madame [E] [B] la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice subi ;

DEBOUTE Madame [E] [B] de sa demande d’interdiction d’accès de la SARL CABINET [X] à la cour commune, partie commune spéciale, sous astreinte,

CONDAMNE la SARL CABINET [X] à payer à Madame [E] [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL CABINET [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de sa demande au titre de la distraction des dépens,

CONDAMNE la SARL CABINET [X] aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE toute autre demande des parties,

DIT N’Y AVOIR LIEU A ECARTER l’exécution provisoire de la décision qui est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT