TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU :

26 juin 2025

RÔLE : N° RG 23/00171 – N° Portalis DBW2-W-B7H-LUXH

AFFAIRE :

[K] [G]

C/

[L] [V]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Julian METENIER

M^e Sylvain MARCHI

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Julian METENIER

M^e Sylvain MARCHI

N°2025 /

CH GENERALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [K] [G]

né le 25 juillet 1988 à [Localité 5]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

Monsieur [H] [X]

né le 29 décembre 1981 à [Localité 6]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

représentés et plaidant par M^e Julian METENIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [V]

né le 24 août 1984 à [Localité 7] (ESPAGNE)

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

non représenté par avocat

Madame [T] [O]

née le 24 juillet 1987 à [Localité 5]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvain MARCHI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE avocat postulant et plaidant à l’audience par M^e Pascal NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 22 mai 2025, après avoir entendu les conseils des parties en leur plaidoirie, et M [L] [V] n’étant pas représenté par avocat, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] ont mis en vente dans le courant de l’année 2021 leur bien immobilier sis [Adresse 2].

Une promesse de vente a été conclue avec Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V], selon acte notarié établi le 10 novembre 2021, pour un montant hors frais de vente de 338.000 euros.

Aux termes de cet acte, l’indemnité d’immobilisation a été fixée à 33.800 euros et les acquéreurs en ont versé la moitié entre les mains du notaire rédacteur d’acte.

Au-delà des conditions suspensives de droit commun afférentes à toute vente immobilière, cette promesse de vente stipulait l’existence de deux conditions suspensives dites particulières, reposant, pour l’une, dans la vente, par les bénéficiaires de la promesse d’un bien immobilier leur appartenant, et pour l’autre, dans l’obtention d’un prêt répondant à des conditions contractuellement établies (155.000 euros sur une durée maximale de 25 ans avec un taux hors assurance de 1,40 %).

La promesse était consentie pour une durée expirant le 7 février 2022.

Par courriel du 26 janvier 2022, le notaire des acquéreurs a informé le notaire des vendeurs de ce que ses clients n’avaient toujours pas reçu leur offre de prêt, reportant ainsi la signature de l’acte de vente, initialement fixée au 7 février 2022.

Par courriel du 11 mars 2022, le notaire des vendeurs a informé son confrère de ce que ses clients reprenaient leur liberté et entendaient conserver l’indemnité d’immobilisation.

Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V] ont répondu à leur notaire qu’ils refusaient de voir l’indemnité d’immobilisation acquise aux vendeurs.

Les parties ont saisi la chambre départementale des notaires des Bouches du Rhône, aux fins de soumettre leur différent à un conciliateur, sans succès.

Par courrier du 12 août 2022, Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] ont mis en demeure Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V] d’avoir à justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive liée à l’obtention du prêt.

Par courriers des 21 août et 3 septembre 2022, Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V] ont indiqué qu’ils n’avaient pas pu obtenir les refus attendus de la part des agences bancaires du fait de leur fermeture estivales, et que la mise en demeure leur était inopposable puisqu’adressée après la durée de validité de la promesse de vente.

Par courrier du 31 octobre 2022, le conseil de Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] a adressé une nouvelle mise en demeure à Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V].

Par lettre officielle du 17 novembre 2022, le conseil de Madame [T] [O] a soulevé l’inopposabilité de la mise en demeure sur le fondement de la caducité de la promesse et a demandé à Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] de restituer la somme de 16.900€ correspondant à la moitié de l’indemnité d’occupation détenue par le notaire.

Par exploit du 13 janvier 2023, Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] ont fait assigner Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V] devant la présente juridiction.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 30 septembre 2024, avec effet différé au 15 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025.

Dans leurs dernières écritures régulièrement notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions par application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] demandent au tribunal de:

— juger que le bénéficiaire de la promesse de vente objet de la présente procédure, savoir Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V], a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention de prêt,

— juger que cette condition suspensive est réputée accomplie,

— juger que toutes les conditions suspensives afférentes à cette promesse de vente ont été réalisées,

— juger que la responsabilité contractuelle du bénéficiaire de la promesse se trouve engagée à l’égard du promettant de ladite promesse,

— rejeter purement et simplement les demandes, fins et prétentions émises par Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V],

— condamner solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V] à leur payer la somme de 33.800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation due,

— condamner solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [L] [S] à leur payer la somme de 10.894,42 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V] à leur payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, Madame [T] [O] demande au tribunal de:

— à titre principal, débouter Monsieur [D] [G] et Monsieur [H] [X] de leur demande tendant à sa condamnation au paiement des intérêts au taux légal avec capitalisation, de sa demande de condamnation à titre de dommages et intérêts et de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que la somme de 16 900 € détenue par la SCP Murcia Brines-Mass, notaire, devra lui être restituée,

— condamner Monsieur [D] [G] et Monsieur [H] [X] à lui payer la somme de 6000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— à titre subsidiaire Monsieur [D] [G] et Monsieur [H] [X] de leur demandes à titre de dommages et intérêts comme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [V] à la relever et garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre,

— vu les dispositions de l’article 1244-1 du code civil, l’autoriser à s’acquitter du règlement de sa dette par échéances mensuelles pendant une période de deux années,

— condamner Monsieur [V] à lui payer la somme de 6 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [L] [V], bien que régulièrement cité en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le règlement de l’indemnité d’immobilisation

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Aux termes de l’article 1124 alinéa 1 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] sollicitent la condamnation solidaire de Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V] à leur payer la somme de 33.800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation due.

Ils expliquent que les consorts [O] [V] n’ont jamais justifié des démarches entreprises aux fins d’obtention du prêt ni des éventuels refus reçus, qu’ils n’ont pas respecté les stipulations contractuelles découlant de la promesse de vente, qu’ils doivent être tenus responsables de la défaillance dans la réalisation de l’acquisition du bien, et que l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation leur est due.

Ils ajoutent que toute promesse unilatérale de vente, peu important le nombre de vendeurs et d’acquéreurs du bien concerné, est toujours conclue entre un « promettant » et un « bénéficiaire», qu’il en résulte juridiquement à l’aune de cette solidarité contractuelle entre acquéreurs ou vendeurs qu’en cas de contentieux, l’incurie d’un des acquéreurs ou vendeurs engage la responsabilité du « promettant » ou du « bénéficiaire » de la promesse.

En réponse, Madame [T] [O] affirme que la condition prévue par la promesse de vente afférente au prêt n’est pas défaillie de son fait, que Monsieur [L] [V] devait rechercher et obtenir un prêt, qu’elle a vendu un appartement permettant de financer sa part dans l’acquisition, qu’elle a par la suite obtenu un prêt familial, que leur notaire a informé les vendeurs qu’ils disposaient de l’intégralité des fonds, mais qu’ils ont refusé cette proposition.

Elle soutient que la promesse expirait automatiquement par l’arrivée de son terme au plus tôt le 7 février 2022 et au plus tard le 22 avril 2022, que les requérants ont adressé pour la première fois une mise en demeure le 12 août 2022, date à laquelle l’appartement avait été vendu et la promesse était caduque, qu’ils ne pouvaient se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive fautive de l’obtention du prêt, qu’il n’était pas possible d’utiliser un formalisme prévu dans une promesse caduque, et que Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] n’étaient pas en droit de réclamer l’indemnité d’immobilisation.

Elle ajoute que les requérants ont finalement vendu leur bien 11.000€ plus cher que le prix fixée dans la promesse de vente du 10 novembre 2021, et qu’ils ne se peuvent faire valoir aucun préjudice de l’absence de vente.

En l’espèce, Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] ont signé le 10 novembre 2021 avec Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V] une promesse de vente concernant la cession d’un appartement appartenant aux premiers.

La promesse stipule, outre les conditions suspensives de droit commun, une condition suspensive d’obtention de prêt selon les conditions précisées dans le paragraphe dédié. Elle précise que la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 10 janvier 2022.

Elle ajoute que l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire, qu’à défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, que cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire, que passé ce délai de huit jours décompté au jour de la constatation de la réception, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, que dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, que la condition n’est pas défaillie de son fait, et qu’à défaut, ces fonds resteront acquis au promettant.

Il s’en déduit que la condition suspensive particulière à la charge de Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V] était l’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 155.000€, d’une durée maximale de 25 ans, au taux nominal d’intérêt maximal de 1,40% l’an.

La promesse précisait que les bénéficiaires s’engageaient à déposer au moins une demande de prêt.

La promesse est caduque depuis le 11 mars 2022, les acquéreurs n’ayant pas exercé l’option d’achat dans le délai imparti.

Il est constant qu’en cas de promesse unilatérale, seul le promettant s’engage à vendre ou à acheter. Le bénéficiaire n’est pas tenu de conclure le contrat définitif. Il est titulaire d’une option, qu’il est libre d’exercer ou non. Ce droit d’option est ouvert au seul bénéficiaire de la promesse unilatérale.

L’indemnité d’ immobilisation stipulée par une promesse unilatérale de vente au profit du promettant constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire. Elle n’a pas la nature d’une clause pénale. Elle est acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option, toutes conditions suspensives étant accomplies ou réputées accomplies.

Lorsque la promesse est assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt aux caractéristiques précisément définies, cette condition suspensive n’est réputée accomplie par le bénéficiaire que si ce dernier démontre avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente par les parties.

Le bénéficiaire qui a choisi de ne pas lever l’option et qui s’est abstenu de réaliser les démarches afférentes au prêt dans les conditions prévues au contrat est tenu de payer au promettant le montant de l’indemnité d’ immobilisation fixé contractuellement.

En l’espèce, Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V] n’ont justifié ni du dépôt de demandes de financement conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse, ni de refus de prêt.

Ils ne rapportent pas la preuve qui leur incombe du respect de leurs obligations.

La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il s’en déduit que l’absence de la réalisation de la condition suspensive est imputable à Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V].

L’indemnité d’immobilisation prévue par les parties doit donc rester acquise aux promettants.

La caducité de la promesse unilatérale de vente n’affecte pas la clause d’indemnité d’immobilisation qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet dans le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

En conséquence, Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] la somme de 33.800€ au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Madame [T] [O] sera déboutée de sa demande de restitution de la somme de 16.90€ détenue à ce titre par la SCP Murcia Brines-Bass, notaire.

Sur la demande de délai

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [T] [O] sollicite un délai de paiement de deux ans au regard de sa situation financière fragile, dont elle justifie.

Il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] sollicitent la somme de 10.894,42€ à titre de dommages et intérêts, au motif que l’immobilisation de leur appartement et l’impossibilité qui en a découlé d’acquérir un nouveau bien immobilier a généré des frais supplémentaires, résultant notamment de l’augmentation des intérêts d’emprunt, outre des désagréments pratiques liés à la nécessité de remettre en vente le bien ou des démarches entreprises avec le conciliateur.

Ils font état des sommes de 3.310€ au titre des loyers supplémentaires de février à juin 2022, de 1.019,08€ au titre des charges de copropriété afférentes à l’appartement en vente qu’ils ont du continuer à régler jusqu’en juin 2022, de 165,89€ au titre de l’abonnement EDF, de 100,45€ au titre de l’assurance habitation, de 345€ au titre es taxes foncières, et de 50.754€ au titre des conséquences de l’évolution des taux d’intérêt entre janvier et mai 2022.

Ils soulignent qu’ils ont effectivement vendu leur appartement 11.000€ plus cher que la somme convenue dans la promesse de vente signée par les parties en présence, mais que la réalisation de cette plus-value n’a pas fait disparaître leur préjudice financier.

En réponse, Madame [T] [O] affirme que les demandeurs auraient pu limiter leurs prétendus préjudices en acceptant son offre et en vendant leur bien au mois d’avril 2022, ce qui leur aurait fait gagner deux mois de charges et aurait limité l’impact de l’augmentation des taux d’intérêt, que ces charges ne sauraient en conséquence lui être imputables, pas plus qu’elle ne saurait être tenue pour responsable du contexte économique et de l’augmentation des taux d’intérêt, qui ne sont aucunement de son ressort.

En l’espèce, l’indemnité d’immobilisation a pour objet d’indemniser l’immobilisation du bien pendant plusieurs mois.

Les préjudices financiers et moral allégués par Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] ne sont pas distincts de ceux justement réparés par cette indemnité.

Ils seront donc déboutés de leur demande supplémentaire de ce chef.

Sur la demande de Madame [T] [O] d’être relevée et garantie

Madame [T] [O] sollicite la condamnation de Monsieur [L] [V] à la relever et garantir de ses condamnations.

Elle soutient que comme rappelé dans la promesse de vente, elle entendait financer sa part dans l’acquisition au moyen de fonds personnels à concurrence de 207.300€ qu’elle avait à sa disposition, que seul Monsieur [L] [V] avait besoin de souscrire un emprunt pour financer sa part, qu’elle n’a eu de cesse de tenter de le mettre face à ses responsabilités, aux termes de multiples échanges, qu’on ne saurait lui faire grief au titre de l’absence de justificatifs des demandes de prêts et du refus afférent, dès lors que seul Monsieur [L] [V] devait procéder à ces diligences, et que c’est la seule carence de ce dernier qui est à l’origine du litige.

Les éléments produits aux débats, notamment les échanges de courriels et de messages entre les défendeurs, confirment que Monsieur [L] [V] devait effectuer les démarches de recherches de prêt auprès des banques, et en justifier auprès des acquéreurs.

Il est établi qu’il n’a justifié ni du dépôt de demandes de financement conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse, ni de refus de prêt.

Il résulte de ce manquement que l’absence de la réalisation de la condition suspensive est imputable aux défendeurs, et que l’indemnité d’immobilisation prévue par les parties doit rester acquise aux promettants

Dès lors Monsieur [L] [V] sera condamné à relever et garantir Madame [T] [O] de toutes les condamnations mises à sa charge.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Madame [T] [O] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dirigée à l’encontre de Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X].

L’équité commande la condamnation in solidum des défendeurs à verser à Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] la somme de 2.000€ sur ce fondement.

Monsieur [L] [V] sera condamné à verser la somme de 1.500€ à Madame [T] [O] sur ce même fondement.

Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] demandent au tribunal d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Madame [T] [O] lui demande de l’écarter, au motif qu’elle est sans emploi actuellement, et qu’elle a acheté un autre bien immobilier pour lequel elle a engagé des travaux conséquents.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Au regard des faits de l’espèce et de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V] à verser à Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] la somme de 33.800€ au titre de l’indemnité d’immobilisation;

DIT que Madame [T] [O] pourra régler cette somme en 24 mensualités mensuelles de 1.408,33€ chacune;

DEBOUTE Madame [T] [O] de sa demande de restitution de la somme de 16.90€ détenue à ce titre par la SCP Murcia Brines-Bass, notaire;

DEBOUTE Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] de leur demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] à relever et garantir Madame [T] [O] de toutes les condamnations prononcées à son encontre;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V] à verser à Monsieur [K] [G] et Monsieur [H] [X] la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] à verser à Madame [T] [O] la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [O] et Monsieur [L] [V] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 26 JUIN 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT