TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU :

01 Décembre 2025

ROLE : N° RG 24/04117 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MNTU

AFFAIRE :

[E] [R]

C/

S.C.I. ANDREA

GROSSES délivréess

le

à Maître Nathalie MINEO-REMAZEILLE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Julian METENIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Nathalie MINEO-REMAZEILLE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Julian METENIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à la Régie

au service des expertises

N°2025

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDEUR

Monsieur [E] [R], exploitant à titre individuel ( RCS D'[Localité 7] 524 010 709)

né le 14 Septembre 1982 à [Localité 7], de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Nathalie MINEO-REMAZEILLE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substituée à l’audience de plaidoiries par Maître Gabrielle SAMAT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.C.I. L’ANDREA ( RCS D'[Localité 7] 484 764 857)

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Julian METENIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 06 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Décembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, avant dire droit et en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er novembre 2015, Monsieur [E] [R] a conclu avec la SCI L’ANDREA un bail commercial de neuf années entières et consécutives, à effet au 1er novembre 2015 et portant sur un bâtiment de 300 m2 avec un appartement de 90 m2 sur un terrain de 3000 m2 sis à [Adresse 11].

Deux autres contrats ou projet des contrats :

Un contrat portant sur le même ensemble immobilier entre « [R] [E] et [S] » et la SCI L’ANDREA intitulé « contrat de bail commercial » daté et signé du 12 septembre 2015,Un contrat portant sur le même ensemble immobilier entre la SCI L’ANDREA et la SA L’ARONALEA ( dont le Président est [E] [R]) intitulé « Contrat de bail professionnel » daté et signé le 1er novembre 2016.La validité de ces deux derniers contrats est remise en cause par les parties.

En tout état de cause, l’ensemble des actes désignés ci-après concernent le bail du 1er novembre 2015.

Le 13 mars 2024, Monsieur [R] a signifié à son bailleur une demande de renouvellement du bail commercial aux mêmes clauses et conditions à compter du 1er novembre 2024.

Le 23 mars 2024, la SCI L’ANDREA lui a écrit pour obtenir paiement d’un retard de loyers et charges.

La SCI L’ANDREA a réitéré sa demande par courrier de son avocat du 5 avril 2024.

Le 16 suivant, Monsieur [R] a répondu qu’aucune somme de lui était due et qu’aucune pièce justificative n’était d’ailleurs annexé à ses demandes.

Par acte extrajudiciaire du 28 mai 2024, la SCI L’ANDREA a fait délivrer à la SARL LA MERIDIONALE DES CHARPENTIERS COUVREURS, dont le siège social est [Adresse 3] à PEYROLLES EN PRIVENCE sommation interpellative de lui indiquer notamment depuis quelle date elle a établi son siège social à cette adresse, et de justifier du contrat qui la lie avec le bailleur. Cette société a notamment répondu qu’elle s’était établie dans les lieux le 1er juillet 2021, date de prise d’effet du bail, et qu’elle allait adresser le contrat de sous-location par mail.

Par acte extrajudiciaire du 12 juin 2024, la SCI L’ANDREA a fait signifier à Monsieur [R] un refus de renouvellement du bail commercial pour le motif suivant : « Par l’absence de réponse et de règlement suite à la mise en demeure du conseil de la requérante selon lettre procédurale du 5 avril 2024, reçue le 10 avril 2024 de régler la somme de 4.808 € due à différents titres et par la sous location des locaux ou d’une partie des locaux ».

Par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2024, Monsieur [R] a fait assigner la SCI L’ANDREA aux fins de :

Vu les dispositions des articles L 145-14 et suivants du Code de Commerce,

Vu le bail commercial du 1er novembre 2015,

Vu le refus de renouvellement délivré par exploit de la SELARL BARRA SALVETTI en date du 12 juin 2024,

condamner la SCI L’ANDREA à lui payer le montant de l’indemnité d’éviction due en raison du refus de renouveler le bail commercial liant les parties.Avant-dire droit sur le montant de l’indemnité, nommer tel expert qu’il plaira à la juridiction de céans aux fins de :* convoquer les parties

* Se rendre sur les lieux,

* Se faire communiquer tous documents utiles,

* Evaluer le montant de l’indemnité d’éviction dû par le bailleur au locataire,

— condamner la SCI L’ANDREA à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de Maître Nathalie MINEO REMAZEILLE, avocat postulant.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 4 juin 2025, Monsieur [R] maintient ses demandes.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 1er juillet 2025, la SCI L’ANDREA demande à la juridiction de :

Vu les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce,

Vu les dispositions des articles 546 et suivants du Code civil,

Vu le bail commercial conclu entre la SCI L’ANDREA et Monsieur [E] [R], exploitant à titre individuel, le 1er novembre 2015

Vu la sous-location pratiquée depuis le 1er juillet 2021 par Monsieur [R] sur le bien objet de la présente procédure au profit de la SARL LA MÉRIDIONALE DES CHARPENTIERS COUVREURS

Vu l’absence d’autorisation donnée à ladite sous-location par la SCI L’ANDREA,

Vu l’absence de concours de la SCI L’ANDREA à l’acte de sous-location conclu entre Monsieur [R] et la SARL LA MÉRIDIONALE DES CHARPENTIERS COUVREURS,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la Jurisprudence,

En conséquence,

juger illicite la sous-location pratiquée par Monsieur [E] [R] depuis le 1er juillet 2021 sur le bien objet de la présente procédure au profit de la SARL LA MÉRIDIONALE DES CHARPENTIERS COUVREURS,juger que cette sous-location constitue un manquement grave aux obligations légales et contractuelles du preneur,juger que le refus de renouvellement du bail commercial signifié le 12 juin 2024 à la requête de la SCI L’ANDREA à Monsieur [R] est recevable et bien fondé,juger que le bail commercial ayant lié la SCI L’ANDREA à Monsieur [R], exploitant à titre individuel, à compter du 1er novembre 2015, a pris fin le 31 octobre 2024juger que Monsieur [R], exploitant à titre individuel, ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction du fait du non-renouvellement du bail commercial en raison du manquement grave aux obligations légales et contractuelles du preneur découlant de la sous-location pratiquée,ordonner, au besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion pure, simple et immédiate de Monsieur [R] ainsi que de tout occupant de son chef de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à PEYROLLES-EN[Adresse 1]PROVENCE,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles, qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [R],fixer à la somme de 2.250€ le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] à compter du 1er novembre 2024,juger que Monsieur [R] devra rembourser au profit de la SCI L’ANDREA l’intégralité des sommes perçues au titre de la sous-location illicite réalisée avec la SARL LA MÉRIDIONALE DES CHARPENTIERS COUVREURS depuis le 1er juillet 2021,condamner Monsieur [R] à payer au profit de la SCI L’ANDREA la somme, à parfaire au jour du Jugement à intervenir, de 31.200€, avec intérêt au taux légal au jour de l’assignation, somme assortie de la capitalisation des intérêts,condamner Monsieur [R] à régler au profit de la SCI L’ANDREA cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération totale et effective des lieux, la remise en état des lieux et la restitution des clés à la bailleresse,condamner Monsieur [R] à régler au profit de la SCI L’ANDREA les charges et taxes prévues aux termes du bail commercial et dont le montant exact sera déterminé au jour de la libération totale et effective des lieux, la remise en état des lieux et la restitution des clés à la bailleresse,rejeter les demandes, fins et prétentions de Monsieur [R],dire n’y avoir lieu à la désignation d’un expert,condamner Monsieur [R] à payer au profit de la SCI L’ANDREA la somme de 5.000€ au titre de procédure abusive,condamner Monsieur [R] à payer au profit de la SCI L’ANDREA la somme de 5.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 23 juin 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 6 octobre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’éviction

L’article L145-14 du Code de commerce dispose que:

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’article L 145-17 du même code énonce que :

« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20. ».

Enfin, l’article L 145-28 du même code énonce que : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56 ».

Précisément, le contrat de bail du 1er novembre 2015 stipule en son article XIII que « toute sous-location, totale ou partielle, toute mise à disposition du Local au profit d’un tiers, de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, et ce même à titre gratuit et temporaire, sont interdites sans l’accord du propriétaire.

Cependant, le Preneur pourra sous-louer, tout ou parties du Local, à l’un des ses filiales ou à une société faisant partie du même groupe, à la condition d’obtenir préalablement et par écrit l’agrément du Bailleur. En cas de sous-location à une filiale ou à une société faisait partie du même groupe, le Bailleur devra être appelé à concourir à l’acte par lettre recommandée avec accusé de réception qu’il devra avoir reçue au moins quinze jours avant la date prévue. Sil ne se rend pas à cette convocation et qu’il ait par ailleurs agréé la sous-location, il sera passé outre. …».

En l’espèce, pour justifier qu’il avait l’accord tacite de la SCI L’ANDREA pour sous-louer le local à la SARL LA MERIDIONALE DES CHARPENTIERS COUVREURS, Monsieur [R] produit un échange de sms entre le 33 6 82 68 68 21 et le n° 33 7 86 72 25 36 le 3 juin 2023 à 11h57 dont la teneur est la suivante :

«  – C’est [G] ?

Oui.

— OK, c’est quoi de message ? ça fait plus de 8 ans que j’ai le local, j’ai payé plus de 200 000 euros de loyer déjà, je t’ai jamais em… pour le bâtiment, les travaux, les volets qui tombent en panne, les évacuations tout le temps bouchées, franchement c’est pas bien de dire ça, envisage de partir, bref.

Tu as payé un loyer comme tu aurais payé pour n’importe quel logement on ne t’a jamais augmenté on t’a permis de sous-louer sans aucune contrepartie je pense en toute lucidité qu’on a tout fait pour t’arranger maintenant tu nous dois dans les 8000 euros donc il faut régulariser ou partir.

8000 ? ».

La SCI L’ANDREA fait valoir que le numéro affiché n’est pas celui de Monsieur [P], son gérant, mais celui de la défunte épouse de celui-ci, laquelle n’avait pas la qualité de gérante de la société, et que la sous-location dont il est question concerne la SA ARONALEA 2, gérée de même par Monsieur [R], pour laquelle la société avait accepté qu’elle occupe une partie de l’ensemble immobilier, dans un souci de maintenir une relation apaisée et cordiale avec son preneur. La SCI L’ANDREA ajoute qu’elle avait fait de même pour la SAS ARONALEA.

La SCI L’ANDREA ajoute qu’elle n’a pas donné son accord à cette sous-location ni n’a été appelée à concourir à l’acte de sous-location.

Monsieur [R] répond qu’il s’agit bien d’une conversation avec Monsieur [P], gérant de la SCI L’ANDREA, qu’aux termes de cette conversation, la société lui reproche une dette locative mais ne lui demande pas de faire cesser la sous-location. S’agissant des sociétés ARONALEA 2 et ARONALEA, Monsieur [R] soutient qu’il ne s’agissait nullement pour ces sociétés de sous-locations puisque les loyers étaient payés directement entre les mains du bailleur. Il ajoute que la SCI L’ANDREA ne lui a jamais demandé de mettre fin à la sous-location conclue avec la SARL LA MERIDIONALE DES CHARPENTIERS COUVREURS.

Sur ce

La juridiction constate que les explications de la SCI L’ANDREA quant au numéro de téléphone ne sont pas claires et qu’en tout état de cause, les pièces qu’elle produit ne permettent pas de déterminer que Monsieur [P] n’a pas fait usage de ce numéro.

De même, la SCI L’ANDREA n’a jamais sollicité de Monsieur [R] d’autres explications relatives à la sous-location dont il est fait état dans le message, avant la sommation interpellative par acte du 28 mai 2024, ni ne lui a demandé de mettre fin à la sous-location.

Enfin, la sous-location visée par le SMS ne pouvait être une autre sous-location que celle conclue avec la SARL LA MERIDIONALE DES CHARPENTIERS COUVREURS dès lors qu’il n’est nullement justifié par la SCI L’ANDREA d’un accord exprès ou tacite sur une sous-location concernant d’autres sociétés et que celle-ci ne vient pas contester qu’elle percevait directement des loyers de la SA ARONALEA ou de la SA ARONALEA 2.

En conséquence de ces éléments, Monsieur [R] démontre que la SCI L’ANDREA était parfaitement au courant de la sous-location à la SARL LA MERIDIONALE DES CHARPENTIERS COUVREURS. Aussi, le fait que Monsieur [R] n’ait pas sollicité son autorisation écrite et ne l’ait pas invitée à concourir à l’acte ne constitue pas un motif suffisamment grave et légitime pour lui refuser l’indemnité d’éviction.

Monsieur [R] est donc bien-fondé en sa demande au titre d’une indemnité d’éviction et la SCI L’ANDREA sera déboutée à ce stade de toutes ses demandes tendant à l’expulsion et à la séquestration des biens, en ce que ces demandes sont fondées sur le non-renouvellement du bail avec refus de l’indemnité d’éviction.

De même, pour les mêmes motifs, la SCI L’ANDREA sera déboutée de sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation de Monsieur [R] à lui rembourser les loyers perçus au titre de la sous-location à la SARL LA MERIDIONALE DES CHARPENTIERS COUVREURS, soit la somme de 31.200€.

La technicité du litige impose la désignation d’un expert judiciaire avant-dire-droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, et dont la mission d’usage sera détaillée au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes en paiement ( indemnité d’occupation et charges et taxes)

Il convient de condamner Monsieur [R] à payer à la SCI L’ANDREA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel augmenté des charges prévues par le contrat, à compter du 1er novembre 2024, et jusqu’à libération complète des lieux.

En revanche, la juridiction ne saurait dès à présent condamner Monsieur [R] à payer à la SCI L’ANDREA « les charges et taxes prévues aux termes du bail commercial et dont le montant exact sera déterminé au jour de la libération totale et effective des lieux, la remise en état des lieux et la restitution des clefs à la bailleresse », s’agissant d’une demande non chiffrée et portant pour partie sur des sommes qui ne sont pas exigibles à ce stade. Cette demande sera réservée.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [R] est fondé en sa demande d’indemnité d’éviction en sorte que la SCI L’ANDREA doit être déboutée de sa demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Le sort des dépens et les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile seront réservés.

Enfin, l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DIT que la SCI L’ANDREA n’est pas fondée à refuser à Monsieur [E] [R] une indemnité d’éviction,

DIT que Monsieur [E] [R] bénéficie du droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement intégral de l’indemnité d’éviction,

DEBOUTE en conséquence la SCI L’ANDREA de sa demande afin de voir ordonner l’expulsion de la société et celle de tous occupants de son chef, ainsi que la séquestration des meubles, et toutes demandes subséquentes de l’expulsion,

DEBOUTE la SCI L’ANDREA de sa demande en paiement au titre des sommes perçues au titre de la sous-location à la SARL LA MERIDIONALE DES CHARPENTIERS COUVREURS,

DEBOUTE la SCI L’ANDREA doit être déboutée de sa demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive,

Avant-dire-droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder Madame [C] [T] née [F] demeurant [Adresse 6] Tél : [XXXXXXXX02] [Localité 12]. : 06.24.50.14.44 Courriel : [Courriel 13]

expert près la Cour d’appel d'[Localité 8], avec la mission de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— convoquer les parties et leurs conseils et leur demander tous documents utiles à sa mission,

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

— visiter les lieux donnés à bail à Monsieur [R] sis [Adresse 3] à [Localité 10],

— donner à la juridiction tous éléments pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur, conformément aux dispositions du code de commerce et aux usages,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de quatre à six semaines, au vu d’une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence dans un délai de six mois, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

DIT que la Monsieur [E] [R] devra consigner une provision de 3.000€ hors taxes, à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l''expert y est assujetti, dans un délai de quatre mois à compter du jugement, entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de ce siège, à peine de caducité, le montant de la TVA devant être réglée directement à la régie,

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance sur requête de la partie la plus diligente ou d’office,

DIT que le magistrat chargé du suivi de l’expertise sera le juge du contrôle des expertises,

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à payer à la SCI L’ANDREA, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération effective des locaux, une indemnité d’occupation au montant du loyer actuel augmenté des charges et taxes prévues par le contrat,

RESERVE la demande au titre des «  charges et taxes prévues aux termes du bail commercial et dont le montant exact sera déterminé au jour de la libération totale et effective des lieux, la remise en état des lieux et la restitution des clefs à la bailleresse »,

RESERVE les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RESERVE les dépens,

DIT que l’exécution provisoire est de droit,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 23 février 2026 pour contrôle du versement de la consignation.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE