Du 31 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00983 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF4O

GIRONDE HABITAT

C/

[B] [T], [J] [C]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à GIRONDE HABITAT

Le 31/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par Mme [S] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [B] [T]

[Adresse 2] [Adresse 13]

[Adresse 10] [Adresse 7]

[Localité 6]

Absente

Monsieur [J] [C]

[Adresse 2] [Adresse 14]

[Adresse 10] [Adresse 7]

[Localité 9]

Présent à l’audience du 30/08/2024

Absent à l’audience du 21/11/2024

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 29 mars 2021, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT (l’OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 12].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] le 9 janvier 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 14 mai 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé en lui demandant de :

— condamner Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] à payer la somme principale 14038,04 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— faire jouer corrélativement la clause résolutoire insérée dans le bail et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— prononcer l’expulsion de Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C], ainsi que celle de toute personne vivant sous leur toit, avec le concours de la force publique si besoin est,

— lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ définitif,

— condamner solidairement Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 30 août 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 21 novembre 2024.

Lors des débats, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 15838,82 euros hors frais de procédure et suppléments de loyers de solidarité, selon un décompte fourni à l’audience et à ne plus solliciter de condamnation solidaire pour les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile. Il précise qu’il n’a pas la certitude que Monsieur [C] ait quitté le logement.

Madame [B] [T], bien que régulièrement assignée puis informée par lettre simple de la date à laquelle l’affaire avait été renvoyée, n’a pas comparu aux audiences.

Monsieur [J] [C] a comparu lors de l’audience du 30 août 2024 mais ne s’est pas présenté lors de l’audience du 21 novembre 2024, bien qu’ayant été informé de la date à laquelle l’affaire avait été renvoyée.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’OPH GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 29 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 15 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et les locataires disposent d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 9 janvier 2024, pour la somme en principal de 6706,25 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 mars 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin à cette date.

Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’OPH GIRONDE HABITAT produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et supplément de loyer de solidarité, la somme de 15838,82 euros à la date du 20 novembre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que les parties défenderesses doivent donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés (aucune demande de condamnation solidaire n’étant formée sur le principal) au paiement de la somme de 15838,82 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charges, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 865,02 euros à compter de cette date après déduction de la pénalité incluse dans le décompte produit par le bailleur.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenus aux dépens, Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] seront également condamnés à payer à GIRONDE HABITAT une somme que l’équité commande de fixer à 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 10 mars 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2021 et liant l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 12] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 15838,82 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 865,02 euros ;

CONDAMNONS Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [T] et Monsieur [J] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les plus amples demandes de l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE